临桂县时代枫林一期商住小区建设项目可行性报告.docx
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临桂县时代枫林一期商住小区建设项目可行性报告
临桂县“时代枫林一期”商住小区建设项目
可行性研究报告
第一章总论
一、项目背景
（一）项目名称：
桂林市临桂县“时代枫林一期”商住小区
（二）项目性质：
新建
（三）项目建设单位：
桂林市临桂县广厦房地产开发有限公司
（四）项目单位法人代表：
梁坚
（五）项目单位概况
桂林市临桂县广厦房地产开发有限公司，法人代表为梁坚，公司位于桂林市临桂县临桂镇世纪大道。
公司成立于2007年3月15日，注册资本壹仟万元，主要从事房地产开发和商品房销售，开发资质为暂定三级。
目前，公司在职员工32人。
企业经营管理人员经验丰富，公司各类专业技术人员配置齐全，具有职称的管理人员19人，其中高级工程师3人，工程师8人，会计师1人，助理工程师7人，是房地产行业一支充满朝气和活力的公司。
公司有一支素质良好、文化水平高的人才队伍，企业有一个思想统一、团结协作、战斗力强的领导班子，是一支凝聚力强能吃苦能打硬仗的团队。
公司董事长梁坚先生于2001年创立桂林市临桂县仁桥房地产开发有限公司，其公司先后在桂林市临桂新区开发了“时代花园”（建筑面积33.2万平方米）与“时代香耕苑”（建筑面积21万平方米）两个大型商住小区，已交付商品房35万平方米。
为了配合桂林市政府建设临桂新区的战略部署，为了给大量进入临桂新区的建设者和生活者提供高品质的居住条件，满足人们日益提高的物质和文化生活需求，公司再次决定在临桂投资进行房地产开发项目的建设，分期建设本大型商住项目——“时代枫林”，并已通过政府招拍挂的形式取得了位于临桂新区世纪大道北侧、西城北路西城、滨江路南侧、时代香耕苑南侧272（328亩）亩国有土地使用权，用地性质为商业、住宅用地，土地使用权70年（土地证附后）。
“时代枫林”是桂林市临桂县广厦房地产开发有限公司在临桂新区开发的第三个房地产项目，“时代枫林一期”是整个“时代枫林”项目的一期工程，其主要功能是为“时代枫林”项目地址原住户修建安置性住宅，以使被拆迁住户能够在临桂新区建设中，旧村改造中得到优先安置，过上安居乐业的生活；以使整个“时代枫林”项目能够顺利展开，达到村民满意、政府满意、项目顺利进行的目的。
“时代枫林一期”总占地109亩，包括村民住宅用地72亩，预留集体经济发展用地36.4亩。
本项目部分商住建筑是为安置“时代枫林”项目用地内需拆迁原场地农户166户，608人准备。
住宅用地72.3亩是“时代枫林一期”的主体建设用地，其中56亩土地,桂林市临桂县广厦房地产开发有限公司已于2010年11月1日在林桂县国土资源局举办的国有土地使用权挂牌出让活动中取得70年的使用权（商业40年、住宅70年），而按照《桂林市人民政府关于印发临桂新区村庄农房拆迁改造办法（试行）的通知》（市政【2008】57号）中村庄拆迁改造所需用地按应安置人口人均80平方米安排的规定，56亩土地尚未达到人均80平方米的用地要求，因此，桂林市临桂县广厦房地产开发有限公司再从本公司已取得土地证的相邻住宅建设用地中划处16亩，共计72亩作为“时代枫林一期”中村民住宅用地，达到了人均80平方米的用地标准。
集体经济发展用地36.4亩，是为了保障征地农民以后生活有保障并不断提高而预留的土地，计划在该块土地上建设酒店、综合楼、商场等商业性建筑。
目前，该块土地使用权的归属方式和投资主体尚未明确，但其规划列入“时代枫林一期”，拟投资为12000万元。
“时代枫林一期”住宅（以下内容均指“时代枫林一期”住宅项目）规划净用地面积4.82ha,建筑占地面积16870平方米，总建筑面积219969平方米，其中计容积率建筑面积192745平方米，不计容积率地下室26000平方米，架空层建筑面积1224平方米。
总居住户数1300户，入住人口4278人，住宅建筑总面积192745平方米。
其中为安置“时代枫林”项目征地拆迁农民166户，608人，无偿提供36480平方米住宅用房（人均80平方米）；向社会提供商品房116350平方米，居住户1057户（按户均110平方米计算），居住人口3670人（按户均3.5人计算）。
“时代枫林一期”以“中心区公园里的家园”为开发方向，以“生活时代化、环境园林化”为高尚品质社区的主题元素。
公司在房地产行业投资注重品牌战略，力争把此楼盘建成具有一定先进性，质量可靠的优质楼盘。
用良好的工程质量与先进的管理水平为公司树立良好的信誉，奠定公司持续发展的基石。
（七）可行性研究报告编制依据
1、业主委托书
2、临桂县国土资源局37297平方米国有土地出让成交确认书。
3、2008年市委、市政府《关于加快临桂新区开发建设的决定》
4、《中华人民共和国环境保护法》（1989）
5、《中华人民共和国大气污染防治法》（1995）
6、《中华人民共和国水污染防治法》（1996）
7、《中华人民共和国固体废物污染环境防治法》（1996）
8、《建设项目环境保护管理法》（1986）
9、“时代枫林一期”规划设计方案
10、《中华人民共和国城市规划法》（1998年修正）
11、《城市居住区规划设计规范》（GB50180-93）
12、国家计委和建设部联合发布的《建设项目经济评价方法与参
数》第三版
13、建设部发布的《房地产开发项目经济评价方法》（建标[2000]205号）
14、房地产开发机构发布的工程建设方面的标准、规范、定额
15、项目单位提供的其他有关文件和资料及临桂县及项目周边地区市场调研和现场勘察资料
二、项目概况
（一）建设地点：
本项目地处桂林市临桂县商住区，距机场路不足500米，距新市政中心不足一公里，毗邻西城北路、世纪大道，和周边“凤凰城”、“远辰新城”“桂林桂林”、“印象桂林”等大型商住区共同构成了各种服务功能完善的居住片区，价值优势明显，交通便利绿化环境优良，有着极好的发展潜力，是打造高尚文化居住社区及特色商业街区的绝佳场所。
场地呈平行长四边形。
基地现状为临桂镇岩塘村村民菜园用地，有一处低丘林地，本地块处于桂林市临桂新区商住规划区域内，属于临桂新区城市化进程中的拆迁改造范围。
因本建设区域内存在岩塘村村民农房的拆迁、安置问题，因此，如何妥善的解决这一问题，成为本项目首先要考虑和解决的问题，达到在城市化进程中结合社会主义新农村建设同步进行、通盘考虑，做到在项目推进、建设中村民满意、政府满意、企业受益，使农民的居住环境比以前更加舒适、活得更加有尊严、生活更加有保障。
对于本建设区域农房的拆迁补助将按照《桂林市人民政府关于印发临桂新区农房拆迁改造办法（试行）的通知》（市政【2008】57号）和《桂林市人民政府关于印发临桂新区农村集体号土地被征收后的人员安置办法（试行）的通知》（市政【2008】61号）的规定解决。
本项目无城市中的市政特殊的设施限制，不涉及城市总体规划确定的特殊控制区域。
（附项目总平面图）。
（二）建设内容：
总体建设内容由高层住宅、商业用房、管理用房等住宅楼和公共建筑配套设施建筑形态构成。
1、住宅楼
共建带电梯高层商住楼9栋，建筑面积152011平方米（另有地下室26000平方米）。
包括25F楼2栋，20F楼3栋，18F楼1栋，，16F楼1栋，15F楼1栋，12F楼1栋。
2、商业房
沿小区北面，临商业街建商业用房3F楼3栋，沿小区其它三面在高层住宅楼下面建2F裙楼，作为商业用房，总建筑面积39510平方米。
3、会所、管理用房
在小区分别建设市政配套设施和儿童活动中心、老年活动中心、物业管理等用房，建筑面积1224平方米。
4、景观、运动、休闲场所
在小区内建设羽毛球场、聚会广场、喷泉广场、九曲廊桥、荷塘月色等场所景观。
（三）建设规模及总投资
总用地面积72667平方米,总建筑面积219969平方米,工程估算总投资37749万元人民币。
（四）建设期
该项目计划从2011年8月开工，至2014年8月竣工，分期建设，3年建成。
（五）资金来源
本项目总投资为33000万元，其中：
企业自有资金12000万元，银行贷款本息5664.7万元（其中本金5000万元，利息664.7万元），信用融资（销售款再投入）27330.4万元。
（六）主要技术经济指标
项目的主要技术经济指标见表1-1，1-2，
主要技术经济指标表表1-1
序号
项目名称
单位
数量
备注
一
项目用地面积
㎡
72667
二
总建筑面积
㎡
216220
其
中
计容积建筑面积
㎡
192745
其
中
商业建筑面积
㎡
39510
框架结构
会所建筑面积
㎡
450
框架结构
住宅建筑面积
㎡
152785
框架结构带电梯
安置房
㎡
36480
商品房
㎡
116305
框架结构
不计容积建筑面积
㎡
23475
其
中
高层地下车库建筑面积
㎡
22125
框架结构
住宅架空层建筑面积
㎡
1350
框架结构
三
建设期
年
3
四
项目总投资
万元
37749
五
居住户数
户
1223
其中安置166户
六
居住人数
人
4278
其中安置人口608人
七
最大层数
层
28
八
最大高度
m
60
九
容积率
4.1
十
绿化率
%
36
十一
建筑密度
%
38
十二
抗震设防烈度
6度
十三
机动车总泊位
个
750
十四
其中：
室内泊车位
个
550
十五
室外泊车位
个
200
十六
最高用水量
天
1443.6m3d
十七
用电量
年
2652万kWh
用地平衡控制指标表
表1-2
项目
单位
数量
比例（%）
规划总用地
ha
4.82
100
其
中
商业住宅用地
ha
1.68
35
公建用地
ha
0.48
10
道路、广场用地
ha
0.91
19
公共绿地
ha
1.73
36
三、研究结论
通过对“时代枫林一期”建设项目已有资料的研究和建设地块实地考察，本研究小组从社会效益、经济效益、环境影响、风险影响等多方位对本建设项目进行了论证，结论：
本建设项目可行。
第二章建设背景及市场需求
一、建设背景
桂林市位于广西壮族自治区东北部，北靠湖南，南临柳州，东可达梧州、广东沿海发达地区，是沿海与内陆、东部与西部的结合部。
其地理位置优越、环境优美，具有得天独厚的旅游资源和历史人文景观，给桂林的经济发展提供了良好的条件。
桂林市受自然风貌和城市发展历史的影响，整个桂林城沿着著名的旅游观光“黄金水道”漓江呈梭状发展，这种沿江发展的城市格局使桂林城市的发展空间受到极大限制。
目前，桂林市仅有58.3平方公里的建成区，却有70多万城区常住人口，每年还要接待1600万人次游客和所辖12个县的400多万流动人口。
由于历史原因，城区内风景名胜、党政机关、工厂企业以及生产区、生活区、游览区间杂而处，加上城市山多、建筑控制高度，造成可使用面积和容积率都比较低，人口拥挤、交通阻塞、产业难以壮大。
此外，母亲河漓江的承载能力已经到了极限。
跳出旧城格局和产业布局，扩展新的城市和产业发展空间成为桂林的必然选择。
为此，临桂新区的整体建设被自治区党委、自治区政府确定为桂林市的发展战略，“保护漓江，发展临桂，再造一个新桂林”，将临桂新区列入自治区统筹推进的重点建设新城区之一。
桂林市委、市政府提出“建设新区，疏解老城，组团发展，重点向西，优化布局，为产业发展拓宽空间，给经济发展提供依托，建设现代化的山水宜居城市和国际旅游
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