金茂凤凰城改.docx

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金茂凤凰城改

京山金茂凤凰城建设项目

申请报告

第一章总论

1.1项目名称：

京山金茂凤凰城建设项目

1.2项目申报单位：

湖北汇景置业有限公司

1.3项目建设地点：

原金茂食品有限公司，东临大中路，南邻原京山县机电厂生活区，西靠惠亭山，北为居民点。

1.4建设规模：

总建筑面积为21557.97㎡，其中住宅面积19420.48㎡，商业建筑面积1633.72㎡，物业管理、活动中心及公厕建筑面积503.66㎡。

1.5建筑内容:

新建十一层住宅楼一栋,十三层住宅楼一栋,两层商铺一栋及停车位、活动中心、公厕等配套设施。

1.6项目申报单位基本概况：

项目申报单位湖北汇景置业有限公司于2012年3月9日在湖北省京山县注册成立，公司类型为有限责任公司（私营），公司法人代表简大东，注册资本1千万元人民币。

经营范围：

房地产开发经营。

公司地址：

京山县新市镇大中路30号。

1.7项目总投资及资金来源：

项目总投资4仟万人民币，资金来源由申报单位自筹。

1.8主要技术经济指标：

规划建筑用地面积：

9799.83㎡

总建筑面积：

21557.97㎡

计容总建筑面积：

21557.97㎡

其中:

住宅建筑面积：

19420.48㎡

商业建筑面积：

1633.72㎡

物业管理、活动中心及公厕建筑面积:

503.66㎡

建筑总占地面积：

2608.68㎡

容积率：

2.2

建筑密度：

26.62%

绿地率：

30.37%

总户数：

162户

机动车停车位：

137部，

其中：

室外车停车位：

103个，

室内车停车位：

34个。

室内非机动车停位：

350个

第二章房地产开发市场分析

2.1国家、省、市房地产开发政策

《中华人民共和国城市房地产管理法》

《城市房地产开发经营管理条例》

《国家税务总局、财政部、建设部关于加强房地产税收管理的通知》

建设部、发展改革委、国土资源部、人民银行等九部委《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》国办发[2006]37号

国务院办公厅《关于建立国家土地督察制度有关问题的通知》国办发[2006]50号

《关于落实新建住房结构比例要求的若干意见》建住房[2006]165号

《关于进一步整顿规范房地产交易秩序的通知》建住房[2006]166号。

《荆门市城市住房建设规划2006-2010》

2.2房地产开发市场分析

2.2.12012年房地产市场发展预测

近年来，各地区、各有关部门认真贯彻落实国务院关于促进房地产市场健康发展的一系列政策措施，取得了积极成就，新建商品住房成交面积大幅度增加，保障性安居工程建设进度进一步加快，这对于提振信心、活跃市场、解决低收入家庭住房困难问题、促进住房消费和投资，实现保增长、扩内需、惠民生的目标，发挥了重要作用。

但是，随着房地产市场的加升，近期部分城市出现了房价上涨过快等问题。

为进一步加强和改善房地产调控，稳定市场预期，促进房地产市场平稳健康发展，国家出台了一系列的调控措施。

重点增加保障性住房和普通商品住房有效供给。

一是加快中低价位、中小套型普通商品住房建设。

对已批未建、已建未售的普通商品住房项目，要采取促开工、促上市措施，督促房地产开发企业加快项目建设和销售。

要适当加大经济适用住房建设力度，扩大经济适用住房供应范围。

商品住房价格过高、上涨过快的城市，要切实增加限价商品住房、经济适用住房、公共租赁住房供应。

二是增加住房建设用地有效供应，提高土地供应和开发利用效率。

重点明确中低价位、中小套型普通商品住房和限价商品住房、公共租赁住房、经济适用住房、廉租住房的建设规模，并分解到住房用地年度供应计划，落实到地块，明确各地块住房套型结构比例等控制性指标要求。

房价过高、上涨过快、住房有效供应不足的城市，要切实扩大上述五类住房的建设用地供应量和比例。

要加强商品住房项目的规划管理，提高规划审批效率。

要及时向社会公布住房用地年度供应计划，对需要办理农用地征转用手续的，要加快审批工作，确保供地计划落到实处。

2.2.2商品房价格预测

虽然一、二线城市房地产投机行为在国家调控政策的挤压下价格存在下降的空间，但三、四线城市受投机行为的影响较小，由于开发成本的影响，商品房价格将保持平稳。

从京山县房地产开发经营情况看，存在六个方面的因素。

一是土地价格上扬，城区可供地块日益稀少，地价上涨仍是无法避免的趋势。

二是建安成本的上涨，一方面从2006年开始中心城区已全面禁止使用粘土实心砖，推广使用新节能建筑材料。

另一方面，高层小高层住宅在京山县蓬勃兴起，而高层小高层房屋建安费用远远高于多层住宅，这又必将拉动商品房价格的上扬。

三是住房品质的提升带来房价的上涨。

各房地产开发商为了满足居民多元化要求，抢占市场份额，千方百计在小区的规划设计、配套设施、环境建设等方面下苦功，在配套设施的投入上大大增加，居住小区的综合质量大大提高，从而也导致房价水涨船高。

四是税收、财务费用和营销成本的增加推动房价上涨。

企业所得税征收方式的改变、土地增值税的征收、中介营销机构的大举进入必将带来经营费用的高涨。

五是投资和投机性购房拉动房价上涨。

仍有人看好其投资回报。

六是房地产市场供应结构变动带来房价的上涨。

一方面“国八条”全面实施后，大中套型的住房将大大减少，其价格必将受稀缺性的影响而走高。

另一方面，房地产市场的内在作用也决定市场的结构性矛盾仍然存在，因为在较高收入者的需求没有基本满足之前，市场供给的重点不大可能转向档次较低、盈利较差的低价商品房，同时随着城镇居民收入水平的提高，对住房品质的要求提高，推动高品质住房比重增加，从而提升平均价格。

第三章拟建项目建设条件

3.1项目建设地点

原金茂食品有限公司，东临大中路，南邻原京山县机电厂生活区，西靠惠亭山，北为居民点。

3.2项目建设条件

3.2.1项目区社会经济状况。

京山县地处湖北省中部，东与应城市、安陆市接壤，西与钟祥市毗邻，南与天门市交界，北与随州市相连。

县人民政府驻地新市镇，东南距武汉市130公里，西距荆门市110公里，全境东西最大横距75公里，南北最大纵距86公里，国土面积3520平方公里。

辖新市、永兴、曹武、罗店、宋河、坪坝、三阳、绿林、杨集、孙桥、石龙、雁门口、钱场14个乡镇，一个省级经济开发区，410个村，25个居民委员会。

2009年，总人口达65.49万人，有“鄂中绿宝石，武汉后花园”之美誉。

“十一五”末,全县地区生产总值达到146.8亿元,年均增长15.4%,人均生产总值25710元,年均增长19%；三次产业比重由2005年的34.3:

34.7:

31调整为23.3:

51.4:

25.3;规模工业增加值67.3亿元,年均增长28.5%;地方财政总收入6.99亿元,年均增长18.9%;地方一般预算收入3.9亿元,年均增长18.7%;社会消费品零售总额54亿元,年均增长16.6%;累计完成全社会固定资产投资277亿元,年均增长41.2%。

3.2.2项目区气候环境

京山县地处中纬度北亚热带季风气候区，四季分明，春暖夏热，秋凉冬寒；光照充足，热量丰富，间有冷害；雨量充沛，但分布不匀，常有旱涝发生；气候年差较大，年平均气温16.3℃。

中部新市镇最热月份是7月,平均气温28.2℃，最冷月是1月，平均气温3.1℃.极端最高气温40.3℃,极端最低气温-6.2℃。

山地、平原温差明显，年平均气温南北相差1℃左右。

无霜期为南部234天，北部223天。

年平均太阳辐射总量108-110千卡/CM2，日照总时数1970.5小时，百分率46%，基本能满足农作物需求。

日照时数低山、丘陵稍多，平原略少；夏季多，冬季少。

年平均降水量1179MM。

夏季（6-8月）降水量约占全年的41%-45%，冬季（12-2月）占7-8%，春季占28-32%，秋季占18-20%。

年降水量水平分布，东部边缘略多，北部、西部略少。

年降水日数104-130天，主要集中在春季和梅雨季节，4月最多，1月最少。

暴雨主要集中在5-9月，6-7月最多，6月暴雨中，南部多于北部，7-8月暴雨北部多于南部。

降水年际变化较大，各地历年平均降水变化率为10-18%。

1952年以来，全县年降水量最大变率为2倍多，相差1000MM以上。

气象灾害有干旱、暴雨洪涝、局地龙卷风，冰雹及雷电等，其中以干旱和洪涝为主要灾害。

3.2.3项目区地形地貌及地震情况

京山县地处鄂中丘陵至江汉平原的过度地带，地势由西北向东南倾斜，大洪山脉入境后，形成香山，许家寨、大山、龙凤寨、虎瓜山五条主要山脉，向东南延伸，与江汉平原相连，形成低山、丘陵、岗地和平原四种地貌类型。

低山面积1539km2，丘陵面积700km2，岗地面积970km2，平原面积134km2，各占总面积的46%、21%、29%、4%。

本区新构造运动主要为频敏发生的无破坏小震和微震，极少发生略有破坏性的ML4.2级有感地震,据有关部门调查研究,认为本区主要为孤立型成源地震,地震基本强度为6度。

3.2.4项目区地质情况

3.2.4.1工程地质

根据项目周边区域的相关岩土工程勘察报告，项目建设区位于新华夏系汉江断坳中，地层岩性主要为冲积淤泥的粉质粘土、粉尘、粉砂、细砂等组成。

建设区为同一地貌单元，同一工程地质单元。

地基土层强度较低，中高压缩性大，厚度大，工程地质条件一般。

但场地平坦，无沟坎，无其它特殊性岩石，场地基本稳定。

3.2.4.2水文地质

项目建设内地质粉砂层为透水层、粉砂、细砂层为透水含水层，粉质粘土层为微透水水层，地下水为大气降水下渗补给，还受到侧向地下水补给，并且与汉江水量互相补排关系。

根据地质勘察报告水质分析结果，地下水为弱酸性，结合场区环境地质条件判断，该处地下水对混凝土无腐蚀性，对钢结构具有弱腐蚀性。

3.2.5供水供电、邮电通信基础设施

京山县域内有220千伏变电站一座，主变2台，容量210000千安伏，110千伏变电站6座，主变9台，容量187100千安伏；35千伏变电站14座，主变28台，容量74610千安伏。

水源取自京山惠亭湖和八字门水库，水质达国家二级标准，总供水能力10万吨/日，现用水量3万吨/日，供水能力和水质完全能够满足生产生活需要。

国家两条干线、三条微波通道，四条光缆穿境而过。

电信、铁通、广电光缆接通至工业新城，移动、联通和电信小灵通信号覆盖工业新城，国际国内长途电话，全国互联漫游、国际互联网接入等业务方便快捷。

3.2.6交通状况

京山县境内水陆交通方便，路网纵横交错。

有省道5条、汉宜公路、皂当公路和应随公路分别贯穿南部、中部和北部，京天公路和京安公路纵贯南北。

兴建中的随岳、兰杭高速公路在京山交汇，建成后到武汉及武汉天河国际机场、武汉港的车程将缩短至1小时。

长荆铁路贯穿全境，与皂当公路平行。

并有永隆、邓李港两个水运港口。

3.2.7施工条件

项目所在地现已实现三通（水通、路通、电通），施工条件具备，交通方便，建筑材料运输便捷，新建工程建筑场区为空地，便于机械作业，连续作业，多断面同时作业。

第四章项目总体规划

4.1工程规划设计概况

4.1.1工程概况

拟建项目位于京山县新市镇原金茂食品有限公司，东临大中路，南邻原京山县机电厂生活区，西倚惠亭山，北为居民点。

规划建设用地面积为9799.83m2。

本地块内地势起伏较为明显，海拔高程约在66．69～73．99m之间，地块东北部主要以农民住宅为主；地块西南部为惠亭水库。

4.1.2规划设计概况及依据

4.1.2.1设计概况

京山县城两面环山，山外环湖，京山河、惠水渠穿城而过。

东承武汉，西接制门市，南望江汉，北通随州市，有高速公路随岳、武荆高速，省道皂当、汉宜、京安、应随公路和长荆铁路穿境而过。

素有“鄂中绿宝石”之美誉。

依据京山县城的地形、地貌、生态等自然环境特征，京山县着力构建山在湖中、河在城中、城在园中、楼在林中、院在花中、人在绿中的生态文明城市。

先后完成了包括工业新城建立、旧城区改造、县域城镇体系等在内的县城区总体规划修编，全