物业管理基本制度与政策.docx

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物业管理基本制度与政策

物业管理基本制度与政策

第一章物业管理概述

1、如何认识物业管理的概念？

物业管理是指业主通过选聘物业管理企业，由业主和物业管理企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。

理解就是：

1、物业管理是由业主通过选聘物业管理企业的方式来实现的活动；2、物业管理活动的基础是物业服务合同；3、物业管理的内容是对物业进行维修、养护、管理，对相关区域内的环境卫生和秩序进行维护。

2、怎样理解我国物业管理的产生和发展？

我国物业的产生：

随着住房商品化的深入开展，如何管好新建住宅和各类商品房屋，既是广大群众的迫切需要，也是新形势下摆在房地产主管部门的紧迫任务。

各地对住宅小区的管理模式进行了多方面的探索，对长期行政管房的方式做出了不同的改革，也取得了一些效果，但都没有将房推向市场，没有从根本上改变住宅小区的行政管理体制。

1981年3月10日，深圳市第一家涉外商品房管理的专业公司挂牌成立，该公司按照社会化、市场化、专业化的管理原则和企业经营方式对住宅小区实施管理，为业主提供有偿服务，建立了“独立核算、自负盈亏、自我发展、自我完善”的运行机制。

由此我国城镇房屋专管理逐步走向专业化的物业管理道路。

物业管理的发展：

1993年深圳市人大颁布了第一部物业管理地方性法规，以地方立法的方式对物业管理进行了规范；建设部于1994年颁布了《城市新建住宅小区管理办法》，明确要求“住宅小区应当逐步推行社会化、市场化模式。

2000年中国物业协会成立，对加强行业指导和行业自律起到了重要作用。

实践证明，物业管理已在房地产与其他服务相结合的基础上，发展成为与我国社会，经济协调发展，与广大人民生活、工作息息相关的新兴产业。

3、将市场原则作为物业管理活动的前提条件，其主要目的和现实意义是什么？

目的有2点：

1、是强调业主在市场活动中的自主权，业主作为物业的主人，具有充分的自主选择权，而这种选择权必须依法得到保护；2、强调物业管理活动必须纳入市场秩序，物业管理企业为业主提供哪些服务，服务标准是什么，业主如何承担服务费用，以及业主与物业管理企业相互之间所承担的违约责任，都必须在物业服务合同中明确约定。

意义：

将市场原则作为物业管理活动的前提条件，在现阶段尤为重要。

我国物业管理活动，是在传统的包修包养的行政房基础上逐步开展的，无论业主还是物业管理企业，市场意识和合同观念都很薄弱，纠纷不断，处理困难。

解决这一问题的关键就是立法，按照市场原则将物业管理活动推向市场，纳入合同秩序，这对提高业主的责权意识，推动物业管理企业依法经营，以及促进企业管理市场秩序明显好转，都具有重大的现实意义。

4、物业管理的基本特征是什么？

社会化、专业化、市场化是物业管理三大基本特征。

5、物业管理在我国社会经济中的地位和作用？

1、实施物业管理有利于促进经济增长；2、有利于提高人们群众居住质量；3、有利于增加就业；4、有利于维护社区稳定；5、有利于推动房地产业的良性发展。

6、简述现阶段政府在规范物业管理活动中的必要性和现实性？

在我国短暂的物业管理发展史中，政府之所以起到了不可或缺的作用，主要是以下三个原因：

1、我国仍处于计划经济向市场经济转型期，由福利制的住房模式向市场化的物业管理模式转换，需要政府发挥应有的作用；2、物业管理是我国城市管理的重要组成部分，物业管理的水平直接关系的城市的管理水平，而城市管理是政府管理的主要职能，从城市管理职能的角度考虑，政府必须对物业管理适度干预；3、普通商品房、经济适用房和廉租房的物业管理是广大百姓的民生问题，直接关系到民众的基本生活保障和社会的和谐稳定，需要政府从全局的高度进行必要的监督。

无论是推动引导还是监督，政府主要通过制定相关法律法规政策并做好相应的文件贯彻和落实工作来发挥作用。

7、比较分析《条例》颁布前后我国物业管理制度建设的特征？

颁布前特性：

1、借鉴性；2、过渡性；3、针对性。

颁布后特性：

1、配套性；2、经验性；3、操作性。

8、如何理解《条例》的立法概念、指导思想和立法原则？

《条例》在坚持民法基本原则和立法法规定的原则下，突出了发展为重，平衡利益，保护弱者的立法理念。

《条例》立法的指导思想是：

1、强调保护业主的财产权益，协调单个业主与全体业主共同利益的关系；2、强调业主与物业管理企业是平等的民事主体，是服务和被服务的关系；3、强调物业管理企业与业主通过公平、公开和协商的方式处理物业管理事项。

立法原则是：

1、物业管理权利和财产权利相对应的原则；2、维护全体业主合法权益的原则；3、现实性与前瞻性有机结合的原则；4、从实际出发，实事求是的原则。

9、《条例》确定了哪些基本制度？

如何准确把握其内涵？

确立了7项制度：

1、业主大会；2、管理公约；3、前期物业管理招投标；4、物业承接验收；5、物业管理企业资质管理；6、物业管理从业人员职业资格；7、住宅专项维修资金等7项物业管理制度。

内涵：

1、尊重和维护业主的财产权利；2、建立业主民主协商、自我管理、平衡利益的机制；3、《条例》的法律法规共同规范了物业管理活动；4、妥善处理市场和政府的关系。

10、《条例》涉及的主要问题有哪几方面？

主要内涵是什么？

1、总则，主要对条例的立法目的、调整对象和适用范围、倡导原则和行政管理体制做了规定；2、业主及业主大会，规定了业主的概念、权利和义务，业主大会的组成、宗旨、成立条件、职责，业主大会、业主委员会和居民委员会的关系等内容；3、前期物业管理，规定了前期物业服务合同、临时公约、前期物业管理招投标、物业承接验收手续，物业的保修责任等内容；4、物业服务管理，包括物业管理企业的性质，并确立了物业管理企业的资质管理；5、物业的使用与维修，对物业的使用与维修等相关问题进行了规范；6、法律责任，他是《条例》不可缺少的重要组成部分，包括了适用条件、行为模式以及违反行为模式的法律后果三个要素；7、附则，确定了《条例》的生效日期，明确了条例自2003年9月1日执行。

11、《条例》在“法律责任”的规定上有哪些特点？

1、他是与违法行为相联系的；2、他的内容是法律明确而又具体规定的；3、他具有国际强制性。

4、他是由国家授权的机关依法实施的。

12、如何准确把握《条例》确立的物业管理的基本法律关系？

1、业主相互之间的关系。

业主是物业管理区域内物业管理的重要责任主体；2、物业管理企业和业主之间的关系。

业主和物业管理企业完全平等，双方通过签订物业服务合同，形成了物业管理企业服务，业主支付服务费的等价交换关系，是一种真正的民事行为；3、开发企业与业主以及物业管理企业之间的关系，因此，业主在前期物业管理阶段接受物业管理服务实际上是建立在两个物业服务合同的基础上，一个是前期物业服务合同一个是商品房销售合同；4、供水、供电等单位与业主以及物业服务企业的关系，供电、供水等单位给业主提供产品服务，业主缴纳费用，他们之间存在合同关系，他们与物业管理企业不存在任何关系。

5、社区居委会与业主，业主大会及物业管理企业的关系，居委会和业主大会之间无关系，物业管理企业与居委会法律上没有权利义务关系。

第二章物业管理

1、◆物业管理服务有哪些特点？

1、物业管理服务的公共性和综合性；2、物业管理服务受益主体的广泛性和差异性；3、物业管理服务的即时性和无形性；4、物业管理服务的持续性和长期性。

◆物业管理的特点是：

社会化、专业化、市场化

2、物业管理服务的内容有哪些？

8项

物业管理服务是指：

业主与物业管理企业通过物业服务合同约定的公共性服务。

内容：

1、房屋公共部位的维修、养护和管理；2、房屋公共设施设备的维护、养护和管理；3、物业管理区域内公共设施设备的维护、养护和管理；4、物业管理区域内环境、绿化管理服务；5、物业区域内公共秩序、消防、交通等协管事项服务；6、物业装饰装修管理服务；7、物业档案资料的管理；8、专项维修资金的代管服务。

3、《普通住宅小区物业管理服务等级标准（试行）》中界定的物业服务内容有几方面？

6个方面。

其中一级、二级、三级服务标准的主要区别是什么？

物业服务内容有：

中国物业协会与2004年印发了《普通住宅小区物业管理服务等级标准（试行）》规定了一下内容：

1、物业管理服务的基本要求；2、服务管理；3、公共设施设备维修、养护；4、协助维护公共秩序；5、保洁服务；6、绿化养护管理

一级、二级、三级服务标准的区别是：

1、基本要求中的服务电话开通时间和急修到达时间不同；每年一次业主服务意见满意率不同。

2、房屋管理巡查频次不同，楼道完好率不同；3、保洁服务每日清运垃圾次数不同，小区道路、广场、停车场清扫次数不同

4、如何理解物业服务收费原则？

物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则。

5、物业服务收费的成本构成有哪些？

1、管理服务人员的工资、社会保险和按照规定提取的福利费等；2、物业公共部位、共用设施设备的日常运行、维护的费用；3、物业管理区域清洁卫生费；4、物业管理区域绿化养护费用；5、物业管理区域秩序维护费；6、办公费用；7、物业管理企业固定资产折旧；8、物业公共部位、公共设施设备及公众责任保险费用；9、经业主同意的其他费用。

公共设施、设备的大修、中修和更新、改造费用从维修专项资金中列支，不得进入物业服务成本。

6、比较分析包干制和酬金制的利弊？

包干制是指由业主向物业管理企业支付固定物业服务费用，盈余或者亏损均由物业管理企业承担。

无论收费率高低，物价波动，物业管理企业都必须按照合同约定的服务标准提供相应的服务。

包干制收费形式比较简捷，但交易透明度不高，容易导致物业管理企业亏损。

在市场不规范时，物业管理企业可能通过减少物业服务成本来保证企业利润，业主的权益受到侵害。

酬金制是指在预收的物业服务资金中按照约定比例或者约定数额提取酬金支付给我也管理企业，其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或者亏损均由业主享有和承担的我也服务计费方式。

酬金制要求业主按照服务合同提前预付服务费，物业服务支出为所缴纳的业主所有，物业服务企业对所收的物业服务支出仅属代管性质，不得将其用于物业服务合同以外的支出。

7、如何认识《条例》关于物业管理企业代收代交各项费用的规定？

《条例》为了保护业主的合法权益，对物业服务企业代收代交各项共用事业费用，做出明确规定：

1、物业管理区域内，水、电、气、暖、通讯、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用。

物业管理企业接受委托代收钱款费用的，不得向业主收取手续费等额外费用。

《物业服务收费办法》进一步明确物业管理企业接受委托代收上述费用的，可向委托单位收取手续费。

其中最终用户是指业主。

8、物业服务合同的主要内容有哪些？

8项

1、物业管理事项；2、物业服务质量；3、物业服务费用；4、双方的权利和义务；5、专项维修资金的管理与使用；6、物业管理用房；7、合同期限；8、违约责任。

9、如何认识前期物业服务合同的特征和时效？

特征：

1、前期物业服务合同具有过渡性；2、前期物业服务合同由建设单位和物业服务企业签订；3、前期物业服务合同是要式合同（即书面合同）；

时效：

前期物业服务合同可以约定期限，但是，期限未满、业主委员会与物业管理企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。

10、前期物业服务合同的主要内容有哪些？

签订时应注意哪些问题？

建设部于2004年9月制定了《前期物业服务合同（示范文本）》，该文本规定主要内容如下：

1、合同当事人与物业的基本情况；2、物业服务内容与质量；3、物业服务的收费方式；4、物业经营管理活动的内容；5、物业的承接查验；6、物业的使用与维修；7、专项维修资金；8、违约责任；9、其它事项。

签订时注意事项：

1、物业服务内容除8项常规服务外，对具体承诺服务达到的服务水平和质量标准，要作为合同的附件另行签订；2、在物业经营活动中，对于停车场的管理要与停车场使用人