长沙写字楼市场研究报告.docx
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长沙写字楼市场研究报告
长沙市写字楼市场
研
究
报
告
长沙市盛凯房地产顾问有限责任公司
二00八年三月七日
目录
前言-2-
一、长沙写字楼发展回顾-2-
1、上世纪九十年代：
长沙写字楼首现与阵痛-2-
2、2000年前：
写字楼市场回暖与产品升级发展-2-
3、21世纪年初：
长沙进入SOHO商住的时代-3-
4、2002-2005：
酒店式公寓席卷星城-3-
5、当前：
长沙进入高档专业写字楼时代-3-
二、长沙市写字楼市场概况-3-
1、2003－2007年6月写字楼预售与销售状况-3-
2、2003－2007年6月长沙市写字楼空置面积-4-
三、长沙写字楼市场现状分析-4-
1、区域分布分析…………………………………………………………………………………………-5-
2、区域分布特点：
集中分布于城市主干道-5-
3、产品构成分析-8-
4、售价及租赁价格分析-9-
5、产品配套分析-11-
6、客户群体分析-13-
四、长沙写字楼市场存在的问题-14-
1、长沙没有一个真正意义上的现代化甲级写字楼-14-
2、商住楼占有率过大-14-
3、突显出企业的个性不够-14-
4、写字楼配套不合理-15-
5、写字楼物业管理存在的问题-15-
五、写字楼市场发展趋势预测-15-
1、对办公设施的国际化需求导致市场竞争激烈-15-
2、写字楼产品主题化、个性化发展趋势突显-16-
3、“LOFT”写字楼的优势-16-
4、空间设计的人性化受到广泛关注-16-
5、服务设施综合配套化日趋重要-17-
6、总部写字楼模式发展迅猛-17-
7、生态节能型写字楼为未来发展主方向-18-
8、区域扩展趋势-18-
六．总结-18-
1、总体市场供略大于求-18-
2、商住、商务公寓仍占主体地位-19-
3、高端写字楼缺乏，中档未来市场广阔-19-
4、价格将稳步上升-19-
5、配套将成为决定项目重要因素-19-
前言
近年来长沙写字楼市场风起云涌。
华美欧国际、新时代广场、佳天国际新城、运达国际广场、中天广场、湘域中央……专业高端写字楼频频亮相；中央商务区[CBD]跑马圈地，楼宇产生积聚效应吸引眼球带动经济；相对住宅市场的高售价、高租金收益，高投资回报，开发商和投资者灵敏的嗅到了财富增值的气味。
在长株潭城市群被国务院批准为两型社会改革配套试验区之际，本土企业积极参与国际经济大循环，跨国公司进一步登陆星城……这些都刺激着长沙写字楼市场的专业化和全面升温。
一、长沙写字楼发展回顾
1、上世纪九十年代：
长沙写字楼首现与阵痛
1993年，平安大厦的成功开发，书写了长沙写字楼市场第一笔。
随后，大量开发商涌入。
又建成了以华侨大厦、华联大厦等为代表的第一代长沙写字楼。
1997年，受国家宏观经济体制的影响、沿海开发潮流回流，加上写字楼自身的缺陷，导致写字楼市场开始滑坡，大量写字楼空置。
许多实力不济的开发商纷纷被淘汰出局，留下一个又一个空洞的大坑。
这是长沙写字楼市场的第一次兴衰更替。
这一阶段写字楼市场尚未成熟，大部分产品与真正的写字楼差距较远。
2、2000年前：
写字楼市场回暖与产品升级发展
1998年起，长沙新企业不断增多，加之政府大力发展高新技术企业，使得写字楼需求量大增。
短短的一年间，银华大厦、平和堂、新闻大厦、商业银行大厦拔地而起，作为众多第二代写字楼的代表出现在长沙的繁华之地。
顺应当时大中型企业的需求，优良的硬件设施以及完善的物业管理服务在银华大厦等代表楼盘中得到了体现。
3、21世纪年初：
长沙进入SOHO商住的时代
2000年，顺天城利用发达的通讯条件以及网络的普及，在长沙首推了SOHO居家办公理念。
一时间SOHO成为了众人皆知的名词，也顺理成章地成为了这一阶段长沙写字楼市场的代名词。
4、2002-2005：
酒店式公寓席卷星城
酒店式公寓出现充分满足了当时消费者对写字楼产品的需求。
作为一种商务酒店和公寓的结合体，酒店式公寓不仅将居住与办公结合，还可以提供更完善的酒店式服务。
和府酒店公寓是其典型代表。
5、当前：
长沙进入高档专业写字楼时代
2002年入世成功对于长沙的写字楼市场而言是一个非常重要的转折点。
大量国内外企业进驻长沙，引发了长沙写字楼市场的变革。
从此，“高档次、专业化”成为了写字楼的主流发展方向。
以顺天国际财富中心、亚大时代为代表，写字楼在硬件配置以及物业管理方面的水平明显提高；其后，以中天广场、运达国际广场为代表的写字楼在这些方面表现得更为超前。
从配置比较低、商务形象不凸出的早期写字楼发展到目前的高档专业写字楼，硬件设施的配置以及物业管理的不断提高是这一过程的主线。
办公概念以及平面空间的创新也为这个过程注入了鲜活的动力，并代表了一个新的发展阶段。
总体来看，高标准的硬件配置以及完善的物业服务仍然是开发商的努力方向。
二、长沙市写字楼市场概况
1、2003－2007年6月写字楼预售与销售状况
2003年至今，长沙市写字楼销售市场整体上处于缓慢下降的趋势。
这说明写字楼市场的供应量正在减少，存在较大的市场空间。
2007年上半年，长沙写字楼市场销售面积首次超过了预售面积，达到了2.76万平米，说明写字楼市场需求量正在迅速上升。
预计在未来1－2年内，随着市场经济的快速发展，外地公司的涌入以及本土企业的成长，公司对写字楼的需求量将会增大，市场操作空间进一步提高。
2、2003－2007年6月长沙市写字楼空置面积
03年以后，写字楼空置面积明显增大。
每年全市写字楼面积累集超过10万平米。
3、长沙2003-2007年长沙企业规模情况（长沙市第二次基本单位普查数据公报，长沙市的中小企业从数量上说占有绝对优势）：
（1）按企业人数划分，50人以下的企业占到企业总数的73.90％
（2）按企业营业收入划分，营业收入在100万以下的企业占到企业总数的48.00％
（3）按企业固定资产划分，固定资产在50万以下的企业占到企业总数的56.30％
三、长沙写字楼市场现状分析
1、区域分布分析
从2000年起，长沙市写字楼开始追求经济学上所说的“积聚效应”，逐步向市中心靠近。
时至今日，形成了以芙蓉广场为核心、五一路和芙蓉路为经纬的写字楼核心区。
这一区域一直延伸到韶山路等其他主干道，与《长沙市城市总体规划（2000－2020）》中提出的长沙CBD“以中心绿化广场为核心，东起韶山路，西至蔡锷路，北起展览馆路，南至人民路”基本叠合。
星城南拓，省府南迁，经济中心将发生南移。
在体育新城、天心生态新城等新兴城区，经济发展动力强劲。
可以预见，未来几年，长沙写字楼市场的激烈竞争场景也将在劳动东路以及湘府路沿线精彩上演。
2、区域分布特点：
集中分布于城市主干道
（1）当前长沙写字楼的布局呈现出一种三横两纵“日”字形架构。
三横：
五一大道、劳动路、解放路
两纵：
芙蓉路、韶山路
新一代写字楼物业绝大部分矗立在城市主干道的沿线。
城市节点是人流、物流、资金流信息流会合之处，更是财富与商机的制高点。
开发写字楼、商务楼的第一要素便是地段。
高档写字楼必须占据城市最繁华、最显赫的码头，而“日”字形区域基本上涵盖了CBD及城市主要商圈，无论商务还是商业，其环境都相当成熟，氛围也相当浓厚。
（2）密集分布区域形成各具特色的商圈
目前，长沙写字楼分布已经逐步形成商圈经济：
五一广场商务圈、芙蓉路金融商务圈和文艺路文化商务圈。
①五一广场商务圈
以五一市民绿化广场为圆心，以五一大道为轴的五一广场商务圈，以商业为主打、以商业带动商务。
在这一商务圈，平和堂、恒隆国际大厦、第一大道、中天广场等先后崛起，沃尔玛、铜锣湾、王府井等商业巨子也纷纷抢占黄金码头。
②芙蓉路金融商务圈
以芙蓉路为轴心的金融商务圈则以金融证券等金融行业为鲜明特性，沿途数十家银行证券公司参差林立。
以此为契机，这一区域掀起了一轮商住楼与商务楼盘建设的高潮。
顺天国际财富中心、建鸿达·现代城、海利·第一区、蓝色地标、香墅美地、运达国际广场、天健·芙蓉盛世、佳天星城、HC星城等高档写字楼、商住楼遍布其间。
③文艺路文化商务圈
全新崛起的以文艺路口为核心的文化商务圈则以五星级酒店为配套支撑，高档写字楼为载体。
形成了韶山路商务圈中心地带地价高昂和商务活动频繁的特色。
入驻这一区域的企业多为国际国内大公司驻长机构、大型代理商和贸易公司。
而支撑这一商务港的除了周边的星级酒店外，还有亚大时代、兴威·新嘉园等专业写字楼。
业界指出，正是这些写字楼的强劲崛起，凸显出节点的价值与活力，形成了网络效应。
同时也构建了城市的景观和标志，提升了城市形象。
④长沙已建写字楼简表
项目名称
交房时间
地理位置
项目指标
华联商厦
1998
芙蓉广场
占地4500平方米，建筑面积4.6万平方米，单栋25层。
平安大厦
1998
芙蓉路松桂园
单栋22层。
平和堂
1998
五一路
黄兴路口
大厦共31层，底下3层地上28层，总建筑面积112831平方米。
通程国际大酒店
1998
韶山路
文艺路口
共51层，总建筑面积10万平米，五星级豪华酒店。
酒店集客房、餐饮、劝物、办公和摄乐休闹于一休，兼备商努旅行、休晌度暇和大型国际会议接待功能。
金源大酒店
1999
芙蓉路
候家塘
集餐饮、客房、娱乐、会议和写字接于一体的四星级饭店。
总面积7万多平方米，拥有客房340间，写字按2万余平方米，5个中西各异的餐厅、10个会议厅，另设酒吧、商场，商务中心及各种娱乐项目。
银华大厦
1999
五一路
韭菜园
集商务、客房、会议、餐饮、娱乐于一休的智能型豪华酒店，楼高30层。
东成大厦
2000
芙蓉路
解放路口
单栋28层。
华天贵宾楼
2002
文艺路口
交汇处
31层。
国贸金融中心
2003
芙蓉广场
占地面积67030.4平方米，单栋42层。
联合商厦
2003
五一大道
蔡锷路口
33层，地上30层。
名汇达大厦
2003
五一大道
蔡锷路口
15000平米,1栋共12层
顺天财富中心
2003
芙蓉路与解放路交汇处
占地面积7824平米,建筑面积7.2平方米,单栋29层
新世纪大厦
2003
芙蓉路候家塘
23层,其中地下3层,总面积38600平米.
亚大时代
2003
五一路袁家岭
长沙首家按国际甲级写字楼标准修建的专业写字楼,建筑面积33000平米.
建鸿达现代城
2004
芙蓉路松桂园
共30层,地下2层,面积6000平米.
唯一星城国际
2004
韶山路
人民路口
占地面积2576.35平米,建筑面积63921平米,地下3层,地上28层.
恒隆国际
2004
五一路与蔡锷路交汇处
总面积5000平米的专业写字楼,6-10米自然采光大堂,每3层拥有一个空中生态花园.
第一大道
2005
五一路
芙蓉广场
占地6869.3平米,建筑面积38207.44平米.
湖南文化大厦
2005
韶山路
文艺路口
湖南首座全钢架结构的高层5A智能化写字楼,高99.8米,总建筑面积约4.5万平米.
新时空NO1
2005
芙蓉中路3段
总占地面积4800平方米,总建筑面积4.6万平米,容积率9,规划户数288户,29层.
凯旋国际
2006
火车站广场
总面积5.8万平米,集商业,办公,住宅于一体的双塔式综合性建筑,底部5层商业裙楼.
湘域中央
2006
五一路袁家岭
写字楼建筑总面积45050平米,框剪结构,户型面积在46.55-1400不等.
运达国际
2006
芙蓉路松桂园
主塔楼138.7米,副塔楼127.8米,总建筑面积10万平米,涵盖白金五星级酒店,国际五星级写字楼,五星级国际公寓,国际名品走廊,四大国际商务业态.
汇富中心
2007
韶山路人民路
占地7439.25平米
佳天国际新城
2007
芙蓉路候家塘
双子地标建筑,北栋国际化5A写字楼,南栋为都市景观住宅,3层裙楼,总建筑面积59907平米
豪庭大酒店
2008
芙蓉路
人民路口
占地8888.78平米,总建筑面积102379.81平米,主楼为29层的姐妹楼,南栋为5A级写字楼,北栋为五星级酒店
中天广场
2008
五一路
芙蓉广场
总建筑面积23万平方米,是一个集商业广场,写字楼,酒店式公寓,高级公寓,大型停车场于一体的建筑综合体.
嘉顿新天地
2007
五一路
五一广场对面
占地0.74万平方米,建筑面积4.7万平方米,集写字楼,商业街,公寓于一体,南北相连的双子塔楼.,写字楼为点式结构豪布斯卡概念.
⑤在售待售写字楼项目简表:
项目名称
交房时间
地理位置
项目指标﹙㎡﹚
备注
华美欧国际
五一大道
韭菜园
60000
长沙CBD核心区具有独创性的公寓式LOFT写字楼。
（面积在160平米以上）
现代大厦
待定
五一西路
建湘路交汇处
83605
1栋预计写字楼4万平米
天健芙蓉盛世
待定
芙蓉中路
305600
14栋（13栋住宅,1栋写字楼）
中信大厦
待定
青少年宫
展览馆路
500000
包括商业,娱乐,餐馆,办公,公寓于一体的超大型综合体
海利第一区
待定
芙蓉中路
106689.8
写字楼面积6万平米,5A生态写字楼,高速电梯,中央空调,新风系统,净水
定王大厦
07年
浏城桥
91635.47
1栋写字楼
都市CEO
07年
芙蓉中路
南湖路交汇处
49401.34
景观生态广场,先锋型商务空间
3、产品构成分析
沿着五一路、芙蓉路以及韶山路，专业写字楼、酒店写字楼、商务公寓、商住楼星罗棋布，构成了长沙市写字楼市场多元化产品的竞争格局。
（1）商住楼
以便利的生活配套、交通条件和实惠的价格占据了目前长沙写字楼的主要市场。
作为一个发展中城市，中小企业纷纷涌现，价格相对写字楼较低的商住楼需求较旺盛。
因此，长沙的商住楼发展很快。
主要集中在黄金地段之一的芙蓉路上。
据调查，从北站至侯家塘仅仅4公里的芙蓉路沿线，与商务有关的地产开发项目便有近20个。
但至目前为止，长沙商住楼开发的档次还不太高，很难适应现代商务发展的要求，更难以实现深层次的、以人为本的“场所精神了”。
主要表现在商务配套不齐全，缺乏专业的、个性化的服务意识。
在商住楼相关的智能配套仍停留在宽带、电话、卫星接收等基本系统上，商务配套设施也大多局限在会议厅及相关设备如投影仪、复印等方面。
未能就现代商务运作提供更高层次的硬件服务设施。
另外，商住楼电梯数量少、速度慢、载客量少也在一定程度上影响了其商务功能的发挥。
同时，由于开发商为了提高利润空间，往往想锁住“商”与“住”两类置业群体以扩大市场覆面，结果造成了概念上的模糊和使用中的困扰，而这种模糊的概念，往往容易产生不和谐因素，变成了不伦不类的建筑物。
（2）酒店写字楼
与酒店经营状况密切相关，年际变化较大。
华天贵宾楼、通程国际大酒店、金源大酒店、银华大酒店等，以星际酒店的标准和服务，提供较优良舒适的办公环境，市场接受度较高。
长沙的酒店大多处于交通便捷、商务气氛浓郁之地。
因其具备较好的办公环境，通讯设备不断跟进，停车位一般充足，豪华装修，优质星级的服务和较佳的形象而一直深受市场关注，被注重自身形象的大公司视为企业实力和地位的体现。
酒店写字楼物业管理费均大大超出专业写字楼。
大小的会议室可随时租用，但租金较昂贵。
酒店写字楼极少对外销售产权，有实力的公司也只当为过渡性的办公场所。
在较长一段时间里，很多公司尤其是驻长办事机构，在没有好的专业写字楼的情况下，会首选在酒店长包房办公。
（3）商务公寓
如建鸿达现代城、湘域中央二期等，以高度先进的通信技术为支撑，为长沙写字楼市场注入了强劲的活力。
但目前所占市场份额不是很大。
商务公寓本身是一种介于写字楼与住宅之间的产品。
目前，中国的民营经济正处于迅速增长的阶段。
不但需要有各种档次的专业写字楼，也需要各种提高生活居住质量的住宅、别墅和公寓，同样需要大量的商住两用功能的建筑。
带有写字楼和住宅双重身份的商务公寓，由于具备办公和居住两大功能，因而受市场欢迎，投资前景也看好。
也正是由于“宜商宜住”这种“善变”的身份，商务公寓才具备了旺盛的生命力。
一般而言，商务公寓在户型设计上面积较小，总价相对低。
在目前房价普遍上涨的情况下更为难得。
作为个人或者小型企业的固定资产投资，这是个比较理想的选择。
芙蓉路与人民路交汇处，芙蓉同发的热销，即已成为芙蓉路上商务公寓走俏的一个缩影。
商务公寓热销的态势其实从2005年起就有所显现。
景江东方、五一新干线、英尚国际、上城星座等项目都在2005年有不俗的表现。
（4）专业写字楼
今后写字楼的发展方向，以中天广场、运达国际广场、海利第一区、华美欧国际、芙蓉国·豪廷大酒店[湘豪大厦]为代表的高档专业写字楼将凭借完善专业的商务服务成为今后一段时间内长沙写字楼市场的标杆。
4、售价及租赁价格分析
（1）2007-2008年典型写字楼的均价
2007－2008年，长沙写字楼市场销售价格整体稳中有升。
其中芙蓉区销售均价最高，维持在7000元/㎡左右。
华美欧国际、定王大厦、中天广场等一批高档写字楼的入市，市场价格得到进一步提升。
预计未来2年内，长沙写字楼价格将继续保持稳步上升趋势。
（2）2006年以前典型写字楼的均价对比
已经投入使用的高档写字楼，当年售价集中在5000-5800元/平米之间。
（3）高档写字楼租价
已投入使用中的高档专业写字楼，2007年租金在1.5元-2.0元/平米/天之间。
（4）中档写字楼租价
而处在第二阶梯的亚专业写字楼租金相应稍低一些，在1.0-1.8元/平米/天之间。
（5）2000-2003以前中低档写字楼的租价
中低档写字楼由于受到形象，功能、物管水平的限制，租金在1.0-1.3元/平米/天之间。
（6）2000以前老写字楼的租价
年代最老的写字楼呈现不同的态势：
有的因其建筑设计的超前性和物业的合理服务，在现在仍能保持不错的租金水平；而另一些走向了衰退，只能以低于1.0元的价格吸引租户。
（7）酒店式写字楼租价
酒店式写字楼由星级酒店的服务、先进的设施和良好的形象支撑其相对较高的租金。
其中个别突出的是在租金中包含了物管等其他费用，其余的租金大致在2.0-4.0之间。
（8）销售及入驻状况分析
5、产品配套分析
不论是投资还是自用，写字楼的品质都至关重要。
它包含了很多方面的内容：
建筑立面、空间设计、办公区文化环境的营造、物业管理、电梯数量、采光通风等。
大型的写字楼使用率都较低，基本在60%左右。
越是高档写字楼，其公共空间就会越多。
比如走廊、通道区、局部挑空空间等等。
这些公共面积的增加能树立写字楼的形象，吸引具有更强实力的公司租客，为投资者获得更大回报。
对企业来讲，一个高效率的工作环境，必须要有适宜的活动空间、共享空间和私密空间。
投资者在选择写字楼时一定要考虑到公摊的有效面积和有效空间。
公摊过大，付出的成本太高；公摊过小，有效空间不足，今后在使用时也会相当不便。
（1）电梯、停车位
楼盘名称
车位数
建筑面积
/停车位
电梯数量
建筑面积
/电梯数
佳天国际新城
339
217/1
9
8173/1
运达国际
350
212/1
5
14840/1
建鸿达现代城
154
307/1
5
94556/1
新时空NO1
200
230/1
6
7667/1
金源大酒店
180
388/1
5
13968/1
平和堂
500
223/1
7
15928/1
联合商厦
150
204/1
4
7640/1
凯旋国际
300
221/1
3
22100/1
中天广场
700
328/1
5
45920/1
第一大道
108
218/1
6
3924/1
在写字楼停车位的配比上，国内发达城市一般标准是150-200平方米配置一个停车位，而长沙是200-500平方米一个，远未达到国际标准。
目前，大部分的写字楼停车场处于无序状态，管理机制落后。
在建成的写字楼项目中，建鸿达现代城、顺天财富中心、中天广场、亚大时代、名汇达大厦的车位比较紧张，而汇富中心、湖南文化大厦、维一星城国际、联合商厦、运达国际等写字楼车位配置较为合理。
从对车位的要求上来看,目前长沙市中小公司拥有汽车的比例约为37%,但是无论是否有车,业主都对车位提出了较高的要求。
据调查,有近90%的业主需要车位。
其中,需要一个车位的占57%,需要两个车位的占21%,需要三个以上车位的约占10%。
另外,一些业主认为车位投资的价值远远高于写字楼本身的投资价值,具有巨大的升值潜力。
（2）空调方式
楼盘名称
空调类型
楼盘名称
空调类型
楼盘名称
空调类型
中天广场
中央空调
顺天财富中心
中央空调
平安大厦
分户空调
佳天国际新城
中央空调
国贸金融中心
中央空调
湘域中央
分户空调
运达国际
中央空调
新世纪大厦
分户中央空调
汇富中心
分户空调
亚大时代
中央空调
新时空
中央空调
联合商厦
分户空调
湖南文化大厦
中央空调
金源大酒店
中央空调
凯旋国际
分户空调
豪庭大酒店
中央空调
平和堂
中央空调
建鸿达
现代城
分户空调
华联商厦
中央空调
第一大道
智能中央空调
东成大厦
部分
中央空调
通城国际
中央空调
名汇达
中央空调
唯一星城国际
分户空调
华天贵宾楼
中央空调
银华大厦
中央空调
恒隆国际
分户中央空调
湖南新闻大厦
中央空调
（3）智能化水平
楼盘名称
智能化
水平
楼盘名称
智能化水平
楼盘名称
智能化
水平
中天广场
5A
平安大厦
/
平和堂
/
佳天国际新城
准5A
建鸿达现代城
/
联合大厦
/
运达国际
5A
新世纪大厦
/
第一大道
/
亚大时代
5A
新时空
/
名汇达
/
通程国际
5A
金源大酒店
/
银华大厦
/
恒隆国际
5A
豪庭大酒店
/
凯旋国际
/
湖南文化大厦
5A
顺天财富中心
/
华天贵宾楼
/
湖南新闻大厦
/
东城大厦
/
汇富中心
/
国贸金融中心
/
华联商厦
/
唯一星城国际
/
在长沙，虽然很多写字楼都称达到了5Ａ级配置标准，实际上智能化配置的不完善是普遍现象。
目前长沙拥有５Ａ级配置资质的写字楼仅中天广场、亚大时代、湖南文化大厦、恒隆国际、佳天国际新城、通程国际大酒店以及运达国际等少数项目。
如何配置合适的智能化系统是目前高品质写字楼急需解决的问题。
（4）物业管理档次
作为投资型物业，写字楼增值、保值是通过物业管理服务来实现的。
物业管理公司直接决定某个写字楼的用水、用电、垃圾清运、空调供应、车位管理等方方
升级会员 