锋尚星空开盘计划.docx

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锋尚星空开盘计划

锋尚星空开盘计划

一、开盘条件

一）、预售房许可证的取得

锋尚星空项目为期房销售，只有取得预售许可证才能进行销售。

根据宝田地产公司预计，锋尚星空预售房许可证将于2006年3月20日左右取得预售资格，项目具备开盘销售的条件。

二）、客户积累量

客户积累量是项目开盘的基础，只有客户积累达到一定的基数，才能保证开盘旺销，否则开盘只能成为一种形式。

锋尚星空住宅可销售的总套数为151套，按照经验值，当客户积累到350组以上开盘，才能确保开盘的成交量。

二、开盘前完善的工作

一）、项目销售范围确认

根据宝田公司提供的资料，锋尚星空项目可售物业包括商业和住宅两个部分，项目销售前期主要是对住宅进行销售。

根据统计，锋尚星空项目B栋、B1栋、D栋住宅共计172套，其中还建21套，可售套数为151套。

可售住宅套内面积为共计11162.22㎡，其中B栋住宅可售套数为74套，套内面积为5999.84㎡；B1栋住宅可售套数为3套，套内面积为383.26㎡；D栋住宅可售套数为74套，套内面积为4779.12㎡。

户型统计如下：

户型

B1栋

B栋

D栋

面积区间

合计

一室一厅一厨一卫

19套

40.77㎡、36.55㎡

19套

一室两厅一厨一卫

10套

40.02㎡

10套

两室两厅一厨一卫

60套

29套

70.51㎡、71.83㎡、70.58㎡、75.36㎡、76.18㎡、75.57㎡、74.52㎡、77.34㎡、74.64㎡、74.90㎡

89套

两室两厅一厨两卫（跃层）

5套

78.5㎡

5套

三室两厅一厨一卫

1套

80.85㎡

1套

三室两厅一厨两卫

2套

14套

10套

111.03㎡、112.91㎡、106.77㎡、116.23㎡

26套

四室两厅一厨两卫

1套

157.44㎡

1套

合计

3套

74套

74套

151套

由此可以得出，可售住宅中：

一室共计29套，比例为19.21%。

两室共计94套，比例为62.25%。

三室共计27套，比例为17.22%。

四室共计1套，比例为1.32%。

36—41㎡的住宅套数为29套，比例为19.21%。

70—81㎡的住宅套数为95套，比例为62.91%。

106—116㎡的住宅套数为26套，比例为17.22%。

商业可售套内面积为2298.48㎡。

其中B1栋可售套内面积为298.3㎡；B栋商业可售套内面积546.66㎡；A栋商业可售套内面积为674.16㎡；D栋商业可售套内面积779.36㎡。

二）、销控的确认

锋尚星空项目住宅对外可售151套，实际销控25套，占总销售套数的16%。

两房共销控14套，一房共销控10套，三房共销控1套，分别占总销控的56%，40%，4%。

具体销控如下：

B栋一单元销控4套：

分别为4-2、5-2、9-3、3-4。

B栋二单元销控4套：

分别为3-2、4-2、9-3、3-3。

D栋一单元销控9套：

分别为3-1、3-2、3-3、3-4、4-2、4-4、9-2、6-2、8-4。

D栋二单元销控8套：

分别为3-1、3-2、3-3、4-2、5-2、5-3、6-3、7-3。

三）、销售政策的落实

锋尚星空销售政策包括两项，一是销售流程，二是开盘的促销政策。

两者是确保项目开盘有良好销售的前提，我们将在下面详细阐述。

四）、开盘推广及包装的执行

通过项目开盘期的强势推广，能够吸引更多购房者关注并前来看房，最终转化为项目的业主。

开盘期的强势推广能为项目的开盘营造声势。

通过开盘期的包装，为开盘销售营造良好的销售氛围。

五）、人员安排就绪

项目开盘期工作内容多，需要的人员也多。

在开盘前，必须把人员落实到位，工作分配到位。

六）、其它准备工作就绪

开盘的其他工作准备到位是确保项目开盘有良好销售的保证，内容包括按揭银行的确定及贷款要求，物业管理费标准，园林景观等。

三、拟订开盘时间

在考虑具体开盘时间时，除了项目已经具备上述的条件，还要考虑天气、周末等的影响。

我们建议在4月9日，星期日。

4月9日为4月的第二个周末，是一个黄道吉日

四、开盘推广组合

一）、开盘媒体的组合

1、报纸安排

时间

发布媒体

版面

主题

4月6日（周四）

晨报

通栏6

锋尚星空开盘销售

4月7日（周五）

晚报

通栏6

锋尚星空开盘销售

4月11日（周二）

晨报

通栏6

锋尚星空开盘热销

夹报安排：

时间

发布媒体

形式

区域

内容

4月7日（周五）

晨报

四连版

江北区

渝北区

“锋尚星空4月9日开盘销售”

“总价11万起，首付3.5万元，月供低至500元”

2、车内吊旗

车内吊旗的发布将延续蓄势阶段推广安排，但在内容上将有所调整。

重点的内容是传递开盘信息和促销政策，其发布时间根据蓄阶段的推广安排确定。

车内吊旗安排：

线路

起始站点

发布数量

发布内容

117路

阳光家园—九龙园

5辆

“锋尚星空4月9日开盘销售”

“总价11万起，首付3.5万元，月供低至500元”

202路

双碑—无砖场

10辆

323路

弹子石—黄泥磅

10辆

461路

市公安局—朝天门

15辆

611路

黄泥磅—南泉

10辆

3、定点宣传活动

地点

执行时间

次数

物料

备注

黄龙路

3月25、26日

3月29日—4月2日

7次

4个X展架，帐篷1个

已确定

邮政枢纽

4月4日、5日

2次

待定

车管所

4月6日、7日

2次

待定

定点宣传活动，最迟执行时间为3月25日。

二）、开盘活动安排

开盘活动主要是开盘当日的开盘典礼活动。

①目的：

展示发展商实力，制造现场热烈浓重的气氛，吸引市场关注，坚定客户的消费信心和欲望，使本项目在市场关注下隆重开盘。

②开盘典礼形式：

由礼仪公司设计，以简单为主。

③开盘活动实施：

时间

主要内容

上午9点以前

各种物件准备、调式完毕

10点以后

开盘仪式正式开始；

宝田公司领导致辞并宣布开盘；

请被邀艺术团体（可请腰鼓队）进行表演；

正式接受认购。

④人员组织与管理：

宝田公司选定一名负责人进行全盘指挥安排，参与人员包括售楼部全体人员及宝田公司若干工作人员和盛世大唐公司的若干人员。

为使本典礼有计划、有准备，井井有条地进行，对于负责人选择相当重要，一定是宝田公司授权能全权负责的工作人员，以保证工作的效率而不至于因各种原因延误时机。

以下的有关促销活动，宝田公司方面的负责人选择也一样。

五、开盘包装

一）、开盘周边环境包装

1、紫荆路到项目路段的导示系统的建立和完善。

路段

形式

数量

内容

紫荆路至项目

彩旗

200根

“LOGO锋尚星空”

2、售房部周围清洁卫生的打扫和维护。

3、看房通道的完成。

为了保证购房者能够更详细的了解物业，激起购房者的购买欲，看房通道必须在开盘前一周完成，准许购房者看房。

二）、售房部包装

1、氛围营造

通过对售房部的包装营造一种浓烈的喜庆气氛和火爆的销售氛围。

2、物料准备

物料准备主要解决几个问题：

一是开盘期，购房者多的问题。

二是销售的正常进行。

三是氛围的营造。

具体物料如下：

项目

数量

最迟到位时间

备注

塑料独凳

30个

4月6日

解决开盘当日人员就坐问题

立拄

6根

开盘前一日

可租用

拱门

1个

开盘前一日

可租用

地毯

已到位

展板（上墙）

1个

3月28日

内容主要是销售的相关文件

刷卡机

1台

3月28日

方便购房者交房款

X展架

1个

3月25日

客户购房说明

《重庆市商品房买卖合同》

160套

3月25日

《锋尚星空置业预算表》

500张

3月25日

《锋尚星空认购书》

100套

3月25日

《锋尚星空小定协议》

100套

3月25日

六、销售安排

一）、销售政策

1、付款方式

付款方式

付款说明

一次性

签定《重庆市商品房买卖合同》时付总房款的80%，交房时付总房款的20%

分期

签定《重庆市商品房买卖合同》时付总房款的50%，主体断水时付总房款的30%，交房时付总房款的20%。

银行按揭

签定《重庆市商品房买卖合同》时付总房款的30%，总房款的70%办理银行按揭。

2、相关税费

产权

规费

契税：

总房款×1.5%

转移登记费：

80元/户

印花税：

总房款×0.03%

国土及产权证费：

106元/户

按揭

费用

保险费：

贷款额×贷款年限×0.06%

印花税：

贷款额×0.05%抵押登记费：

80元/户

代收费

五通费（签合同时付清）：

4500元/户

大修基金（交房时付清）：

总房款×3%

3、促销政策

开一周内，根据不同的付款方式实行统一的折扣优惠。

付款方式

付款折扣

实际优惠

一次性付款

9.7折

优惠总房款的3%

分期付款

9.8折

优惠总房款的2%

按揭付款

9.8折

优惠总房款的2%

二）、销售流程

内部操作流程：

客户进门置业顾问接待介绍客户选房签定《重庆市商品房买卖合同》收房款

贴销控

签定认购合同或小定协议收定金

贴销控

客户操作流程：

了解物业相关信息决心购买选房签定《重庆市商品房买卖合同》支付房款

签定认购合同或小定协议支付定金

提供按揭的相关资料

银行按揭要求：

1、办理银行按揭的客户需年满18周岁加上贷款年限不超过65周岁。

2、银行按揭费用以实际产生费用为准。

3、有关税费按国家现行规定执行。

4、身份证、结婚证和户口本的复印件各3份。

5、收入证明2份。

6、首付款收据复印件3份。

三）、人员安排及工作内容

由于项目开盘期，购房者与咨询的客户都较多，工作内容也多，因此对人员的安排要充分，内容的分配要落实到人头，各尽其职。

方便人员的管理、现场持续的维护。

人员

工作内容

备注

置业顾问

负责客户的接待，产品介绍；

与客户签定《重庆市商品房买卖合同》或认购书、小定协议；

协助客户完善客户交款。

销售经理

对现场的管理；

合同的审查。

策划人员

协助置业顾问、销售经理的工作；

负责贴销控。

宝田财务人员

负责收取房款的复核；

负责房款的收取。

司机

负责客户的接送；

辅助财务人员收款。

保安人员

负责现场持续的维护。

防止发生的突发事件。

需要临时招聘4名保安人员

现场总控

负责现场的协调；

对突发事件的处理。

由宝田公司委派人员

四）、计划销售目标

通过项目开盘的销售强势，力争在开盘7日内，实现项目住宅总销售套数的35%，即53套。

七、开盘注意问题及应对

注意问题

产生原因

解决办法

开盘期间上客量少

预期不足；天气原因。

如果出现上客量少的情况，要使安排神秘顾客迅速到现场，是现场的人气旺起来。

看客多，实际购买的少

价格超过预期值；看中的户型也卖；销售氛围不浓。

形成良好的销售氛围。

看客多，实际购买的也多

防止现场的混乱，重复销售。

客户要求多要折扣

坚决执行计定的优惠政策。

看房车的使用

安排3—4辆看房车。

出现重复销售

专人负责贴销控，置业顾问指导。

现场出现突发事件

防止发生，出现及时解决。

八、工作安排推进表

项目

最迟执行时间

备注

户外广告

3月25日

围墙

3月25日

销售面积确认

3月25日

宝田公司、盛世大唐公司代表人确认

开盘销控单元确认

已完成

具体的物业管理费

3月28日

具体按揭银行

3月28日

具体的交房标准

3月28日

商品房合同样本

3月31日

看房通道完成

4月1日

《锋尚星空预售房许可证》

4月5日

宝田公司

人员安排就绪

4月5日

具体开盘时间

3月31日

宝田公司、盛世大唐公司共同协商

三次报版

严格按照媒体计划执行

夹报

4月7日

车内吊旗

最迟3月25日

定点宣传活动

最迟3月25日

导示

4月1日

开盘活动确定

4月1日

开盘物料

按照物料准备时间到位

八、费用估算及评估

项目

估计费用

备注

户外广告

已提交

围墙

已提交

看房通道完成

由工程部完成

三次报版

已提交

夹报

3万元

车内吊旗

已提交

定点宣传活动

已提交

导示

10000元

市政未审批

开盘活动

5000元

开盘物料

10000元

拱门、立柱可采用租借，其他购买

合计费用为55000元，通过对周边环境的包装，以及推广的执行。

为项目开盘营造的一个火爆的销售氛围，为项目开盘热销打下基础，超额完成计划销售目标。