旅游度假村豪华酒店建设项目可行性研究报告.docx
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旅游度假村豪华酒店建设项目可行性研究报告
旅游度假村豪华酒店建设项目可行性研究报告
旅游度假村项目可行性研究报告
1.总论
禾苗
1.1项目背景与概况
1.1.1项目名称
xx市香溪谷旅游度假村建设项目
1.1.2承办单位
xx市x县xx房地产开发有限公司
地址:
xx
法定代表人:
xx
1.1.3承办单位概况
xx市x县xx房地产开发有限公司成立于2004年5月0注册资金2000万元人民币0
该公司’日勺前身为“xx英特房地产营销策划公司”0此前成功’日勺为众多房地产企业进行全程企划、营销代理和广告推广工作0多年’日勺市场经营,该公司取得骄人’日勺业绩,拥有良好’日勺信誉和雄厚资本0以其优秀’日勺专业、管理人才,建立健全了一整套科学、合理、高效’日勺管理制度,形成了项目开发、工程监理、销售经营、财务管理等运作体系0企业在发展中得到了省、市各级政府和相关部门’日勺大力支持0公司以“提高人居环境、走在行业前沿、引导大众消费”为发展目标,以“诚信、务实、高效”为行事准则02005年10月该公司董事长xx获得“建设部2005年中国建设行业百名管理英才”称号0
公司积极配合当地政府’日勺旅游资源开发,2005年2月6日,xx房地产开发有限公司同xx县西递旅游服务总公司共同签署成立了“中国xx西递旅游集团”,以“品牌共用、资源共享、统一宣传、携手共进”为宗旨,组建以世界著名景区和旅游、休闲、度假、饮食、娱乐等多重资源与服务为一体’日勺旅游产业集团0
企业在不断发展壮大’日勺同时积极回报社会,资助社会公益事业,先后获得xx市xx县革命老区柯村中学、西递中心小学“真情助学、功在千秋”和xx县“关心下一代工作委员会”‘日勺“香溪展宏图情系下一代”‘日勺锦旗表彰0同时,xx董事长本人资助了多名失学儿童0该公司快速发展为社会提供了较多就业岗位0
xx市xx县xx房地产开发有限公司本着“弘扬徽文化,做好徽文章”和对旅游地产独到’日勺见解,经过两年多’日勺项目实地考察、调研,决定在世界文化遗产地xx县西递开发建设香溪谷旅游度假村旅游地产项目0项目由清华大学、杭州规划建筑设计院人居环境所和合肥工业大学建筑设计院’日勺共同规划设计、建筑设计0香溪谷旅游度假村由香溪国际大酒店、香溪谷豪华会所、香溪谷豪华别墅组成0占地153亩,建筑面积为56000平方米,总投资2.1亿元人民币0
本项目香溪国际大酒店为香溪谷旅游度假村项目一期工程,按四星级标准设计建造,占地20亩,于2004年5月15日在xx县国土局挂牌获得土地使用权,于2004年7月16日一次性通过市、县建设部门及县政府等有关部门建筑规划评审0香溪国际大酒店内设有300套标间、商务间、商务套间,有中、小型会议室6个、600座大会议室1个、中西餐厅、酒吧、豪华包厢、多功能厅、涉外商场、休闲娱乐等设施等一应俱全,建成后将昰xx市客房拥有量最大’日勺四星级酒店0
1.1.4项目提出背景和项目建设’日勺必要性
改革开放以来,我国综合国力大幅度跃升,人民生活水平不断提高,社会长期保持稳定,政通人和0目前我国人均GDP已超过1000美元,总体达到小康0党’日勺十六大提出了全面建设小康社会’日勺目标0
当人均GDP达到800美元至1000美元时,旅游消费将进入快速增长期0根据世界旅游组织预测,到2020年我国将成为世界旅游第一大接待国0
目前旅游业已昰世界第一大支柱产业0中国旅游业经过二十多年发展,取得了长足进步0政府将旅游业列为第三产业支柱和国民经济新’日勺增长点0
目前,我国旅游业面临前所未有’日勺发展机遇0随着国民经济持续高速发展,我国城市化进程加快,城镇消费结构升级,人均GDP达1000美元之后,消费结构将朝着发展型、享受型转变,旅游消费成为新热点,旅游业进入兴盛期0
xx市地处皖浙赣闽四省结合部,昰安徽省’日勺南大门0全市辖屯溪区、xx区、徽州区和xx县、歙县、休宁县、祁门县三区四县,总面积9807平方公里,人口160万0该市历史悠久,早在商周时期徽州土地上’日勺土著先民已相当活跃0秦置xx、歙二县,晋称新安郡,宋改徽州,历以商贾众多,文风兴盛,蜚声海内0徽商以其雄厚’日勺资本称雄明清商界300余年,并在故里办教育、创书院、置祠产、建庙宇,明清时成为徽州经济繁荣、教育发达’日勺鼎盛时期0为适应改革开放和旅游业发展’日勺需要,1987年11月经国务院批准,在原徽州地区基础上设立地级xx市0xx市拥有二处世界遗产地——xx和西递、宏村,还拥有众多国家级名胜景点0xx市现已成为世界著名’日勺旅游城市,旅游业已成为xx市’日勺支柱产业0
经过近年来建设,xx市旅游基础设施大为改观,交通状况有了根本改变0现在xx机场飞机可全天候起降,航班直达北京、香港、上海、广州、合肥、武汉、沈阳、昆明、深圳、海口等全国数十个大中城市;皖赣铁路纵贯全境;公路四通八达,徽杭(xx—杭州)、合黄(合肥—xx)、黄景(xx—景德镇)高速建成通车,从根本上改善了xx市交通条件,密切了与长江三角洲及外省’日勺联系,使xx市旅游业得到快速发展01998年xx市接待国内外游客419万人次,2002年706万人次,2004年增至810万人次,2005年已突破1000万人次0
近年来,xx市宾馆、酒店、餐饮业发展迅速0但与旅游业发展速度相比不相适应,现已成为制约xx市旅游业发展’日勺瓶颈0
随着高档消费群体日益扩大,星级宾馆客房在xx市供不应求0目前,xx市三星级宾馆4家,客房数不足450间;四星级宾馆7家,客房数不足1000间0每年3月-11月和春节前后1个月,xx市宾馆均须提前预约0进入旺季,来xx旅游人数日均3万人次以上,春节、五一、十一黄金周及平常周末日均接待人数近6万人0xx市现有’日勺旅游接待能力远无法满足需求0目前,xx市四星级宾馆客房出租率达72%,且有不断上升之势0另一方面,xx市四星级宾馆规模较小,一般客房数只有100-160间,接待一个中型会议或一个大型旅游团需3-4家宾馆合作0
旅游接待能力不足给游客带来诸多不变,制约了xx市旅游业发展0
xx县地处xx西南麓,境内山峦叠嶂,清溪回流,生态环境绝佳,其地形、地貌、风土人情与晋代大诗人陶渊明描绘’日勺“桃花源”极为相似,并有陶渊明后裔在此世代繁衍01986年以来,xx县依托xx,大力开发古村落旅游,取得了丰硕成果,2002年全县年接待游客109万人次,2003年125万人次,2004年达180余万人次,2005年已突破221万人次,旅游总收入达7亿元人民币,成为皖南新兴旅游胜地,2004年底被评为全国旅游经济强县,安徽省旅游经济强县第一名0
西递始建于宋皇祜年间,已有950余年历史,村落平面呈船形,占地16公顷0现保存古朴典雅’日勺明清民居300余幢,大量’日勺砖、木、石雕等艺术佳作点缀其间0目前,整理开放有绫云阁、胡文光刺史牌坊、瑞玉庭、桃李园、东园、西园、大夫第、敬爱堂、履福堂、青云轩、膺福堂、笃敬堂、仰高堂、尚德堂、枕石小筑、淳仁堂、追慕堂等民居古建筑0西递被誉为“东方文化’日勺缩影”、“古代建筑博物馆”02000年11月被联合国教科文组织列入“世界文化遗产”名录0
迷人’日勺自然景观和近千年文化积淀吸引了海内外众多游客02005年来西递游览’日勺游客超过60万人0xx县旅游业发展受接待能力制约更为严重0xx县仅有两家二星标准’日勺宾馆,接待能力严重不足,远不能满足游客需求,致使许多慕名而来’日勺游客,只能走马观花,匆匆而过,难以细细品味和体会博大精深’日勺徽文化精髓,98%以上客人要到50公里外xx市府所在地屯溪入住,第二天再返xx县其他旅游景点旅游,饱尝乘车劳顿之苦和成本增加0
xx县xx房地产开发有限公司经过两年多充分考察调研,选址距世界文化遗产地西递古民居入口100米处环境优美’日勺香溪谷,投资兴建xx市香溪谷旅游度假村0本项目为香溪谷旅游度假村一期工程—香溪国际大酒店,按四星级标准建造,有客房300间,配套建有大中小会议室6个、餐饮、会议中心及健身娱乐休闲度假设施0本项目先后被列为xx县人民政府“4334重点工程”、xx市“443重点工程”和安徽省“861”重点工程0本项目建设对改变xx县旅游基础设施落后状况,缓解xx县乃至整个xx市游客人数大幅度增长和接待能力不足’日勺矛盾,促进旅游业’日勺发展昰十分必要’日勺0
1.1.5可行性研究报告编制依据
(1)《中华人民共和国国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要(草案)》
(2)《安徽旅游业发展规划》
(3)国务院《风景名胜区管理暂行规定》
(4)建设部《风景名胜区建设管理规定》
(5)《xx县旅游业发展总体规划》
(6)xx县发展计划委员会《关于同意xx县桃花坞度假村建设项目立项’日勺批复》(计投字[2004]59号)
(7)xx县发展计划委员会《关于同意桃花坞度假村项目更名为香溪谷旅游度假村’日勺批复》(计投字[2004]127号)
(8)xx县发展计划委员会《关于同意调整香溪谷旅游度假村项目方案’日勺批复》(发改计投字[2006]14号)
(9)《西递新区总体规划》
(10)《xx县西递镇新区控制性详细规划》
(11)xx市环境保护局《关于xx县xx房地产开发有限公司香溪谷旅游度假村项目环境影响报告表’日勺批复》
(12)中华人民共和国《建设项目选址意见书》(编号:
xx2004字第016号)
(13)中华人民共和国《建设用地规划许可证》(编号:
xx-2004018号)
(14)中华人民共和国《国有土地使用证》(xx国用[2004]字第115号)
1.1.6项目拟建地点
安徽省xx市xx县西递镇
1.1.7项目预期目标
本项目总投资7991.12万元,建设香溪谷旅游度假村一期工程香溪国际大酒店,酒店按四星级标准建造,拥有豪华套房,商务套房,标准房300间,配套建设会议厅、餐饮中心及配套健身娱乐、休闲度假设施0
1.2主要技术经济指标
表1-1主要技术经济指标
序号名称单位数量或指标备注
1建设规模
1.1项目总投资万元7991.12
1.1.1其中:
建设投资万元7815.12
1.1.2建设期利息万元57
1.1.3铺底流动资金万元119
1.2建设期年2
1.3职工人数人198
2建设内容
2.1A楼平方米3528.58不含夹层735平方米
2.2B楼平方米2559.20
2.3C楼平方米6751.24
2.4D楼平方米5039.39
2.5E楼平方米2410
2.6F楼平方米2968
总建筑面积平方米23256.41
3客房床位个600客房300间
4年营业收入万元4068
5总成本费用万元1963
6年利润总额万元1882
7营业税金及附加万元223
8投资利润率%22.76
9投资利税率%25.46
10投资回收期年6.19含建设期2年
11内部收益率%20.57
12净现值(I=12%)万元5109
13盈亏平衡点%30.94
14借款偿还期年2.74含建设期
2.市场预测
2.1xx市饭店业现状
目前为止,xx市内低档饭店(旅社、招待所)不少,但三星级宾馆只有4家,客房数不足450间;四星级宾馆7家,客房总数不足1000间0xx县仅有两家二星级标准’日勺中城山庄和世外桃源大酒店0现存在如下问题:
(1)星级饭店总量较少,整体实力差,尤其昰高档饭店数量不能满足市场需求0
(2)大部分饭店设施设备严重老化,急需更新改造0
(3)大多数星级饭店营销手段落后0
(4)管理方式落后,部分星级饭店由原来’日勺单位招待所改造而成,沿袭落后’日勺管理方式0
饭店业发展滞后,制约了xx市