东莞房地产寮步商业市调报告.docx

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东莞房地产寮步商业市调报告

寮步商业市调报告

前言

：

承蒙信任，我司于2005年9月初开始针对寮步商业现况进行了为期三天的市场调查。

我司成立寮步海悦花园项目商业专案小组，从本项目实际情形动身，在进行了初步市场调研和分析论证后，形成了部份商业调查结论。

现特向贵司提交《寮步商业市场调研报告》，供贵司决策时参考，相关内容有待两边进一步完善。

市调结论：

一、寮步镇专业市场要紧辐射全市，通过较长培育期初具规模，但距离地域性集散中心的地位尚有必然距离；

二、综合性商业以知足本镇区低档消费群为主；分散于老城区教育路、神前路及红荔路一带，单体规模都较小，镇内目前尚无统领型商业显现；

3、寮步现有零售业以小规模、低档第二天用百货为主——区域内消费水平偏低、消费总量不大；

寮步除神前路和良西路拥有各自特色的经营业态，其他街道业态都比较分散而且没有形成规模；

4、寮步要紧步行街集中在神前路和教育路一带；

五、寮步餐饮一条街集中在良西路上；

4、寮步专业市场尚未达到地域性集散中心地位、商铺空置率较高——专业市场成熟需较长培育时期；

五、项目周边缺乏商业气氛——本项目商业无现成依托条件。

寮步商业整体状况

寮步要紧集中商业项目

专业市场

Ø东莞国际汽车贸易城（86万平方米，经营良好，招商未满，待开发量较大）；

Ø莞樟路良横路段汽车配件专业市场（经济状况良好）；

Ø鸿图国际灯饰广场（10万平方米，经营一样，空置面积较多）；

Ø星城国际电子数码城（10万平方米，待建）。

综合性商业中心

Ø万家福；

Ø华润商场；

Ø天和百货；

Ø大新商业广场；

Ø现代时装广场；

Ø旺角魅力女人城（改建）；

Ø国源购物广场（在建）；

Ø海福购物广场（在建）。

万家福

业态散布：

1F：

生鲜超市、熟食、蔬果、冷冻、冷藏、调味品、面包、水产、茶庄、烟酒、参茸、麦肯姆、电话、金银玉器、时尚钟表、化妆品；

2F：

休闲食物、饮料、家居用品、清洁用品、小家电、家用电器、数码产品、电视购物、电脑画像

3F：

时尚精品、头饰、头花、品牌专柜、皮具、皮包、皮鞋、休闲鞋、文具、书籍

4F：

品牌衣饰、内衣、寝衣、牛仔休闲、童装、童鞋、床上用品、老年服装、妇婴用品、特卖男女装

备注：

商场只有一个双向扶梯，无垂直梯，层高约米，设有中央空调

大新商业广场

业态散布：

1F：

超市

2F：

家用电器、金银首饰、文具用品、书店

3F：

男装、女装、童装、鞋类

现代时装广场

业态散布：

1F：

鞋、包、皮具用品

2F：

男人世界

3F：

女人世界

旺角魅力女人城

1~2层从头进行整改包装，统必然位为精品店，铺位划分为4~25平方米。

商场内配置有中央空调、液晶电视、DJ即时点歌设备、奢华装修、共169个铺。

天和百货商场

业态散布：

1F：

服装、衣饰、精品店、金银、珠宝、首饰

2F：

超市、服装

寮步现有商圈分析

租金散布

五级铺位

四级铺位

三级铺位

二级铺位

一级铺位

一级租金区域

位置：

贯穿整个神前路地段。

租金：

160~220元/平方米。

经营状况：

专门好

特点：

寮步镇目前最旺的步行街；

人数较多，人流量最旺；

要紧依托几个品牌休闲、运动服装店（班尼路、特步）带旺了整条街的商业气氛；

神前路没有地址停车，大路两旁人行道约4米左右；

神前路业态是以电讯、电器、服装、金银首饰、眼镜店为主；

能经受高租金行业的铺位要紧集中在该区域；

神前路以西的铺位装修档次为中高级，以东的铺位装修档次为中档；

神前路自中间往两头铺位租金慢慢增加，尤其靠近教育路的铺位租金达到最高。

二级租金区域

位置：

从教育路最东端起至新安超级市场及东城路部份地段。

租金：

120~180元/平方米。

经营状况：

较好

特点：

寮步镇目前最旺的商业中心区域；

人数很多，人流量较旺；

要紧依托几个大商场吸引人气，从而带旺了该区域的商业气氛；

该区域业态是以电器、衣饰、眼镜、小吃饮品店为主，大体上在神前路的业态上有个延续；

能经受较高租金行业的铺位要紧集中在该区域；

该区域的铺位装修档次为中档；

从教育路与东城路交接的铺位开始，至教育路与神前路租金慢慢增加。

三级租金区域

位置：

从教育路与世和路交接的端头起至万家福购物广场及大博街地段。

租金：

80~120元/平方米。

经营状况：

一样

特点：

人数较多，人流量一样；

位于大博街的旺角魅力女人城等经营开业后，该地段可能将顺延神前路成为寮步镇最旺的商业步行街；

该区域业态是以服装、办公用品、美容、美发店为主；

该区域主若是以大面积的铺位为主；

该区域的铺位装修档次为中档；

该区域从万家福购物广场至世和路与教育路交接的铺位租金慢慢递减。

四级租金区域

位置：

良西路由西往东至与世和路的交接处、凯悦路北端部份地段。

租金：

30~70元/平方米。

经营状况：

较好

特点：

寮步镇目前最旺的餐饮、小吃一条街；

人数较少，人流量较旺；

要紧依托几个大的酒楼带旺了整条街的饮食商业气氛；

大型酒楼门外都有各自的停车场，其他小餐馆大体上没有停车场；

良西路业态是以大型酒家、小餐馆为主，美容、SPA为辅；

该区域商铺较大，且均以两层为主；

该区域的铺位装修档次良莠不齐，大型酒楼装修多为高级，小餐馆的铺位装修档次为中低档；

该区域租金情形没有特定的规律，视铺位的具体情形而定。

五级租金区域

位置：

凯悦路、世和路、凯悦路与教育路交接的端头起至教育路与世和路交接的端头地段。

租金：

20~40元/平方米。

经营状况：

一样

特点：

人数稀少，人流量较少；

该区域业态是以布艺、床上用品、装饰、建材店为主，美容、美发店为辅；

该区域主若是以大面积的铺位为主；

该区域的铺位装修档次为中档；

该区域顺着教育路自西向东的铺位租金慢慢递增，沿世和路由北往南慢慢递增。