从发展经济学角度看城市房价的异化现象.docx
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从发展经济学角度看城市房价的异化现象
从发展经济学角度看城市房价的异化现象
1.问题的提出
房地产不仅关系到国民经济的发展，而且也直接关系到城市居民的切身利益。
近年来，城市化、工业化进程的不断加快，给住宅市场的发展带来了良好的发展机遇。
全国连续几年都出现了房价和销量的持续增长，商品住房和二手住房价格逐年攀升，但问题也日益凸显，最明显的是高房价与消费者优先收入之间的矛盾，房价的上涨与住房的高空置率并存的矛盾等，根据市场基本原理，供过于求的商品，物价就不会上升。
但现在不是这种情况。
目前有不少人想买房，然而其中不乏是有房的“温暖士”。
而另一方面，同样也有相当数量的房屋空置，房屋的主人却又不拿出来卖掉宁愿持有在手。
这究竟是什么原因呢——房价的异化。
住房功能的异化，对社会来说是一种资源的极大浪费。
目前，我们生活的世界正处于自然资源趋于枯竭、能源危机即将到来的非常时期，合理运用资源、尽力节约能源，是这个世界持续发展的生命线。
可住房功能异化却与这个大方向背道而驰，它所带来的社会问题是灾难性的。
一方面：
大量的人力物力、大量的土地资金；另一方面：
在这场追逐虚幻的游戏中，有权有钱的人越发富有。
因为在炒房游戏中，捷足先登者，暴富的概率大。
而先登者，当然绝大多数是手上有足够余钱、耳边有灵敏信息的有钱有势者，若干年后，通过炒房，谋得暴利。
而最后，是贫困的无房户来托起这个沉重的高价房市之盘。
故这完全是一场少数精明富有者挑逗众百姓的可悲游戏，越发拉大社会的贫富差距。
本文从发展经济学角度对城市房价地异化现象进行了辨析，认为价格的非理性上涨是市场机制不完善的表现，损害了广大消费者的利益，不利于经济的持续发展和人们生活水平的提高，甚至会危及社会的经济安全。
因此，我们必须进行严格监督和调控。
从另一角度看，价格理性的上涨会产生一些积极的效应，而价格的非理性上涨会带来相当多的负面效应。
本文依据市场机制运行所遵循的基本原则拟定了一套监控住宅价格水平
的监控指标体系，并对价格的非理性上涨提出了调控建议。
2.我国房价的基本情况
16近年来，随着国民经济的迅速发展和住房制度的不断完善，居民收入的高速增加和城市化进程的不断加快，中国的房地产出现了前所未有的高速增长。
按照平均商品房价格计算，从2000年到2005年全国年平均房价增长率为8.95
%，扣除固定资产投资的价格因素，实际增长率为6.88%。
自2002年以来，许多大城市的房价突然暴涨。
2004年全国平均房价上涨
19.08%。
在某些大城市，如北京、上海、深圳、杭州等地，房价涨幅更大。
上
海市的平均房价在2004年上涨23.75%，在个别地段房价上涨超过了50%。
2005年全国房价继续上涨巧.2%。
各地房价在2005年的上涨幅度并不一样，东部地区是16.9%，中部地区10.2%，西部地区为7.6%。
叱006年全国70个大中城市房屋销售价格同比增长5.5%。
统计显示，2006年12月份，新建商品住房销售价格同比涨幅较大的城市还有:
秦皇岛11.8%，深圳10，O%，福州9.8%，厦门9.1%，成都8.5%和广州8.3%等。
2007年上半年商品房集中成交价上涨14.22%，涨幅比06年高5.38个百分点;其中商品房住宅价格上涨16.34%，涨幅比06年高7.89个百分点。
存量房集中成交价比去年同期上涨16.05%，涨幅比06年加快18.03个百分点，其中存量房住宅价格上涨15.46%，涨幅加快5.14个百分点。
07年的房价涨势有越演越烈的趋势。
从上半年36个大中城市集中成交房
价的监测情况看，上半年房价高位运行，环比涨幅前低后高，涨势有所加快。
全国36个大中城市商品房集中成交价已连续四个月环比上涨超过1.5%，这是
2004年以来的第一次。
在2000年以前，房价变化率大约在3%左右，在1999年全国商品房平均
销售价格为每平方米2053元，在2000年上升为2111元，增幅为2.86%。
在
2001年上升为2170元，增幅为2.77%。
在2002年上升为2250元，增幅为3.7
%。
在2003年上升为2279元，增幅为1.29%。
在2004年房价急剧上升为2714元，增幅高达19.08%。
在2001年房价涨幅为两位数的8个省市，在2002年涨幅为两位数的省市
只有6个。
但是，在2004年房价涨幅为两位数的省市达到23个。
可以说，在
2004年除了黑龙江、江西、湖南、辽宁、北京、宁夏、陕西、西藏、新疆之外，
全国房价普遍高速上升。
北京的房价在2004年增幅较小，这和北京市政府采取
措施平抑房价有直接的关系。
显然，全国房价在2004年突然飞涨绝对不是一个
正常现象，房价异常上扬除了表明民众收入增加对改善住房条件的需求继续保
持强劲之外，还有更深层的原因。
同时政府对抑制房价还是起非常重要的作用，
问题的关键在于政府的整制态度以及实施政策手段的强度。
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3.房价异化带来的效应
3.1房价过快上涨排斥有效需求6
3.1.1排斥对住宅的有效需求
随着住房分配制度的改革和人民生活水平的提高，人们对改善居住条件的
需求是迫切的。
尤其是在中国这样一个注重“家”的观念的社会里，人们总是
想方设法建立一个舒适安乐的住宅环境。
然而这一广大需求，仅仅只有收入居
高者才能享有，其余收入阶层只能“望房兴叹”。
例如，在对杭州市房地产交
易会上近1500名参观者调研，可承受55万元以上仅占23.2%，而杭州市场供
给结构却正好相反，70%以上的供给量总价在55万元以上。
下表（表二）反应的是平均住宅价格与我国城镇各种等级家庭年收入之比。
按照世界银行的统计资料，只有当房价为家庭年收入的3——6倍时，家庭才有
能力进行住房消费。
可以看出，仅仅只有最高收入户才有住宅消费的实力，其他收入阶层都没
有能力进行住宅消费。
3.1.2抑制其他消费需求
在居民的消费比重中，住房消费的比重却持续上升。
去年浙江城镇居民年
人均收入增幅为10.4%，但人均购房支出的增幅高达21.7%，2004年的住房支
出已经占到全部消费支出的22.6%。
除购房外，居民用于食品、衣着、医疗、
文化和娱乐等方面的消费支出增长乏力，增幅仅为9.5%。
在对一位南京的白领
调查时发现:
他的年收入约8万元，这在南京并不算低，但是其所购的75万
元的房子相对其月收入还是负担较重。
除支付20余万元的首付款外，现在每
月必须支付银行3500多元的本息，还得分批归还向亲友所借的5万元首付款。
由于买的是期房，他每月还需要支付一笔房租。
正是由于沉重的还贷压力使得
其他消费收到抑制。
3.2增大了旧城拆迁改造成本和难度，降低城市综合竞争力
各城市拆迁条例都有相关规定:
拆迁房屋货币补偿价格按同地段上一年度
新建商品房价格为基准，结合考虑房屋成新、楼层等确定。
商品房价格上升意
味着必将带动拆迁补偿价格上升，引起旧城拆迁改造成本增大，而拆迁成本提
高，又推动土地出让价格上升，土地出让价格上涨又进一步推进房价上涨，极
易造成房价—拆迁补偿价—地价—房价一波推一波不断上升的局面。
地价和房价的快速上升，增加了企业投资成本、营运成本和员工生活成本。
这十分不利于吸引企业到本地来开发，也不利于吸引各类人才。
据南京市统计局统计，目前南京600多万人口中，流动人口就有100万左右，价格水平、消
费水平相对最低，使南京无疑成为较具有吸引力的城市。
然而，过高的房价收
入比也在一定程度上抵消了某些低生活成本，如今外来人口定居某个城市时，
除了收入，考虑最多的就是房价。
据了解，一方面是房价的持续升温，另一方
面是就业薪水始终低迷，使得不少想来南京创业的大学生及高学人员，面对无
法承受的高昂房价备受煎熬。
几乎所有南京在读大学毕业生都表示，居住成本
约占整个生存成本三分之一，若想买一套住房更像是一项不可能完成的任务，
甚至需要终其一生去换取一套住房，因此选择离开，不少人去了苏州、无锡，
这些城市居民收入明显比南京高出一截，房价却只有南京的一半左右。
大学生
因房价过高而离去，实际波及的是企业人才储备力量的减弱。
3.3孕育市场风险
3.3.1房价过快上涨正孕育着泡沫风险
近年全国出现房屋空置率持续上升，住宅租售比开始大幅下降。
国家统计
局房地产处介绍，最新的统计数据表明，2003年以来空置率增长仍然过快，1
月到8月增长14.1%。
与此不相适应的是，2003年上半年房地产开发投资同比增长高达32.9%，远高于前三年增长13.8%、19.5%和25.3%的速度，投资增长速度也远高于销售额增长速度（22.4%）10个百分点。
所谓“租售比”，是指每平方米使用面积的月租金与每平方米建筑面积的房价之间的比值。
一般而言，“租售比”能够表现出一个城市居民、从业人员更真实的、最基本的住房需求，客观反映当地房地产市场的供求状况。
当一个城市的房地产销售价格上升幅度过快或长时间居高不下，而当地的房屋租金却没有随之变动、给予房价有效支撑，致使“租售比”出现严重的不协调时，此时楼市是非理性的、非健康状态的。
根据市场经济发达国家或地区房地产市场的一般规律，正常的房地产市场中，售价与租金之间存在一个较为固定的比例关系，房屋“租售比”约为1:
100。
而在我国，租赁市场较为发达的深圳“租售比”是1:
200左右，上海二手房租售价格比在1:
00——1:
200之间，杭州则达到了1:
300以上。
而在温州，综合一些中介挂牌信息来看，房屋租售比基本上达1:
400以上，一些大户型没有装修的甚至达到1:
600——1:
700。
如果房价不加以有效控制，极有可能导致住宅市场大幅度波动，影响经济的持续发展。
3.3.2引起开发商追逐短期行为
住宅供不应求以及高房价带来的高利润使部分开发商追逐短期行为，获利
了结思想严重，放松了对房产品品质、品牌的追求，同时也吸引了大量新手进
入房地产业，房地产开发水准面临下降风险。
住宅利润到底有多高，一直有很
大争议，开发商说是微利甚至是亏损，政府说正常合理，老百姓说暴利。
但实
际状况，利润率至少在50%。
最近，有一位房地产开发商直言不讳地说:
“房价降价三成，还是大有赚头。
”正是由于其暴利，使得大量资金流入房地产业，很多其他行业也相继开始投资房地产，房地产开发质量得不到保证。
3.4增加了经济适用房需求压力
在房价不断上升情况下，越来越多的工薪阶层只得将目光转向经济适用房，经济适用房出现严重供不应求状况，以杭州市为例，经济适用房求购数与供给数之比为10:
1。
由于我国政府给予了经济适用房开发商的种种优惠政策，因此严格限制经济适用房的利润，控制经济适用房的价格，用于出租或出售给低收入阶层。
然而经济适用房始终是一种带有社会保障性质的商品，其用于对低收入阶层的救助等应该说是政府进行宏观管理的手段，是减小贫富差距，改善低收入者生活条件的有利举措。
但是，由于我国现在对经济适用房销售对象控制不严格，管理不到位，造成其他阶层的购房者也都期望获取这种“准商品”，这对本来就不能满足低收入者或中低收入者需求的经济适用房来说无疑是雪上加霜。
6
4.城市房价上涨的原因23
4.1成本因素
随着我国经济的稳步发展，房地产价格在不经意间增长了数倍，而房价高涨的根源在于成本上涨。
一般房地产成本是由直接成本和间接成本两部分构成。
房地产的直接成本包括土地、前期费用、建安工程费、市政基础设施费、公共配套设施费、贷款利息、不可预见费这七大项，间接成本包括销售费用、营业税和管理费三大项费用。
（1）土地价格对房地产价格的影响
地价是房地产成木的重要组成，其走势自接影响着房价。
这是因为：
一是在房地产价格中，地价一般占有五至六成的比重。
二是随着国民经济和城市建设的发展，相关土地会因“级差地租”变化的影响，造成上地出让价格的上涨。
尤其是随着我国城市化进程的推进，城市上地资源口渐稀缺，上地含金量增大。
三是我国加入WTO，某些人中城市走国际化的发展路线，城市功能及市政规划等政策性因素，引发区域性地价明显上升。
（2）建筑安装成本对房地产价格的影响
从房价的构成看，房价=地价+建筑安装成本+各种税费。
建筑安装成本仍然是构成房价的主要部分，根据调查的情况，大多数城市的建筑安装成本占房价的比重略高于地价。
以天津市为例，土地费用占房价的比重约为30%，而建安成本占房价的比重约为32%。
建安成本主要有建筑材料、施工和管理费用、投资利息和开发利润等构成。
建筑材料的上涨，尤其是钢材、水泥等主要建材价格的上涨，必然推动建筑安装成本的提高，从而导致房价的上涨。
4.2经济因素
（1）国内生产总值对房地产价格的影响
经济的高速发展必将会推动房地产业的快速发展，GDP特别是人均GDP在某种程度上反映了一个国家的整体经济发展水平。
根据国际经验，人均GDP在1000美元左右时，是一个国家房地产行业迅猛发展的黄金阶段。
2005年我国人均GDP超过1700美元，与此相应，房地产行业进入了一个快速发展的黄金时期。
国家统计局有关统计显示，1998年至2004年，我国经济增长的速度平均在86%以上，而房地产价格也是在这一时期快速的增长。
所以，作为反映整个宏观经济发展水平和房地产业发展经济背景的GDP，同房地产价格之间存在着一定的相关性。
（2）货币供应量对房地产价格的影响
我国金融市场不发达，市场机制不成热，间接融资比例很高，房地产投资在相当人的程度上需要银行信贷资金支持。
因而货币供应量将从供给方面影响房地产投资信贷规模，从需求方面影响购买水平。
同时，自国家鼓励发展个人住房消费信贷的政策放宽后，个人住房信贷消费逐渐发展成为住房消费最主要的形式。
1997年全国个人住房消费贷款余额仪为190亿元，到2004年增加到15853亿元，比2003年增加4073亿元，是1997年的83倍。
近年来货币供应量的增加，刺激了房地产的投资和消费的购买能力，推动房地产价格的上涨。
（3）物价水平对房地产价格的影响
物价指数或通货膨胀率主要是通过两个途径对房地产经济波动产生影响。
首先，通胀因素影响房地产名义价格与真实价值变动，物价指数或通胀率与房地产价格之间存在明显的正相关关系。
一方面，当物价总体趋向上涨时，房地产名义价格随之上涨。
另一方面建筑材料价格、建筑人工费等的上涨会推动房地产生产成本上涨，从而导致房价上涨。
其次，通货膨胀使得影响房地产商品的保值与增值功能发生变动，进而影响房地产经济运行波动。
通货膨胀时消费者宁愿持有真实资产而放弃货币资产，从而导致房地产投资活动的增加;反之会导致房地产投资活动的减少，这也会对房地产价格产生影响。
（4）居民收入对房地产价格的影响
居民实际收入的增加会提高居民的支付能力，从而增加对房地产的需求，导致房地产价格上涨。
收入增加对房价的影响程度，取决于现有的收入水平及边际消费倾向的大小。
对于低收入家庭而言，虽然其边际消费倾向较大，但其增加的收入主要用于满足衣食等基本的生存需要，对房价的影响较小;对于中等收入家庭而言，边际消费倾向较大，增加的收入会用于提高包括居住质量在内的生活质量，从而导致房价上涨:
高收入家庭的边际消费倾向较小，但是如果其将增加的收入由于房地产投资或投机，则会引起房价的上涨。
（5）利率对房地产价格的影响
房地产业是资金密集型产业，其供给和需求都离不开银行贷款，具有第二金融的美称。
因此，贷款利率对房地产市场具有非常重要的影响。
房地产开发商和消费者的借款能力如何，与利率有直接的关系。
在供给方面，当利率下降时，房地产开发投资和房地产抵押贷款将源源不断地涌向房地产业，并推动房地产价格持续上涨。
在需求方面，如果你自己拥有一所住宅，那么年成本的主要部分就是抵押贷款的利息。
所以，在总需求的所有组成部分中，房地产投资对实际利率最为敏感，货币紧缩或者是其他原因使利率提高时，房地产投资将会下降很多。
房地产投资下降，意味着房地产需求下降，最终会导致房地产价格下跌。
（6）房地产投资对房地产价格的影响
当前的房地产市场中，由于房价收入比过高和二级市场发育不成熟等条件的制约，在房地产需要量巨大的同时，其有效需求难以迅速实现。
由于我国国民经济的持续快速发展和城市化的稳步推进，其间蕴涵的巨大潜在需求引起社会普遍的房价上涨预期，再加上银行利率较低等原因，使得大量的民间资金流入房地产业，其他一些行业由于投资回报率低，也有部分资本流入。
2001年到2004年，中国房地产投资增长速度分别为27.3%，22.8%，29.7%和29.6%。
而这几年中国的GDP每年增长在7%至9%之间，并且中高档住宅的投资规模增长超过了房地产投资的总体增长水平，建设部报告表明，高速的投资增长率，加之目前房地产市场供求总量的阶段性失衡，自接影响房地产价格变动，即中低价位商品住房
供应量下降，中高档商品房供应量增加，使得商品房平均价格上扬。
4.3社会因素
（1）人口因素对房地产价格的影响
房地产的需求主体是人，人的数量、素质、构成等状况对房地产价格有较大的影响。
当人口数量增加时，对房地产的需求就会增加，房地产价格就会上涨，反之则会下降。
引起城市人口数量变化的原因是人口的自然增长和人口的迁移变动。
人口素质的提高也会引起房价的提高。
人类社会随着文明发达、文化进步，公共服务设施必然日益完善和普遍，同时对居住质量也必然会提出更高的要求，从而导致房地产价格升高。
家庭人口规模变化，会引起居住单位数的变动，进而引起房地产需求的变化，从而影响房地产价格。
一般来说，随着家庭人口规模的小型化，家庭数量增多，所需住房的总量将增加，房地产价格有上涨趋势。
（2）房地产价格预期对房地产价格的影响
当前的房地产市场中，由于房价收入比过高和二级市场发育不成熟等条件的制约，在房地产需要量巨大的同时，其有效需求难以迅速实现。
由于我国国民经济的持续快速发展和城市化的稳步推进，其间蕴涵的巨大潜在需求引起社会普遍的房价上涨预期，再加上银行利率较低、股市长期低迷等原因，使得大量的民间资金流入房地产业，其他一些行业由于投资回报率低，也有部分资本流入。
社会对房地产价格短期内持续上涨的预期使涌入房地产业的大量资本为追逐利润而进行时间短、见效快的房地产投机活动，从而引起房价的持续攀升。
（3）其他社会因素对房地产价格的影响
除人口因素以外，影响房地产价格的社会因素还包括政治安定状况、社会治安状况、房地产投机和城市化。
房地产投机是指不是为了使用而是为了再出售（或再购买）而暂时购买（或出售）房地产，利用房地产价格的涨落变化，以期从价差中获利的行为。
房地产投机是建立在对未来房地产价格预期的基础上的，它会引起房地产价格的上涨或下跌。
城市化意味着人口向城市地区集中，造成对城市房地产的需求不断增加，从而带动城市房地产价格上涨。
而房地产业的正常运转，必须以稳定的预期和安定的社会秩序为前提。
4.4政策因素
（1）房地产制度对房地产价格的影响
房地产制度对房地产价格的影响巨大。
我国土地使用制度和城镇住房制度改革以来，以指令性计划调节和土地无偿使用为特征的传统土地制度转变为以市场调节为主和土地有偿使用为特征的新的土地使用制度;以福利、实物分配为特征的传统住房制度已经转变为商品化、社会化、市场化的新型住房制度。
房地产制度改革为房地产业提供了巨大发展空间，使其在较短的时间内迅速成长为国民经济的重要支柱产业。
伴随着巨大的住房需求被释放出来，我国房地产市场的发展呈现出生机勃勃的景象，房地产价格成为引导房地产投资和消费的风向标。
（2）税收政策对房地产价格的影响
房地产税收可以分为房地产开发环节、房地产交易环节和房地产保有环节的税收。
不同的税种、税率及其征收环节，对房地产价格的影响是不同的。
直接或间接地对保有房地产课税，实际上是减少了利用房地产的收益，因而会导致房地产价格低落;相反，降低甚至取消对保有房地产课税，会导致房地产价格上升。
（3）城市规划对房地产价格的影响
城市规划对用途、建筑高度、容积率等的规定对房地产价格有很大的影响。
就规定用途来看，不同用途对土地条件的要求不同;反过来，土地条件一定的情况下，规定用途对土地价格有着很大的影响，具体表现在两个方面：
一是就某一块土地而言，它会降低地价；二是从总体上看由于有利于土地的健康协调利用，因此有提高地价的作用。
但是，如果规定用途不妥，则会既降低单块土地的价格，也会降低整片土地的利用率，从而使地价下降。
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