城乡规划实务城市用地布局规划知识点.docx

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城乡规划实务城市用地布局规划知识点

城市用地布局规划

一城市用地布局规划

1.城市用地的自然环境条件

自然环境条件是城市生存和发展的基础，不同自然环境对城市的形成起着决定性的作用。

自然条件影响甚至决定了城市功能的组织、发展潜力、外部景观、而环境的变化也会导致城市发展的变化。

城市总体规划中的自然环境调查包括自然地理、自然环境和自然生态等内容。

1）气候条件包括：

风向、气温、降雨、太阳辐射

2）水文和水文地质条件

3）自然地理条件

自然生态条件

二城市用地布局

我国实行国标《城市用地分类与规划建设用地标准》，将城市范围内纷繁复杂的各种用地归纳为10大类、46中类、73小类。

10大类城市用地名称分别是：

居住用地；公共设施用地；工业用地；仓储用地；对外交通用地；道路广场用地；市政公用设施用地；绿地；特殊用地。

在城乡规划中，总体规划用地阶段以大类为主，中类为辅；分区规划则以种类为主，小类为辅；详细规划需要达到小类深度。

1.城市用地功能组织和布局的主要原则

1）点面结合，城乡统一安排

把城市作为一个点，而其所在的地区或更大的范围作为一个面，点面结合，分析研究城市在地区国民经济发展中的地位和作用。

将城市与农村、工业与农业、市区与郊区统一考虑，全面安排。

2）功能明确，重点安排城市工业用地

合理布置好对城市发展及其方向有重要制约作用的工业用地。

并考虑其与居住生活、交通运输、公共绿地等用地的关系。

防止浪费。

处理好工业区与市中心区、居住区、水陆交通设施等的关系。

3）兼顾旧区改造与新区开发的需求

旧区改造与新区开发建设融为一体，协调发展，使新区为转移旧区某些不合理功能提供可能，为调整、充实、完善旧区功能和结构创建条件。

处理好开发区与中心城市的关系，完善城市的布局结构

4）规划结构清晰，内外交通便捷

合理划分功能分区，使功能明确，面积适当，避免将不同功能用地混淆在一起，但也要避免划分的过于分散凌乱。

旧区的各项功能往往混杂在一起，要根据实际情况，在符合消防、卫生等情况下可设置综合区，不片面追求单纯的功能分区。

要构成多层次、多功能道路网络。

与对外交通有方便的联系。

5）留有发展余地

城市需要不断发展与更新，研究城市用地功能组织，保证城市在开始阶段有一个良好的开端，在建设发展的各个阶段都能相互衔接，配合协调，特别是要合理确定首期建设方案，加强预见性，在布局中留有发展余地。

城市用地布局的空间结构形态

城市用地布局的空间结构形态

城市总体布局的核心是城市用地功能组织，它研究的是城市各项主要用地之间的内在联系。

城市空间结构是城市范围内经济社会的物质实体爱空间形成的普遍联系的体系，是城市经济结构、社会结构的空间投影，是城市经济社会存在和发挥咱的空间形式。

城市空间结构的形式主要包括城市范围内各种物质实体的密度、布局和城市形态三个方面。

城市用地布局有多种空间结构形态，最基本的可分为集中式和分散式两种。

1）集中式城市各项用地集中连片。

这种模式的有点主要是便于集中设置较为完善的生活服务设施，城市各项用地的紧凑，有利于社会经济活动联系和方便居民生活，较合适中小城市，但应该注意近期和远期的关系，避免城市在发展过程中用地混杂和干扰现象。

可分为网络状、环形放射状、星状、带状和环状等。

2）分散式在市中心外围发展相对独立的工作、居住配套的集团。

集团之间、集团与中心市区之间保留菜地、绿化隔离带。

使得楔形绿地得以向中心延伸，集团规模不能太小，服务设施要完善配置，与中心区有便捷的交通。

2.城市空间结构实际是一种特殊形式的经济结构，是城市经济效益的重要制约因素之一。

又遇见的不断改善城市空间结构可以取得很大经济效益无形投资。

在一定的密度条件下，不同的空间经济布局会产生不同的网络效益和相邻效益。

城市经济网络和人文网络是城市经济社会物质运动的基础，而且受到城市经济社会物质实体的额布局决定，合理的布局和我那个了，可以缩短人、物、资金、能源、信息的流动时间和空间，提高经济效益；反之，则会降低经济效益。

网络效益有高低之分，采取何种布局形态，需要根据各地区的地理条件，生产力发展水平以及各类城镇性质与规模等进行具体论证。

城市设计

3.城市规划不仅要营造良好的生产、生活环境，而且要创造优美的城市形态结构。

同时，城市空间布局也是一项艺术创造活动。

因此，在选择城市用地时，要充分利用城市独特的自然环境，创造出城市的特色。

要讲究城市美学，做好城市设计，探索十一本城市性质、规模的城市艺术风貌。

工业用地

工业用地在城市建设用地中占哟较大比重，一般为15%-25%。

对于拥有大中型工业企业的中小型城市，其工业用地所占比例可大于25%。

规划人均工业用地面积指标一般在10-25平方米之间。

拥有大中型工业项目的中小工矿城市，其规划人均工业用地指标可适当提高，特大城市的工业用地面积一般在18平方米每人以下。

城市规划实务精讲班第18讲讲义

城市用地条件分析与评价

三城市用地条件分析与评价

城市用地的评价主要包括城市用地的适用性评价、建设条件评价和经济性评价。

在进行评价时，必须将适应性、建设条件以及经济性三方面综合考虑。

1.适用性评价

2.用地适用性评价就是以城市建设用地为基础，综合各项用地的自然条件以及整备用地的工程措施的可能性与经济性，对用地质量进行的评价。

从自然条件出发对城市建设用地的适用性进行评价，主要是在调查研究各项洗染环境条件的基础上，按城乡规划与建设的需要，对用地在工程技术与经济性方面进行综合质量评价，以确定用地的适用性程度，为正确选择和合理组织城市建设和发展用地提供依据。

根据有关标准，城市用地适用性一般分为3类。

建设条件评价

建设条件评价指对组成城市各项物质要素现有状况与他们在近期内建设或者改进的可能，以及他们的服务水平与质量进行评价，而城市用地的建设条件评价更强调认为因素。

大多城市都是在一定的现状基础上发展与建设的，所以城市的现有布局往往对城市的进一步发展的方向具有十分重要的影响。

1）城市用地布局结构方面包括：

城市各功能部分的组合与构成是否合理，对城市生态环境是否有影响；城市用地布局结构能否适应今后发展的要求；现有环境污染源对用地布局结构的影响；城市内外交通布局结构是否协调；城市用地结构和各项用地指标比例是否体现城市性质的要求等。

2）市政和公共服务设施市政和公共服务设施质量、数量、容量与改造利用的潜力都将影响到土地利用及旧区再开发的可能性与经济性。

社会经济构成，对土地利用的影响主要表现在人口结构和分布，各项城市设施的分布及容量上，并应与居民需求之间互相适应。

经济性评价

1.经济性评价

城市土地的经济性评价是指根据城市土地的经济性和自然两方面的属性以及其在城市社会经济活动中所产生的作用，综合评价土地质量优劣差异，为土地使用与安排提供依据，城市土地的经济评价的基础是对城市土地基本特征的分析，主要通过分析土地的区位、投资于土地上的资本、自然条件、经济活动的程度和频率等条件，揭示土司质量和土地收益的差异，以便在规划中做到好地优用，劣地巧用。

合理确定不同地段的使用性质和使用强度，为用经济手段调节土地使用做好准备，提高土地额使用效益。

1）城市土地的特殊性

承载性城市土地是接纳城市生产、生活各项活动的各类建筑物、构筑物的载体。

为城市各项建设和经济社会活动提供场所。

这是城市土地基本的自然属性。

区位区位除包括以坐标表示的几何位置外，更重要的是其经济地理位置，即与周围经济环境的相互关系，包括有形的区位和无形的因素，从影响范围看，城市土地区位可以分为以下三个层次。

宏观区位城市在较大地域范围内的位置，如沿海城市、铁路交叉枢纽城市等，往往对区域城市间的稽查地租和地价水平有决定作用

中观区位城市内部不同地段的相对位置及其相互关系，是影响土地和基准地价的主要因素

微观区位某块具体使用的土地在城市中的位置及其周边条件，不同的微观区位其地租和地价相差悬殊

2）地租

地租与地价地租是土地供给者凭借土地所有权向土地需求者让渡土地使用权时所索取的利润；地价是土地供给者向土地需求者让渡所有权时获得的一次性货币性收入。

在我国，城市土地属于国家所有，地价一般指土地一定年限内使用权价格，是国家向土地使用者出让土地使用权时获得的一次性货币收入。

3）级差地租级差地租是指不同土地或同一块土地上，由于土地肥力、相对位置以及开发程度不同而形成的有差别的地租。

级差地租有两种形式：

级差地租1，是等量资本和等量劳动投资在不同肥沃程度和位置的土地上产生的不同级差生产力所带来的级差超额利润的转化形态；级差地租2，是指在同一块土地上连续追加投资，每次投入的资本生产率不同而产生的超额利润所转化的地租形态。

区位理论区位理论的应用主要表现在评价方法和评价层次上

城市土地经济评价的主要影响因素：

从分析对各类经济活动产生影响的恶趣味因素入手，取得土地评价的因素、因子体系，分为3个层次，即：

基本因素层包括土地区位、城市设施、环境优劣度以及其他因素

派生因素层由基本因素派生出来的子因素，包括繁华度、交通通达度、城市基础设施、社会服务设施、环境质量、自然条件、人口密度、建筑容积率和城乡规划等子因素。

因子层他们从更小的侧面更具体的对土地使用产生影响，如交通通达度又可分出道路功能与宽度、道路网密度和公交便捷度因子等。

区位理论的应用

根据区位条件对土地的作用方式，以决定土地质量优劣的区位因素为主要依据，采用土地分等级即级差收益测算的方法建立城市土地评价

从分析区位条件入手，取得土地评价的因素、因子体系。

影响土地治理的区位因素大致可以分为两类：

一般区位因素，指对所有城市用地都发生作用的影响因素，如商业服务繁华程度、道路交通通达度，人口分布密度；特殊区位因素，指仅对某些城市用地有影响的因素，如高级商业服务和金融设施的分布、临海位置条件等。

根据区位理论中的某些原则，确定城市土地评价因素的作用方式，作用强度及变化规律。

案例

1.某小城市城区依山临河而建。

城北为风景区（含北山水库），该风景区按规划保护较好。

水库库容属中型，用作灌溉及城市水源，南河水源丰富，西河为水库泄洪道。

沿河的人工堤岸能满足城区防洪要求。

为发展旅游和完善市政设施等，该市初步拟定建设如下项目（见示意图）：

1.在西河的河滩地开发游乐中心及度假村；

2.水厂在原址扩建；

3.在北山风景区东入口南侧建旅游宾馆；

4.在东溪村西南侧建田园式度假村；

5.在城东北山脚下建2000M3汽油库；

6.在城区东南建污水处理厂。

在上述六项建设项目的规划布局上有不同看法，请你指出有哪几项在环境安全和风景区保护方面存在什么问

题？

答案：

1.在西河河滩地开发游乐中心及度假村：

游乐中心选址不当

（2），影响行洪

（2），危害自身安全

（2）。

2.无问题

3．在北山风景区东入口南侧建旅游宾馆：

风景区保护范围不应建宾馆（3）

4．此处为发展控制区范围，选址不当

（1）

5.在城东北山脚下建2000M3汽油库:

油库与居住区之间没有安全防护距离（1.5），油库与仓储用地之间没有安全防护距离（1.5）

6．污水处理厂宜往东移与城市区保持一定距离

（2）

2.图为某县级市城市用地发展布局和省道改线的两个方案。

值得注意的是该市西距人口65万的地级市40公里，东距5万人口的县城30公里：

用地条件较好，西部为山丘坡地，东部较为平坦，水资源充沛，虽现状人口不足10万，但近些年国家铁路通车后，社会经济快速发展，省域城镇体系规划中已确定其为重点发展城市。

试评析，哪一个方案对城市今后的发展更为有利？

为什么?

（注：

不考虑人口规模预测及各项

用地比例）。

答案：

（15分）

1、方案二更为有利（3分）。

2、主要用地布局合理

（2）有利于城市发展

（2）。

（4分）

3、少占良田

（2）。

（2分）

4、城市向西发展有利于接受大城市的辐射作用。

（2分）

5、省道的改线方式既能使城市的长远发展用地完整

（2）,又便于组织城市路网

（2）（4分）

3.某地级市总体规划确定,主城区在现状基础上仍分为5个组团,该市地势西北高,东南低,有3条河流,主导风向东北风,主城区现状常住人口60万人,规划为90万人（见现状图和规划示意图）

规划要点:

1.城市性质:

省城北部区域中心城市,新型工业基地.

2.总体布局:

为"二主三副"的组合型布局结构,二个核心为A,E组团;三副即B,C,D功能组团;各组团之间

保留农田和生态绿地进行分隔.

3.道路交通:

增建告诉公路出入口3,规划连接各组团的城市快速路系统.

4.工业布局:

规划4处工业区,在A组团安排机械制造和生物制药园区:

C组团安排新型建材及水泥厂,E组团为电子信息高新技术园区,B组团安排物流中心.

5.在组团隔离带内留出高压电力线走廊,新规划1个水厂,4个污水处理厂.试指出上述规划中不合理之处,并简要说明理由.

参考答案:

（15分）

1.总体布局结构为“二主、三副”不合理，（E组团没有成为核心组团的条件）。

3分

2.没有新增加高速公路出入口3的必要。

2分

3.城市快速路系统设置不合理。

2分

4.E组团与A组团之间只有一条城市主干道不合理。

2分

5.在上风上水方向（1.5分）的C组团安排新型建材、水泥厂选址不当（1.5分）。

3分

污水厂1在水厂3上游（1.5分）选址不当，污水厂数量偏多（1.5分）3分