新业主房屋验收时部分法律解答篇.docx

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新业主房屋验收时部分法律解答篇

新业主房屋验收时部分法律解答篇

1：

开发商必须提供如下三证一书两表复印件（用户必须查看原件），才可以进行验收房屋。

建设工程质量认定证书住宅使用说明书住宅质量保证书竣工验收备案表房地产开发建设项目竣工综合验收合格证面积实测表专家提醒；还要包括水、电、气等的质量检验及认证

2：

开发商通知收房时必须有入住通知单接到开发商的入住通知单也叫入伙通知单，就标志着业主收楼的开始。

入住通知单，一般会将收楼的时间、地点、需要带的资料以及该交的费用一一说明。

您如果身在外地，没有足够的时间亲自办理入住手续，那么您必须指定委托人来帮您签订各种入住相关文件，当然这位委托人必须持有您的委托书。

3：

开发商不交房是根本性违约开发商交房时一般都要求购房人在拿钥匙之前先向其或物业管理公司交纳以下几项费用：

契税、维修基金、物业管理费、燃气初装费、有线电视初装费、供暖费等等。

这几项费用，都不是购房合同约定的购房人在交房前履行的义务。

无论开发商或物业管理公司要求你交纳这几项费用中的哪一项或哪几项，建议你坚决拒绝。

如果开发商因为你未向其交纳其要求交纳的费用而拒绝交房，就是开发商根本违约行为，你就有权根据《合同法》的规定选择退房即解除合同。

4：

购房人不收房不属于违约行为很多购房人担心不收房会对开发商承担违约责任，“收房”是购房人的权利，不是购房人的义务。

即使合同中约定了购房人不收房应承担何种法律责任，也是无效的，购房人不会因为不收房而承担任何违约责任。

根据《合同法》，在购房人不收房的情况下，开发商惟一的权利是将房屋提存所谓“提存”，是指：

买方不按合同收取货物，卖方便有权将货物存放在某个地方，并找人做证明，同时告知买方货物已经于何时存放在何地，自此，货物失灭的风险由买方承担。

购房人因为不收房所承担的惟一法律后果是：

开发商将房屋提存后，房屋灭失的风险由购房人承担。

房屋灭失的风险概率是微乎其微的，所以，开发商一般也不会将房屋提存。

5：

“检验”是收房过程中最重要的环节

1、收房的过程中最重要的环节是对房屋的检验。

如果“补充协议”里已经约定了检验期限，你就应该在检验期限内完成对房屋的检验；如果没有约定检验期限，你应尽快完成对房屋的检验。

如果房屋经检验在面积和质量上均符合合同约定，你就可以向开发商表示接收房屋；如果房屋的面积或者质量不符合合同约定，你应在检验期间内或尽可能短的期限内最长不能超过交房后的两年以内将房屋的面积或质量不符合合同约定的情形通知开发商，并明确表示拒收房屋。

如果你没有在检验期间内或交房后的两年以内将房屋的面积或质量不符合合同约定的情形通知开发商，后果是：

无论房屋的面积多少或质量如何，你都将丧失追究开发商违约责任的权利。

2、对房屋面积的检验包括对套内面积的检验和对公摊面积的检验。

对房屋面积进行检验的惟一准确方法是按照设计图纸上的数据进行计算。

如果开发商拒绝提供设计图纸，你有权拒绝接受开发商交房，并可以根据《合同法》第一百三十六条向法院起诉要求开发商提供设计图纸。

如果你不愿意起诉，你就只好带上皮尺自己去量。

自己量只能粗略地量出套内面积，公摊面积是量不出来的，而开发商的“虚秤”一般只出现在公摊面积的数据上。

对房屋质量的检验应包括：

对房屋建筑质量、房屋附属物质量的检验和房屋是否符合综合验收条件的检验

6：

收房过程中购房人易犯的错误

1、很多购房人在开发商交房后未进行检验就急不可耐地搬进去住，甚至在开发商正式交房前就开始对房屋进行装修。

这种做法极不可取。

这么做可能被法官理解成你已经以自己的行为表示对开发商交付的房屋的接受，你以房屋面积或质量不符合合同约定为由要求开发商承担违约责任的诉讼请求会遭到驳回。

2、有些开发商的交房人员将包含有购房人同意接受房屋或对房屋面积、质量没有异议的意思的文件隐藏在其他文件比如：

三《书》一《证》两《表》中，趁购房人进入新房时的兴奋让购房人一并签字。

你千万不要为开发商交房人员的甜言蜜语和赌咒发誓所动摇，稀里糊涂就在文件上签字。

对开发商的交房人员让你签字的文件，每一页你都要认认真真地看，看不明白就不要签。

3、有些购房人相约集体收房。

集体收房可以共摊成本、相互证明、联手行动，并可以为以后小区的物业管理培养公共意识。

7：

特别提示：

验房程序：

1、查看两书一表：

质保书、使用说明书、竣工验收备案表；面积实测数据对照购房合同上的面积。

2、不交费、不签字、先验房：

发现问题后更不能交费、签字。

应先修房，同时取证、为日后举证奠定基础，特别保存好验房问题备案单。

核查房屋总面积超出或减少百分之三以内的情况很普遍；套内面积减少、公摊面积增加的情况更多。

3、房屋完好。

签业主公约、前期物业管理合同时，看好条款，不能放弃自己的权利。

4、交合理费用（包括：

物业管理费应有物价局批文、装修押金、垃圾清运费）其它：

消协特别提醒消费者，拿钥匙前千万注意查看《综合验收合格证》、《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》和《测绘成果表》等有关证件。

如开发商不能提供《综合验收合格证》，消费者可拒绝接收房产，并要求开发商承担逾期交付的违约责任；如合同约定的交付期已到，楼盘尚未通过综合验收，开发商通知拿钥匙而消费者又急等入住的，最好在交房手续单上声明：

因该房屋未经综合验收，交付日期以该楼盘通过综合验收日期为准。

8：

特别提示：

A、房屋的《住宅质量保证书》--可带走《住宅质量保证》书包含三个项目的保修条款，结构的保修期限是50年，屋面防水和卫浴防水的保修期限是五年，设备及装修的保修期限是两年。

保修期限从领到钥匙开始计算，这个日期最好写进住宅质量保证书。

《住宅质量保证书》是开发商针对房屋质量及保修期限、范围作出的承诺。

《住宅使用说明书》--可带走

B、《住宅使用说明书》应该包含如下内容：

开发商名称及其联系电话；设计单位及其联系电话；施工单位及其联系电话；监理单位及其联系电话。

《住宅使用说明书》则是针对房屋设计、施工及验收中的具体技术指标，如抗震指数、墙体结构类型等作出的相关说明。

《竣工验收备案表》

C、《建设工程竣工备案表》复印件有可能收房时尚未办理，但必须在竣工验收后十五天内备案，否则影响办理产权证。

按照有关规定，《竣工验收备案表》上的每一项都必须报主管部门备案，如果缺少任何一项的话，这个楼盘就属于“黑楼”，是不能入住的。

消防这种关键环节，一旦出了问题，就是人命关天的大事故。

而对于业主来说，人身安全才是第一位的，因此购房者验房的时候不能只看发展商有没有这张《备案表》，一定还要仔细察看各个分项有没有都备案。

《竣工验收备案表》对房地产商有着严格的约束作用，只要将项目送交主管部门备案后，发展商就必须对楼盘终生负责，即使是十年二十年以后出了问题，查下来如果是发展商的过失，一样可以追究其责任。

D、管线分布竣工图水、强电、弱电、结构--可带走

9：

《住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法》维修基金部分

1、售房单位按照一定比例从售房款中提取，原则上多层住宅不低于售房款的20，高层住宅不低于售房款的30。

该部分基金属售房单位所有。

2、购房者按购房款式2的比例向售房单位缴交维修基金。

售房单位代为收取的维修基金属全体业主共同所有，不计入住宅销售收入。

3、维修基金应当在银行专户存储，专款专用。

为了保证维修基金的安全，维修基金闲置时，除可以用于购买国债或者用法律、法规规定的其他范围外，严禁挪作他用。

10：

《住宅室内装饰装修管理办法》装修部分第十六条装修人，或者装修人和装饰装修企业，应当与物业管理单位签订住宅室内装饰装修管理服务协议。

第四十四条工程投资额在30万元以下或者建筑面积在300平方米以下，可以不申请办理施工许可证的非住宅装饰装修活动参照本办法执行。

说明：

1、业主在装修时所产生的垃圾物可自行运输及处理，也可委托物管公司进行处理并支付200不等的费用。

2、业主不需要交纳装修押金。

因为您买的是毛坯房，您要让开发商提供房屋的设计图纸，以便在装修的时候避免损坏房屋结构。

此外向物业管理公司要《装修开工证》，双方签订一份协议，明确您在装修过程中的权利与责任

11：

《中华人民共和国契税暂行条例》税率部分第三条契税税率为百分之三至百分之五。

说明：

必须根据面积大下而定，120平方下与144平方以上另外：

国家七部委规定的“普通住宅建筑面积120平方米上浮20％的最高界限之内第六条有下列情形之一的，减征或者免征契税：

一国家机关、事业单位、社会团体、军事单位承受土地、房屋用于办公、教学、医疗、科研和军事设施的，免征；二城镇职工按规定第一次购买公有住房的，免征；三因不可抗力灭失住房而重新购买住房的，酌情准予减征或者免征；四财政部规定的其他减征、免征契税的项目。

12：

《中华人民共和国印花税暂行条例》税率部分住房印花税率规定为0.05‰，说明：

开发商及业主各承担一半既0.025‰，不要认为钱少

13：

签订《物业管理公约》您能签订这项公约，说明您的房产基本达到您的理想标准了。

《物业管理公约》是您在未来居住生活中在小区将享有什么样的权利与义务的标准。

但您这时候不要犯糊涂，别以为每月每平方米不过几元钱，买得起当然住得起，您要看清，您以后要交纳的物业管理费到底由哪些方面构成，清洁费、保安费、绿化费是怎么核定的，要让物业管理公司说得清清楚楚、明明白白，防人之心不可无嘛。

还有，您的小区物业管理公司的资质最好还是考察一下，到底具备不具备您要求的管理标准，别在今后的管理当中给您造成不必要的麻烦，如果提前认识这家公司，在今后成立业主委员会的时候您能做到知己知彼。

14：

最佳收房流程

1、核验业主材料（各种材料、复印件）、、

二、业主领取《竣工验收备案表》《房屋土地测绘技术报告书》《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》并由开发商加以说明

三、交纳剩余款项

四、业主领取钥匙并签署《住宅钥匙收到书》

五、业主做综合验收

六、业主就验收中存在的问题提出质询、改进意见或解决方案

七、开发商与业主协商并达成书面协议（仔细考虑）

八、根据协议内容解决交房中存在的问题，无法在15日内解决的，双方应当就解决方案及期限达成书面协议（马虎不得）

九、业主签署《入住交接单》（看好、点好、收好）

【提示】、：

开发商在交房时向业主提供的《竣工验收备案表》《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》必须为原件而不是复印件。

15：

收楼必看20个细节

1、每间居室的门在开启关闭的时候是否顺畅？

有些粗糙的楼盘偏偏就是门关不上。

２、窗边与混凝土接口有无缝隙？

窗框属易撞击处，框墙接缝处一定要密实，不能有缝隙。

３、房屋内各处开关窗户是否太紧？

开启关闭是否顺畅？

４、带装修的房屋地板有无松动、爆裂、撞凹、行走时是否吱吱作响？

５、屋顶上是否有裂缝？

一般来说，与房间横梁平行的裂缝，属眼下的质量通病，虽有质量问题，但基本不妨碍使用；如果裂缝与墙角呈４５度斜角，甚至与横梁呈垂直状态，那么就说明房屋沉降严重，该住宅有严重结构性质量问题。

６、看屋顶部是否有麻点？

这种麻点专业称“石灰爆点”，是石灰水没有经过足够时间的熟化所致。

如果顶部有麻点，对室内装潢将带来很大的不利影响。

７、墙身顶棚有无部分隆起？

用木棍敲一下有无空声？

８、坐厕下水是否顺畅？

冲水声响是否正常？

冲厕水箱有无漏水声？

９、浴缸、面盆与墙或柜的接口处防水是否妥当？

１０、卫生间、厨房内是否有地漏，坡度是否对头，绝不能往门口处倾斜，不然水要流进居室内。

１１试一下房屋内所有的开关、插座及总电闸有无问题？

各种电路、闭路电视、电话插座的位置等，也应仔细了解。

３０％的火灾是由于电气事故引起的，这与电气线路的设置有相当的关系。

为了用电的安全和方便，国家出台了《住宅设计规范》，规定每套住宅回路数不宜少于５个。

增加回路可以保证电线的使用寿命，减少短路火灾事故的发生。

12、顶棚有无水渍？

裂痕？

如有水渍，说明有渗漏之嫌。

如果你是住顶层房子