房地产集团新项目发展中心管理职责大全.docx
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房地产集团新项目发展中心管理职责大全
房地产集团新项目发展中心
管理职责大全
一、新项目发展中心指导思想和原则
一是总的指导思想是“明确部门、员工职责责任，提高工作效率，科学论证，加大优质项目获取,确保集团百城战略和千亿战略目标的实现”。
二是明确标准化建设实现的路线，即“战略规划→组织架构、人员编制→岗位职责→工作内容→工作流程和标准”；明确标准化建设的两大成果是“标准化岗位手册”和“标准化制度”。
三是根据“层层分解”的原则，明确各产业集团、各条线是战略制定和制度修订的责任主体。
四是强调战略和制度执行评估体系，确保有效落地。
五是根据此次董事长的学先要求，对学先内容进行调整，提高学先的专业性和针对性。
二、新项目发展中心职能、职责及工作内容一览表
职能
一级职责
二级职责
工作内容
中长期新项目发展战略
结合国家、地区经济政策变化，建议、制定、分解和实施本公司的战略目标。
1.战略研究
1.1.结合国家、地区经济政策变化及市场行业发展状况的影响，提出调整业务领域及新项目获取方面的建议。
1.2定期对行业和市场发展规律和趋势，国家重大经济决策等关键性决策进行系统分析和研究。
2.战略目标制定
2.1根据公司的发展战略，制定年度工作计划和项目信息储备计划,制定并组织实施新项目战略规划。
3.战略计划的实施。
3.1推动战略规划体系实施，并组织开展年度战略、策略的修订、调整。
4.战略目标分解与考核
4.1将年度指标分解至部门和个人，确保年度计划的顺利执行和实现,根据公司制度进行考核。
新项目获取
符合公司发展战略的区域，进行项目信息收集、筛选、科学论证、规划设计、商务谈判和项目获取
1.项目信息收集、筛选。
1.1根据公司发展战略，就符合公司发展需要的区域进行项目信息收集，并要求员工按标准提报信息。
1.2根据所提报项目信息的资料，判断是否符合公司发展战略，符合信息的提报公司投资决策委员会。
2.项目信息论证。
2.1组织相关部门召开项目信息初步评审会。
2.2组织第三方市场调研公司，对项目所在地进行市场调研和产品定位和土地评估。
3.项目规划设计。
3.1组织规划设计部门根据产品定位做新项目的概念规划、控制性详规及意向拿地项目在未获取之前的设计管理工作。
4.商务谈判
4.1根据投资决策委员会决策，对符合公司战略的项目信息跟进，进行商务谈判。
4.2组织商务合同、合作协议的拟定、审核和把关。
4.3就谈判过程中出现的问题和分歧及时分析汇报，并根据领导指示及时调整谈判思路和方式。
5.项目获取
5.1组织签署合作协议，获取项目。
5.2协助新项目公司注册相关事宜。
5.2组织召开新项目启动会，就获取项目的资料及社会关系移交项目公司。
部门管理
1、负责部门制度体系建设和维护。
1.1组织部门的制度修订工作
1.1.1负责开展公司标准化制度的建设，包括各层级职责、流程、标准、手册和准则。
1.1.2对制度中存在问题的内容进行分析和解答，并出具修订建议。
1.2组织对部门制度的调整、学习、检查和考核
1.2.1做好本部门制度版本的管理工作，根据公司和部门需求及时调整制度版本并颁布实。
1.2.2组织对所管辖范围内各项改革方案进行灌输、推进、指导、检查、监督和考核
2、推动标准化制度的建设。
2.1标准化制度的建设及提升
2.1.1明确和完善标准化的编制标准，推动部门全员参与标准化建设工作。
。
2.1.2不断完善标准化制度体系，以程序化、模板化、表单化为原则，持续提升标准化体系的实用性。
2.2成功获取项目典型案例编写。
2.2.1负责组织案例编写，新项目成功获取与否经验及运营风险控制与否，每季度一次。
2.2.2定期出具标杆研究材料，并及时向条线员工进行灌输；加强对标杆企业的商业和经营模式研究，提供相关议案、资料和参考信息。
3、档案管理。
3.1项目信息的档案收集、整理并归档
3.1.1根据本部门不同种类文件材料形成的特征，及时制定其案卷类目，合理集中分类存放，便于平时利用和立卷归档，并按规定要求及时移交档案管理部门。
4、部门协作与服务支持
4.1部门内部与部门间协作
4.1.1加强与董办、管控中心和督查中心之间的工作对话，确保信息对称，准确把握工作方向
4.1.2就新项目获取过程中加强和财务中心、资金管理中心和法务中心的对接与合作
4.2服务支持
4.2.1完成上级交办的其他任务
三、新项目发展中心制度改革
制度模块
序号
改革主题
改革要点
标杆借鉴
一、中长期新项目发展战略
1
战略研究
结合国家、地区经济政策变化及市场行业发展，提出调整业务领域及新项目获取方面的建议。
结合自身，部分借鉴标杆
2
明确战略目标“层层分解”原则
将年度指标分解至部门和个人，确保年度计划的顺利执行和实现,根据公司制度进行考核。
自行修改和完善
二、新项目获取
3
1.项目信息收集、筛选
根据公司发展战略，就符合公司发展需要的区域进行项目信息收集，并要求员工按标准提报信息。
完善
4
项目规划设计
组织规划设计部门根据产品定位做新项目的概念规划、控制性详规及意向拿地项目在未获取之前的设计管理工作。
完全借鉴标杆：
把控规工作提前至项目谈判初期，能跟好的推进项目落地工作。
三、部门管理
5
准化制度的建设及提升
断完善标准化制度体系，以程序化、模板化、表单化为原则，持续提升标准化体系的实用性。
结合自身，部分借鉴标杆
6
成功获取项目典型案例编写
负责组织案例编写，新项目成功获取与否经验及运营风险控制与否，每季度一次。
完全借鉴标杆：
把在项目获取过程中的教训及时总结，经验及时推广。
十、新项目发展中心
（一）中心/部门组织机构
（二）新项目发展中心部门职能
1、新项目发展中心
新项目发展中心职责模版
一、部门信息
部门名称
新项目发展中心
部门代码
/
部门等级
一级
所属机构
房地产集团
部门编制人数
67
直接上级单位
集团分管商务副总
间接上级领导
董事长
直接下属机构
新项目商务部、新市场研究部、新项目规划设计部、新项目市场一部、二部、三部、四部
对口职能条线
产业集团市场开发部
二、部门职能概述
在董事长指导和分管副总的领导下，做好全集团新项目中长期发展战略和新项目获取工作，不断完善百城战略、新项目获取规章制度和流程建设，负责新项目的收集、论证、评估、策划、调研、规划设计、合作洽谈、协议拟定与签署及组织实施，并推动部门管理与信息化不断结合，提升运营管理效能。
三、部门架构
四、部门职责
职责模块
职能
职责
核心职能
中长期新项目发展战略
1、根据公司的发展战略，制定年度工作计划和项目信息储备计划,制定并组织实施新项目战略规划。
2、结合国家、地区经济政策变化及市场行业发展状况的影响，提出调整业务领域及新项目获取方面的建议。
3、推动战略规划体系实施，并组织开展年度战略、策略的修订、调整。
4、将年度指标分解至部门和个人，确保年度计划的顺利执行和实现,根据公司制度进行考核。
新项目获取
5、负责新项目的收集、论证、评估策划、合作洽谈、协议拟定与签署及组织实施。
6、根据集团战略要求，组织项目信息获取工作开展；
7、对获取的信息进行初步筛选，选取符合公司发展战略的有效信息，进一步的现场初勘、可研和评估；
8、组织新项目信息收集初步评审会召开和推进工作专题汇报；
9、选派专业市调公司进入对项目全面调研和评估；
10、新项目的概念规划、控制性详细规划及意向拿地项目在未获取之前的设计、评审和对内、外汇报；
11、负责组织、协调各相关部门参与项目初级阶段的论证、把关并负责与关键领导的沟通、协调及商务谈判、获取各项工作。
12、根据“明确意向评审会”意见，推进项目的谈判、获取工作；
13、就谈判过程中出现的问题和分歧及时分析汇报，并根据上级领导指示及时调整谈判思路和方式；
14、组织公司相关部门召开新项目启动会；
15、利用各种社会资源协助项目公司解决后期运营存在的与政府沟通不畅等问题。
通用职能
1、服从职能
服从直接上级领导的工作安排，完成直接上级领导交办的任务。
2、配合职能
配合直接上级领导的平级领导开展工作。
3、协作职能
按照直接上级领导的要求，与评级部门加强合作，提升部门之间的工作效率。
4、制度建设
4.1建设与维护本部门制度体系，包括职责、流程、标准、手册和准则。
5、班子建设
5.1紧密结合公司的发展目标和工作部署，建设一批专业人才队伍，构建本部门的人才储备库。
6、计划管理
6.1编制本部门年度、月度工作计划，并跟踪落实。
7、档案管理
7.1对本部门日常业务中产生的各种文书、档案进行分类归档及管理。
8、例会管理
8.1召开部门周例会及条线月例会（有对应条线的情况下）。
9、成本费用控制
9.1编制部门月资金使用计划，合理安排部门可用经费，做到部门资金充裕和有效使用。
10、培训辅导
10.1对部门成员的专业能力和管理能力开展培训和辅导。
11、考核激励
11.1实施员工绩效、能力考核，开展绩效面谈。
11.2规划员工职业发展路线，鼓励员工积极参与后备人才培养。
12、检查监督
12.1对本部门产出成果的检查和监督，保证工作质量。
13、闭环管理
13.1坚持闭环的管理思路，保证事事有计划、事事有监督、事事有考核，并对发现的问题进行不断改进。
14、工作日志、工作成果上网制
14.1对本部门员工的日常工作情况，工作成果登陆公司平台，以便查阅和检查。
15、作风整顿
15.1持续开展部门作风整顿工作，保持良好的部门风气。
五、考核指标
1、对公司发展战略不断研究，公司中长期新项目发展战略。
2、积极推进战略规划的落实执行。
3、新项目获取。
4、新项目市场调研。
5、新项目规划设计。
6、制度体系建设与维护。
7、档案管理。
8、服务支持。
编写人
***
编写时间
201-12-15
2、新项目发展中心市场一/二/三部
市场开发一/二/三部部门职责
一、部门信息
部门名称
市场开发中心一/二/三部
部门代码
部门等级
二级
所属机构
房地产集团
所属部门
新项目发展中心
部门编制人数
一、二部各12人，三部8人，
直接上级领导
总公司市场副总
间接上级领导
控股集团分管副总
直接下属机构
对口职能条线
控股集团商务中心
二、部门职能概述
负责项目基础信息搜集，督促城市等部门的按时完成前期工作，项目现状调研及预期发展情况，制作合同协议框架、明确合作方式、要点，主持编制可行性研究及土地获取工作。
三、部门架构
四、部门职责
职责模块
职能
职责
核心职能
1.拟定项目拓展计划
1.1依照董事长《控股集团战略规划》，《年度春节报》中对获取土地数量的要求和发展区域要求拟定部门拓展计划，分配到各小组。
1.2参照《区域选择标准》《项目选择标准》制定合理的拓展计划
2、负责对市场开发信息、合作信息、投资信息等的收集、分析、评审工作.
2.1政府公告收集类：
政府土地出让信息公告；土地储备中心进行的企业转让土地信息招投标，挂牌，拍卖公告；法院拍卖土地信息公告；产权交易中心对拥有土地储备的企业进行转让的挂牌公告。
2.2国有大型房地产开发公司迫于资金压力进行土地转让的。
2.3其他主动收集信息类：
目标城市或区域的土地利用规划，旧城改造和土地供应计划等信息，各类项目推介会与招商会等。
3、判断项目信息是否有价值，对项目作出初步可研。
3.1部门相关人员合议；判断新项目信息是否符合公司土地储备要求，是否开展初步可研，根据片区确定项目负责人。
3.2确定项目初步可研在7日内参照公司《可行性研究内容标准》收集区域位置，四至范围，占地面积，建筑面积，容积率，土地现状，周边环境等信息。
4.项目背景调查，对拟合作、开发、投资等项目评审工作的开展与组织，项目招拍挂手续的办理工作。
4.1.搜集项目所在区域的成本数据，为项目建议书编制提供成本意见。
4.2.对目标地块与公司发展战略的匹配性，投资回报率，资金的支持性等，作出评审。
4.3.对于招拍挂项目，应收集全政府的相关要求。
对于合作开发项目，应要求对方提供政府对项目的各种批复及相关法律文件。
5.协调设计管理中心，工程管理中心，成本管理中心完成项目可行性研究报告。
5.1协调设计管理中心完成规划草案，明确用地平衡、用地构成、基本指标等信息，形成新项目可行性论证规划草案指标说明。
5.2协调工程管理中心现场勘探，并拟定初步工期计划。
5.3协调成本管理中心专业造价师根据项目拓展部提供的规划草案、新项目可行性论证草案指标说明和工程造价分析，进行项目建安成本测算。
6.获取土地进行土地合同签署，付款，将项目和相关材料移交给项目公司
6.1．组织土地获取过程的合同（协议）评审，并进行正式合同的提交。
填写付款申请，将签署的合同交行政服务中心盖章。
6.2.组织新项目启动会，将相关材料移交给新公司前期派驻人员。
通用职能
1、服从职能
服从直接上级领导的工作安排，完成直接上级领导交办的任务。
2、配合职能
2.1配合直接上级领导的平级领导开展工作。
3、协作职能
3.1按照直接上级领导的要求，与平级部门加强合作，提升部门之间的工作效率。
4、制度建设
4.1建设与维护本部门制度体系，包括职责、流程、标准、手册和准则。
5、班子建设
5.1紧密结合公司的发展目标和工作部署，建设一批专业人才队伍，构建本部门的人才储备库。
6、计划管理
6.1编制本部门年度、月度工作计划，并跟踪落实。
7、档案管理
7.1对本部门日常业务中产生的各种文书、档案进行分类归档及管理。
8、例会管理
8.1召开部门周例会及条线月例会（有对应条线的情况下）。
9、成本费用控制
9.1编制部门月资金使用计划，合理安排部门可用经费，做到部门资金充裕和有效使用。
10、培训辅导
10.1对部门成员的专业能力和管理能力开展培训和辅导。
11、考核激励
11.1实施员工绩效、能力考核，开展绩效面谈。
11.2规划员工职业发展路线，鼓励员工积极参与后备人才培养。
。
12、检查监督
12.1对本部门产出成果的检查和监督，保证工作质量。
13、闭环管理
13.1坚持闭环的管理思路，保证事事有计划、事事有监督、事事有考核，并对发现的问题进行不断改进。
14、工作日志、工作成果上网制
14.1对本部门员工的日常工作情况，工作成果登陆公司平台，以便查阅和检查。
15、作风整顿
15.1持续开展部门作风整顿工作，保持良好的部门风气。
五、考核指标
1、信息筛选
2、市场调研
3、项目建议书
4、初步可研报告
5、初步项目财务分析和经济效益预测
6、城市价值评估
编写人
袁晖、余斌、蒋财财
编写时间
201-12-15
3、新项目发展中心市场四部
新项目发展中心市场开发四部
一、基本信息
部门名称
新项目发展中心开发四部
部门代码
部门等级
二级
所属机构
房地产集团总部
所属部门
新项目发展中心
部门编制人数
6
直接上级领导
部门总监
间接上级领导
控股集团分管副总
直接下属机构
对口职能条线
新项目发展中心，产业集团开发市场部门
二、组织使命
在董事长、主管副总经理指导下，做好全集团新常规项目中长期发展战略和新常规项目获取工作，不断完善百城战略、新项目获取规章制度和流程建设，负责新项目的收集、论证、评估、策划、合作洽谈、协议拟定与签署及组织实施，并推动部门管理与信息化不断结合，提升运营管理效能。
三、部门架构
四、部门职责
职责模块
职能
职责
工作内容
核心职能
一、战略制定与分解
根据年度投资计划，进行新项目信息收集储备、推进工作。
（1）根据公司的发展战略，制订年度投资。
（2）结合国家、地区经济政策变化及市场行业发展状况的影响，制定项目信息收集储备计划。
（3）筛选符合投资条件的区域重点跟踪。
二、项目获取
项目获取前后的各项工作
（1）收集获取信息并进行初步筛选，选取符合控股集团投资战略的项目，并进行现场踏勘、组织编写可研报告和项目评估报告。
（2）协调组织有关部门参与项目论证、把关，并对项目投资质量负责。
（3）参加项目招、拍、挂，签订土地出让合同。
（4）日常关系协调维护，确保项目顺利推进。
通用职能
制度建设
细化各项工作制度流程
（1）不断学习公司制度和董事长的有关讲话，深刻理解集团发展战略。
（2）在集团已有制度基础上不断细化工作操作流程。
（3）常规投资项目工作制度
内部协作
加强与各兄弟部门的联系沟通
（1）加强中心内部各部门间的交流沟通，确保信息的流畅，加深合作，提高项目获取效率
（2）与相关条线市场部、开发部密切联系，做到信息共享。
（3）部门内部的相互协作
档案管理
负责对本部门日常业务中产生的各种文书、档案进行分类归档及管理。
（1）定期整理汇总项目信息并上报。
（2）有针对性的对重点区域的信息进行搜集筛选。
（3）将有关资料整理归档，并根据需要调取。
服务支持
加强对上级、统计的服务
（1）提供董事会、投资决策委员会所需的资料，并进行补充说明
（2）提供中心其他部门所需的材料并根据需要进行补充。
五、考核指标
1、对重点区域信息进行收集、整理、上报。
2、对项目进行前期调研，编写可行性报告。
3、参加项目招拍挂，制定拿地策略。
4、与政府部门进行谈判，争取有利与公司的条件。
5、做好重点区域重点单位的关系维护。
编写人
王亚春
编写时间
201-12-15
4、新项目发展中心市场研究部
营销管理市场部职责
一、部门信息
部门名称
市场研究部
部门代码
——
部门等级
二级
所属机构
房地产集团
所属部门
新项目发展中心
部门编制人数
8人
直接上级领导
集团副总经理
间接上级领导
董事长
直接下属机构
市场研究部
对口职能条线
房地产营销中心
二、部门职能概述
1、新项目的可行性研究，针对新项目的可行性论证，为公司领导决策提供有价值信息。
2、新项目的整体定位，针对新项目的产品定位，为规划设计提供有效的产品定位。
三、部门架构
四、部门职责
职责模块
职能
职责
核心职能
1、新项目可行性研究
1.1.实地勘察新项目所在城市房地产及地块情况；
1.2.审核把关市调公司市场研究报告质量；
1.3.配合其他部门完成新项目市场研究；
2、新项目整体产品定位
2.1.实地勘察新项目所在城市房地产及地块情况；
2.2.审核把关市调公司定位报告质量；
2.3.配合其他部门完成新项目产品定位研究；
3、产业研究
3.1.产业地产信息采集、整理、考察和报告撰写；
3.2.其他专题研究；
4、部门协作
4.1配合新项目设计部完成新项目产品定位研究；
4.2.配合市场开发中心完成新地块的可行性研究；
4.3.配合其他部门完成所需市场研究任务
4.4.与市场开发部协作完成在前期拿地阶段的对接工作和配合工作
4.5.与新项目设计部协作完成新项目的产品定位
4.6.与其他相关部门协作完成各项工作
通用职能
1、服从职能
1.1服从直接上级领导的工作安排，完成直接上级领导交办的任务。
2、配合职能
2.1配合直接上级领导的平级领导开展工作。
2.2按照直接上级领导的要求，配合企业外部相关单位开展工作。
3、协作职能
3.1按照直接上级领导的要求，与平级部门加强合作，提升部门之间的工作效率。
4、制度建设
4.1建设与维护本部门制度体系，包括职责、流程、标准、手册和准则。
5、班子建设
5.1紧密结合公司的发展目标和工作部署，建设一批专业人才队伍，构建本部门的人才储备库。
6、计划管理
6.1编制本部门年度、月度工作计划，并跟踪落实。
7、档案管理
7.1对本部门日常业务中产生的各种文书、档案进行分类归档及管理。
8、例会管理
8.1召开部门周例会及条线月例会（有对应条线的情况下）。
9、成本费用控制
9.1编制部门月资金使用计划，合理安排部门可用经费，做到部门资金充裕和有效使用。
10、培训辅导
10.1对部门成员的专业能力和管理能力开展培训和辅导。
11、考核激励
11.1实施员工绩效、能力考核，开展绩效面谈。
11.2规划员工职业发展路线，鼓励员工积极参与后备人才培养。
。
12、检查监督
12.1对本部门产出成果的检查和监督，保证工作质量。
13、闭环管理
13.1坚持闭环的管理思路，保证事事有计划、事事有监督、事事有考核，并对发现的问题进行不断改进。
14、工作日志、工作成果上网制
14.1对本部门员工的日常工作情况，工作成果登陆公司平台，以便查阅和检查。
15、作风整顿
15.1持续开展部门作风整顿工作，保持良好的部门风气。
五、考核指标
1、新项目可行性论证的及时性
2、新项目可行性论证的判断准确性
3、新项目产品定位的及时性
4、新项目产品定位的有效性
编写人
朱开龙
编写时间
201/12/15
5、新项目发展中心商务部
商务部门职责
一、部门信息
部门名称
商务部
部门代码
部门等级
二级
所属机构
房地产集团
所属部门
新项目发展中心
部门编制人数
10人
直接上级领导
新项目发展中心总监
间接上级领导
控股集团分管副总
直接下属机构
对口职能条线
产业集团市场部
二、部门职能概述
在分管副总的领导下，做好全集团新项目中长期发展战略和新项目获取工作，不断完善百城战略、新项目获取规章制度和流程建设，负责新项目的收集、论证、评估、策划、调研、规划设计、合作洽谈、协议拟定与签署及组织实施，并推动部门管理与信息化不断结合，提升运营管理效能。
三、部门架构
四、部门职责
职责模块
一级职责
二级职责
核心职能
1、计划制定
与执行
1.1根据集团发展规划和战略目标，制定年度工作计划和项目信息储备计划；
1.2根据年度计划签署部门和个人责任状，确保年度计划的顺利执行和实现；
2、项目信息筛选与评审
2.1根据集团战略要求，组织项目信息获取工作开展；
2.2对获取的信息进行初步筛选，选取符合公司发展战略的有效信息，进一步的现场初勘、可研和评估；
2.3组织项目信息收集初步评审会召开；
2.4选派专业市调公司进入对项目全面调研和评估；
2.5负责组织、协调各相关部门参与项目初级阶段的论证、把关并负责与关键领导的沟通、协调及商务谈判工作，推进联动项目获取各项工作。
3、商务谈判
3.1根据“明确意向评审会”意见，推进软投资项目的谈判工作。
3.2就谈判过程中出现的问题和分歧及时分析汇报，并根据上级领导指示及时调整谈判思路和方式；
3.3合作商务框架、正式协议的拟定、修改、评审与签署；
3.4主导商务工作的调查与考察对接。
通用职能
1、服从职能
服从直接上级领导的工作安排，完成直接上级领导交办的任务。
2、配合职能
配合直接上级领导的平级领导开展工作。
3、协作职能
按照直接上级领导的要求，与
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