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投资性房地产Word文档
二、投资性房地产
（一）投资性房地产的概念
投资性房地产，是指为赚取租金或资本增值，或者两者兼有而持有的房地产。
作为投资性房地产应具备以下两个特征：
1、持有投资性房地产的目的是为赚取租金或资本增值，或两者兼有。
与自用房地产区分。
2、能够单独计量和出售（或转让）。
（二）投资性房地产的范围
1、属于投资性房地产的项目
（1）已出租的建筑物和土地使用权。
是指以经营租赁方式出租的建筑物和土地使用权，包括自行建造或开发完成后用于出租的房地产。
投资性房地产租赁期满，因暂时空置但继续用于出租的，由于其持有目的依然是为赚取租金，仍作为投资性房地产。
（见教材63页例题98转租）
（2）持有并准备增值后转让的土地使用权。
是指企业通过受让方式取得的、准备增值后转让的土地使用权。
闲置土地不属于持有并准备增值的土地使用权。
（3）已出租的建筑物。
是指企业拥有产权并以经营租赁方式出租的房屋等建筑物。
企业计划用于出租但尚未出租的建筑物，不属于此类。
企业将建筑物，按租赁协议向承租人提供的相关辅助服务（保安、维修）在整个协议中不重大的，应将该建筑物确认为投资性房地产。
2、不属于投资性房地产的项目
（1）自用房地产，即为生产商品、提供劳务或者经营管理而持有的房地产，另外，企业出租给本企业职工居住的宿舍，即使按照市场价格收取租金，但其间接为企业生产管理服务，具有自用房地产的性质，不属于投资性房地产。
（2）作为存货的房地产。
是指房地产开发企业销售的或为销售而正在开发的商品房和土地。
这部分房地产属于房地产开发企业的存货，不属于投资性房地产。
一项房地产，部分用于赚取租金或资本增值，部分用于生产商品、提供劳务或经营管理。
在这种情况下，如果两部分能够分别计量和出售的，则可将用于赚取租金或资本增值的部分确认为投资性房地产，用于生产商品、提供劳务或经营管理的部分确认为固定资产；如果这两部分不能分别计量和出售的，就不能作为投资性房地产。
（三）投资性房地产的确认条件
投资性房地产同时满足下列条件的，才能予以确认：
1、与该投资性房地产有关的经济利益很可能流入企业。
作为投资性房地产来说，如果某一项投资性房地产预期不能给企业带来经济利益，即使满足投资性房地产确认的其他条件，也不能将其确认为企业的资产；如果某一项投资性房地产包含的经济利益很可能流入企业，并同时满足投资性房地产确认的其他条件，那么，企业应将其确认为资产。
2、该投资性房地产的成本能够可靠地计量
成本能够可靠地计量，是资产确认的一项基本条件。
（四）投资性房地产的核算
投资性房地产的核算主要包括投资性房地产的取得、后续计量、后续计量模式的变更及投资性房地产的处置等。
1、投资性房地产的取得
投资性房地产的取得分为外购和自行建造两种情况。
（1）外购投资性房地产
外购投资性房地产的成本，包括购买价款、相关税费和可直接归属于该资产的其他支出。
其中，可直接归属于该投资性房地产的支出包括法律服务费、营业税以及其他交易费用。
借：
投资性房地产
贷：
银行存款（或其他相关科目）
【例】2009年4月12日，中信公司购入一幢建筑物用于出租，购买价款为
10000000元，款项以银行存款支付。
假定不考虑相关税费和其他支出。
借：
投资性房地产10000000
贷：
银行存款10000000
（2）自行建造投资性房地产
自行建造投资性房地产的成本，由建造该项资产达到预定可使用状态前所发生的必要支出构成。
包括土地开发费、工程建造成本、安装成本、应予以资本化的借款费用、缴纳的相关税金以及应分摊的其他间接费用等。
建造过程中发生的非正常损失，不计入建造成本，直接计入当期损益。
自行建造投资性房地产分为自营方式建造和出包方式建造两种。
借：
在建工程
贷：
银行存款
工程达到预定可使用状态交付使用时
借：
投资性房地产
贷：
在建工程
2、投资性房地产的后续计量
企业在资产负债表日对投资性房地产的后续计量模式有两种：
成本模式
公允价值模式
企业通常应当采用成本模式对投资性房地产进行计量，若只有采用公允价值模式计量才能够提供更可靠更相关的信息且满足条件时可以采用公允价值模式计量。
但是同一企业只能采用一种模式对所有投资性房地产进行后续计量，不得同时采用两种计量模式。
（1）投资性房地产的成本模式
在资产负债表日，企业应当采用成本模式对投资性房地产进行后续计量。
其会计处理要点有：
①外购投资性房地产或自行建造的投资性房地产达到预定可使用状态时，按实际成本作如下会计分录：
借：
投资性房地产
贷：
银行存款、在建工程等科目
②取得的租金收入，作如下会计分录：
借：
银行存款
贷：
其他业务收入
③按照固定资产的有关规定，按期（月）计提折旧。
作如下会计分录：
借：
其他业务成本
贷：
投资性房地产累计折旧
④投资性房地产存在减值迹象的，应按资产减值准则的有关规定，确认减值损失计提减值准备。
借：
资产减值损失
贷：
投资性房地产减值准备
【例】中信公司对其拥有的投资性房地产采用成本模式进行后续计量。
2009年3月份，将办公楼出租给东方公司二年，每年收取租金120000元，该办公楼账面价值为1200000元，预计净残值为24000元，同时预计可使用20年，采用直线法计提的折旧。
每月的会计分录：
收取租金：
借：
银行存款10000
贷：
其他业务收入10000
每月计提折旧：
月折旧额＝（1200000-24000）／240＝4900（元）
借：
其他业务成本4900
贷：
投资性房地累计折旧4900
【例】A公司对其拥有的投资性房地产采用成本模式进行后续计量。
2009年12月31日，A公司某项投资性房地产账面原价为4000000元，已计提累计折旧58000元，从未计提过减值准备，预计可收回金额为3850000元。
2009年12月31日，A公司该项投资性房地产应计提的减值准备金额为：
（4000000-58000）-3850000=92000（元）
借：
资产减值损失92000
贷：
投资性房地产减值准备92000
（2）投资性房地产的公允价值模式
采用公允价值模式计量的前提条件
企业只有存在确凿证据表明投资性房地产的公允价值能够持续可靠取得的，才可以对投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量。
采用公允价值模式计量的，应当同时满足下列条件：
①投资性房地产所在地有活跃的房地产交易市场。
所在地，通常是指投资性房地产所在的城市。
对于大中城市，应当为投资性房地产所在的城区。
活跃交易市场，是指同时具有下列特征的市场：
A、市场内交易对象同有同质性；B、可随时找到自愿交易的买方或卖方；C、市场价格信息是公开的。
②企业能够从房地产交易市场上取得同类或类似房地产的市场价格及其他相关信息，从而对投资性房地产的公允价值作出合理的估计。
同类或类似的房地产，对建筑物而言，是指所处地理位置和地理环境相同、性质相同、结构类型相同或相近、新旧程度相同或相近、可使用状况相同或相近的建筑物；对于土地使用权而言，是指同一城区、同一位置区域、所处地理环境相同或相近、可使用状况相同或相近的土地。
采用公允价值模式计量进行后续计量的会计处理
采用公允价值模式计量的，不对投资性房地产计提折旧或进行摊销,不计提减值准备，应当以资产负债表日投资性房地产的公允价值为基础调整其账面价值,公允价值与原账面价值的差额计入当期损益。
其会计处理要点有：
①外购投资性房地产或自行建造的投资性房地产达到预定可使用状态时，按实际成本作如下会计分录：
借：
投资性房地产——成本
贷：
银行存款、在建工程、开发成本等科目
②持有期间不对投资性房地产计提折旧和摊销。
企业应当以资产负债表日投资性房地产的公允价值为基础调整其账面价值，公允价值与账面价值之间的差额计入当期损益。
当公允价值高于账面价值时，应将其差额作如下会计分录：
借：
投资性房地产——公允价值变动
贷：
公允价值变动损益
当公允价值低于账面价值时，应将其差额作如下会计分录：
借：
公允价值变动损益
贷：
投资性房地产——公允价值变动
③取得的租金收入，作如下会计分录：
借：
银行存款
贷：
其他业务收入
【例】中信公司的某项投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量。
2000年12月31日，该项投资性房地产的公允价值为600万元，账面价值为500万元。
会计处理如下：
借：
投资性房地产——公允价值变动1000000
贷：
公允价值变动损益1000000
3、投资性房地产由成本模式转为公允价值模式
投资性房地产由成本模式转为公允价值模式，应当作为会计政策变更，采用追溯调整法进行处理，将转换时公允价值与账面价值的差额，调整期初留存收益。
企业变更投资性房地产计量模式时，应当按照计量模式变更日投资性房地产的公允价值作如下会计分录：
借：
投资性房地产——成本（转换日公允价值）
投资性房地产累计折旧
贷：
投资性房地产——××（原账面成本）
利润分配——未分配利润
（盈余公积——其他盈余公积）
企业已经采用公允价值模式计量的投资性房地产，不得再从公允价值模式转为成本模式。
4、投资性房地产的处置
出售投资性房地产
（1）出售采用成本模式计量的投资性房地产：
实际收到的款项
借：
银行存款
贷：
其他业务收入
按投资性房地产的账面价值：
借：
其他业务成本
投资性房地产累计折旧（已计提的折旧）
投资性房地产减值准备（已计提的减值准备）
贷：
投资性房地产（投资性房地产的账面余额）
计提出售过程中发生的相关税费：
借：
营业税金及附加
贷：
应交税费——应交营业税
——应交**税
【例】2009年7月25日，A公司决定将采用成本模式计量的某项投资性房地产出售，收到出售价款2500000元。
当日，该项投资性房地产账面余额4000000元，已计提累计折旧2000000元，未计提减值准备，应交的营业税费6万元。
假定不考虑其他因素。
A公司的会计处理如下：
借：
银行存款2500000
贷：
其他业务收入2500000
借：
其他业务成本2000000
投资性房地产累计折旧2000000
贷：
投资性房地产4000000
借：
营业税金及附加60000
贷：
应交税费——应交营业税60000
【例】2009年7月25日，A公司决定将采用成本模式计量的某项投资性房地产出售，收到出售价款2500000元。
当日，该项投资性房地产账面余额4000000元，已计提累计折旧2000000元，已计提减值准备500000元，应交的相关税费6万元。
假定不考虑其他因素。
A公司的会计处理如下：
借：
银行存款2500000
贷：
其他业务收入2500000
借：
其他业务成本1500000
投资性房地产累计折旧2000000
投资性房地产减值准备500000
贷：
投资性房地产4000000
借：
营业税金及附加60000
贷：
应交税费60000
（2）出售采用公允价值模式计量的投资性房地产
按实际收到的款项
借：
银行存款
贷：
其他业务收入
按投资性房地产的账面余额
借：
其他业务成本
贷：
投资性房地产——成本
——公允价值变动
按出售过程中发生的相关税费
借：
营业税金及附加
贷：
应交税费
同时按该项投资性房地产的公允价值变动
借：
公允价值变动损益
贷：
其他业务成本（其他业务收入）
或：
借：
其他业务成本
贷：
公允价值变动损益
【例】2009年5月6日，公司决定将采用公允价值模式计量的某投资性房地产出售，收到出售价款290万元。
当日，该项投资性房地产账面余额为270万元，取得时成本价200万元。
假定不考虑其他税费。
借：
银行存款2900000
贷：
其他业务收入2900000
借：
其他业务成本2700000
贷：
投资性房地产——成本2000000
——公允价值变动70000
借：
公允价值变动损益700000
贷：
其他业务成本700000
其他业务净收入=2900000-2000000=900000
归纳：
1、投资性房地产后续计量模式有两种，即成本模式和公允价值模式。
（1）投资性房地产的成本模式
外购投资性房地产或自行建造的投资性房地产达到预定可使用状态时：
借：
投资性房地产
贷：
银行存款、在建工程等科目
取得的租金收入：
借：
银行存款
贷：
其他业务收入
按期（月）计提折旧：
借：
其他业务成本
贷：
投资性房地产累计折旧
确认减值损失计提减值准备：
借：
资产减值损失
贷：
投资性房地产减值准备
（2）投资性房地产的公允价值模式
①外购投资性房地产或自行建造的投资性房地产达到预定可使用状态时，按实际成本作如下会计分录：
借：
投资性房地产——成本
贷：
银行存款、在建工程、开发成本等科目
②持有期间不对投资性房地产计提折旧和摊销。
企业应当以资产负债表日投资性房地产的公允价值为基础调整其账面价值，公允价值与账面价值之间的差额计入当期损益。
当公允价值高于账面价值时，应将其差额作如下会计分录：
借：
投资性房地产——公允价值变动
贷：
公允价值变动损益
当公允价值低于账面价值时，应将其差额作如下会计分录：
借：
公允价值变动损益
贷：
投资性房地产——公允价值变动
③取得的租金收入，作如下会计分录：
借：
银行存款
贷：
其他业务收入
2、企业通常应采用成本模式进行后续计量，但满足按公允价值模式计量条件时，也可以按公允价值模式计量。
但一个企业对所有投资性房地产只能采用一种模式计量。
按成本模式计量的投资性房地产在满足按公允价值模式计量时，可以转换为按公允价值模式计量，但已经按公允价值模式计量的企业，不能再转换为按成本模式计量。
3、按成本模式计量的投资性房地产，在出租或持有期间应按月计提折旧或摊销，期末要进行减值测试，发生减值的，要确认减值损失，计提减值准备。
按公允价值模式计量的投资性房地产，出租或持有期间不计提折旧或摊销，期末也不进行减值测试，但需要按期末资产的公允价值调整其账面价值，两者之间的差额记入“公允价值变动损益”科目。
4、处置按公允价值模式计量的投资性房地产时，原计入“公允价值变动损益”金额要转入“其他业务成本”科目。
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