中原国际商贸城项目策划全案.docx

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中原国际商贸城项目策划全案

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项目总论

一、中原国际商贸城项目基本情况

中原国际商贸城选址在周口市川汇行政新区，临近北郊。

用地性质为商业用地，用地面积为2200亩（其中净地2000亩，退规划红线200亩）西界：

轻工一路，东界;大庆路，南界;建设路，北界：

北环路。

由周口市天华置业有限公司通过正式挂牌所得，总地价约人民币8000万元。

周口市规划局已经批准了该项目的建设用地，并给出了红线与规划设计要求。

本地块目前除有部分小量拆迁外，大部分无拆迁任务。

周口市有关部门在市长办公室会上已基本满足项目用地的六通（即上水通、下水通、路通、电通、暖通、通讯通）条件，周口市政府成立了以市长负责制的项目指挥部，项目列入周口市2004年一号工程，并准备申报河南省重点工程项目。

二、项目模式与合作方式

本项目由周口市天华置业有限公司独资开发。

项目经营方式：

商业铺面、配套住宅全部销售，商务休闲区和办公园区全部销售；钢构结构大棚、大型仓储、货场、无污染加工区、物流配送中心等大部分租赁，部分留作自营。

自营部分在财务预测时按租赁形式列算。

三、项目可行性报告的结论

项目总投资人民币132189.5万元（含贷款利息），启动资金2000万元，向银行借款8000万元。

经分析研究，项目主要经济指标如下:

1、成本指标

（1）交易展销区二层复式混凝土框架：

1294.76元/㎡

（2）配套住宅区多层半框架：

1194.36元/㎡

（3）商务休闲区小高层框架：

1394.35元/㎡

（4）仓储加工园等钢构结构：

1064.76元/㎡

2、销售与租价格指标：

（1）交易展销区：

二层复式商铺售价为1900元/㎡

（2）配套住宅区：

多层住宅售价为1380元/㎡

（3）商务休闲区：

小高层售价为2100元/㎡

（4）仓储加工园等钢构租赁金为：

21元/㎡月

3、收入标准（静态指标）

（1）销售收入：

149940万元

（2）租赁收入：

5619.6万元（可租赁部分年静态指标）

4、财务指标（静态指标）

（1）所得税前利润：

32765.9万元（不含租赁钢构物业收入）

（2）投资利润率：

45.5%

（3）投资利税率：

55.6%

（4）税前财务净现值：

62447.9万元

（5）内部收益率：

48.36%

（6）投资回收期（静态）税前：

4.15年

税后：

4.57年

（7）投资回收期（动态）税前：

4.93年

税后：

5.30年

（8）税后财务净现值：

49971万元

（9）内部收益率：

41.04%

第一部分市场研究与方案构思

第一章项目市场研究

1.1周口专业市场宏观走势分析

周口市是一个有着一千多万人口的大市，正经历由传统农业向现代产业化农业转型、小城镇向大都市发展的历程。

发展大商贸，促进大流通，加快城市建设势在必行。

建设大周口的大都市目标，就需要有一个与市情相适应相配套的城市发展战略，在周口城市发展战略五年计划中，其重要一项是：

规范市场行为，建设、引领地区大流通、大商贸的大型综合类批发市场，已经是周口经济发展的客观要求。

1.1.1周口市住宅商品房情况

周口市住宅商品房正由住居时代开始向人性化、智能化方向发展；开始走出“火柴盒”式的建筑，向多样化、绿化、园林、健康的人居时代迈进。

在层高上开始向小高层发展；在户型上开始向大套居发展；在设计上开始有飘窗，分干、湿区，动、静区，注意家居、环境、文化、配套四维空间，但目前仍存在小区管理体制不规范，物业管理落后等明显的较落后城市特征。

周口住宅商品房整个价位走势偏低。

从市场调查来看，最为普遍的价位在1300～1100元每平方米之间；在个案中，最高售价达每平方米1960元，最低售价（顶楼）在每平方米850元左右。

1、周口城乡人均居住建筑面积

周口城镇人均居住建筑面积为29.4平方米，已基本达到小康居住水平；农村人均居住建筑面积：

19.76平方米。

2、周口市住宅平均价格

中心城区：

1300元/平方米；外环城区：

950元/平方米

3、周口2003年前已完成开发面积（城镇）：

982万平方米

其中：

住宅面积：

692万平方米；商业地产面积：

290万平方米

4、周口2003年后预计新开发面积（含在建）：

200余万平方米。

其中：

住宅面积：

120万平方米；商业地产面积：

80余万平方米

5、周口房地产销售基本特征

周口房地产销售主要表现为：

售价适应当地消费水平，房产整体形势良好，随着农业产业化进程加快，周口蕴藏着较强的购买力。

周口住宅地产销售价格差距较大，从每平方米1950元到每平方米850元，表现出发展中城市的不均衡性。

周口商业地产仍处于以租赁为主，少数专业市场开始有产权进步，但价格差距太大，从极少数每平方米达到15000元到最低2000元每平方米，表现出商业地产市场极不稳定，具有明显的初级特征。

1.1.2周口写字楼情况

周口尚未形成规范的写字楼，除几大银行拥有15层以上高层外，周口高层建筑很少，体现出城市经济较为落后的基本特征。

1、多层带商居办公楼较为普遍

如川汇区文化馆，一层为商铺和办公，二层以上办公与住居混杂，入驻机构以文教为主；以小户型结构、单间面积20平方米为主，其余有二室、三室户型，面积在40-50平方米；没有规范物业管理，只有车辆看管。

2、多层机关办公楼自用与出租

如位于七一路中段的商业局办公楼，层高8层，总面积7000平方米，配有电梯、保洁等，户型单间面积30平方米，共110套，二室60平方米，约20套，三室90平方米，约15套。

6至7层为商业局自用，1至5层对外出租。

3、开发写字楼较少

如位于老新华书店对面的永安商务楼，属对外出租的专业写字楼，备有电梯与基本物管服务，但出租率不甚理想，约在50%多一点，户型以单间为主，面积在26平方米左右，约100余间，每间每月租金400元左右，主要入驻机构为文教、交通、地产、保险等。

1.1.3周口八县一市一区经济情况

1、项城市

位于周口市南部，面积1083平方公里，人口103万，辖18个乡镇。

支柱产业为莲花味精，社会经济指标的绝对值基本与周口相持平，年人均可支配收入在4000～5000元之间。

主要商业区在以项城商场和项城家电城为中心的东大街中段，专业市场有项城建材市场，位于环城中路与车站路交汇处。

项城交通发达。

漯阜铁路环城而过，并以形成省级公路网。

2、郸城县

位于周口东部，面积1471平方公里，总人口120万，辖20个乡镇。

在八县中，郸城是经济较为落后的县之一，农业仍是县经济主要支柱。

年人均可支配收入在3000元左右。

商业区位于天河平价商场为中心的人民路中段，专业市场不发达，主要依靠马路带经济。

郸城交通不发达。

铁路有许郸地方铁路，洛河亘城而过，省级公路网已形成。

3、淮阳县

位于周口市腹地，面积1468平方公里，人口119万人，辖20个乡镇。

淮阳经济比较落后，仅有一个占地约30亩的陈州商城，商业十分萧条，没有形成较为集中的中心商业区，年人均可支配收入在3000元左右。

淮阳城关有三分之一为龙湖，交通不发达，铁路有周淮地方铁路与许郸地方铁路，106国道穿城而过，省级公路网已形成。

4、西华县

位于周口西郊，总面积1194平方公里，人口79万，辖19个乡镇。

西华是八县中较小县之一，经济比较落后，年人均可支配收入在3000元以下。

西华交通不发达，没有铁路，主要依靠省级公路网。

5、沈丘县

位于周口市东南郊，总面积1007平方公里，人口111万，辖21个乡镇。

沈丘为八县中较大县之一，也是八县中经济较好的县之一，年人均可支配收入在3000元以上。

主要商业区在县府街中段，建环路内有一个较有规模的综合批发市场。

沈丘交通不发达，沙颍河盘城而过，交通主要依靠省级公路网。

6、鹿邑县

位于周口市东北部，与商丘、安徽接壤，面积1245平方公里，人口110万，辖22个乡镇。

鹿邑是八县中较大的一个，经济实力在八县中也较强，年人均可支配收入3000元以上，商业中心在西大街和人民路中段，境内没有铁路，交通主要依靠省级公路网。

7、扶沟县

位于周口市西北隅，面积1173平方公里，总人口68万，辖15个乡镇。

扶沟是八县最小县，经济综合实力在八县中属于中上水平，人均年可支配收入在3000元以上，许郸地方铁路与贾鲁河穿市而过，具有水陆交通与省级公路网联动能力。

8、太康县

位于周口市北郊，面积1759平方公里，总人口130万，辖23个乡镇。

太康是八县中较大的一个，经济实力在八县中属上流水平，年人均可支配收入在3600元左右，商业已形成如商贸大世界、建材城、服装城、集贸市场。

许郸地方铁路与106国道交城而过，省级公路网发达。

9、商水县

位于周口西南部，面积1314平方公里，总人口107万，辖23个乡镇（场）。

商水距周口仅8公里，周口未来城市发展将实现“周商一体”，商水是周口向南发展战略带，商水目前经济落后，是八县中较落后的一个，年人均可支配收入在3000元以下，交通主要依靠省级公路网。

10、川汇区

川汇区由周口的主要城区组成，川汇区经济水平整体高于周口市，人口35万人，年人均可支配收入在5000元左右。

11、八县主要经济特征

（1）商业工业品来源渠道主要有：

郑州、武汉、江浙；

（2）房地产发展较慢，统属于较落后地区；

（3）以农业为主，各县都有农用机械厂和交易场所；

（4）商业发展较慢，体现农业大市的基本特征；

（5）人均住房面积19㎡；

（6）城区商品房价格在800～1100元/㎡之间。

1.2周口市专业化市场中观走势分析

1.2.1周口专业化（商品化）市场情况

周口目前拥有的各类专业市场，全部停留在商品化市场这一面向终端消费者经营模式，其特点是：

经营成本高，经营利润薄，发展形式单一，缺乏自身生命力；行业业态尚处在“摊位制”状态，尤其表现为“集贸”市场，充分反映了周口农业大市的基本特征。

1、建材装饰市场

①周口铁路建材批发市场

位于农工路，为新建中的专业建材批发市场，主要经营：

瓷砖、洁具、木地板、铁艺、石材等，建筑结构为两层复式砖混房，市场运作模式为出租。

②周口精细建材批发市场

位于大庆路南段，为新建中的专业建材批发市场。

主要经营：

瓷砖、洁具、木材、油漆、五金等，建筑结构为两层复式砖混房，占地面积约在100亩左右，市场运作模式以出租为主，单体租金平均为10000元/平方米/年。

③周口钢材世界

位于建设路，占地约6亩的露天钢材交易广场，主要经营各类钢材，经营年史约10年以上。

④豫东大世界

由宋庆龄基金会投资，拟在周口兴建一个大型建材批发市场，该项目正在论证阶段。

2、集贸市场

①周口农资大市场

位于周淮路农科所附近，占地面积450亩，建筑结构为二、三层砖混结构，属新建市场，计划今年5月1日或6月1日开业。

主要经营内容：

化肥、农业生产资料等。

市场运作模式以出租为主。

②高庄集贸市场

位于庄东路，建筑结构以钢架石棉瓦大棚为主，部分砖混房，主要经营蔬菜等农副产品，现已停业。

③北花园集贸市场

位于建设路与八一路交叉口，占地约8亩，建筑结构主要为钢架石棉瓦大棚，部分砖混房，经营时间约3年多，经营内容：

蔬菜等农副产品。

④文昌街集贸市场

位于文昌街，占地约8亩，建筑结构为单层砖混房，中间为钢架石棉瓦大棚，主要经营蔬菜、干果等农副产品，经营时间约4年。

⑤迎水寺集贸市场

位于中州路北段，占地约8亩，建筑为单层砖混房，中间钢架石棉瓦大棚，经营内容为针织、毛线、服装、鞋帽等，经营时间约5年。

⑥八一路农贸市场

位于八一路，是周口市内最大的农贸市场，占地约20亩，建筑结构为单层砖混和钢架石棉瓦大棚，是典型的马路带与摊位制市场，主要经营蔬菜、干果、水产品等农副产品。

3、家具市场

①华威家具城

位于工农路南段，经营实木家具、皮料家具，布艺等，为旧仓库改建而成，经营时间约4年。

②家美家具城

位于工农路南段，建筑结构为二层大框架大厅，主要经营内容：

一层为办公家具、木、皮沙发，二层为精品套房家具。

③龙江家具广场

建筑结构为三层大框架大厅，目前正在装修待营业阶段。

④浙江家具城

位于大闸路，面积12000平方米，框架式结构，主要经营实木家具、套房家具、办公家具等。

⑤易发家具广场

位于中州路与川汇区委附近，建筑结构二层砖混，面积2500平方米，为独家经营市场，主要经营办公家具、套房家具等。

4、其他类市场

①周口古玩城

位于八一路，建筑结构单层砖混，主要经营古玩、字画、玉器等。

②北京亚飞周口汽贸城

位于建设路，占地约10亩，属独家自建自营性质，主要经营整车销售，经营时间约4年。

③周口亿星批发市场

主要经营糖酒副食品，属典型的马路带经济，经营主要集中一层商业铺面。

5、专业化（商业化）市场调查分析

①分析数据：

市场个数：

21个

业主户数：

3510户

市场经营业类：

建材、服装、家电、家具、集贸、汽贸、食品共七类。

市场总面积：

150万平方米。

②建筑结构：

单层砖混31.5万平方米占21%

二层复式45万平方米占30%

钢架石棉瓦大棚64.5万平方米占43%

旧仓库等旧房改造9万平方米占6%

如下图所示：

③经营业主来源

本地：

3018户占86%；外地：

492户占14%

④租金价格

10元/平方米月以下：

占6%

11-15元/平方米月：

占38%

16-25元/平方米月：

占46%

26元/平方米月以上：

占10%

中心产业区分部旺铺，租金以达60-100元/平方米以上

如下图所示：

⑤市场流通通路

零售业：

占89%；批发业：

占11%

如下图所示：

荷花市场位于周口市中心，北面七一路，南面交通路，东面中州路，西面长青路，面积约八十亩，建筑面积约5万平方米，主要结构为二层和部分钢架大棚，市场内共有商户2350户，经营项目涉及服装、百货、五金、副食品、日用品、日杂用品、建材、电子、文体、音像等多类别。

1、交通不畅制约了市场发展

荷花市场位于市中心，车辆出入不方便，加上市场内各种添置物的阻碍，市场出入货不畅，已不符合交通作为市场的基本要求。

2、乱收费压抑了市场发展

荷花市场由于缺乏有效管理，乱收费现象十分严重。

如上二层送货按在二层位置一件货收费在30～100元不等，工商、国地税每月每户在780元以上，严重挫伤了经营户的积极性。

3、消防隐患压在人们心头

荷花市场由于历史原因，消防一直未能按市场规范建设，而荷花市场现状已无法改变消防隐患的事实。

从全国各大市场的火灾来看（如安徽合肥城隍庙市场2000年大火，沈阳2001年大火，安庆光彩市场2003年大火等等），一旦荷花市场出现火情，后果将不堪设想，不仅是房、货的损失，更有可能伤及人民生命安全。

1、棉纺、服装、鞋类产品1391户占59%

2、小百货、日杂品306户占13%

3、糖、烟、酒、副食品270户占11%

4、电子、电器、电工、电料、五金200户占9%

5、其他（化妆品、厨具、建材）183户占8%

市场铺型结构分析

1、单间2060户占87.6%

2、两间247户占10.50%

3、三间28户占1.2%

4、四间16户占0.7%

5、钢架大棚1座

1、购房经营业主214户占9%

2、租房经营业主2138户占91%

3、本地业主2021户占86%

4、外地业主329户占14%

1、市场租（售）价格情况

市场最高售价在温州商城主入口两侧，每平方米15000元，市场最低售价每平方米仅2000多元，形成巨大的距差，从售出价格平均分析，售价应在每平方米4000～8000元之间。

2、市场营业情况

荷花市场最鼎盛时为5000多户，现在为2350户，正开门营业的1881占总经营户的80%，关门未营业的469占总经营户的20%。

1.3中原国际商贸城市场微观走势分析

1.3.1区位特点

中原国际商贸城选择在周口市川汇区新政务区，是周口市城市新一轮经济发展圈，具有较高的商业区位价值。

市政府投资重点的转移给川汇新区带来了更多的机遇。

川汇新区的建立使各项配套得到完善，居民人口增长，生活设施进一步齐全，对外交通不断完善，川汇新区将吸引更多的企业来开发投资，同时城市基础配套的现代化，投资环境化政策优惠，扫清了投资商的顾虑，加速经济的发展，提高新区的知名度，直接增加投资物业的价值。

1.3.2购买对象及购买心理分析

对购买对象心理分析采用市场调查的手段，调查共发放问卷200份，向具有一定经营规模的业主做了详细而深入的访查。

业主经营现状分析

1、经营场所及种类

（1）经营场所的样本分布

（2）经营种类的样本分布

棉纺针织、服装鞋帽、建材、家具三个种类是此次调查重点，占比达57.5%，“其他”项中包括电子、电器、服装、音像、家具和小百货。

（3）经营场所BY经营种类

棉纺针织、服装鞋帽、家具、建材、糖业烟酒在本次所调查的批发市场中所占的比例较重，也显示出这四个经营种类在周口市各批发市场中的成活率较高。

2、铺面结构及面积

（1）铺面结构

在调查的经营户中，其铺面结构以大棚和单层为主，所占比重接近70%，三层及二层复式所占比例最少。

（2）铺面面积

面积在30～80㎡的铺面所占比例为56%，这个面积区间在调查的经营户中占的比例较高。

（3）铺面结构BY铺面面积

大棚结构的面积集中在10～30㎡，单层结构的面积则集中在30～80㎡，二层复式的面积在80～100㎡，二层结构的单间面积集中在10～30㎡以内，三层结构面积在100～200㎡，框架结构的面积在200㎡以上。

（4）经营场所BY铺面结构

在调查的市场中，荷花市场的铺面结构最多，以大棚加砖混结构为主，两个家具城均为框架结构，单层结构在所有调查的市场占据着主导地位。

（5）经营场所BY经营面积

以荷花市场为代表的综合性市场，主要面积在10～80㎡之间，经营建材的铁路精细建材批发市场面积集中在30～100㎡之间，两个家具城的面积均在80㎡以上，主干道的沿街商铺的面积则以30～80㎡的居多。

（6）经营种类BY经营面积

在所调查市场的经营种类中，棉纺针织、服装鞋帽、建材等的主要面积在30～80㎡，日用小百货、五金、家电、电工、电料的经营面积集中在10～30㎡，家具行业的经营面积在100～200㎡之间。

3、购买价格和租赁价格

（1）铺面拥有形式

在调查的经营户中，有94.5%的铺面拥有形式为租赁。

（2）购买价格

在购买的经营业主中，有超过60%业主购房单价在2000～3000元/㎡。

（3）租赁价格

有超过50%的经营业主的租金在10～20元/月·㎡。

（4）铺面拥有形式BY经营场所

所调查的各批发市场铺面均以租赁为主。

（5）铺面拥有形式BY经营种类

调查的各经营种类的铺面均以租赁为主。

（6）铺面拥有形式BY铺面结构

调查显示，大部分铺面结构所对应的铺面拥有形式为租赁。

（7）经营场所BY购买价格

所调查的市场中，荷花市场的购买价格的区间最多，其中2000～3000元/㎡为主要的售出价格，铁路建材市场的售出价格在2300～3800元/㎡，两个家具城和亿星批发市场内只租不售。

（8）经营种类BY购买价格

在调查的经营种类中，棉纺针织、服装鞋帽购买的价格区间比较均匀，而糖业烟酒、五金、家电、电工、电料、家具行业铺面拥有形式均为租赁，购买者较少。

（9）铺面结构BY购买价格

调查的单层价格均集中在2000～3000元/㎡之间，二层复式均为租赁。

（10）经营场所BY租赁价格

10～20元/㎡·月是各批发市场经营户的主导租金价格。

（11）经营种类BY租赁价格

经营五金、家电、电工、电料、日用小百货的经营户租金价格在20～50元/㎡·月，超过80%的棉纺针织、服装鞋帽、建材、家具的经营户租金价格为10～30㎡。

（12）铺面结构BY租赁价格

有近50%租金价格在10～20元/㎡·月经营户的结构为大棚、单层。

4、供货来源及经营方式

（1）上游供货来源

所调查的经营户的进货来源的地区主要来自：

郑州、江浙、武汉和上海，占比达75%。

（2）经营方式

56%的被调查业主的经营方式为批零兼营。

（3）经营场所BY供货来源

调查的各批发市场的主要进货区域为：

郑州、江浙和上海。

（4）经营种类BY供货渠道

所调查各行业的进货地区主要为：

郑州、武汉、江浙、上海、广东和河北。

（5）经营场所BY经营方式

以上数据显示，各批发市场经营户以批零兼营为主。

（6）经营种类BY经营方式

在调查的类别中，批零兼营在三种经营方式中占据首位。

5、现有市场的问题点

现有市场的问题点主要反映为三大点：

市场管理不好；租金太高；竞争激烈。

客户需求分析

1、一期专业市场的征询

被调查的经营业主希望未来市场应设置开发建设的专业市场集

中在以下三个：

服装；日用小百货；糖酒食品。

2、商贸城铺面面积

有超过54%的被调查经营业主认为铺面面积应在70㎡以下。

3、单位售价的承受力

对售价的承受力，被调查业主当然希望价格越低越好，这就造成了调查结果偏差，从上图可以看出59.5%的被调查业主选择2000元/㎡这个价位，这个数据不能完全采信。

有33%的较为理性的被调查业主选择了2000～3000元/㎡单位售价区间，这个数据可以做为以后定价的参考依据。

4、单位租金价格

有近50%的经营业主选择的单位租金价格为15～18元/㎡·月。

5、配套内容

占绝对比例的经营业主选择的配套内容为：

仓库、餐饮和运输。

6、商贸城扶持的优惠政策

50%以上的被调查经营业希望商贸城扶持的优惠政策为：

税收

减免、工商减免和第一年租金减免。

7、商贸城的布局

有58.4%的经营业主希望商贸城的布局要同行业集中。

8、商铺结构的接受度

对商铺结构接受度的结果为：

（1）近50%业主不接受大棚；

（2）超过70%的业主接受单层；

（3）近50%业主愿意接受二层复式；

（4）42%的业主接受二层结构；

（5）71%的经营业主不愿意接受三层结构。

9、配套功能重要程度评价

被调查经营业主认为商贸城配套功能最为重要应包括：

税收管理、环境卫生、治安状况、运输服务和仓储服务。

经营业主对中原国际商贸城愿望分析

1、购租意向

有超过85%的被调查业主对到商贸城购买和租赁都选择了“很可

能去”或“不确定”，这反映出了经营业主们的观望心理。

2、加盟商贸城的形式

被调查经营业主加盟商贸城的形式为租赁经营，占比达85.5%。

3、购房付款方式

有56%的被调查业主愿意购房时分期付款。

媒介资讯接受情况

1、了解广告信息的渠道

被调查业主主要通过报纸杂志和当地电视了解广告信息。

2、报纸杂志的选择

被调查业主平时看的报纸主要为：

大河报和周口日报。

3、电视频道的选择

经营业主平时收看的频道主要为：

CCTV-1、河南卫视和周口1、2、3套。

4、收看电视的时间段

经营业主收看电视的时间段主要在晚上七点至十点。

5、广播电台的选择

收听周口广播电台的经营业主占到了33%。

6、广播电台的时间段

经营业主收听广播电台的时间段主要集中在12：

00～14：

00和19：

00～21：

00两个时间段内。

7、对户外广告的兴趣

能引起经营业主兴趣的户外广告主要为：

车身广告和路牌灯箱。

8、街上散发传单、售楼业务员上门推介和亲友介绍的接受情况

亲友介绍、售楼业务员上门推介和街上散发传单三种宣传上“愿意”和“不确定”所占的比例均达60%以上，可知经营业主对