太康县产业集聚区村庄改造房屋征收补偿与安置实施案.docx

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太康县产业集聚区村庄改造房屋征收补偿与安置实施案

太康县产业集聚区

村庄改造房屋征收补偿与安置实施方案

（征求意见稿）

2011年10月08日

为改善人居环境，提升城市品位，县委、县政府决定将对产业集聚区内的村庄进行社区改造，方案如下：

一、指导思想

以科学发展观为指导，坚持以人为本，以构建和谐太康、加速产业集聚区发展为目标，以提升城市综合功能，提高土地使用效益，加快城镇化进程为核心，以优化居民居住条件，改变城市面貌，提高居民生活水平为目的，坚持“政府主导、市场运作、科学规划、利民惠民”的原则，树立“依法运作、让利于民、服务于民、和谐搬迁”的理念，统筹考虑村民安置、城市景观建设和经济社会发展，将城中村改造成为规范、文明、和谐、可持续发展的城市社区。

努力打造和谐搬迁安置的示范区，新农村建设的示范区，新型社区建设的示范区，城乡一体化的示范区。

二、基本原则

1、确保产业集聚区又好又快发展的原则。

2、坚持统一规划、分类安置、分步实施的原则。

3、坚持群众利益第一位的原则。

4、坚持节约集约用地的原则。

5、坚持依法办事、和谐推进的原则。

6、坚持实事求是、统筹兼顾的原则。

7、坚持公开透明、阳光操作的原则。

三、改造范围

太康县产业集聚区内所有村庄。

四、改造目标

利用1-3年的时间，逐步完成村庄的改造搬迁任务，最终实现产业集聚区统筹推进城乡规划、产业发展、基础设施、市场体制、公共服务和管理体制“六个一体化”，使村民变市民，村庄变社区。

五、改造模式

政府依法组织房屋搬迁，市场化运作或政府直接投资建设居民安置小区。

六、房屋征收

1、县政府组织有关部门，对征收补偿方案及其配套政策进行论证，并在房屋征收范围内予以公布，采取召开听证会、收集书面意见等方式征求公众意见。

2、县政府在作出房屋征收决定前，应按照有关规定进行社会稳定风险评估，通过后，按程序进行。

3、县政府作出书面的房屋征收决定后，应当及时在房屋征收范围内予以公告。

4、房屋征收可以根据项目规模分期实施，每期征收范围由政府组织相关部门协商确定；房屋征收范围确定后，被征收人不得在征收范围内实施一切不当增加补偿费用的行为。

5、作出房屋征收决定前，征收补偿费用应当足额到位、专户存储、专款专用。

七、征收补偿

1、房屋补偿实行货币补偿与房屋安置相结合的方式。

2、实施房屋征收应先补偿、后搬迁。

3、对符合各级政府村镇规划规定的宅基地面积，户口在本村，在村庄规划范围内的合法标准宅基户的村民住房，实行定额面积补偿。

每处宅基户以200m2的定额建筑面积进行补偿；不足200㎡的按200㎡进行补偿，超过200㎡以外的给予适当补助。

4、每处宅基户200㎡定额住宅房屋面积每平方米补偿金额为：

砖混楼房760元，砖混平房（起脊）660元，砖混平房600元，砖木瓦房560元，简易房（有围墙）100元。

根据每户现有合法房屋建筑面积，按照建筑结构从高到低排序进行补偿，直至补到200㎡为止，所有建筑面积合计不足200㎡的，缺额面积均按砖木瓦房补偿标准予以补偿；超出200㎡以外的房屋面积，砖混楼房按照400元/㎡、平房和瓦房按照280元/㎡的标准进行救济性补助。

5．非法买卖、抢占集体土地，违反《城乡规划法》，私搭乱建的房屋不予安置。

6、对没有合法用地手续和建设批准手续抢建的建筑物不予补偿。

7、其它构筑物、附属物和配套设施等，按照有关标准执行。

8、房屋被依法征收时，被征收房屋土地使用权同时收回，其宅基地补偿款按每亩3.3万元予以补偿，直接补偿到户。

9、房屋征收部门应当对被征收人支付搬迁补助费，搬迁补助费按5元/㎡一次性支付每处宅基1000元。

10、征收住宅房屋，房屋征收部门应当向被征收人支付临时安置补助费，临时安置补助费标准为每人每月100元，计算人口时按被征收房屋的合法人口计算。

由房屋征收部门提供周转用房的，不再向被征收人支付临时安置补助费。

过渡期限自被征收人腾空交付房屋之日起计算，过渡期限一般不超过18个月（含）。

房屋征收部门可以与被征收人在补偿安置协议上协商暂定过渡期限，并先行按照暂定期限给付临时安置补助费。

11、标准宅基户的规定：

（1）原村庄已进行过村庄规划的，按照规划的宅基为单位，每处为一个 标准宅基户;原村庄没有进行过村庄规划的，以现在居住的宅基为单位，每处为一个 标准宅基户，但每处宅基面积不得少于0.25亩，否则，另行处理；

（2）孩子均未满18周岁且未婚的，不得分户，孩子随父母；

（3）只有一个儿子并结婚成家的立一户，父母随儿子；

（4）有两个或多个儿子的，结婚几个儿子分户几个，但父母随其中一个儿子，不得单独立户。

（5）对于一处住宅住三世同堂和四世同堂的单代户，宅基面积超过0.4亩的，可以按两户补偿，否则，不得以总面积分割计算；

（6）一户有多处宅基地和房产的被征收户，若都是老宅老房的，根据政策与民意，由村民代表大会投票表决同意后，可享受两处宅基地的补偿政策；

（7） 对立户确认有争议的，个人提出书面申请，由村民代表大会投票表决。

12、房屋征收部门与被征收人依照本方案的规定，就补偿方式、补偿金额和支付期限、用于安置的房屋地点和面积、搬迁费、临时安置补助费或者周转用房、搬迁期限、过渡方式和过渡期限等事项，订立补偿协议。

补偿协议订立后，一方当事人不履行补偿协议的，另一方当事人可以依法向人民法院提起诉讼。

13、房屋征收部门及其委托的征收实施单位应当建立房屋征收补偿档案，并将分户补偿情况在房屋征收范围内向被征收人公布。

14、对被征收人给予补偿后，被征收人应当在补偿协议约定或者征收决定确定的搬迁期限内完成搬迁。

15、房屋征收部门与被征收人在征收补偿方案确定的签约期限内达不成补偿协议，由房屋征收部门报请县人民政府作出补偿决定，并在房屋征收范围内公告3天。

被征收房屋有下列情形的，由房屋征收部门报请县人民政府作出补偿决定，并在房屋征收范围内公告3天。

（1）产权不明；

（2）产权人下落不明;

（3）产权人死亡，无继承人继承，或继承人不明确；

（4）法律、法规规定的其他情形。

经项目所在地村委会证明，被征收房屋产权人长期居住在外地的，房屋征收部门或其委托的征收实施单位告知其代理人或房屋代管人代为征求意见。

在征收补偿方案确定的签约期限内，被征收房屋产权人不作答复，或无法告知产权人的，房屋征收部门可在公证机构办理证据保全后先行征收。

房屋补偿费及有关资料由房屋征收部门办理提存公证。

被征收人对补偿决定不服的，可依法申请行政复议或提起行政诉讼。

16、被征收人在法定期限内不申请行政复议或不提起行政诉讼，在补偿决定规定的期限内又不搬迁的，依法申请人民法院执行。

八、房屋安置

（一）安置区规划建设

坚持高起点规划、高标准建设，高水平管理，突出特色，立足长远，科学合理，建设宜居小区。

安置区的规划建设分两种类型进行规划设计。

一是开发建设多层（或小高层）住宅精品社区，充分提高土地使用效益，优化居住条件，改变城市面貌，集商业、居住、娱乐为一体的多元化特色社区。

户型分为大、中、小（120m2、90m2、70m2）多类户型（实际面积以建成后核定面积为准），并每套房配建一间地下储藏室（10㎡/间，按成本价购买），以便进行安置。

该安置区的规划选址定于产业集聚区中心区域，南临兰河，北临纬一路，东临银城南路，西临阳夏南路，地理位置优越，交通方便，市政基础设施和公共服务设施配套齐全。

该安置区总占地规模392亩，分三期进行建设。

一期位于该宗地南部，面积108亩，主要以建设多层住宅为主，并划出10亩地左右建设一个封闭式农用机具集中存放场；二期位于该宗地北部东侧，面积72亩，也主要以建设多层住宅为主；三期位于该宗地北部西侧，面积212亩，主要以建设小高层住宅为主。

二是在规划区以外建设二层联体住宅，以新农村建设的模式进行安置。

按照太康县总体规划，把产业集聚区村庄改造和新农村建设与城乡一体化建设有机地结合起来，坚持优化结构、合理布局、层次清晰的原则，坚持以人为本，民生为先、远近结合、协调发展、尽力解决那些家中有老人，不愿意住高层（或多层）住宅等特殊情况的安置问题。

具体选址由政府另定。

安置房小区建设分两种模式进行。

一是县政府通过招商引入有实力的投资商，按照保障性住房的建设模式，政府划拨土地后，由投资商筹资代建安置小区，建设工期为15个月，竣工合格交付使用后由县政府在三个月内进行回购。

二是有县政府通过招标选定有相应资质的建筑企业，分别建设安置房及其配套设施等。

规划设计按照《城市居住区规划设计规范》进行编制，合理确定各项用地指标和建筑标准；合理规划公共绿地、停车场、农用机具集中存放场、广场、健身场等公共设施；合理配套道路、给水、排水、燃气、供热、环卫、照明、电力、通讯等基础设施；合理布局社区管委会、警务室、幼儿园、游乐园、卫生服务站、文化中心、地下储藏室、公厕、垃圾收贮中转站、超市、物流中心等服务设施。

各项指标要求：

容积率：

多层≤1.6，小高层≤3.0；建筑密度：

多层≤30%，小高层≤25%；绿地率：

多层≥35%，小高层≥30%。

（二）安置办法

1、安置标准：

被征收人按照合法户籍人口数量以人均住房40m2/人的标准进行选择安置房户型面积。

2、家庭人口数按公安部门的正规户口簿确定，一户多簿的合并后计数。

迁出的不予计数（在校读书、在部队服役、在监狱服刑的人员除外），去世的自然取消。

3、已出嫁姑娘户口未迁出，长期在本村生活，有宅基地并建有房产，丈夫户口已迁入并长期在该村生活的，享受安置有关政策；否则，均不予安置。

4．计划外出生人员，按计划生育有关政策处理到位后，可享受安置有关政策。

5、安置房的供应价格为：

70㎡户型的700元/㎡，90㎡户型的800元/㎡，120㎡户型的900元/㎡，安置户按照应安置面积进行选房，安置标准以内的面积按供应价结算；超标部分面积按市场价结算。

结算方法为以一套楼房为单位，动工时先缴3万元定金，楼房主体完成后再缴3万元，入住交钥匙时交齐剩余房款。

6、安置房房屋所有人不得私自买卖或转让，若确实需要买卖或转让的，经批准后方可进行，政府并随时收回共用和优惠部分的设施使用权。

7、安置时按照搬迁顺序，谁先搬迁、谁先选房。

8、坚持统一规划、分类安置、分步实施的原则。

9、安置小区的物业后勤管理由社区委员会按照有关规定进行管理。

小区商业用房租金和物业费收入作为社区委员会管理费用。

九、奖励措施

1、被征收人在公告规定的期限内，前5天内签订协议并完成搬迁，并经验收合格者，以被征收房屋200m2内的补偿款为基数，奖励30%；前8天内完成搬迁的，奖励20%；10天内完成搬迁的，奖励10%，超过10天的，不予奖励。

过期拒不搬迁的，依法申请人民法院强制执行。

2、被征收人在公告规定的期限内，按时完成搬迁，经验收合格者，并及时签订安置房选房协议，主动要求上楼的，每户免费奖励5m2的地下储藏室。

3、被征收户在规定搬迁期限内自行拆除房屋的，房屋旧料等物品归本人所有。

超过搬迁期限，由政府组织拆除时一切房屋旧料等物品均统一运走。

4、被征收户在规定期限内完成搬迁的，可优先选择安置房。

5、户籍：

凡是搬迁户全部转为非农业户口。

6、培训：

对在法定劳动年龄内（即16周岁以上）的失地农民，可免费参加县劳动就业培训中心举办的就业培训，并发放《就业培训卡》。

7、就业：

符合就业安置条件的被征收户，企业招工时，可向用人单位优先推荐就业人员。

8、养老保险：

对60岁以上失地农民每月发放养老金60元。

9、医疗保障：

失地农民已参加新型农村合作医疗的，仍可享受新型农村合作医疗政策，农转非后可参加城镇居民医疗保险。

10、最低生活保障：

对已办理农转非符合城市低保的失地农民可申请享受城镇居民最低生活保障，符合条件的予以安排。

11、对符合条件的失地农民，可优先安排公益性岗位。

12、对已农转非的失地农民，可享受城镇居民下岗失业人员再就业的优惠政策。

十、工作步骤

（一）准备阶段（2011年月—2011年月）

1、利用电视台、政府网站等新闻媒体开辟专栏，组织宣传车、印发宣传册、悬挂标语等形式，对城中村改造工作进行深入宣传，做到家喻户晓，人人皆知。

2、制订城中村改造的相关政策及方案。

3、由住建、国土、财政、（镇）政府、管委会等部门展开摸底调查工作，对被征收人的基本情况进行登记造册、录相、照相备案，并由当事人签字认定。

4、相关部门联合对村内的在建工程进行封停。

5、根据摸底情况，对征收面积进行汇总，初步算出投资概算，拟定改造方案。

（二）征收补偿阶段（2011年月—2011年月）

1、依照房屋征收与补偿条例规定，按程序实施征收。

2、妥善对被征收人进行过渡安置。

3、解决群众生活和就业问题。

县人事劳动部门负责与本县企业沟通，在招工时优先录用符合用工条件的拆迁户；与开发商沟通，新区建成后，由镇政府引导组织成立物业管理公司，安排符合招工条件的搬迁户村民参与保洁、门卫、保安、水电等工作。

4、国土资源局负责集体土地向国有土地转换；公安局负责农转非户籍；民政局负责为符合条件的居民办理生活保障。

5、做好建设前的各项准备工作。

（三）全面建设阶段（2011年月—2012年月）

按照基本建设程序进行勘察设计、招标投标、开工建设、管理等，确保被拆迁房屋的群众按时入住。

十一、组织机构

为确保产业集聚区内村庄改造的房屋征收与补偿工作的顺利实施，县政府抽调精兵强将，组成一支强有力的房屋征收与补偿工作队伍。

经县政府研究决定，成立太康县产业集聚区村庄改造房屋征收与补偿工作指挥部。

指挥部下设十个工作组。

1、宣传报道组：

主要负责房屋征收与补偿政策宣传，新闻报道、影像资料拍摄等。

2、政策法规组：

主要负责制订各种操作性强的实施方案，按照法定程序完善各种合法手续和证件，并与被征收房屋所有人签订协议书，协作办理征收与补偿中的案件调解、行政诉讼、强制执行申请等。

3、群众工作组：

主要负责被征收房屋所有人的思想工作。

4、信访稳定组：

主要负责信访接待、协作处理信访案件，认真做好稳定工作。

5、征收管理组：

主要负责被征收房屋的摸底、调查、认定、登记、汇总，核算补偿金额，组织实施房屋拆除等。

6、安置管理组：

主要负责安置房的分配、选房、入住及手续办理等。

7、补偿兑付组：

主要负责各种补偿资金的兑付和管理等。

8、规划建设组：

主要负责安置区规划、基础配套设施和公共服务设施的建设等。

9、社会保障组：

主要负责失地农民和被征收房屋所有人的社会保障、医疗保障、安置就业，农转非办理等政策的落实和办理。

10、纪律监察组：

主要负责整个工作的监察、监督工作。

十二、保证措施

1、加强领导，落实责任

成立建设改造领导小组和指挥部，根据工作实际，召集相关部门人员，对照有关政策，召开专题会议，制定服务城中村改造优惠政策，研究、出台实施措施，保证改造工作顺利进行。

2、村民自治，民主监督

让广大村民直接行使民主权利，依法办理自己的事情，实现村民群众对村庄搬迁改造的参与权；在民主监督中，实行村务公开，村民有权监督村委会工作和干部的行为，实现村民群众的知情权和评议权。

3、领导分包，化解任务

在县委、县政府的统一领导下，四大班子领导实行责任分包，一人一村，组织相关单位，深入一线；各相关单位主要领导亲自挂帅，靠前指挥，推动工作全面展开。

4、广泛动员，营造氛围

组织专门宣传队伍，深入村中进行宣传。

组织党员、群众代表、村民组长和两委成员学习讨论相关政策、方案。

通过多种途径、多种形式做好群众的宣传解释工作，深入被征收户家中，宣传城中村改造的大政方针，激发群众支持和参与城中村改造的热情。

5、完善措施，狠抓落实

各相关单位要深入基层，调查存在的问题，采取有效措施，齐心协力，各司其职，各负其责，共同做好改造建设各项工作。

十三、本方案自公布之日起执行。

原“四桥四路”建设时，没有予以安置的搬迁户，愿意入住该安置小区的，可以享受本方案规定的征收、补偿、安置及优惠政策等，否则，按原方案执行。