项目前期介入工作重点.docx
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项目前期介入工作重点
项目前期介入工作重点
姜兆繁
图纸会审
规划设计
施工现场关注重点
排水
保温
防水卷材
设备设施选用
施工材料选用
建筑小品
早期介入应五个重点问题解答（每个物业人员应知应会）1、物业管理企业在规划设计阶段的参与职责有哪些？
要点：
规划设计是房地产开发建设的源头。
物业管理的早期介入应从物业的规划设计阶段开始。
物业管理专业人员对规划设计的参与职责为在全面细致地反映物业管理得以顺利实施的各种需要，以及在以往管理实践中发现规划设计的问题和缺陷，向设计单位反映并责成其在设计中纠正。
物业管理公司应向开发企业和设计单位提出配套设施的完善、水电气等供应容量、安全保卫系统、垃圾处理方式、绿化布置、消防设施、建筑材料选用等建议。
2、物业管理企业参与工程施工质量监理主要有哪些内容？
要点：
物业管理企业在施工阶段的参与主要是加强对建设工程质量的监理，以保证工程质量。
物业管理企业参与工程质量监理主要包括：
（1）应选派有关专业人员参与工程施工质量管理。
（2）要尽可能全面收集资料，熟悉物业的各部分，为日后管理作准备。
（3）对工程设计与设计单位、施工单位、开发商一起认真进行技术交底和图纸会审。
（4）工程施工中按国家有关法律规定、技术标准及合同不断进行检查。
3、竣工验收与接管验收有何区别？
要点：
竣工验收与接管验收的区别为：
（1）性质不同。
竣工验收是政府行为，是由政府建设行政主管部门负责，组成综合验收小组，对施工质量和设计质量进行全面检验和质量评定。
接管验收是企业行为，是物业管理企业根据物业管理委托合同，对物业委托方委托的物业进行质量验收。
（2）在房地产开发项目的开发、建设、使用的全过程中，两者所处的阶段和作用不同。
竣工验收是施工单位向建设单位移交物业的过程，竣工验收合格后，标志物业可以交付使用；接管验收是建设单位向物业管理企业移交物业的过程，接管验收是竣工验收之后再进行的验收，接管验收一旦完成标志物业正式进入使用阶段。
（3）在两者中物业管理企业的参与职责不同。
竣工验收时，物业管理企业只是参加者；接管验收中，物业管理企业与开发企业或建设单位是直接责任关系。
4、新建房屋接管验收应提交哪些资料？
要点：
工程的前期开发达到“四通一平”后（四通：
水通、路通、电通、电讯通；一平：
场地平整），也就是“生地“变为“熟地”的过程），完成竣工移交之后，方可进入物业的接管验收。
新建房屋接管验收应提交的资料有：
（1）产权资料。
包括项目批准文件；用地批准文件；建筑执照；拆迁资料等。
（2）技术资料。
包括竣工图；地质勘察报告；工程合同及开、竣工报告；工程预决算；图纸会审记录；工程设计变更通知及技术核定单位；隐蔽工程验收签证；沉降观测记录；竣工验收证明书；钢材、水泥等主要材料的质量保证书；新材料、构配件的鉴定合格证书；水、电、暖、通、卫、电梯等设备的检验合格证书；砂浆、混凝土试块试压报告；供水；供暖、管道煤气的试压报告；智能化、消防验收合格证等。
5、在物业接管验收中交接双方有哪些责任？
要点：
交接双方主要有以下5点责任：
建设单位应提前做好房屋交验准备，并及时通知接管单位进行接管验收；接管单位一般应在15天内签发验收通知并约定时间验收。
接管验收时，交接双方应严格按照标准执行。
房屋接管交付使用后，如发生隐蔽的重大质量事故，应由接管单位会同建设单位组织设计、施工等单位共同查明原因，如属材料、设计、施工等原因由建设单位处理，如属使用不当、管理不善等应由接管单位处理。
新建房屋从验收接管之日起，由建设单位负责保修（根据工程保修有关规定），并向接管单位预付保修保证金。
在接管验收中如有争议而又不能解决时，可由当地区（县）级房地产管理机关进行协调或裁决。
为了保证物业的正常使用，及时发现并纠正物业规划设计中的各种缺陷、建筑施工阶段出现的种种问题，有利于对物业实施更有效的管理。
物业管理前期介入，对于培育整个物业市场、促进物业管理企业的可持续发展、推进物业管理水平的提高、使业主的物业保值和增值，有着举足轻重的作用。
作为房地产综合开发过程的最后环节，物业管理和房地产开发的其他环节有着紧密的联系。
良好的物业配套条件是良好的物业管理的前提。
在实际工作中，有不少开发商前期不重视物业管理企业的前期介入，后期又喜欢把工程尾巴留给物业管理企业（甩包袱），而物业管理企业又无能力解决，最终造成服务不到位、业主和住户往往怨声载道。
所以说，物业管理问题的彻底解决，必须从房地产开发环节的始端抓起。
一、物业前期介入的重要性
现代建筑的设计越来越复杂，技术含量越来越高，建设周期越来越长，安装和施工难度越来越大，为了保证物%考试大%业的正常使用，及时发现并纠正物业规划设计中的各种缺陷、建筑施工阶段出现的种种问题，有利于对物业实施更有效的管理，减少物业管理中的矛盾和纠纷，保障物业管理企业的合法权益并规避风险。
物业管理企业提前介入物业的开发和建设，对完善物业的使用功能、确保物业的建设质量，具有不可替代的重要作用。
1. 物业管理企业前期介入管理是整个物业管理活动的关键环节，是做好物业管理工作的主要基础，因为前期物业管理活动涉及到管理区域内全体业主的共同利益。
2. 物业管理企业前期介入管理，不仅能减少建设单位在建设过程中随意改变物业规划，保证物业施工的质量，达到完善物业使用功能的目的，而且能保证业主的长远利益；同时，物业前期介入，有利于避免建设单位、业主及物业管理企业三方的对立情绪，减少三方之间的矛盾，减少前期遗留的诸多问题；建设单位在前期物业管理中通过招投标选聘物业管理企业，有利于实现建设单位、物业管理企业和业主的“三赢”，互惠互利、共同发展。
因此，物业管理的前期介入，是实施物业管理的基础，是做好后期物业管理的前提，是化解矛盾的一种手段。
3. 物业管理提前介入，在物业规划、设计与建造阶段，可以从物业管理的角度出发，对开发项目的规划、设计、建筑、安装、维护和保养等工作，按物业管理的要求进行主动控制、协助工程监理、监督施工全过程，及时发现物业使用功能与质量上的问题，及时%考试大%进行调整，使产品设计、生产与使用全过程都有更多的保障，促进物业建设质量的提高。
4. 物业管理前期介入，可以充分发挥其专业优势，为建设单位当好参谋、做好助手，避免和减少一些影响物业管理质量的因素，保证物业管理的服务质量基础，树立自己的服务品牌，从而让业主有一个满意、舒适、温馨的居住环境。
同时，正是由于物业管理对物业开发的前期介入，在物业建成验收前，物业管理公司对物业的各种情况有了相当程度的了解和熟悉，可以提前帮助开发商发现和解决一些存在的问题，从而提高验收的质量和工作效率。
5. 随着经济的持续增长，我国每年建设的物业规模、数量相当庞大，从物业管理的角度来看，真正符合物业管理要求或者说没有物业管理服务缺憾的物业并不多见。
这一方面有物业管理发展不平衡的原因，另一方面也有建筑设计、建设单位缺乏物业管理意识的原因。
物业管理前期介入，对提高我国物业建设质量，提高物业管理水平的意义重大。
综上所述，物业管理前期介入，能较好地履行建设单位与物业管理企业的责任，化解整个物业管理活动中的诸多矛盾，防范后期物业管理中可能存在的潜在风险，实现物业前期建设与后期管理有效对接，为物业的后期管理的顺利发展铺平道路。
二、物业管理前期介入的时机和方式
1. 在规划设计阶段介入，积极参与物业建设项目的设计，完善物业的作用和管理功能，避免物业建成后存在使用和管理上的问题。
规划设计是决定今后物业管理能够提供高效、优质服务的关键。
物业的设计人员受其所从事专业的限制，多从技术角度考虑问题，对于管理的要求往往考虑不足，这就可能造成物业建成后导致管理上的不便和功能布局上的不合理。
而物业管理企业的前期介入可以从业主和管理者的角度参与规划设计方案，提出一些合理化建议、完善设计细节、降低管理成本，从而使物业的功能设计更有利于日后的使用和管理。
2. 在项目建设期介入，强化物业的施工监理，从物业管理的角度对施工、设备安装的质量进行监控，及早发现和解决问题，避免物业建成后给使用和管理及服务带来缺憾。
在物业建设期，物业管理企业作为物业建成后的管理者，对建设质量的关切非常强烈。
物业管理企业派出专业技术人员入驻楼盘，从业主的
角度监督施工单位的各项工作，从物业管理的角度提出整改建议，跟进物业各项相关设计在施工过程中的落实情况，及时提出调整并改进不合理的设计，及时解决存在的问题，纠正不符合用户需要的建造形式，协助监理单位对物业的建设进行监督，确保建设质量，为业主争得良好的硬件条件。
3. 物业管理企业介入竣工验收，严把物业验收关，可以明确责任，避免物业管理企业在今后的管理中背上沉重的包袱；可以促进建设单位严格按照国家有关规范和设计要求对工程进行认真验收；有利于分清工程缺陷的整改责任，及时为业主追讨应得的补偿，避免业主不必要的负担。
物业管理企业提前介入，做好接管验收工作，能确保为业主提供良好的物业管理服务。
同时，由于有了前期介入，物业管理单位对物业的总体规划布局、结构和管线布置、设备设施基本做到心中有数，为今后物业维修维护打下基础。
物业管理前期介入，对于培育整个物业市场，促进物业管理企业积极走向市场，推进物业管理水平的提高，为业主物权的保值、增值，有着举足轻重的作用。
一、物业管理前期介入工作细则
1、物业管理公司在开发商对项目规划设计时应该提出哪些意见?
答：
一个房地产项目推出时不但要考虑对销售有利的各种外部条件，更要考虑与之对应的配置和设施的物业管理的简便和低维护支出费用，所以物管方面对物业设计（说明）应该提出以下几点建议：
（1）要考虑商业和物管用房的预留（包括管理处办公用房、员工宿舍食堂、职工业主娱乐活动室、保安岗亭用房、垃圾收集站、物料仓库、清洁工工具房等）。
（2）配套设施设备、管线配置和布线要合理，包括预留空调安装位置及空调滴水管。
（3）设计时尽量减少外墙外凸沿，尤其是高空位置不可上人的平台、条柱等不利清洁。
（4）高层楼宇和大型小区应考虑合理配置清洁楼道及绿化浇水处所必须的水管接口和洗手池。
（5）水、电、气表的设置要考虑到抄表到户的需要，尽量集中放在首层。
（6）信报箱的设置亦要考虑邮政需要放在首层（放在架空层等首层以上，邮电部门会加收服务费），并且信报箱的规格和锁要符合要求，也可以同时考虑送奶的存放。
（7）小区进出口位置和数量配置要合理，能少则少，以减少不必要的费用支出。
（8）小区内的车位配置要考虑到深圳市户均车辆比例尽量充足。
（9）小区的外围尽量考虑到封闭式治安管理的需要，铁围栏的设计要防攀防钻，女儿墙亦要设计成防攀越的。
（10）小区内绿化面积要考虑到以后小区创评的需要。
（11）绿化带植物的品种（尤其是高档大型物业小区）不要设计得太名贵、太繁多。
除充分考虑到错落有致，四季有花有香，配制原则是大方得体，合理选择背阴喜阳易于养护的植物。
（12）小区内标牌和建筑小品设计亦要考虑到易于低成本维护。
（13）小区内尽量不要配置有安全隐患的水池（含游泳池）、沙池、秋千、转盘、高低杠杆等设施和器械。
（14）排污管、雨水管在穿楼板时要考虑采用套管，以方便管体爆裂时更换。
（15）现在大部分家庭将阳台用作洗衣、拖地的给排水之地，所以阳台设计应考虑统一接管，并配二个地漏（其中一个为洗水机排水用）否则业主在二次装修的排管时，施工不规范会引发一系列问题。
（16）低价商品房业主用窗式空调多，故卧室大多预留窗式空调口，预留空调口可设计成即可以安装窗式分体空调的室外机，又可以安放窗式空调机，还要方便以后维护、加雪种拆装等，以避免产生老式空调口的敝端和遗留问题（渗漏）。
（17）建筑物的可上人平台可以设计成花坛、绿化带;多层屋顶不上人天台设计成易于养护的绿化带，既可以隔热又可以弥补地面绿化面积的不足（第五面资源的利用）。
（18）现代家庭的电话、电脑、电视等家用电器容量较大，所以布线设计应考虑主、次卧房及大厅都应配置预留电话插座、宽带网或局域网电脑连线插口、电视插座和家庭影院环挠音响接口。
另外，甚至可以考虑可视对讲电话、门铃的配置除在玄门外，在洗手间亦可配置（以免在冲凉、上厕时有人来电来访时的尴尬。
）
（19）楼道侧墙应考虑铺设一定高度的瓷片（防涂鸦，防污渍）。
（20）楼道内电表箱等其它线盒箱不要用通用锁应采用专用锁，楼道开关总闸更应内藏而不外露（以防小孩和他人捣乱拨弄）。
（21）小区内的消防水管是否考虑可用（在地面）油漆的红管或不易退色的油漆管（以减少高空作业）。
（22）小区路灯不必多，只需满足一定的光照度就可以，路灯尽量采用大路货灯座要耐锈蚀，牢固、防日晒雨淋、不怕台风、采用节能灯胆（方便日常维修、减少开支）。
（23）垃圾收集站最好设计在小区进出口附近处，且垃圾房门朝外便于垃圾清运车在外面作业不影响小区安宁。
（24）单元楼道灯最好采用光控红外线复合开关（以方便手提东西的业主上下楼梯，且减少楼道公共照明用电量）。
（25）一般核定一个单元楼道灯用电量一个月才十来度电，故电表配制要选用最小容量（以免大容量电表收取几十度费用而发生不必要的支出）。
（26）消防水泵、二次供水等设备设施功率大但用电量很少的可否合用一个电表。
（27）由于商业用水和居民用水的收费标准不同，建议居民用水和商铺用水的管路分开并各配计量表（以避免自来水公司自定商业用水和居民用水的比例，一般都把收费高的商业用水比例定的比较高，无形中又会长期多支出费用）。
（28）小区的地下排污管道要铺设合理，井口间距要合适，一般不要超过管路疏通时的竹片长度或机械疏通机可达长度。
（29）凡有空调机滴水管的沿墙周围应做绿化带（既利用上了空调水，又美化了环境，避免了以往空调滴水面造成地面青苔）。
（30）建筑物的临街、下有行人路面或停车位的外窗可考虑送纱窗（以减少高空抛物现象）。
（31）各单元门、停车位、外围、巡视死角，商铺招牌部位平台等应设计加装闭路电视监控。
（32）所有单元进户门应设计遮雨棚（防雨水和淋花水）。
（33）商铺商前后的预留空调位及排水位往往被开发商所忽视，设计中应考虑进去。
（34）建筑上不要出现死角即不可上人的平台等（以减少卫生死角和高空作业）。
（35）重要管路和线路要预留备用管线或活口，（以免发生局部损坏换整条管线、劳民伤财）。
（36）最容易发生问题（渗水）的排污管、水管在穿越楼板，墙体因受挤压而易爆裂（PV管）或生锈而破裂（镀锌管）故设计时最好设置套管。
（37）小区配套公共设施规划设计要一步到位：
（a）按物管要求配置绿化率、物管用房、商业用房、功能用房和设备用房。
（b）管道煤气，智能综合布线，二次加压的管路及闸阀，用于餐饮商铺预留的排烟道和隔油池等都应在设计中加以考虑。
（c）阳台设计要考虑到花盆座架（底部向里倾斜）以防淋花水往下滴水给下面业主带来不便，客厅、主人卧室分体式空调穿线预留外斜防水措施设计要考虑进去。
物业管理师考试，早期介入的内容都有哪些?
可行性研究阶段、规划设计阶段、建设阶段、销售阶段、竣工验收阶段。
（一）可行性研究阶段
1.内容
（1）根据物业建设及目标客户群的定位确定物业管理的模式;
（2）根据规划和配套确定物业管理服务的基本内容;
（3）根据目标客户情况确定物业管理服务的总体服务质量标准;
（4）根据物业管理成本初步确定物业管理服务费的收费标准;
（5）设计与客户目标相一致并具备合理性能价格比的物业管理框架性方案。
2.方法和要点
（1）组织物业管理专业人员向建设单位提供专业咨询意见，同时对未来的物业管理进行总体策划。
（2）除对物业档次定位外，还应考虑物业的使用成本。
（3）选用知识面广、综合素质高、策划能力强的管理人员承担项目管理工作。
（二）规划设计阶段
1.内容
（1）就物业的结构布局、功能方面提出改进建议;
（2）就物业环境及配套设施的合理性、适应性提出意见或建议;
（3）提供设施设备的设置、选型及服务方面的改进意见;
（4）就物业管理用房、社区活动场所等公共配套建筑、设施、场地的设置、要求等提出意见。
2.方法和要点
（1）参与有关规划设计的讨论会，并从使用、维护、管理、经营以及未来功能的调整和物业保值、增值等角度，对设计方案提出意见或建议。
（2）帮助建设单位优化设计或从使用维护等角度上对设计方案进行调整，使项目在总体上更能满足客户的需求，从而有利于促进项目的成功，降低开发风险。
设计上的预见性可以减少后续的更改和调整，为建设单位节约投资。
（3）从确定的目标客户的角度考虑问题。
在设计上，比较物业建设、使用、维护的成本与目标客户的需求及经济承受力，使业主、建设单位与物业管理企业的目标利益相统一。
（4）要贯彻可行性研究阶段所确定的物业管理总体规划的内容和思路，保证总体思路的一致性、连贯性和持续性。
（5）对于分期开发的物业项目，对共用配套设施设备和环境等方面的配置在各期之间的过渡性安排提供协调意见。
（三）建设阶段
1.内容
（1）与建设单位、施工单位就施工中发现的问题共同商榷，及时提出并落实整改方案。
（2）配合设备安装，确保安装质量。
（3）对内外装修方式、用料及工艺等从物业管理的角度提出意见。
（4）熟悉并记录基础及隐蔽工程、管线的铺设情况，特别注意那些在设计资料或常规竣工资料中未反映的内容。
2.方法和要点
（1）派出工程技术人员进驻现场，对工程进行观察、了解、记录，并就有关问题提出意见和建议。
（2）仔细做好现场记录，既为今后的物业管理提供资料，也为将来处理质量问题提供重要依据。
（3）物业管理企业不是建设监理单位，要注意介入的方式方法，既要对质量持认真的态度，又不能影响正常的施工、监理工作。
（四）销售阶段
1.内容
（1）完成物业管理方案及实施进度表;
（2）拟定物业管理的公共管理制度;
（3）拟定各项费用的收费标准及收费办法，必要时履行各种报批手续;
（4）对销售人员提供必要的物业管理基本知识培训;
（5）派出现场咨询人员，在售楼现场为客户提供物业管理咨询服务;
（6）将全部早期介入所形成的记录、方案、图纸等资料，整理后归入物业管理档案。
2.方法和要点
（1）准确全面展示未来物业管理服务内容。
有关物业管理的宣传及承诺，包括各类公共管理制度，一定要符合法规，同时要实事求是。
在销售物业时应根据物业管理的整体策划和方案进行，不应为了促销而夸大其辞，更不能作出不切实际的承诺。
（2）征询业主对物业管理服务需求意见，并进行整理，以此作为前期物业管理服务方案的制订和修正依据。
（五）竣工验收阶段
竣工验收是指工程全部建成后为检查工程质量而进行的一项工作程序。
按照国家建设部关于建设工程质量控制的有关规定，任何建设工程在竣工后都必须进行竣工验收。
1.内容
这一阶段的介入内容主要是参与竣工验收。
在各单项工程完工后，参与单项工程竣工验收;在分期建设的工程完工后，参与分期竣工验收;在工程全面竣工后，参与综合竣工验收。
2.方法和要点
物业管理企业参与竣工验收，主要是为了掌握验收情况，收集工程质量、功能配套以及其他方面存在的遗留问题，为物业的承接查验做准备。
在参与验收时，应随同相关验收组观看验收过程，了解验收人员、专家给施工或建设单位的意见、建议和验收结论。
物业前期介入中园林绿化工程不可忽视的几个问题
来源：
233网校 2008年3月7日 【233网校：
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住区园林绿化的水平已经成为商品房档次高低评比的重要标准之一，建设者的高价环境包装，使得居住区的园景绿化水平日新月异。
但由于多方面的原因，在绿化设计和施工中总还存在一些不足或缺点。
以下是从事物业园林绿化前期介入工作中，对居住区园林绿化工程设计和施工的几点认识，现一一列出，希望能给物业管理者和园林绿化建设者带来一些启示。
一是要重视绿化用地的整理和表土采集。
据笔者观察，很多绿化用地绿化前，因前期施工，石灰、水泥沙浆、钢渣及涂料散落、超大型机械肆意碾压、营养丰富的表土随意掩埋、各类机械油污外漏等，给后期绿化的栽植和养护带来不利。
建议在绿化地的整理时，尽量防止重型机械进入现场碾压土壤，绿化地的整理不仅要清理表层的垃圾，拔除杂草，还需对深埋于土壤内的化学废弃物作深翻清理，对绿化地表土应尽量进行采取和复原，多用表土少用客土，为绿化植被创造良好的生长环境。
二是要注重木质园景小品的材质选择。
很多花园式小区，设计建造的木质亭、廊、椅、榭等园景小品，使用才二、三年，就出现斑斑裂迹，腐蚀变形，有的甚至变成了虫蚁的巢穴。
木质小品使用寿命短，宜出现腐蚀，多属小品材质选择不当。
户外小品长期日晒雨淋，风化严重，随意选择的木材及简单的表层涂刷防水漆，根本无法抵御外力侵蚀，以至园景小品芸花一现，后患多多。
要延长木质园景小品的使用年限，确保园景小品的观赏效果，开发建设者应从后期使用考虑，对园景小品材质的选择予以重视。
挑选专门经过处理的防真菌、防虫蚁等特性的户外专用木材，彻底解决木材在户外应用时易产生开裂、变形、退色、腐烂、蚁侵等问题。
三是要关注屋顶花园的基础处理。
地下车库顶部、裙楼及住宅公用屋面，都是建屋顶花园的利好场所，但由屋顶（车库顶）花园引起的漏水，影响物业使用的事例，也时有发生。
避免此类问题，关键是屋顶花园的基础处理，建设者在屋顶花园施工时就得多方注意，屋顶设置种植槽要预留出排水缝，使得种植槽的渗水通过屋顶排水系统排出，同时在选择屋顶花园防水材料时，应选耐腐蚀、抗老化及防治植物根系侵入的材料，屋顶花园种植土最好选用防渗的营养土，种植槽下面使用防腐垫脚木与屋顶隔开，以充分减轻水分、土壤及植物根系对屋顶的渗透和腐蚀。
四是乔灌木栽植应避开沟渠及地下阴井。
根系发达的乔灌木，延展性强，栽植在沟渠、地下阴井及硬质路面处，因地理位置限制了种植穴的大小，使得乔灌木生长受阻碍。
更者乔灌木的根系不断伸长，有的穿破沟渠、阴井、顶破路面，甚至长满下水道，沟渠破损、管道开裂，排水、排污受阻，给后期管理带来了诸多不便。
因此绿化工程动工前，就得充分考虑此问题，乔灌木栽植应尽量避开地下管网及沟渠。
五是绿化取水点设计应方便和安全。
无论是喷灌设施，还是普通水笼头，设计时首先要考虑各绿化带能充分浇水，其二，作为绿化工程的一部分，各取水点的位置应安全和美观，切不可出现喷头（水笼头）高高凸起，或将喷头（水笼头）设置在园林道路处，以免儿童嬉戏时，戳伤或摔倒。
六是园林工程施工应先绿化后景观。
绿化和景观作为园林工程的重要组成部分，两者相辅相成、不可缺少。
在物业管理的园林绿化接管验收工作中，我们常常碰到，因园林单位为抢效果、赶进度，施工时先做景观后做绿化，或景观绿化同步，绿化基础施工的土壤、泥浆随处可见，搞得园景灯饰锈迹斑斑、模纹砖石缺角少棱，景
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