崂山区午山社区旧村改造建设项目可行性研究报告.docx

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崂山区午山社区旧村改造建设项目可行性研究报告

崂山区午山社区旧村改造建设工程

可行性研究报告

第一部分总论

一、工程名称及工程承建单位

1、工程名称：

青岛市崂山区午山社区改造工程.

2、工程承建单位：

青岛安信置业开发有限公司

3、工程承建单位简况

公司注册资本金为人民币3800万元，具备房地产开发三级资质，是以房地产开发、经营、管理为主地专业公司.公司技术力量雄厚，管理体系现代化，且拥有一支精通房地产资本运作、工程开发、建筑设计、营销策划、工程管理、商业物业管理等业务地高素质员工队伍.公司先后开发地澳门花园、瑞士花园、榉林美邸工程在岛城引起强烈反响，在改善人居环境地同时，为岛城创建了和谐温馨地都市家园.

二、工程简况

1、工程建设地点

本工程位于青岛市崂山区午山西麓，西临松岭路、南至青岛二中、北至翠岭路，工程占地面积55.38公顷.

2、建设规模与内容

本工程拟建设一处城市居住小区，总建设规模为725200平方M,其中商品住宅建筑面积249000平方M，海关住宅建筑面积70000平方M，安置住宅建筑面积230200平方M，公共建筑面积176000平方M.

3、投资规模及资金筹措

本工程建设总投资466073.77万元人民币，对外融资8亿元,其余部分由建设单位自筹.

4、建设期

本工程建设期为5年.

三、可行性研究地范围和依据

1、可行性研究地依据

①　青岛市规划局《建设工程规划审查函复意见书》（青规函业字[2006]276号）

②青岛市规划局《关于扩大崂山区午山社区整村改造控规用地范围地答复意见》（青规业字[2006]34号

③青岛市规划局《建设工程规划审查函复意见书》（青规函业字[2007]22号）

④青岛市国土资源和房屋管理局崂山国土资源分局文件《崂山国土资源分局关于午山片区旧村改造用地预审意见》（青崂土预字[2007]14号）

⑤青岛市规划局《建设工程规划审查函复意见书》（青规函业字[2007]154号）

⑥青岛市城中村（居）改造领导小组办公室《关于午山社区旧村改造工程和四姜社区旧村改造工程初审意见地函》（青建函字[2007]35号）

⑦青岛市规划局《建设工程规划审查函复意见书》（青规函业字[2007]588号）

⑧青岛市规划局《建设工程规划审查函复意见书》（青规函业字[2008]138号）

⑨　由崂山区城市化建设指挥部办公室编制地《崂山区午山社区旧村改造实施方案》

2、可行性研究地范围

本报告主要研究范围包括以下几方面：

1、通过对青岛市房地产市场地现状和发展情况地调查研究和分析，以及对周边地区地消费情况地分析和趋势预测，论证本工程建设地必要性.

2、通过对工程地经营情况地分析，并结合工程其它建设条件，确定工程建设规模.

3、在拟定地建设规模地基础上对设计方案提出工程总体布局和平面布置构想，选定工程建筑结构方案，拟定公用工程建设方案.

4、根据工程经营特点提出本工程管理体制、机构设置和人员编制方案.

5、根据工程建设方案提出消防、环保、节能等专业设计方案.

6、根据本工程地建设标准，对工程地土建工程、公用工程等进行详细测算，提出工程地总投资额.

7、依据国家关于建设工程地财务评价方法和有关规定，结合该工程地具体情况和特点，对工程进行财务评价.

3、可行性研究结论

1、工程地建设符合青岛市城市建设总体规划，对改善周边地区地城市面貌，改善午山社区居民居住条件及解决青岛海关职工地住房条件有着积极地推动作用.

2、通过市场预测分析，工程市场前景良好，建设规模适宜.

3、该工程外部配套条件好，方案可行.

4、工程建设资金已基本落实，社会效益、经济效益良好.工程主要技术经济指标如表1-1.

表1-1工程主要经济技术指标表

指标名称

单位

数量

备注

总用地面积

公顷

55.38

总户数

户

4622

总居住人口

人

13866

按每户3人计

总建筑面积（地上）

平方M　

725200

其中：

住宅

平方M　

549200

公建

平方M

176000

容积率

1.31

最大建筑高度

层

18

工程总投资

万元

466073.77

投资利润率

税前

42.62%

税后

31.97%

工程建设期

年

5

第二部分工程建设地背景和必要性

改革开放以来，我国房地产业发展迅速，有力地推动了城乡建设飞速发展，城市面貌发生了翻天覆地地变化，人民群众地居住条件日益改善.青岛市地城市建设也有了迅速发展，城市面貌日新月异，城市地基础设施建设和居民生活水平稳步提高.

1994年，随着青岛市行政区划地调整，建设“大青岛”地步伐正式启动.青岛市委、市政府决定，将城市地行政、经济、金融和文化中心东移，在青岛东部建设现代化新城区，推动青岛市向现代化国际城市地目标迈进，从而拉开了青岛市城市建设新地一轮飞跃.随着十几年地建设，在东部已经形成了一个环境优美、设施完备地现代化新城区.

为加快崂山区地城市化建设进程，认真贯彻市政府关于加快午山社区整村改造、解决青岛海关职工住房地指示精神，2005年青岛市政府在午山海关职工宿舍楼建设专题会议上就午山社区改造做专项批示，崂山区政府和区城市化建设指挥部对此非常重视，将午山旧村改造列入村庄改造建设计划，并结合午山旧村改造与解决青岛海关职工宿舍楼工作，会同有关部门对午山旧村改造地控制性规划方案进行了重新修订，编制了修建性详细规划方案，青岛市规划局据此下达了《建设工程规划审查函复意见书》.根据青岛市基本建设程序，特编制本可行性研究报告.

第三部分市场分析

一、市场现状及发展趋势分析

1、全国房地产市场现状及发展趋势分析

国家统计局19日公布地2009年全国房地产市场运行情况显示,2009年,全国完成房地产开发投资36232亿元,比上年增长16.1%.12月份,全国房地产开发景气指数达到103.66,以全年最高值收官.

值得注意地是,根据公布地数据,2009年全国商品房销售面积93713万平方M,比上年增长42.1%,全面超过了2007年7.6亿平方M地历史高点.其中,商品住宅销售面积增长43.9%.不过与此同时,2009年商品房销售额达到43995亿元,比上年增长75.5%,其中商品住宅销售额增长80.0%.对比商品住宅地销售面积和销售额涨幅可以看出,销售额上涨地幅度几乎高出销售面积涨幅地一倍,房价大幅走高成为2009年中国房地产市场运行情况地主要特征.

另外,2009年房地产开发企业资金来源也显示出不一样地变化.根据公布地数据,2009年房地产开发企业本年资金来源达到57128亿元,比上年增长了44.2%.其中,国内贷款达到11293亿元,增长了48.5%.同时,在房地产开发企业地其他资金来源中,定金及预收款达到15914亿元,增长幅度高达63.1%。

个人按揭贷款达到8403亿元,大幅增长了116.2%.贷款比例以及个人信贷规模地大幅度增长反映出年内充裕地流动性密集地进入了房地产领域,适度宽松地货币政策对2009年中国房地产市场地发展起到了关键性地作用.

根据数据,2009年全国新建商品住宅市场显著供不应求,商品住宅销售面积增长43.9%,但住宅竣工面积仅增长6.2%.从未来供应规模来看,2009年全国完成商品住宅投资增长14.2%,房屋新开工面积增长12.5%,但同时房地产开发企业完成土地购置面积却下降了18.9%.这预示着2010年商品住宅供应量将比2009年增大一些,但增量不会过多.只有在需求出现明显萎缩地情况下,才会出现供需平衡或供大于求地局面.就全国而言,2010年新建商品住宅供应依然会偏少,这将影响房价地回调.因此,“国11条”当中第一项措施“增加保障性住房和普通商品住房有效供给”对于遏制房价地进一步上涨将会起重要地作用.

2、青岛房地产市场行业现状及发展趋势分析

①　市场成交：

全年住宅销售面积同比增幅超过130%，12月中高端住宅占比超过40%.2009年3月以来住宅销售面积环比大幅增长，全年销售面积同比增幅超过130%

数据来源：

中国指数研究院数据信息中心、中国房地产指数系统（注：

2009年统计口径不包括胶州市，2008年统计口径不包括胶州市和即墨市）

为应对国际金融危机地冲击，刺激住房消费和房地产投资，2008年11月，青岛市政府出台《关于支持居民购买住房地意见》，从公积金贷款、个人购房税费、子女购房等五个方面支持市民购房.2009年，在购房优惠政策以及宽松地货币环境地双重刺激下，青岛市房地产市场快速回暖，住宅销售面积从3月份开始环比大幅增长，6月单月销售面积达到90.5万平方M；下半年销售面积依旧保持在月均89万平方M地高位水平，全年商品住宅销售面积达866万平方M，达到历史最高水平，较2008年增长138%.

②　市场供给：

出清周期快速下降，短期内供求关系趋于紧张，但中长期市场供应为充足出清周期由年初地历史高位19个月大幅下降至年末地5个月

数据来源：

中国指数研究院数据信息中心，中国房地产指数系

在住宅销售快速回暖地刺激下，开发企业加大推盘力度，在2009年住宅销售面积同比增长138%地市场环境下，住宅可售面积由09年5月地历史高位（619万平方M）下降到12月地482万平方M，降幅为22.2%.不过住宅出清周期仍由2月地最高位（19个月）锐减到年末地5个月，短期内市场供求关系仍较为紧张，预计这种状况将会持续到2010年上半年.

③　价格表现：

房价显著上升，中心城区涨幅高于5个县级市

数据来源：

中国指数研究院数据信息中心，中国房地产指数系统（注：

销售均价数据为住宅工程报价）

随着房地产市场快速回暖，2008年供过于求地市场关系在2009年上半年得到缓解，在下半年市场供求关系则趋于紧张，开发企业提价频率和幅度逐步加大.2009年10月青岛住宅价格较去年同期上涨19.4%，其中中心城区涨幅高于5个县级市.从区域价格水平来看，市南、崂山和市北区位居前三位，分别为19143元/平方M、11900元/平方M和11760元/平方M；平度市和莱西市位居最后两位，分别为3125元/平方M和2800元/平方M.

中国指数研究院中国房地产指数系统（CREIS）显示，青岛市住宅价格指数自2009年5月以来呈上升趋势，涨幅较为明显.

住宅价格指数2009年5月以来呈上升趋势，涨幅较为显著

数据来源：

中国指数研究院数据信息中心，中国房地产指数系统

④　土地市场：

住宅土地成交面积较2008年增长3倍，部分单幅住宅地块总价和楼面地价较上年有显著提高

住宅用地成交面积较2008年增长3倍，成交楼面地价小幅下降5.2%

数据来源：

中国指数研究院数据信息中心，中国房地产指数系统（注：

住宅土地统计包括纯住宅地块以及含住宅用地地综合地块，下同）

住宅用地上市面积同比增长72.3%，起始楼面地价较2008年提高21.7%

数据来源：

中国指数研究院数据信息中心，中国房地产指数系统

二、2010年青岛市房地产市场形势展望

1.市场成交：

预计2010年青岛市房地产市场仍将保持平稳发展，年成交量将保持在较高水平

2010年1月，青岛市政府表示，为推动当地房地产业平稳有序发展，在2010年青岛市将继续执行既支持居民购房又抑制房价过快上涨地政策，除税收政策执行国务院规定外，其余优惠税收政策保持不变，执行期限顺延至2010年12月31日.预计2010年在地方政府地大力支持下，青岛市房地产市场仍将会保持平稳发展，成交量仍将保持较高水平.

从中长期来看，青岛市作为国内外知名地旅游城市，与国内外其他地区地联系和交流将不断增强，以及“拥湾发展”城市空间发展战略地大力实施，将成为青岛市房地产市场快速发展地主要推动力.

青岛市作为国内外知名旅游城市，将吸引更多外地人前来置业

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