国际汽车超市城项目可行性研究报告.docx
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国际汽车超市城项目可行性研究报告
国际汽车超市城项目
可行性研究报告
第一章总论
1.1项目概况及承办单位
1.1.1项目概况
1、项目名称：
骏桥国际汽车超市城项目。
2、项目地点：
某县刘桥镇。
3、建设目标：
本项目将建设成为一个“一站式选购，一条龙服务“的专业汽车超市城。
4、建设内容：
⑴建设集汽车超市、汽车4S店、汽车配件、汽车用品、汽车文化、汽车服务为一体的“一站式“专业汽车市场。
⑵建设商业、居住、休闲等相关配套设施。
⑶规划总建筑面积约253000平方米，规划占地面积约528亩。
5、建设周期：
2年。
6、投资预算及资金筹措：
项目预计总投资额5.5亿元，其中：
项目建设费用5亿元，不可预见费用0.2亿元，开发间接费用0.3亿元。
资金筹措：
企业自有资金1亿元，4S店招商实现1.2亿元投资，金融贷款5000万元。
1.1.2项目建设单位
刘桥建设投资有限公司
1.2可行性研究工作的依据和范围
1.2.1可行性研究编制的依据
（1）《促进中部地区崛起规划》（2009）
（2）国家计委、建设部《关于印发建设项目经济评价方法与参数的通知》和《关于发布房地产开发项目经济评价的通知》
（3）国家发展改革委员会、建设部《建设项目经济评价方法与参数》
（4）《国家发展改革委员会《投资项目可行性研究报告指南》
（5）国家和地方有关规程、规范、政策及条例等
（6）《**市城市总体规划》（2005-2020）
（7）《某县总体规划》（2009-2020）
（8）《**市国民经济和社会发展第十二个五年计划》
（9）《某县国民经济和社会发展第十二个五年计划》
（10）委托方提供的其他资料
1.2.2可行性研究的工作范围
该可研报告编制范围包括：
项目建设背景及必要性、市场现状及前景分析、建设内容及规模、建设地址及建设条件、项目方案设计、环保、消防、节能及安全、招投标方案、项目的组织机构设置、项目营销策划、项目实施进度、投资估算及资金筹措、经济效益评价、结论及建设。
1.3研究结论
1.3.1项目建设的必要性
近年来，在经济持续增长、车价降低等多种利好因素的影响下，**地区的汽车交易额呈“井喷”式增长。
但目前，这一地区的汽车市场规模不大，功能单一，档次不高，满足不了蓬勃发展的汽车流通和交易的需要。
本项目的建设将为**市提供一处集汽配市场、汽车用品市场、汽车４Ｓ店、汽车快修区、维修检测、二手车交易市场、汽车2Ｓ店、展示中心、研发中心、物流配送、酒店、住宿、休闲娱乐等多种功能于一体，充分展现汽车文化内涵和休闲体验氛围的汽车主题综合体，从而既能满足广大厂商和消费者的需要，也能进一步增强**这一现代中心城市的对外辐射功能，以促进**汽车产业和商贸、物流等多项产业的发展。
本项目的建设还将大大提升**市汽车产业实力、强化汽车消费理念、提升汽车品牌文化，以及城市竞争力；进而推动区域特色产业经济发展和繁荣。
项目的建设是非常必要的。
1.3.2市场分析
我国汽车市场处在大发展阶段，群雄并起，竞争剧烈，皖北地区汽车保有量多，销量大，需要一个规模宏大的汽车市场。
1.3.3工程建设方案
本项目总占地面积351996.48M2，约合528亩。
总建筑面积253000.00M2。
建筑密度28.25%，绿地率37.70%，容积率0.72。
本项目分两部分建设，商业及商业配套项目，主要建设以汽车文化为主题的汽车贸易市场及商业配套设施，建设内容包括汽车商贸区、汽车商务区和汽车文化区三部分；配套生活设施项目，主要建设**汽车文化园配套生活及基础设施。
项目
数量
单位
备注
规划总用地面积
253000.00
㎡
约528亩
1、酒店
8000.00
㎡
2、办公
5600
㎡
3、综合商业体
25000
㎡
4、住宅
111650
㎡
5、汽车超市
51440
㎡
6、4S店
31165
㎡
7、汽车配件
12839
㎡
8、汽车用品
11980
㎡
9、汽车文化
11224
㎡
10、汽车服务
11635
㎡
建筑密度
28.25
%
容积率
0.72
绿化率
37.70
%
停车位
1000
个
1.3.4公用工程
项目用水用电落实，交通便利。
1.3.6财务评价结论
全部投资内部收益率：
（所得税前）10.59%，（所得税后）8.01%。
投资回收期（静态）：
（所得税前）5.71年，（所得税后）6.20年。
全投资财务净现值（ic=8%）：
（所得税前）7466.41万元，（所得税后）65.76万元。
自有资金财务内部收益率8.53%，财务净现值3285.95万元。
投资利润率（平均）：
5.19%。
项目有较强的负债清偿能力和抗风险能力。
财务评价项目可行。
1.3.7项目主要经济技术指标
详见表1-1
1.3.8结论、存在问题与建议
汽车进入家庭，汽车消费的平民化已是指日可待，汽车消费市场有着不可估量的潜力。
**缺乏现代、大型、多功能的汽车市场，**有必要也有可能建设现代、大型、多功能的汽车市场。
本项目市场定位准确、功能多样且合理、颇具特色，迎合了厂商和消费者的需求，很有竞争力。
项目预计有较好的财务效益及社会效益。
综合评价，项目可行。
项目的建设资金需有关银行给予支持。
表1-1主要技术经济指标表
序号
指标
单位
数量
备注
1
总占地面计
M2
253000
规划控制528亩
2
总投资
万元
55000
3
项目定员总计
人
280
4
全年生产天数
天
350
5
原材料、辅料、燃料需用量
5．1
水
万吨/年
65.62
5．2
电
万度/年
1048.99
6
营业收入（经营期平均）
万元
15732.63
达产年，下同
7
营业税金及附加（经营期平均）
万元
1082.69
税后
8
土地增值税
万元
57887.13
所得税后
9
利润总额（经营期平均）
万元
2854.5
税后
10
投资利润率
%
5.19
11
财务内部收益率
%
10.59
I=8%
第二章项目建设背景及必要性
2.1项目建设的背景
2.1.1**市城市发展概况
⑴区位交通优势明显：
**位于安徽北部，处苏、鲁、豫、皖四省交界处，交通发达，铁路、公路、水路、航空四位一体。
下辖三区一县，总人口220万。
⑵经济持续高速增长，居民消费水平较高：
2011年，**市实现生产总值560亿元，比上年增长12.5%；财政收入90亿元，比上年增长28.6%；固定资产投资445亿元，增长30%以上；社会消费品零售总额148亿元，增长18%；城镇居民人均可支配收入17600元，增长16%；农民人均纯收入6380元，增长19.5%。
⑶城市化快速发展：
2008年**市人口城市率达54.8%，规划到2020年人口达到266万人，城镇化率提高到65％。
⑷产业结构优化，经济发展潜力巨大：
2011年规模以上工业增加值420亿元，增长15.5%；新增规模以上工业企业125家，总数达524家；新增销售收入亿元以上企业123家，增长1.5倍。
以煤电、煤化工、食品、机械制造、纺织服装、陶瓷建材为主导，以新能源、生物医药、精细化工、新材料等为补充的多元化工业产业体系，形成了城市经济潜在的发展基础和未来的竞争优势。
2.1.2某县城市发展概况
1区位交通优势：
某县是**市唯一市辖县，全县辖11个
乡镇和一个省级经济开发区，面积1987平方公里，人口109万。
某县地处苏、鲁、豫、皖四省交界处，区位优越显著，交通便捷。
⑵经济发展势头强劲：
2011年全县完成生产总值143亿元，增长19%；财政收入达20.06亿元，增长33.6%；新增规模以上工业企业34家，总数达165家，规模工业总产值达280亿元，增长75%；城镇在岗工平均工资及农民人均纯收入同步增长16%。
⑶经济开发区日益成熟：
园区总规划面积45平方公里，基础设施完善，配套服务齐全。
目前入驻工业企业116家，其中规模企业61家，经形成了以机械制造、新型建材和家用电器等为主导方向的产业格局，并荣获“中国最佳投资开发区”、“中国百佳科学发展示范园区”称号。
⑷城市规划为某县西部迎来大好发展机遇
城区西部将成为近期城区发展主方向：
城区北部无发展用地，东部基础设施薄弱，南部为未开发农田区，而西部具有地势开阔、交通便利、路网结构完善等明显优势成为某城市发展的主要轴向。
完善综合交通体系，提升某区位优势：
高速公路与一级公路的建设进一步加强某与周边城市的联系，利于商贸、流通业发展。
城市规模扩大，城区人口增加：
到2016年，建成县城面积50平方公里，县城人口达30万，并结合城乡一体化及扩权强镇工作，加快刘桥镇融入县城的步伐。
⑸繁荣刘桥将进入发展快车道
刘桥镇2011年全镇固定资产投资8.2亿元，财政收入6000万元，农民纯收入达6211元，作为省级综合改革试点镇、副县级建制镇，以工业为主导的镇域经济快速发展。
随着融入县城的步伐加快，刘桥镇即将迎来一个经济快速发展期。
2.1.3项目的提出
近年来随着国内经济持续、快速的增长，城乡群众的生活水平提高很快，以前可望而不可及、属于生活奢侈品的汽车正开始慢慢进入普通家庭，成为大众消费品，以车代步不再是梦想。
尤其是**这样一个能源城市，经济增长持续强劲、有力，消费水平高，消费比较追逐时尚，汽车消费历来走在全省前列，因而这一地区的汽车消费潜力十分巨大。
经济的发展，带旺了消费市场。
汽车消费的兴起，促进了汽车市场的繁荣。
在风生水起的汽车消费热潮中，汽车市场开始崭露头角，显现出良好的发展前景。
近几年，**汽车市场快速发展，汽车市场成为人们选购汽车的主要场所。
汽车市场专业的服务和多样的品种，也进一步激发了人们汽车消费的热情，引导着人们的消费。
尽管如此，**的汽车市场发展远不能令人满意，汽车市场的发展存在着诸多问题，其中主要表现在以下几方面：
一是汽车市场的规模普遍偏小，除省汽车市场有一定规模外，其它的市场规模都比较小，面积不大的汽车专卖店尤其居多；二是由于汽车市场规模较小，因而难以提供多样化的服务，市场功能单一，物流配送等业务发展缓慢；三是汽车市场的档次较低，设施与设备简陋，环境欠佳，大多为初级市场。
随着**汽车消费市场呈“井喷”的扩大，**汽车市场不能适应现实需要的态势已越发明显。
**需要建设一个规模宏大的、具有多种功能、提供高质量服务、长距离辐射能力的现代汽车市场。
本项目的主办方刘桥建设投资有限公司敏锐地观察到了这一机会。
该公司经过长期的调研，决定适应市场的需要，建设一个集购物、物流、展销、信息、休闲、娱乐等多种功能于一体的大型现代汽车市场。
该项目从一开始酝酿就得到了各方面的大力支持，**市和某县政府的领导对项目的发展十分关心和支持。
2.2项目建设的必要性
2.2.1项目有鲜明的特色，适应了市场的需要，弥补了市场的空缺，具有强大的竞争力。
当前，市场上以降价、广告、分期付款等方式及多样化的汽车产品来刺激汽车销售，但最关键的还是人民生活水平的提高，才能刺激汽车消费的迅速增长。
中国是世界上最有潜力的汽车消费市场。
近年来随着购车热的兴起，汽车交易市场的发展也红红火火。
遗憾的是，现时能够满足厂商需要、满足消费者需求的高水平的汽车交易市场在**却未出现，绝大多数汽车交易市场发展潜力有限。
因此，适应厂商和消费者需要的多功能、高档次汽车市场具有很大发展空间。
本项目的发展方向正在于此。
本项目拟跟随国际市场的发展潮流，迎合汽车厂商和消费者的
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