零售药店项目可行性研究报告.docx

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零售药店项目可行性研究报告

零售药店项目

可行性研究报告

xxx集团

零售药店项目可行性研究报告目录

第一章项目总论

第二章背景及必要性

第三章市场调研

第四章投资方案

第五章选址评价

第六章土建工程设计

第七章项目工艺先进性

第八章项目环保分析

第九章安全规范管理

第十章投资风险分析

第十一章项目节能概况

第十二章进度说明

第十三章项目投资规划

第十四章项目经营收益分析

第十五章招标方案

第十六章综合评估

第一章项目总论

一、项目承办单位基本情况

（一）公司名称

xxx集团

（二）公司简介

公司全面推行“政府、市场、投资、消费、经营、企业”六位一体合作共赢的市场战略，以高度的社会责任积极响应政府城市发展号召，融入各级城市的建设与发展，在商业模式思路上领先业界，对服务区域经济与社会发展做出了突出贡献。

公司自建成投产以来，每年均快速提升生产规模和经济效益，成为区域经济发展速度较快、综合管理效益较高的企业之一；项目承办单位技术力量相当雄厚，拥有一批知识丰富、经营管理经验精湛的专业化员工队伍，为研制、开发、生产项目产品奠定了良好的基础。

公司建立了《产品开发控制程序》、《研发部绩效管理细则》等一系列制度，对研发项目立项、评审、研发经费核算、研发人员绩效考核等进行规范化管理，确保了良好的研发工作运行环境。

（三）公司经济效益分析

上一年度，xxx实业发展公司实现营业收入9173.81万元，同比增长18.36%（1422.94万元）。

其中，主营业业务零售药店生产及销售收入为8385.68万元，占营业总收入的91.41%。

根据初步统计测算，公司实现利润总额2244.74万元，较去年同期相比增长185.18万元，增长率8.99%；实现净利润1683.55万元，较去年同期相比增长174.43万元，增长率11.56%。

上年度主要经济指标

项目

单位

指标

完成营业收入

万元

9173.81

完成主营业务收入

万元

8385.68

主营业务收入占比

91.41%

营业收入增长率（同比）

18.36%

营业收入增长量（同比）

万元

1422.94

利润总额

万元

2244.74

利润总额增长率

8.99%

利润总额增长量

万元

185.18

净利润

万元

1683.55

净利润增长率

11.56%

净利润增长量

万元

174.43

投资利润率

32.45%

投资回报率

24.34%

财务内部收益率

22.61%

企业总资产

万元

14426.17

流动资产总额占比

万元

25.74%

流动资产总额

万元

3712.95

资产负债率

48.78%

二、项目概况

（一）项目名称

零售药店项目

（二）项目选址

某产业园

（三）项目用地规模

项目总用地面积22477.90平方米（折合约33.70亩）。

（四）项目用地控制指标

该工程规划建筑系数66.02%，建筑容积率1.11，建设区域绿化覆盖率6.41%，固定资产投资强度187.89万元/亩。

（五）土建工程指标

项目净用地面积22477.90平方米，建筑物基底占地面积14839.91平方米，总建筑面积24950.47平方米，其中：

规划建设主体工程16045.29平方米，项目规划绿化面积1598.94平方米。

（六）设备选型方案

项目计划购置设备共计103台（套），设备购置费2949.32万元。

（七）节能分析

1、项目年用电量725377.89千瓦时，折合89.15吨标准煤。

2、项目年总用水量6652.26立方米，折合0.57吨标准煤。

3、“零售药店项目投资建设项目”，年用电量725377.89千瓦时，年总用水量6652.26立方米，项目年综合总耗能量（当量值）89.72吨标准煤/年。

达产年综合节能量34.89吨标准煤/年，项目总节能率23.13%，能源利用效果良好。

（八）环境保护

项目符合某产业园发展规划，符合某产业园产业结构调整规划和国家的产业发展政策；对产生的各类污染物都采取了切实可行的治理措施，严格控制在国家规定的排放标准内，项目建设不会对区域生态环境产生明显的影响。

（九）项目总投资及资金构成

项目预计总投资7613.79万元，其中：

固定资产投资6331.89万元，占项目总投资的83.16%；流动资金1281.90万元，占项目总投资的16.84%。

（十）资金筹措

该项目现阶段投资均由企业自筹。

（十一）项目预期经济效益规划目标

预期达产年营业收入10007.00万元，总成本费用7760.68万元，税金及附加127.09万元，利润总额2246.32万元，利税总额2683.25万元，税后净利润1684.74万元，达产年纳税总额998.51万元；达产年投资利润率29.50%，投资利税率35.24%，投资回报率22.13%，全部投资回收期6.02年，提供就业职位205个。

（十二）进度规划

本期工程项目建设期限规划12个月。

项目承办单位要在技术准备、人员配备、施工机械、材料供应等方面给予充分保证。

三、报告说明

可行性研究报告是项目建设单位根据经济发展、国家产业政策、国内外市场、项目所在地的内外部条件，提出的针对某一具体项目的建议文件，是对拟建项目提出的框架性的总体设想，主要从宏观上论述项目建设的必要性和可能性，把项目投资的设想变为概略的投资建议。

四、项目评价

1、本期工程项目符合国家产业发展政策和规划要求，符合某产业园及某产业园零售药店行业布局和结构调整政策；项目的建设对促进某产业园零售药店产业结构、技术结构、组织结构、产品结构的调整优化有着积极的推动意义。

2、xxx实业发展公司为适应国内外市场需求，拟建“零售药店项目”，本期工程项目的建设能够有力促进某产业园经济发展，为社会提供就业职位205个，达产年纳税总额998.51万元，可以促进某产业园区域经济的繁荣发展和社会稳定，为地方财政收入做出积极的贡献。

3、项目达产年投资利润率29.50%，投资利税率35.24%，全部投资回报率22.13%，全部投资回收期6.02年，固定资产投资回收期6.02年（含建设期），项目具有较强的盈利能力和抗风险能力。

4、完善产学研合作机制。

当前，我国产学研用结合不够紧密，科技成果向经济成果转化的比例低，企业的原创性科技成果较少，创新体系整体效能亟待提升。

近年来，国家出台了一系列促进科技成果转化的法律法规和政策规定，2015年修订“中华人民共和国促进科技成果转化法”，2016年，国务院印发“实施《中华人民共和国促进科技成果转化法》若干规定”（国发〔2016〕16号）和《促进科技成果转移转化行动方案》（国办发〔2016〕28号），形成了从修订法律条款、制定配套细则到部署具体任务的科技成果转移转化工作“三部曲”。

促进科技成果转化法提出“国家建立、完善科技报告制度和科技成果信息系统，向社会公布科技项目实施情况以及科技成果和相关知识产权信息，提供科技成果信息查询、筛选等公益服务”；《行动方案》提出，“要建立国家科技成果信息系统，构建由财政资金支持产生的科技成果转化项目库与数据服务平台，完善科技成果信息共享机制，向社会提供科技成果信息查询、筛选等公益服务。

同时要加强科技成果信息汇交，加强科技成果数据资源开发利用。

”报告明确指出，要鼓励民营企业和社会资本建立一批从事技术集成、熟化和工程化的中试基地。

建立科技成果发布和共享平台，提供适合民营企业需求的项目技术源和公共技术服务。

围绕重点领域试点示范，建立案例库、专家库、知识库，形成可复制、可推广的经验。

综上所述，项目的建设和实施无论是经济效益、社会效益还是环境保护、清洁生产都是积极可行的。

五、主要经济指标

主要经济指标一览表

序号

项目

单位

指标

备注

1

占地面积

平方米

22477.90

33.70亩

1.1

容积率

1.11

1.2

建筑系数

66.02%

1.3

投资强度

万元/亩

187.89

1.4

基底面积

平方米

14839.91

1.5

总建筑面积

平方米

24950.47

1.6

绿化面积

平方米

1598.94

绿化率6.41%

2

总投资

万元

7613.79

2.1

固定资产投资

万元

6331.89

2.1.1

土建工程投资

万元

2006.56

2.1.1.1

土建工程投资占比

万元

26.35%

2.1.2

设备投资

万元

2949.32

2.1.2.1

设备投资占比

38.74%

2.1.3

其它投资

万元

1376.01

2.1.3.1

其它投资占比

18.07%

2.1.4

固定资产投资占比

83.16%

2.2

流动资金

万元

1281.90

2.2.1

流动资金占比

16.84%

3

收入

万元

10007.00

4

总成本

万元

7760.68

5

利润总额

万元

2246.32

6

净利润

万元

1684.74

7

所得税

万元

1.11

8

增值税

万元

309.84

9

税金及附加

万元

127.09

10

纳税总额

万元

998.51

11

利税总额

万元

2683.25

12

投资利润率

29.50%

13

投资利税率

35.24%

14

投资回报率

22.13%

15

回收期

年

6.02

16

设备数量

台（套）

103

17

年用电量

千瓦时

725377.89

18

年用水量

立方米

6652.26

19

总能耗

吨标准煤

89.72

20

节能率

23.13%

21

节能量

吨标准煤

34.89

22

员工数量

人

205

第二章背景及必要性

一、项目建设背景

1、由于工业长期保持较快增长，我国制造业在世界中的份额持续扩大。

1990年我国制造业占全球的比重为2.7%，居世界第九位；2000年上升到6.0%，位居世界第四；2007年达到13.2%，居世界第二；2010年占比进一步提高到19.8%，跃居世界第一。

自此连续多年稳居世界第一。

由于工业在国内生产总值中占比超过1/3，对我国GDP的增长形成强有力支撑，推动了我国经济在世界位次不断前移，我国经济总量由1978的世界第十一位，跃居到2010年的世界第二位，2017年我国国内生产总值占世界的比重达15%。

工业经济实力的迅速壮大，为中华民族实现从站起来、富起来到强起来的历史性飞跃，为我国日益走近世界舞台中央做出了巨大贡献。

2、《中国制造2025》的目标是要推动中国制造向中国创造转变、中国速度向中国质量转变、中国产品向中国品牌转变。

国务院日前印发《中国制造2025》，部署全面推进实施制造强国战略。

这是我国实施制造强国战略第一个10年的行动纲领。

围绕实现制造强国的战略目标，《中国制造2025》明确了9项战略任务和重点：

一是提高国家制造业创新能力；二是推进信息化与工业化深度融合；三是强化工业基础能力；四是加强质量品牌建设；五是全面推行绿色制造；六是大力推动重点领域突破发展，聚焦新一代信息技术产业、高档数控机床和机器人、航空航天装备、海洋工程装备及高技术船舶、先进轨道交通装备、节能与新能源汽车、电力装备、农机装备、新材料、生物医药及高性能医疗器械等10大重点领域；七是深入推进制造业结构调整；八是积极发展服务型制造和生产性服务业；九是提高制造业国际化发展水平。

3、制度、政策鼓励和保障催促新经济、新动能茁壮孕育成长，对经济稳定增长正在发挥重要的作用。

一是商事制度改革再次提速，“五证合一、一照一码”全面实施，全社会创业创新呈现蓬勃发展的好势头。

2016年前三季度，全国新登记企业401万户，同比增长27%，日均新登记企业1.46万户。

二是大力推动创新驱动发展。

制定国家创新驱动发展战略纲要，加快航空发动机及燃气轮机自主研发和制造生产，落实中国制造“2025”，实施互联网加行动计划和国家大数据战略，超级计算、量子通信和大飞机等尖端领域创新成果不断涌现，2016年前7个月国内发明专利授权量增长49.5%。

4、投资项目建设有利于促进项目承办单位技术水平提升，有利于促进企业自主研发能力提高，坚持重点突破与整体推进有机结合；紧紧围绕战略性新兴产业、高技术产业发展重点，把有限的科技资源集中到事关战略性新兴产业发展的关键技术、领域，集中到事关企业科技创新能力提升的重要环节，为此，投资项目建设有利于发挥导向、牵引、辐射和带动作用，延伸相关产业链，壮大产业集群，增强相关产业的发展水平和竞争能力。

二、必要性分析

1、优化环境是振兴实体经济的前提保障。

把实体经济确定为国民经济之本，就要让政策、资金、技术、人才等要素不断汇聚过来，实现实体经济、科技创新、现代金融、人力资源协同发展。

其一，使科技创新在实体经济发展中的贡献份额不断提高，就要加快构建国家制造业创新体系，包括完善以企业为主体、需求为导向、产学研深度融合的技术创新体系，建成一批高水平制造业创新中心，培育一批创新型领军企业等。

其二，使现代金融服务实体经济的能力不断增强，就要落实好中央出台的金融支持实体经济相关政策，运用大数据、互联网等新型技术改善融资服务，积极发展多层次资本市场，增强金融服务实体经济能力。

其三，使人力资源支撑实体经济发展的作用不断优化，就要落实好新时期产业工人队伍建设改革方案和制造业人才发展规划指南，培养一大批具有创新精神和国际视野的企业家人才、专家型人才和高级经营管理人才，建设知识型、技能型、创新型的劳动者大军。

尤需强调的是，对实体经济伤害最大的“脱实向虚”现象，很大程度上反映了市场的盲目性，通过加强宏观调控发挥“有形之手”的作用格外重要。

这方面，不仅要强化金融监管治理、促其回归本源，还应抓紧考虑综合采取调控手段和政策措施形成导向机制。

过去的一年，央行明确提出将“脱实向虚”“以钱炒钱”列为监控重点，证监会推出再融资新政，保监会严厉惩治“野蛮人”等，都值得肯定。

面对振兴实体经济的紧迫任务，“有形之手”该出手时就出手，在制度安排中有效减少“赚快钱”“一夜暴富”的诱惑和投机取巧的机会，形成建设制造强国的有效激励体制，激发和保护企业精神，弘扬劳模精神和工匠精神，引导形成亲实业、重实业的社会风尚和舆论氛围。

2、面向未来，世界各国都应看到历史滚滚向前的潮流，从增进人类福祉的“原点”出发，努力构建人类命运共同体。

相互尊重、平等相待，不搞唯我独尊、你输我赢的零和游戏；对话协商、共担责任，深化双边和多边协作；同舟共济、合作共赢，构建开放型世界经济；兼容并蓄、和而不同，加强文明交流互鉴、增进人民友谊；敬畏自然、珍爱地球，尊崇、顺应、保护自然生态……中国愿与世界各国共享经验、共迎挑战、携手前行，为创造和平、安宁、繁荣、开放、美丽的亚洲和世界贡献中国力量。

3、“十三五”时期，我国仍处于可以大有作为的重要战略机遇期，但工业发展的内外部环境发生深刻变化，既有国际金融危机带来的深刻影响，也有国内经济发展方式转变提出的紧迫要求，只有加快转型升级才能实现工业又好又快发展。

4、目前，项目承办单位建立了企业内部研发中心，可以根据客户的需求，研制、开发适应市场需求的产品，并已在材料和设备及制造工艺上取得新的突破，项目承办单位已取得了丰硕的成果，公司所生产的产品质量指标均已达到国内领先水平，同国际技术水平接轨；通过保持人才、技术、设备、研发能力、市场营销、生产材料供应等方面的优势，产、学、研相结合的经营模式，无论是对项目承办单位自身还是国内相关产业的发展都具有深远的影响。

三、项目建设有利条件

项目承办单位已经培养和集聚了一大批具有丰富经验的项目产品生产专业技术和管理人才，通过引进和内部培养，搭建了一支研究方向多元、完整的专业研发团队，形成了核心技术专家、关键技术骨干、一般技术人员的完整梯队。

当地相关行业的前列，具有显著的人才优势；项目承办单位还与多家科研院所建立了长期的紧密合作关系，并建立了向科研开发倾斜的奖励机制，每年都拿出一定数量的专项资金用于对重点产品及关键工艺开发的奖励。

第三章市场调研

目前，区域内拥有各类零售药店企业686家，规模以上企业12家，从业人员34300人。

截至2017年底，区域内零售药店产值157657.55万元，较2016年133698.74万元增长17.92%。

产值前十位企业合计收入74999.21万元，较去年68088.25万元同比增长10.15%。

区域内零售药店行业经营情况

项目

单位

指标

备注

行业产值

万元

157657.55

同期产值

万元

133698.74

同比增长

17.92%

从业企业数量

家

686

—规上企业

家

12

—从业人数

人

34300

前十位企业产值

万元

74999.21

去年同期68088.25万元。

1、xxx实业发展公司（AAA）

万元

18374.81

2、xxx集团

万元

16499.83

3、xxx科技发展公司

万元

9749.90

4、xxx实业发展公司

万元

8249.91

5、xxx科技发展公司

万元

5249.94

6、xxx科技公司

万元

4874.95

7、xxx科技发展公司

万元

375.00

8、xxx实业发展公司

万元

3074.97

9、xxx科技发展公司

万元

2924.97

10、xxx科技公司

万元

2249.98

区域内零售药店企业经营状况良好。

以AAA为例，2017年产值18374.81万元，较上年度15502.24万元增长18.53%，其中主营业务收入17121.84万元。

2017年实现利润总额5605.45万元，同比增长13.83%；实现净利润1838.33万元，同比增长16.02%；纳税总额122.35万元，同比增长12.62%。

2017年底，AAA资产总额38106.52万元，资产负债率47.73%。

2017年区域内零售药店企业实现工业增加值73457.93万元，同比2016年65116.51万元增长12.81%；行业净利润14421.04万元，同比2016年12030.57万元增长19.87%；行业纳税总额26567.82万元，同比2016年22763.96万元增长16.71%；零售药店行业完成投资32266.38万元，同比2016年27663.22万元增长16.64%。

区域内零售药店行业营业能力分析

序号

项目

单位

指标

1

行业工业增加值

万元

73457.93

1.1

—同期增加值

万元

65116.51

1.2

—增长率

12.81%

2

行业净利润

万元

14421.04

2.1

—2016年净利润

万元

12030.57

2.2

—增长率

19.87%

3

行业纳税总额

万元

26567.82

3.1

—2016纳税总额

万元

22763.96

3.2

—增长率

16.71%

4

2017完成投资

万元

32266.38

4.1

—2016行业投资

万元

16.64%

区域内经济发展持续向好，预计到2020年地区生产总值6000.07亿元，年均增长8.99%。

预计区域内零售药店行业市场需求规模将达到237302.85万元，利润总额74253.22万元，净利润24623.84万元，纳税16431.47万元，工业增加值90601.49万元，产业贡献率16.78%。

区域内零售药店行业市场预测（单位：

万元）

序号

项目

2018年

2019年

2020年

1

产值

183767.33

208826.51

237302.85

2

利润总额

57501.69

65342.83

74253.22

3

净利润

19068.70

21668.98

24623.84

4

纳税总额

12724.53

14459.69

16431.47

5

工业增加值

70161.79

79729.31

90601.49

6

产业贡献率

11.00%

15.00%

16.78%

7

企业数量

823

1004

1285

第四章投资方案

一、产品规划

项目主要产品为零售药店，根据市场情况，预计年产值10007.00万元。

坚持把项目产品需求市场作为创业工作的出发点和落脚点，根据市场的变化合理调整产品结构，真正做到市场需要什么产品就生产什么产品，市场的热点在哪里，创新工作的着眼点就放在哪里；针对市场需求变化合理确定项目产品生产方案，增加产品高附加值，能够满足人们对项目产品的需求。

二、建设规模

（一）用地规模

该项目总征地面积22477.90平方米（折合约33.70亩），其中：

净用地面积22477.90平方米（红线范围折合约33.70亩）。

项目规划总建筑面积24950.47平方米，其中：

规划建设主体工程16045.29平方米，计容建筑面积24950.47平方米；预计建筑工程投资2006.56万元。

（二）设备购置

项目计划购置设备共计103台（套），设备购置费2949.32万元。

（三）产能规模

项目计划总投资7613.79万元；预计年实现营业收入10007.00万元。

第五章选址评价

一、项目选址原则

场址选择应提供足够的场地用以满足项目产品生产工艺流程及辅助生产设施的建设需要；场址应具备良好的生产基础条件而且生产要素供应充裕，确保能源供应有可靠的保障。

二、项目选址

该项目选址位于某产业园。

园区鼓励标准厂房建设。

深入推进实施135工程，合理确定产业园区标准厂房建设总体布局、规模以及有关配套设施。

紧紧围绕产业特性、行业特点、企业特征进行规划建设，突出标准厂房建设的实用性。

完善标准厂房集中区域内道路、电力、通讯、给排水及污水处理等基础配套设施，满足入驻企业生产经营基本需要。

坚持谁投资、谁所有、谁受益的原则，鼓励和引导各类企业、组织及自然人投资建设产业园区标准厂房。

三、建设条件分析

项目承办单位已经培养和集聚了一大批具有丰富经验的项目产品生产专业技术和管理人才，通过引进和内部培养，搭建了一支研究方向多元、完整的专业研发团队，形成了核心技术专家、关键技术骨干、一般技术人员的完整梯队。

当地相关行业的前列，具有显著的人才优势；项目承办单位还与多家科研院所建立了长期的紧密合作关系，并建立了向科研开发倾斜的奖励机制，每年都拿出一定数量的专项资金用于对重点产品及关键工艺开发的奖励。

四、用地控制指标

根据测算，投资项目固定资产投资强度完全符合国土资源部发布的《工业项目建设用地控制指标》（国土资发【2008】24号）中规定的产品制造行业固定资产投资强度≥1259.00万元/公顷的规定；同时，满足项目建设地确定的“固定资产投资强度≥4500.00万元/公顷”的具体要求。

五、地总体要求

本期工程项目建设规划建筑系数66.02%，建筑容积率1.11，建设区域绿化覆盖率6.41%，固定资产投资强度187.89万元/亩。

土建工程投资一览表

序号

项目

单位

指标

备注

1

占地面积

平方米

22