赛象酒店的项目财务评判.docx

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赛象酒店的项目财务评判

学号1090103/1090104/190106/1090108

（技术经济学课程设计）

设计说明书

赛象酒店的项目财务评价

起止日期：

2016年1月4日至2016年1月8日

学生姓名

Dghdffgjdghnghsrgnbfght

班级

成绩

指导教师（签字）

经济与治理学院

2016年1月8日

技术经济学课程设计组内任务分派情形说明

课程设计题目：

赛象项目财务评判

完成人员：

任务分派情形

序号

姓名

承担主要任务

页码

贡献等级

trhfg

投资估算表

资金来源与运用表

数据收集

清偿能力分析

fghfg

投资计划与资金筹措表

损益表

报告排版

ghfg

借款还本付息表

现金流量表（全部投资）

敏感性分析

fghf

总成本费用估算表

资产负债表

资金来源与运用表盈亏平衡分析

签字确认：

、、、。

2015年1月5日

赛象大酒店投资项目财务评判

1.项目的背景资料

．项目提出的缘故

随着社会的极大进展，人们生活质量的提高,，效劳业有了更好的进展前景。

在这种条件下，酒店式效劳公寓很必然会取得广大需求者的追捧。

多数市中的酒店式效劳公寓是一种提供酒店式治理效劳的公寓。

除提供传统酒店的各项效劳外，更重要的是向住客提供家庭式的居住布局、家居式的效劳，真正实现宾至如归的感觉。

酒店式效劳公寓是集住宅、酒店、会所多功能于一体的，具有“自用”和“投资”两大功效的物业，但其本质仍然是公寓。

酒店式公寓依照目标客户和物业特点，大致能够分为两类：

一类是最先显现的以大产权为特点，以高端客户为要紧效劳目标的、有统一的酒店式经营治理的酒店公寓。

从上世纪90年代初期开始，伴随着上海对外经济贸易的增多，以“上海商城酒店式效劳公寓”为代表的物业类型开始显现，但这种物业不零星出售，只是出租，要紧对象是从事商务活动的外籍人士，为其提供国际化的居家效劳设施。

后来，因为东南亚金融危机的阻碍，上海很多外销楼盘就干脆改短线投资为长线投资，改出售为出租。

因为简单公寓出租收益低，但介于酒店和公寓之间的酒店式公寓的投资回报就高，加上酒店公寓的出租对象和外销房的市场定位又恰好吻合，很多酒店式公寓也就应运而生了。

另一类是以小产权为特点，相对集中治理的酒店公寓，它多半以“小户型单身公寓”的面貌显现。

从2000年开始，这种物业快速进入住宅市场，以小户型、低价和酒店式效劳作为其最要紧的卖点，博得了年轻白领购房者和投资客。

酒店式公寓的独到的地方在于酒店式公寓是指物业的建筑结构形式类似于酒店，而负责治理的物业公司提供酒店模式的效劳，如客房打扫、洗衣等，同时居室内配有全套家具及厨房设备，归纳地说，确实是将星级酒店的高标准效劳融于日常生活当中。

购买者拥有单元产权，既能够自住、出租，也能够转售，是一种既提供酒店专业效劳又拥有私人公寓秘密性和生活风格的综合物业。

酒店式公寓既吸收了星级酒店的效劳功能和治理模式，又吸收了信息时期写字楼的特点，拥有良好的通信条件，可针对性地提供秘书、信息、翻译等商务效劳，是一种综合性很强的物业治理概念，集住宅、酒店、会所等多种功能于一体。

酒店式公寓的户型，从几十平方米到几百平方米不等，能够知足利用者的个性化需求，在装修上统一为精装修，提供全套的家居设计和电器。

关于不同户型也有不同的格调，在效劳上依照住户的要求提供酒店式效劳的同时，附属设施还增加了银行、会所、小超市等其他项目。

酒店式公寓项目本身的设计也是个性化的，它不能流于一样形式，因为酒店式公寓的客户群是知名跨国企业高级员工、领导、总裁等，它的物业治理是由星级酒店直接治理或有酒店背景的物业公司进行治理，这就排除房主对物业治理公司水平的疑心，能够为住客提供高级、到位的各类效劳。

选择酒店式公寓自住最大的特点确实是自由方便，而且价钱相对较低，随时能够取得酒店式的各类效劳，如洗衣服、改换被单等。

一样酒店式公寓的公共设施均类似酒店，因此居住者的身份和气派也可彰显。

随着人们生活水平及生活体味的提高，人们对生活质量的要求也随之提升。

酒店式公寓能够知足这一特定人群的这种需求。

.项目的大体设计

项目名称：

赛象酒店

项目内容：

该项目财务评判是在可行性研究完成市场需求预测、生产规模、工艺技术路方案、原材料、燃料及动力的供给、建设条件和厂址选择、环境爱惜和劳动定员等方面进行研究和多方案比较的基础上，确信了最正确方案的基础上进行的。

赛象酒店位于天津市西南部，座落在天津市新技术园区华苑产业区中心位置，是集住宿、会议、餐饮、健身为一体的五星级商务型酒店。

建设规模：

酒店拥有各类客房367间套，包括标准双人房184间、标准单人房80间、奢华单人房48间、一般套房47套、奢华套房3套、三室套房3套、总统套房等多种房型。

客房宽敞舒适，体味高雅，智能配套齐全，行政楼层为客人无偿提供会议室，可享用免费的茶及咖啡。

项目优势：

天津赛象酒店座落于天津经济进展最活跃的高新技术产业园区—华苑产业区。

距离市中心仅4千米，距离天津滨海国际机场约30分钟车程，通过京沪高速1小时即可达到北京；临近天津大学、南开大学、第一中心医院、国展中心，天津奥体中心等天津众多高校学府及研究机构；并与园区多家国际知名公司为邻，周边空气清新、环境优美、交通畅达。

酒店地处京津进展轴，靠近京沪高速入口，距离天津滨海国际机场仅需30分钟车程，距离北京市及首都国际机场仅有120千米。

距天津市中心仅8千米，与2020年奥运会天津竞赛场馆相邻，通过酒店周边四通八达的快速路及外环线能够超级迅速地抵达天津西青、北辰、静海、东丽及滨海新区等天津各要紧经济开发区。

交通畅达，周边环境优美。

天津赛象酒店的首层设有咖啡厅、商场、商务中心。

二层为中式风格的中餐厅，设有二十五个单间，三层具有先进的会议功能，是天津市数一数二的会议及宴会举行场地。

在三层还有七个70至200平方米不等的会议厅及富丽堂皇的贵宾接待厅。

酒店内设施完备，包括室内游泳池、健身房、壁球馆、室外网球场、乒乓球室、SPA水疗中心、KTV包房、纯英式酒吧等。

赛象酒店二十五、二十六层为高级VIP俱乐部，设有奢华中餐包房、西餐包房、会议室、书吧、咖啡吧、红酒吧等，是各界精英，政要及各专业人士的奢华私人会晤场所。

项目劣势：

从经济性来讲，就产品的供给方来讲，每层空间的大分割量增加了小户型的造价本钱，包括从头安装管道（水、电、煤）、增加消防通道等；就需求方而言，由于户型不规那么，造成利用率较低。

从舒适性来讲，暗卫显现，阻碍居住生活的舒适度；在技术指标操纵范围内，开发商选择利润最大化的设计原那么，于是，在有限空间分割出更多个单元，致使小户型在设计上对生活有效性的考虑较少，其格局更接近于家庭旅馆。

从有效性来讲，天天上、下班大量人流上、下电梯，等待极不方便。

从观赏性来讲，因为窗户的增加占据更多外墙面，破坏了本来很规那么的建筑立面。

从平安性来讲，标准层户数的增多，造成居住人群良莠不齐；从效劳性来讲，因为容积率的制约，效劳配套很难跟上等缘故。

建设条件：

项目建设需要土地，资金，人员等。

资金筹措共为万元，其中自有资金为万元，借款为21600万元，其中建设投资借款为17500万元，流动资产借款为4100万元。

固定资产投资拟申请中国建设银行贷款17500万元，于项目建设第二年借入，借款利息为年%，归还条件：

利息昔时归还，本金从项目投产期年起10年每一年等额归还；其余资金由公司自有资金投入。

无形资产和递延资产由公司自有资金投入。

人员三年酒店效劳人员120人，第四年到第十四年效劳人员180人，工资及福利按每人万元估算；第三年操作仪器及设备人员30人，第四年到第十四年操作仪器及设备人员50人，工资及福利按每人每一年2万元估算；第三年酒店治理人员20人，第四年到第十四年酒店治理人员50人，工资及福利按每人每一年万元估算；福利费按工资总额的14%估算。

2.项目大体数据搜集

.投资估算表

建设投资估算表单位：

万元

序号

工程或费用名称

建筑工程

设备购置

安装工程

其他费用

合计

固定资产投资

工程费用

酒店客房

餐厅

商务中心

健身房与疗养中心

地下停车场

其他费用

土地使用权

开办费

预备费用

基本预备费

涨价预备费

固定资产投资方向调节税

建设期利息

合计（1+2+3）

本报表是参照网上数据,表中数据属于自拟.其中土地利用权属于其他费用用于向国土部门申请该地块的利用权估量需要7450万元.工程费用用于酒店客房,餐厅,商务中心,健身房与疗养中心及地下停车场的建设设备购买及安装费用共计万元.其中大体预备费按工程费用的5%计算，涨价预备费按工程费用的2%计算.固定资产投资中形成固定资产23906万元.本数据表中没有考虑固定资产投资方向调剂税.估量建设期利息为万元.涨价预备费用于支付在建设期进程中的各项费用的增加.如一部份设备需要从国外入口由于汇率的转变可能致使该设备的涨价.大体预备费用于支付建设期内工程量的增加,设备涨价,安装费用提高等.

.投资打算与资金筹措表

投资计划与资金筹措表单位：

万元

序号

项目

合计

投资总额

21275

23029

建设投资

21275

固定资产投资方向调节税

建设期利息

流动资金

资金筹措

10000

自有资金

10000

其中：

建设投资

10000

流动资产

借款

21600

17500

1400

2700

长期借款

17500

其中：

建设投资借款

17500

建设期利息借款

流动资产借款

4100

1400

2700

项目计算寿命周期取14年，其中建设期3年，各年的投资比例为40%,35%,25%。

第三年试运营具体项目数据来源及计算方式如下：

销售收入、销售税金及附加、增值税来源于销售收入、税金及附加和增值税估算表，两个回收的数据来源于表固定资产折旧和无形资产摊销表，流动资金和经营本钱来源于已经计算出来的总本钱费用估算表。

依照上表中的数据能够计算出以下经济指标：

财务内部收益率为%。

净现值（基准折现率取14%）为万元。

财务内部收益率大于基准折现率取14%，净现值大于零，说明项目的财务盈利能力比较好。

，昔时生产负荷达到设计生产能力的70%，第四年达到100%。

详见表9：

投资打算与资金筹措表。

固定资产投资拟申请中国建设银行贷款17500万元，于项目建设第二年借入，借款利息为年%，归还条件：

利息昔时归还，本金从项目投产期年起10年每一年等额归还；其余资金由公司自有资金投入。

无形资产和递延资产由公司自有资金投入。

.借款还本付息表

还本付息计算表单位：

万元

序号

项目

计算期

应还本金和利息

长期贷款

短期贷款

1484

2862

应还本金

3150

4450

1750

长期贷款本金

1750

短期贷款本金

1400

2700

应付利息

长期贷款利息

短期贷款利息

135

摊销折旧

1925

未分配利润

销项税率为17%。

城市建设税金按税后利润的10%计提，公益金按税后利润的5%计提，任意盈余公积金按税后利润的2%计提。

.总本钱费用估算表

总成本费用估算表单位：

万元

序号

项目

合计

计算期

酒店日常用品及餐厅所用原材料外购费用

外购燃料及水电费用

工资及福利

修理费

折旧费

摊销费

财务费用

营业费用

其他费用

其中：

土地使用费

总成本费

其中：

可变成本

固定成本

经营成本

1354.6

固定资产折旧

衡宇建筑物折旧年限为20年，及其设备折旧年限为14年，残值率均为%。

详见表2：

固定资产折旧估算表。

摊销

无形工资按10年摊销，递延资产按5年摊销。

详见表3：

无形及递延资产摊销估算表。

工资及福利估算

第三年酒店效劳人员120人，第四年到第十四年效劳人员180人，工资及福利按每人万元估算；第三年操作仪器及设备人员30人，第四年到第十四年操作仪器及设备人员50人，工资及福利按每人每一年2万元估算；第三年酒店治理人员20人，第四年到第十四年酒店治理人员50人，工资及福利按每人每一年万元估算；福利费按工资总额的14%估算。

详见表4：

工资及福利估算表。

原材料估算

酒店及餐厅正常经营所消耗的要紧原材料要紧有酒店客房用品，新鲜水果蔬菜和米面等粮食三种，其价钱和消耗量详见表5：

酒店所用费用及餐厅所用原材料外购费用估算表，其中，食用油及材料及其他材料别离按要紧原材料的总额的10%和5%估算。

增值税税率均为17%。

燃料及动力估算

要紧燃料为罐装煤气，其价钱和消耗量详见表6：

外购燃料及水电费用估算表。

其中，电的增值税税率为17%，煤和水的增值税税率为13%。

总本钱费用估算

总本钱费用估算详见表7：

总本钱费用估算表。

.损益表

损益和利润分配表单位：

万元

序号

项目

合计

计算期

营业收入

175100

9550

15050

营业收入税金及附加

3527

增值税

29767

总成本费

利润总额（1-2-3-4）

弥补以前年度亏空

应纳税所得额（5-6）

所得税

税后利润（7-8）

提取法定盈余公积金

提取公益金

提取任意盈余公益金

可供分配利润（9-10-11-12）

应付利润（股利分配）

未分配利润（13-14）

累计未分配利润

所得税税率为25%，法定盈余公积金按税后利润的10%计提，公益金按税后利润的5%,任意盈余公积金按税后利润的2%计提。

依照该表能够计算以下指标：

全数投资利润率=平均利润总额/项目总投资*100%

资本金利润率=平均利润总额/资本金*100%

全数投资收益率=（正常税后利润+正常年贷款利息+折旧和摊销）/总投资*100%

全数资本金收益率=（正常年税后利润+折旧和摊销+正常年贷款利息）/总投资*100%

资本金收益率=（正常年税后利润+折旧和摊销）/资本金*100%

本例中由于正常年的税后利润、正常年的贷款利息和正常年的摊销每一年都不同，因此，取他们正常年的平均值。

其中，年平均税后利润总额是指正常生产年份的平均利润总额，具体数值等于第4年至第14年税后利润总额之和除以11，正常年贷款利息是指正常生产年份的平均利息，具体数值等于第4年至第14年利息总额之和除以11，正常年摊销是指正常生产年的平均摊销，具体数值等于第4年至第14年摊销总额之和除以11，正常年折旧是指正常生产年份的折旧。

.资产欠债表

序号

项目

计算期

资产

13128

13582

流动资金总额

应收账款

现金

在建工程

13128

13582

固定资产净值

无形资产及递延资产净值

3640

3330

3020

2710

2400

2090

1780

1525

1270

1015

760

505

负债及所有者权益

13128

流动负债

497

应付账款

497

流动资金借款

建设投资借款

12000

负债合计

12000

12994

所有者权益

13128

资本金

13128

5000

1000

资本公积金

未分配利润

资产负债率=负债合计/资产

流动比率=流动资产/流动负债

速动比率=（流动资产-存货）/流动负债

具体项目数据来源及计算方式如下：

流动资金总额来源于流动资金估算表，在建工程、流动欠债和建设投资借款来源于资金筹措表，固定资产来源于固定资产折旧估算表，无形资产资产及递延资产净值来源于无形及递延资产摊销估算表，所有者权益项的数据来源于后期制作的损益和利润分派表。

依照上表中基础数据能够计算出资产欠债率、速动比率和流动比率。

其中，

资产欠债率=欠债／资产

速动比率=流动资产／流动欠债

流动比率=（流动资产-存

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