房地产项目开发前期工作指南.docx

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房地产项目开发前期工作指南

房地产项目开发前期工作指南

第一篇 甲方在开发前期的工作

一、 确定投资建设工程项目 

对项目从前期开发角度入手，进行合理分析和有效测算，为公司决策提供重要依据。

二、建设项目用地计划办理 

1.所需资料 

a.地形图（划示用地范围，标明大约面积） 

b.与地块出让单位签署的用地协议 

2. 办理程序 

a.备齐资料 

b.到地块所在地土地部门办理 

三、建设工程项目建议书的编制与报批 

1.编制及所需资料 

a. 开发单位营业执照 

b. 开发资质证书 

c 用地计划审核意见 

d. 建筑设计方案（总平面图等） 

e. 其他相关资料 

2.报批程序与报批资料 

a.将所需资料备齐送至投资咨询公司，委托其编制《项目建议书》 

b.准备《关于项目建议书报批申请报告》 

c.将《项目建议书》与申请报告送计委报批 

注：

投资3000万元以下项目由区计委立项；超过3000万元以下项目由区计委转报有关部门审批 

四A、建设工程项目选址意见申办 

1. 所需资料 

a.批准的项目建议书或其他计划文件（复印件一份） 

b.地形图（均应划示用地范围） 4份 

c.土地权属证（复印件1份） 

d.联建协议书（复印件1份） 

e.选址论证 

f.上海市建设项目选址意见书申请表（到区规划局领取） 

2. 申办程序 

a.准备数份项目建议书批复及数份地形图 

b.将上述资料分送有关部门签署选址意见并加盖公章 

c.将有关部门的意见备齐，同时备齐

（1）项所有资料，送区规划局规划科办理 

四B、建设用地规划许可证申办 

1. 所需资料 

a.建设工程的计划批准文件（批准的项目建议书或其他计划文件）（复印件一份） 

b.地形图（均应划示用地范围） 6份 （其中一份应有消防、环保、交通、防疫、水利等部门选址意见及公章） 

c.国有土地使用权出让合同文件及副图（1份） 

d.上海市建设项目选址意见书申请表（到区规划局领取） 

e.申请报告（红头文件） 

f.其他需说明的图纸或文件 

2. 申办程序 

a.备齐上述所有资料 

b.送区规划局规划科办理 

五、建设工程项目地名报批 

1. 所需资料 

a.项目批文（批准的项目建议书或其他计划文件）（复印件一份） 

b.地形图（均应划示用地2份 

c.总平面图（3份） 

d.建设用地规划许可证及批文 

e.申请报告（红头文件） 

f.其他需说明的图纸或文件 

2. 申办程序 

a.备齐上述所有资料及1500元支票 

b.送区地名办办理 

六、建设工程项目报建 

1. 所需资料 

a.《上海市建设工程报建表》（到市报建处领取） 

b.企业法人营业执照及有关证明原件和复印件 

c.项目建议书批文原件及复印件 

d.银行出具的建设资金落实证明（验资报告） 

e.《上海市建设单位工程技术人员和管理人员核定申报表》（到市报建处领取） 

f.专业技术人员和管理人员技术职称证书原件及复印件 

g.《住宅项目配套建设审核申请表》 

h.《住宅新开工审核通知单》 

七、工程项目设计招标办理 

1. 所需资料 

a.报建工程项目IC卡 

b.上海市建设工程设计招标项目登记表 

c.《上海市建设工程设计招标文件报批表》（到市招标办领取） 

d.《上海市建设工程设计评标小组报批表》（到市招标办领取） 

e.工程设计任务书 

f.建设用地规划许可证 

g.工程项目选址意见批文 

2.办理程序 

a.备齐上述资料 

b.到市设计招标办办理 

八、设计方案评标会召开及设计单位中标办理 

1. 所需资料 

a.项目设计方案、建设用地规划许可证、项目选址意见书、设计任务书、项目建议书批文等若干份 

b.会议通知书 

2. 办理程序 

a.备齐上述资料 

b.提前三天分送各评委 

c.到市招标办召开评标会（会务费300元） 

中标办理a.设计方案评标会会议纪要b.评委评标意见书 

九﹑建设工程规划设计要求申办 

1. 所需资料 

a.上海市建设工程规划设计要求申请表（到区规划局领取）1份 

b.计划批准文件 1份 

c.土地使用权属证件 1份 

d.房屋权属证 1份 

e.危房鉴定报告 

f.地形图（划示用地范围） 2份 

办理程序a.备齐上述资料b.送区规划局规划科办理 

十﹑工程项目设计方案深化﹑修改 

根据规划局批文要求修改设计方案 

十一﹑设计方案审定会召开 

1. 所需资料 

a.设计方案文本 12份 

b.项目建议书批文，建设用地规划许可证及批文，区府土文件 若干份 

c.请柬 

2. 申办程序 

a.备齐上述资料 

b.分送至计委﹑规划局﹑防疫站﹑环保局﹑消防处﹑住宅局﹑园林局等部门 

c.召开方案审定会 

十二﹑设计方案送审报批 

1. 所需资料 

a.选址意见书 

b.规划设计要求通知单 

c.地形图（划示用地范围） 

d.设计方案 2份 

e.地名批文 

f.项目建议书批文 

办理程序a.备齐上述资料b.到区规划局规划科办理 

十三﹑可行性研究报告编制与报批 

1. 所需资料 

a.用地计划审核意见书 

b.项目建议书批文 

c.用地计划许可证及批文 

d.区府土文件 

e.营业执照 

f.开发资质证书 

g.住宅项目配套条件审核申请表 

h.资本金出资承诺书 

i.设计方案文本 

j.其他相关文件 

2. 办理程序 

a.备齐上述资料 

b.送投资咨询公司编制并准备一份可行性研究报告申请报批文件（红头文件） 

c.送计委报批 

十四﹑扩大初步计划 

根据方案审定会各职能部门方案会审意见进行扩初设计 

十五﹑扩初会召开 

1. 所需资料 

a.扩初设计文本若干份 

b.请柬 

2.申办程序 

a.备齐上述资料 

b.分送至计委﹑规划局﹑防疫局﹑环保局﹑消防处﹑住宅局﹑园林局（交通﹑环卫﹑自来水公司﹑煤气公司﹑供电局﹑电话﹑有线电视）等部门 

c.召开扩初会议 

十六、扩初意见征询及扩初批复 

1.所需资料 

a扩初会议纪要 

b.根据扩初意见修改后的总平面图及扩初文本 

c.关于要求报批扩初的申请报告（红头文件）由各职能部门签署征询意见的总平面图 

2.申办程序 

a.备齐上述资料 

b.分送至计委、规划局、防疫局、环保局、消防处、住宅局、园林局等部门征询意见 

c.送规划局规划科报批 

十七、住宅项目配套条件审核报批 

1.所需资料 

a.《住宅项目配套建设条件审核报批》（住宅局领取） 

b.项目建议书或可行性报告研究报告批文 

c.地形图和管线图（划示用地范围） 

d.总平面图若干份 

e.建设用地规划许可证及批文 

f.其他相关资料 

2.申办程序 

a.备齐上述资料 

b.送住宅局总师室办理 

十八、勘察招投标与勘察单位的中标办理 

1.所需资料 

a.上海市建设工程勘察招投项目登记表 

b.《上海市建设工程勘察招投文件报批表》（到市招标办领取） 

c.《上海市建设工程勘察评标小组报批表》（到市招标办领取） 

d.设计中标通知书 

2.申办程序 

a.备齐上述资料 

b.到市勘察招标办办理 

十九、建设用地批准书申办 

1. 所需资料 

a.上海市建设用地批准书申请表（到区土地局领取） 

b.土地出让协议 

c.其他相关文件 

2.申办程序 

a.备齐上述资料 

b.到区土地局签署协议 

c.付款，领取用地批准书 

二十、施工图设计 

设计单位根据扩初批复意见进行施工图设计 

二十一、住宅项目开发计划办理 

1.所需资料 

a.住宅项目新开工申请表（到区住宅局领取） 

b.项目配套建设条件审核意见通知书 

c.建设项目立项批准文件 

d.建设用地规划许可证或建设使用地批准书 

e.申请单位现有空置房情况 

f.住宅建设配套费交纳情况 

2.申办程序 

a.备齐上述资料 

b.到区住宅局办理 

二十二、建设项目转正 

1.所需资料 

a.项目转正申请报告（红头文件） 

b.可行性研究与扩初批复 

2.申办程序 

a.备齐上述资料 

b.送计委办理 

二十三A、建筑工程项目规划许可证办理 

1.所需资料 

a.总平面图 10份 

b.建筑图 7套 

c.结构图（基础） 2套 

d.给排水图3套 

e.建设项目计划批准文件及项目转正单 

f.土地使用权或用地批准书 

g.应拆房屋权属证明 

h.地形图（划示用地范围及建筑物位置） 10份 

i.分层面积表 

j.建.筑工程预算书 

k.消防、环保、卫生防疫、园林、住宅配套、人防等有关部门审核意见单 

2.申办程序 

a.备齐上述资料 

b.分送消防、环保、卫生防疫、园林、住宅配套、人防办、交通、建管所、规土办等部门签署意见 

c.将意见汇总送至区规划局 

二十三B、施工招标办理 

1．所需资料 

a.市招标办授权管理通知 

b.招标项目登记表 

c.项目建设有关批复 

d.总平面图 

e．报建表 

f．住宅项目新开工计划 

g．住宅项目配套条件审核 

h．设计中标通知书 

i．法人证明或对其代理人的委托书 

j.委托机构招标协议 

k.代理机构资质 

l.资金落实情况证明 

m.监理单位资质 

n.监理合同 

o.建设单位资质 

p.建设单位申请材料 

q.公开招标发布信息 

r.公开招标报名登记表 

s.公开招标入围条件 

t.投标单位资质审核 

u.招标文件报批表 

v.招标文件 

w.工程量清单 

x.招标文件答疑会会议纪要 

y.标底 

A1.开标情况汇总表 

B1.询标记录 

C1.评标方法 

D1.评标资料 

E1.决标情况汇总表 

F1.中标通知书 

G1.外地施工企业任务量单 

H1.中标单位投标资料 

I1.未中标单位投标资料 

J1.施工合同 

K1.设计监理项目流转表 

L1.建设项目IC卡 

２．办理程序 

a.申请授权 

b.发布招标信息 

c.接受施工单位报名 

d.初选入围施工单位，发标书 

e.招标文件答疑会 

f.开标 

g.准备（１）项所有资料及工程造价万分之四支票一张 

h.办理中标手续 

二十四、施工监理单位甄选 

（略比施工招标简单，此处从略） 

二十五、施工许可证办理 

１．所需资料 

a.申请表 

b.建设规划许可证 

c.资金入账凭证 

d.三通一平的有关证明 

e.施工合同副本，廉洁协议 

f.监理合同，住宅项目监理登记证 

g.建设工程项目质量和安全监督申报所需资料 

h.项目施工许可证（施工单位） 

i.勘察、设计中标通知书 

j.设计监理流转表 

k.住宅项目建设开工计划 

２．办理程序 

a.将图纸分送设计监理、质监站审核 

b.根据设计监理及质监站审核意见进行图纸修改 

c.备齐所有资料 

d.送市建官处办理 

二十六、商品房计划申请 

１．所需资料 

a.开发单位资质证书 

b.营业执照 

c.规划许可证 

d.建设用地批准书 

e.固定资产填报表 

f.项目转正单 

２．办理程序 

a.备齐资料 

b.送计委办理 

二十七、工程开工 

１．所需资料 

a.施工图纸 

b.建设工程规划许可证 

c.建设工程施工许可证 

２．办理程序 

a.发放图纸 

b.技术交底 

c.工程开工 

二十八、验线 

１．所需资料 

a.申报表 

b.建设工程规则许可证 

c.验线通知单 

２．办理程序 

a.准备资料 

b.验线 

第二篇 甲方在施工过程中的工作

投资控制、质量控制、进度控制；应对方方面面的检查指导，对监理的考核，对施工队伍的管理； 

发包人供应物的组织； 

及时回应设计、监理、施工等单位提出的种种问题； 

…… 

第三篇 甲方在建设后期的主要工作

一、各部门配套征询 

1.所需资料 

a.项目有关批文若干份 

b.总平面图若干份 

2.办理程序 

a.备齐上述资料 

b.分送供电局、煤气公司、自来水公司、电话局、有线电视台、环卫所及污水处理厂的部门进行配套意见征询并盖章 

二、扩初会议召开 

1.所需资料 

a.总平面图若干份 

b.地形图若干份 

c.水、电、煤气、弱电等图若干套（其中供电图纸应包括变电站定位、小高成供电方案等内容；供水图纸应包括水泵房定位、多层供水方案、小高层供水方案等内容） 

d.会议通知 

2.办理程序 

a.备齐上述资料 

b.提前五天分送各有关部门 

c.招开扩初会议（确定供水、供电方案及垃圾收集站、变电站、水泵房位置） 

三、供水前期业务记录卡办理 

1.所需资料 

a.地形图一份 

b.项目批文复印件一份 

c.总平面图一份 

d.申请报告 

2.办理程序 

a.备齐上述资料 

b.到上海市自来水公司（江西中路484号）办理 

四、给水管网工程可行性研究报告办理 

1.所需资料 

a.地形图一份 

b.总平面图一份 

c.项目批文及其他相关资料复印件一份 

2.办理程序 

a.备齐上述资料 

b.请自来水公司人员现场查看 

c.付款（5000元），交付可行性研究报告 

五、供电规划图设计 

1.所需资料 

a.总平面图2份 

b.地形图一份 

2.办理程序 

a.备齐上述资料 

b.送供电局 

c.设计人员现场查看，设计出图 

六、各配套部门外线设计及施工图纸审核 

1.所需资料 

a.总平面图若干份 

b.水、电、煤气、电视、电话等图纸（根据扩初意见修改后的图纸）若干套 

c.建筑立面图若干套 

d.供电规划图（供电外线设计及供电图纸审核需要） 

2.办理程序 

a.备齐上述资料 

b.送各有关部门审核并请各部门进行外线设计 

七、水泵房及变电站手续办理 

1.所需资料 

a.总平面图 

b.变电站、水泵房定位图 

2.办理程序 

a.备齐上述资料 

b.分送供电局及自来水公司进行电气及供水设计，并鉴定合同 

c.设计变电站、水泵房土建图 

d.技术交底 

e.工程施工 

f.设备安装、调试 

g.竣工验收 

八、订购配套设备 

根据图纸及各部门对产品的要求订购各部门指定的产品（电表箱、电缆熔丝箱、计量柜、水表箱、浮球阀、短管、分配器及放大器等设备） 

九、各配套部门申请手续办理 

1.所需资料或条件 

A.供电 

a.申请报告（应说明总户数、总用电量、建筑面积等指标）2份 

b.住宅用电申请表 

c.已付市政配套费复印件 

d.已定表箱依据复印件 

e.工程委托监理合同 

f.低压用户工程委托书 

g.工房公灯工程委托书 

h.派出所编定门牌号复印件 

i.配套公建的申请报告 

j.配套公建的设备清单 

k.路灯申请报告 

l.路灯委托合同 

m.地形图一份 

n.总平面图三份 

o.供电规划图 

p.变电站定位图 

B.供水 

a.申请报告2份 

b.征询单1份 

c.供水前期办理记录卡批复1份 

d.门牌号证明2份 

e.地形图1份 

f.给排水总图（1：

500）1份 

g.消防批文1份 

h.地下车库消防批文1份 

i.建设工程规划许可证 

j.建设工程项目表1份 

k.综合管线图1份 

C.煤气（包括住宅煤气申请和公建煤气申请） 

a.地形图3份 

b.综合管线图3份 

c.总平面图3份 

d.给排水总图（1：

500）3份 

e.煤气透视图3份 

f.申请报告2份 

g.委托书2份 

h.保证书2份 

i.小区总平面图软盘1张 

j.付增容费 

D.电话通信 

a.地形图1份 

b.总平面图1份 

c.管线总平面图（1：

100）1份 

d.弱电施工图（全套，包括系统图及平面图，1：

100）1套 

e.配套费发票复印件 

E.雨污水 

a.排污申请报告2份 

b.项目批文1份 

c.地形图1份 

d.管线平面图1份 

e.检测水样1份 

f.排水量申请核定表 

g.付款（每平方米元） 

2.办理程序 

a.备齐上述资料 

b.分送各部门处理 

十、各类配套款支付 

1.供电付款 

a.小区内供电贴费 550元/千瓦 

b.电表保证金 单相表 80元/只 三相表 150元/只 

c.外线电缆工程，按工程决算付款 

d.购电缆熔丝箱 530元/只 

e.公建设施供配电贴费及工程款，按决算支付 

2.供水付款 

a.小区内给排水管网费 元/平方米 

b.贴水费 元/平方米 

3.煤气付款 

a.煤气外管 21元/平方米 

b.多层煤气内管 元/平方米 

c.小高层煤气内管 元/平方米 

d.委托办理费 元/平方米 

4.有线电视付款 

a.办理委托合同 

b.分期付款（3元/平方米，其中代付330元/户，应向业主收回） 

5.电话付款 

a.签订住宅建设电话通信工程承包合同 

b.分期付款（多层20元/平方米，小高层元/平方米） 

十一、配套协调会召开 

1.所需资料 

a.各配套单位配套施工图 

b.会议通知 

2.办理程序 

a.备齐上述资料 

b.提前五天发会议通知 

c.召开配套协调会，合理安排进场顺序（依次为雨污水——自来水公司——煤气公司——电缆公司——电话局——有线电视——环卫所——信报箱安装） 

十二、配套工程施工 

各配套单位按照协调会所确定施工次序依次进场施工或穿插施工 

十三、配套工程竣工验收 

根据施工图纸及各部门要求对各配套工程进行验收 

十四、各类计量器具安装 

1.电表安装 单向表 10元/只 三相表 20元/只 

2.水表安装手续办理及水表安装 

3.煤气表安装 

a.通知物业公司 

b.每户收款，领表及配件 

c.安排日期安装 

十五、新建住宅配套工程交付使用 

1.供电 

确定停电日期，拆除临电，办理交付使用手续。

2.供水 

每一单元及公建通水，办理交付使用手续。

3.煤气、有线电视、电话、环卫等交付使用手续办理。

4.通邮 

办理新建住宅投递通邮申请及交付使用手续。