某某房地产投资项目汇报材料分析.docx
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某某房地产投资项目汇报材料分析
乍浦项目汇报材料
投资发展部
2019年11月27日
主要结论摘要
乍浦项目主要分为两个部分：
一、与嘉兴市港口开发建设公司（以下简称“嘉港建”）合资成立码头运营公司；二、受让港区政府提供的322亩土地打造浙江××浙北物流基地。
由于嘉兴市港务局（嘉港建的股东之一）和嘉兴港区的负责人为同一人，与嘉港建合资后，港区管委会能够为浙北物流基地的建设提供一定的便利条件。
与嘉港建合资成立码头运营公司项目的投资机会在于：
Ø投资港口具有一定的战略意义：
可以保障集团货物在乍浦港接卸中转，且可为打造浙北物流基地奠定基础，也便于专业公司利用乍浦有利的地理位置将业务辐射到江苏的太湖流域地区；
Ø嘉兴港为浙北地区唯一出海口，地理位置优越。
2008年后，浙北地区原经上海港中转的部分货物将分流嘉兴港，嘉兴港货物中转的市场容量扩大，嘉兴港成为上海港这个国际性大港配套港的地位将进一步确立；
Ø乍浦码头投资项目从财务角度而言，静态年投资回报率为4.38％，投资回收期为13.3年，盈亏平衡点为年吞吐量115万吨，符合基础设施一般项目回报率水平，可行。
该项目投资风险在于：
Ø乍浦港三期通用和扩建码头为中型通用码头，随着码头泊位向大型化、专业化方向发展，存在着结构性过剩的风险；
Ø从敏感性分析来看，该投资项目对货种、装卸费率和吞吐量都十分敏感，这三个因素的变动对投资收益的影响巨大，所以投资有一定的风险性；
Ø与合资方存在着一定的文化差异。
关于投资主体的选择问题，有以下两种方案：
Ø方案一：
以集团公司为投资主体：
以集团公司作为投资主体，符合打造集团统一物流平台的战略意图；也能够在一定程度上保证今后公司的煤炭、化工、钢材物资从乍浦中转；打造浙北物流基地诸多事宜需要与嘉兴港区协调，由集团公司作为合资方便于后期浙北临港物流基地的建设；
Ø方案二：
以燃料公司为投资主体：
经测算，燃料公司认为2008年以后从吴泾中转仍比从乍浦港中转运费上经济；且燃料公司在乍浦已有115亩土地，其中预留堆场53亩，整合存量资产后就能满足煤炭流通量扩大的需要。
基于以上分析，乍浦码头运营公司项目符合基础设施项目回报要求，可行。
为了打造浙北物流基地，保证××集团的货物优先中转，可与嘉港建合资。
下一步可由投资主体进一步详细论证该项目可行性，并与嘉港建商谈具体合资事宜。
关于浙北物流基地的定位问题，根据收集的相关信息，可以初步将浙北物流基地定位为以化工、建材为主的临港物流园区，形成一体两翼、两翼联动的格局。
但是具体的定位和物流园区项目可行性分析还需进一步调研，可由专业公司会同有关部门进一步分析。
第一部分合资成立浙江××嘉兴港口公司项目
一、项目简介
嘉兴市港口开发建设有限公司是乍浦港三期通用和扩建码头的投资建设方，目前通用码头及其配套设施已经完成施工进入验收阶段，预计今年九月份可试运转。
在这样的背景下，××集团拟与“嘉港建”（嘉港建注册资本5500万元，浙江省港航局占82%股份，嘉兴市港务局占18%股份）合资成立浙江××嘉兴港口有限公司。
该公司提供装卸及堆存服务，运营期限为20年。
合资公司注册资金10000万元人民币。
其中，嘉兴市港口开发建设有限责任公司以实物资产出资，占65%股份，浙江××以现金出资，占35%股份。
公司分两期注资，2005年9月注册资本500万元，浙江××出资175万元;2006年4月增加注册资本至10000万元，浙江××再出资3325万元。
嘉兴港自东向西分为独山、乍浦、海盐三大港区。
浙江××嘉兴港口有限公司的码头位于乍浦港区。
乍浦港区岸线12公里，设有陈山原油码头和乍浦港区一、二、三期码头。
三期规划9个码头，其中5个码头已经确定了货主自行建设，2个码头给嘉兴电厂预留，浙江××嘉兴港口有限公司的码头是三期的通用和扩建泊位。
该公司主要资产包括：
港区堆场用地143亩（其中通用配套设施占地83亩，扩建配套设施占地60亩）；港区生产辅助及生活辅助设施；港区水、电、消防、环保等配套设施；16吨门吊2台、25吨门吊3台，叉车、铲车等装卸机械。
以上4项码头配套设施投资估算为11000万元。
另外还有港区公共道路、停车场52530m2，该项公共设施投资为2500万元，仅需承担养护费，不用公司投资建设。
码头和栈桥为浙江××嘉兴港口有限公司向嘉港建承租资产。
其中通用码头为长160m，宽35m，1.5万吨级散杂多用途平台1座；扩建码头为长179m，宽35m，1.5万吨级散杂多用途平台1座；另有共用栈桥一座，长600m，宽16.5m。
通用码头、扩建码头和栈桥的资产估算为13000万元（实际资产价值待竣工后由双方认可的评估机构确定）。
通用码头年设计吞吐能力60万吨，扩建码头年设计吞吐能力64万吨，两码头实际吞吐能力可达200万吨以上。
通用码头、栈桥及其配套的水、电、消防、环保、装卸、机械、堆场、仓库、道路、生产辅助、生活辅助等设施已完成施工进入验收阶段，预计九月可试运转。
扩建码头已完成码头平台以下部分的施工，预计明年5月能完工。
二、港口行业分析
（一）港口行业发展速度快于国民经济增长速度，吞吐量供需有一定缺口
1997年-2004年我国沿海主要港口的吞吐量表现为一条上升的趋势线，如下图所示：
年代
1997
1998
1999
2000
2001
2002
2003
2004
吞吐量
（万吨）
90822
92237
105162
115014
129161
151393
180064
224527
增长率
1.56%
14.01%
9.37%
12.30%
17.21%
18.94%
24.69%
从具体数值上来看，港口行业发展速度快于国民经济发展速度。
经过10多年的建设，我国港口形成了由主枢纽港为骨干、区域性中型港口为辅助、小型港口为补充的层次分明的港口布局体系。
根据交通部2010年港口业计划目标表，2010年沿海港口吞吐能力将达30亿吨（供给量），2020年将达到44亿吨。
根据我国港口协会预测，2010年我国沿海地区货物吞吐量将达到39亿吨（需求量）。
从整体上看，我国港口供给能力同市场需求有一定差距。
所以从长远角度来看，投资乍浦码头有一定的战略意义。
（二）我国沿海港口码头吨级结构性矛盾突出，中小型、通用型码头泊位数量偏多，大型、深水专用码头泊位不足
表1：
2004年沿海港口万吨级以上泊位统计表
分类
1-3万吨级
3-5万吨级
5-10万吨级
10万吨级以上
个数
465
143
145
37
分类
通用件杂货泊位
通用散货泊位
专用泊位
个数
260
119
524
分类
专用原油泊位
专用成品油及液化气泊位
专用煤炭泊位
专用粮食泊位
专用集装箱泊位
个数
54
74
110
27
155
港口泊位的发展方向是大型化、专业化。
从上表可见，我国沿海港口码头吨级存在结构性矛盾，中小型、通用型码头泊位数量偏多，大型、深水专用码头泊位不足。
从行业供需角度而言，投资嘉兴港有一定的战略意义，但是乍浦三期的合资码头为中型通用码头，使得投资价值打了折扣。
三、嘉兴港市场分析
（一）嘉兴港区地理位置较为优越
嘉兴港为浙北地区唯一的出海口，同时内河运输和公路运输便捷。
乍浦港区通过乍嘉苏线沟通京杭运河、长湖申线等内河水系，内河船从乍浦可以到达杭嘉湖地区除淳安以外的所有市、县，此外“南排工程”建设完成将使得乍浦和江苏的太湖流域连通。
公路上与320国道、07省道、沪杭甬高速、乍嘉苏高速通联。
另乍嘉苏铁路正在规划中。
根据《长江三角洲地区现代化公路水路交通规划纲要》，嘉兴港为地区性重要港口。
（二）预计乍浦港区市场容量在2008年以前平稳增长，2008年以后中转量的增速将有所提高
三期通用和扩建码头建成后，乍浦港将形成6个公用码头，最大接卸能力将达到560万吨/年（其中三期通用和扩建码头200万吨，一期两个码头160万吨，二期1、2号码头200万吨）。
近两年乍浦港吞吐量将平稳增长，预测如下：
表2：
乍浦港6个公用码头中转量预测表
年
2001
2002
2003
2004
2005（F）
2006（F）
2007（F）
中转量（万吨）
100
120
145
205
266
346
450
基于此，预测浙江××嘉兴港口有限公司的中转量为：
2006年100万吨，2007年150万吨。
嘉兴港的腹地经济，长期以来一直以上海港为主要进出海口。
近期来，由于地区经济发展迅速，物资中转量骤增，对上海港造成了很大的压力，而上海港吞吐能力的进一步增长，又受到岸线资源不足的制约，特别是上海为迎接2010年世博会，将调整黄埔江两岸泊位的布局，黄浦江沿岸码头的外迁，上海港的货物将分流罗泾、吴泾和嘉兴港。
这使得嘉兴港成为上海港这个国际大港的配套港口，为嘉兴港的发展带来新的机遇。
乍浦港2008年以后的未来中转货物量，直接与腹地的经济发展、乍浦港的接卸能力及中转成本三大因素相关。
预计2008年以后乍浦港的中转量增长速度将提高。
基于此，预测浙江××嘉兴港口有限公司的中转量为：
2008年180万吨，2009年及以后为200万吨。
四、财务分析及评价
（一）损益及现金流量估算
1、基本假设条件
前期公司领导、流通部、燃料公司做了大量的调研工作，在此基础上根据最近两次的谈判结果进行调整，得出财务分析的基本假设如下：
表3：
财务分析基本假设表
项目
基本假设
费率
内贸货物装卸费按照18元/吨计算，外贸货费率按照30元/吨计算
堆存费收入每年210万元
运量
内贸量：
外贸量＝3：
2
2006年中转量100万吨、2007年中转量150万吨、2008年中转量180万吨、2009年-2025年中转量200万吨
税金及附加
装卸收入按税率3.3％计算，堆存收入按税率5.5％计算
码头、栈桥租金率
码头、栈桥原值1.3亿元，按照6％租金率计算
材料等费、外付装卸费、短驳及保险费
材料、维修、燃料、水、电、消防等费用按照1.5元/吨计
外付装卸费按照1.5元/吨计
短驳及保险费按照4元/吨计
折旧
门机原值3400万元，按照20年直线折旧、
后方机械原值600万元，按照10年直线折旧、
库场等其他配套设施原值2576万元，按照50年直线折旧
摊销
土地143亩，按照20万元/亩交纳土地出让金，土地按照50年直线摊销
工资及福利费用
按照码头运营公司员工160人，按照5元/吨计提工资
注：
码头装卸工部分属于企业雇员，需付工资及福利费；部分是外包的
日常费用
业务招待费、差旅费、办公费等费用按照1.5元/吨测算，营业费暂不考虑
财务费用
假设每年银行贷款额1000万元，其余部分企业自筹，假设年利率6％
所得税
按照33％计，暂不考虑税收返还等优惠政策；预计能够获得较为优惠的税收政策
残值
公司运营20年后土地残值为1716万元，库场等其他配套设施残值为1545.6万元
从上表可见，公司运营固定成本为1179.2万元；变动成本为13.5元/吨。
2、损益及现金流量估算表
表4：
损益及现金流量估算示意表
项目
单位
2006
2007
2008
2009
总运量
万吨
100.0
150.0
180.0
200.0
内贸装卸费
元/吨
18.0
18.0
18.0
18.0
内贸运量
万吨
60.0
90.0
108.0
120.0
外贸装卸费
元/吨
30.0
30.0
30.0
30.0
外贸运量
万吨
40.0
60
升级会员 