中小企业科技园项目可行性研究报告.docx
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中小企业科技园项目可行性研究报告
中小企业科技园项目可行性研究报告
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第一章总论
1.1项目概况
1.1.1项目名称及申报单位
1、项目名称：
某某中小企业科技园项目
2、申报单位：
某某投资有限公司
1.1.2项目简述
某某中小企业科技园项目位于某某市某某经济开发区内，与国家级开发区某某市开发区仅一渠之隔，项目总占地626.8亩，其中一期占地126.84亩，建筑面积为99102.76平方米，容积率为1.17。
一期项目建成后，可容纳企业80余家，预计年总产值达50000万元，年税收达5000万元，可解决1000人就业。
整个项目共分为五大区域：
生产制造区、研发办公区、总部商务区、综合服务区和企业定制区、创业孵化器（园）、智慧创意产业园区，为企业提供多功能标准厂房、独栋总部办公用房、专业个性化定制厂房及完善的商务配套、生产经营配套等设施。
本科技园以精密机械、电子电工、服务产业、生物医药、家电产业、汽车零部件等为主导，积聚高端产业人才，全力将园区打造为集生产、研发、办公、商务于一体的综合性科技产业园区。
1.2建设单位概况
1、公司名称：
某某投资有限公司
2、注册资金：
1000万元
3、公司地址：
某某市某某经济开发区
4、法定代表人：
林某某
某某中小企业科技园项目是涉及工业、房地产、民族经济的大型综合投资项目，某某投资有限公司以促进和谐社会建设作为企业发展使命，融合国际先进的发展理念，打造一流投资开发团队。
某某投资有限公司，在社会各界的关心支持下，正在健康有序的发展，对于在新的政策形势下，某某人将用科学发展观，创新思维，探索新路，为我国新农村建设找到发展之路，打开成功之门。
1.3报告编制依据及范围
1.3.1报告编制依据
编制某某中小企业科技园项目可行性研究报告，可行性研究报告编制依据是中华人民共和国公布的有关法律、法令、法规和政策。
报告的基础资料和数据来自某某省、某某市有关部门和项目建设单位提供或认可的资料、文件、函件及经调查研究得到的资料和信息。
可行性研究报告编制依据主要有：
1、《产业结构调整指导目录》（2011年本）；
2、《中共某某市委某某市人民政府关于加快培育战略性新兴产业的若干意见》；
3、《国务院关于实施西部开发若干政策措施的通知》（国发[2000]33号）；
4、《建设项目经济评价方法及参数》（第三版）；
5、《投资项目可行性研究报告编制指南》（试用版）；
6、《中华人民共和国城乡规划法》（2004）；
7、《某某省城市规划管理技术规定》（2004）；
8、《城市用地分类与规划建设用地指标》（GBJ137-90）；
9、《某某市城市总体规划纲要（2006-2020）说明书》；
10、《中华人民共和国环境保护法》（1989年）；
11、国家、某某市有关设计和建筑规范、标准；
12、项目建设单位提供的相关资料。
1.3.2报告编制范围
1、总论
2、项目建设背景与必要性
3、行业发展情况与市场预测
4、项目总体规划方案
5、项目地块及资源条件
6、节能减排
7、劳动安全卫生与消防
8、组织机构及人力资源配置
9、项目实施计划安排
10、投资估算与资金筹措
11、财务评价
1.4可行性报告编制目的
对项目有关的社会、经济、技术等各方面进行调查研究，对各种能采用的技术方案和建设方案进行技术经济分析和比较论证，对项目建成后的经济效益进行科学的预测和评价。
在此基础上，对本项目的技术先进性和适应性、经济合理性和有效性，以及建设必要性和可行性进行分析、系统论证、多方案比较和综合评价，为项目投资决策和下一步工作提供依据，同时为上级领导审批同意提供参考依据。
1.5可行性研究总结
1.5.1项目选址
本项目建设场地位于某某省某某市某某经济开发区，距离市中心10公里，是某某市的新兴工业基地，项目总用地面积为626.8亩，该宗地规划为工业用地，符合国家土地政策和某某市城市总体规划要求，现有场地各项建设条件基本可以满足本项目建设需求，项目选址合理。
1.5.2建设规模与建设内容
本项目总规划用地626.8亩，其中一期计划总投资12000万元，占地126.84亩，建筑面积为99102.76平方米，容积率为1.17，符合项目未来五年发展的基本需求。
整个项目共分为五大区域：
生产制造区、研发办公区、总部商务区、综合服务区和企业定制区，为企业提供多功能标准厂房、独栋总部办公用房、专业个性化定制厂房及完善的商务配套、生产经营配套等设施。
项目建设将以工业经济地产建设为核心，周边工业建设为配套，外围地产合理开发为支撑，构建优势互补、合理开发利用、可持续发展的民族文化体育旅游项目。
1.5.3项目计划实施进度
项目计划建设周期为五年，分三期完成，计划于2012年10月初正式开工建设，并于2017年9月底完成并投入使用。
其中一期建设时间为一年，即2012年10月初至2013年9月底；二期建设时间为两年，即2013年10月初至2015年9月底；三期建设时间为两年，即2015年10月初至2017年9月底。
1.5.4投资估算与资金筹措
项目一期计划总投资12000元，其中企业自筹资金5000万元，占总投资的41.67%，申请银行贷款2000万元，占总投资的16.67%，预销售回款筹资5000万元，占总投资的41.67%。
1.5.5经济评价
某某投资有限公司在该项目规划申请用地626.8亩，其中一期用地126.84亩，投资12000万元，企业自筹资金5000万元，占总投资的41.67%，申请银行贷款2000万元，占总投资的16.67%，预销售回款筹资5000万元，占总投资的41.67%。
项目建成后可容纳中小企业80余家，预计整个科技园可形成年产值50000万元，年税收5000万元，可有效解决1000人的就业问题，促进地方就业体系的良性发展。
项目建成后，经营期内利润总额为4518.9万元，所得税1129.7万元，税后利润3389.2万元，投资利润率为3.77%，所得税前财务内部收益率为25.27%，所得税前财务净现值为2283.26万元，所得税前投资回收期为2.66年，资本金收益率19.97%，经济效益前景非常好！
1.5.6社会效益
本项目实施后，可以生产市场急需的精密机械、电子电工、服装、生物医药、家电、汽车零部件等产品，以满足国内外市场需求，在企业取得良好经济效益的同时，引进全国先进生产企业，提高某某市外来资金投资力度，积极促进某某市地方产业的发展，增加国家及地方财政收入，为社会提供更多的就业机会。
通过孵化器和智慧创意产业园的建设，促进开发区的产业提升，满足不同层次企业的需求。
另外，由于本项目环保治理手段完善，不会对周边环境产生不利影响。
因此，本项目建设具有良好的社会效益。
综上所述，本项目的建设是可行的。
第二章项目建设背景与必要性
2.1项目建设背景
中国30多年的改革开放取得了举世瞩目的成就，工业化进程快速推进，在此期间占GDP比重高达50%的工业始终是推动中国经济高增长的最大动力。
目前，中国已经全面进入工业化中期的发展阶段，“中国制造”的影响力波及世界。
然而，由于我国参与世界产业竞争的主要优势是廉价劳动力和土地、环境资源，承接的制造业大都位于价值链的底端，不少拥有更廉价劳动力的国家已经成为我国的“竞争者”，部分劳动力密集型的制造业企业陆续关闭或外迁。
尤其是国际金融危机的爆发更使中国经济发展的结构性矛盾暴露无遗。
一方面，能源、环境以及市场的约束和压力，使过去所依赖的低要素成本竞争优势发生改变；另一方面，中国技术创新的整体实力仍然存在较大差距，技术的吸收和再创新比重比较低。
在此背景下，实现工业结构调整优化、聚集发展，加快产业技术创新已经成为了中国工业发展竞争优势转换和可持续经济发展的必然诉求。
1、国家科技产业发展
科技工业园区从本世纪五十年代起步以来，对促进科技成果的转化，培育创新型的高科技企业和企业家，孕育新的技术革命和新兴产业，推进新经济的发展进程发挥了根本性的推动作用，成为一个国家和地区实现高新技术产业化、促进经济增长和社会持续发展的有效方式和重要手段，国家的高新技术园区和经济技术开发区也已经成为我国高技术产业的重要集聚地，并将在经济发展中继续发挥辐射和带动作用。
1988年，国务院开始批准建立国家级高新技术产业开发区。
在国家相关政策引导和扶持下，我国高新技术产业开发区建设不断推进，区内企业不断增加，区域集聚进一步加快，产业集群加速形成。
至2010年底，国家级高新技术产业开发区已从1990年的27个发展到69个，其他工业技术经济开发区不计其数。
目前，国家各类经济技术开发区建设日臻成熟，创业和产业发展环境良好，创新体系和整体功能齐备，自主创新和发展能力强劲，拥有独特的创业文化氛围，基本完成创新建设阶段的主要任务，全面实施高新区、产业带和密集区的发展战略，若干具有国际一流水平和一批具有国际水平的科技工业园区将脱颖而出，10余个高新技术产业开发带将蓬勃发展，4个高新技术产业密集区将初显轮廓，基本实现高新区点、线、面的纵深战略发展，形成我国高新技术产业的强大实力和国际竞争力，从整体上优化我国的产业结构，经济总量将占到我国工业增加值、出口创汇的20％以上，为解决就业、保持社会稳定、融入经济全球化发展做出重大贡献。
2、某某省产业集群发展
发展高新技术产业是某某省实施“科教兴某某”战略的突破口，也是某某推进经济结构战略性调整、加快新型工业化步伐的重要途径。
经过多年的发展，某某省的高新技术产业已经形成了与地区经济发展相适应的产业特色和区域布局，高新技术产业对地区经济发展的带动作用日益凸显。
目前，全省有国家级高新区2个，省级高新区11个，国家各部委批建的特色产业基地28个，各类科技企业孵化器52家，拥有一大批具有自主知识产权的核心技术和有较大影响力的品牌，在光纤光缆、光通信、激光加工、软件、生物新医药、电动汽车等位居全国领先地位。
“十一五”以来，某某省工业经济有了较快发展，形成了以汽车、钢铁、石化、机械、医药、纺织、农业、建材和高新技术产业聚集发展的支柱产业，工业产业集群化发展初具雏形。
各地在积极推进新型工业化过程中，引导工业向园区、开发区聚集发展，形成了一批规模不等、各具特色的产业集聚区，既节约了土地，促进了城镇建设，又发挥了聚集效应，增强了区域竞争力。
但不能忽视的是就整体而言，省内产业集群的发展与发达省市相比，仍处于起步阶段，产业聚集程度还远远不够。
区域内存在产业集中度低，发展规模小，上下游产业缺乏配套协作；工业产品规模化、集约化程度不高，产业科技含量不高，核心竞争力不强等等问题。
因此，规模化、产业集中且具备研发、商务办公、物流等配套的综合性中小企业技术园区的建设意义重大。
3、国内外产业转移现状
第四次全球产业梯度转移浪潮的到来，沿海资本西进、东部产业内移趋势进一步明显，国家“鼓励东部地区向中西部地区进行产业转移”、“继续推进西部地区基础设施和生态建设”、“增加中西部大开发投资”等促进东西部产业转移相关政策的出台与实施，中国各部委也在积极探索加快东西部产业转移步伐，东部产业向中西部转移渐成气候。
尤其是随着国家加工贸易新政的出台，中部崛起开始由“坐而论”走向“起而行”。
某某地区如何借助中部崛起的强劲东风进一步扩大开放、加快融合境内外各类生产要素，加速承接新一轮产业梯度转移、促进加工贸易的转型升级，进而实现综合经济实力的快速提升，这是当前所迫切需要考虑和应对的一个问题。
2.2项目建设必要性
2.2.1有利于促进区域国民经济的发展
项目综合性技术中小企业园涉及产业属于知识密集型、技术密集型与劳动力密集型产业。
项目的建设对于区域内传统工业相关产业和战略性新兴产业都具有重要的带动和引领作用，特别是电子电工、生物医药以及紧密机械产业等战略新兴产业。
可以促进地区工业产业的规模化、集约化发展，而且还能促进相关产业通过自主创新、掌握核心技术、降低产品成本、提高区域高附加值现代产业比重，大力发展优势企业和品牌产品，促进产业结构优化升级，显著地提高某某工业经济竞争力，进而提高区域经济实力。
2.2.2有利于资源节约利用
资源消耗的主体主要有企业、居民和政府，其中企业是资源消耗的基本主体，特别是工业企业更是资源消耗的基本主体。
要想推进资源节约型社会建设，从结构优化角度来看，关键是要推进产业结构优化升级，大力发展资源消耗少、环境破坏小的产品、企业和产业。
一般说来，现代服务业、高新技术产业、效率高的企业、产业布局合理的区域，往往资源节约效果较好。
因此，本项目的建设可以在优化区域产业结构的同时，极大地推动某某“两型”社会的建设。
2.2.3有利于提高企业技术水平和创新能力，促进产业聚集
本项目综合性技术园的建设将有利于进一步提高园区乃至区域企业技术引进、消化、吸收能力和自主创新能力。
形成网络化的研发体系，创建若干面向园区、行业和乃至社会中小企业的创新技术服务中心，为产品生产、科技开发、技术支持与推广、商务办公、信息咨询以及人才培训等功能于一体飞集合搭建平台，带动优势产业整体技术升级；促进区域企业人力资源要素合理流动和优化组合；提高企业自主创新能力以增强企业群体的核心竞争力，推动产业集群由低成本型向创新型转变，加快产业集聚步伐。
2.2.4有利于城市化发展建设
本项目的开展实施以某某现实需求与项目所在地得天独厚的地理位置为依托，以日趋开放的全球商贸、交流环境，某某“钢腰”规划、城乡统筹发展以及某某省“十二五”规划和某某省相关推进产业结构调整优化升级政策的实施为契机，积极建设成为高品质的技术创新型产业承接园区，促进地区工业经济崛起、产业聚集发展。
另外，本项目还将承担提升地区商贸经济综合竞争力、促进多方合作交流、引入外资为重要使命，项目的开发同时有利于提高完善区域当前配套基础设施，对某某市发展具有重要的战略意义，因此本项目的开发建设很有必要。
2.2.5缓解区域就业压力
社会居民就业是国家的头等大事，在我国已作为维护国家和社会稳定的大事来抓。
我国人口众多，随着城市化水平的提高，大量农民转变为城市市民，同时随着高校的扩招，每年有数百万的大学毕业生面临找工作，我国就业形式严峻。
如何提高地区的就业率，直接关系到人们的生活改善，社会的稳定与和谐。
本项目的建设有利于带动项目周边商品流、信息流、人才流、资金流，以及现代化配套行业的发展。
这是产业结构的市场化调整，调整的结果是产业结构的升级，同时可提供大量服务就业岗位。
本项目的建设运营，大大缓解了地区就业压力，增加了地区居民社会保险普及率，有利于构建地区和谐社会。
第三章行业发展情况与市场预测
3.1行业发展情况
3.1.1行业特征优势
由于市场的强劲需求，住宅、商业用地平均价格一直处于上涨态势，且涨幅较为明显，相比之下，由于工业用地大部分以协议出让的方式获取开发，因此工业类土地价格基本趋于稳定。
在确保工业土地市场供应稳定的同时，有利于工业项目的开发建设，对促进区域经济的发展起到了重要的作用。
与商业地产类似，工业地产回报率相对比较稳定，不同的是，其优势在于成本较低，这也促进了其快速发展。
工业地产开发不受住宅、商业地产等政策的调控影响，从经营层面看，通过财务数据分析比较发现，与行业内其他地产上市公司相比，工业地产公司具有存货及预收账款较小，且盈利水平一般，但资产周转率较快，偿债能力较强且现金流相对充沛等特点。
而且随着工业园区开发的深入与成熟，园区工业地产开发企业开始向服务型、物业型发展。
3.1.2行业发展现状
随着国家房产调控政策措施的出台，如今的房地产已普遍没有08年的破竹之势。
和商业地产市场的疲软不同，工业地产更像是一匹黑马，在地产界普遍的颓势中跳脱出来。
随着国家工业的飞速发展，市场对于对工业地产的刚性需求不断增加。
而工业园区开发模式，作为目前我国各级地方政府最常使用的工业地产开发模式，也是我国目前工业地产市场的主要载体，随着工业的发展，这种可以为企业带来产业集群的新型的模式有了它所存在的意义，迅速在全国各大城市遍地开花。
早前一直不温不火的工业用地，2011年以来供应量悄然大增。
截至2011年7月26日，全国土地市场公开出让工业用地为7521块，占全部土地供应的52.1%，近年来首次超过住宅土地面积。
在国家以及政府的规划之下，国内工业地产开发在走大规划、集团化之路。
政府越来越主动地介入到工业地产项目规划中来，工业地产项目开发与城市规划和城市运营紧密结合；工业地产项目规模呈现加大趋势，并已经从国内东部沿海城市转移到中部省份。
从各地公布的十二五规划可以看出，2011年开始，各省区的产业园上马和扩建相当注目。
据不完全统计，截至2010年底，全国有国家级工业园111家，省级工业园更高达2356家；至于市级工业园，有业内人士保守估计的数量是超过10000家；县级工业园的数量更是难以一一统计。
这意味着，未来五年中国将进入各类产业园区建设的高峰期。
3.2市场前景分析
3.2.1项目外部投资环境
1、政策环境分析
“十一五”以来，国家相继颁布了《加快振兴装备制造业的若干意见》和《国家中长期科学和技术发展规划》；2009年，为应对国际金融危机的冲击，国务院又出台了《国家装备制造业振兴规划》。
在振兴装备制造业的国策之下，国家出台了一系列政策对行业进行大力扶持，产业政策、进出口政策、税收政策都极大地推动了装备制造行业近几年来的持续快速发展，其中的税收优惠政策给企业带来的实惠使企业的盈利大幅度增加。
政策的大力扶持给予了行业特殊的优势，在一定程度上保证了本项目行业的快速发展和较高的安全边际。
某某省工业“十二五”发展规划明确提出省内工业未来发展规划，加快市场主体培育，坚持集约、集聚、集群发展，努力构建富有竞争力的现代工业体系，加快推进新型工业化，不断提升工业整体实力和竞争力，促进工业经济又好又快发展，推动工业大省向工业强省跨越，为构建促进中部地区崛起的重要战略支点提供首要支撑。
《加快某某振兴总体规划（2011-2020）》中指出，将努力培育高新技术产业成为500亿元级产业。
某某实施“壮腰工程”的核心是壮工业，大力发展战略性新兴产业，将成为某某经济发展的又一突破点。
2、经济环境分析
我国“十一五”时期经济年均增长达到11.2％，即便是国际金融危机冲击较为严重的2009年也超过了9％。
据初步测算，2011年国内生产总值471564亿元，按可比价格计算，比上年增长9.2%。
2010年某某全市生产总值837.10亿元，按可比价格计算比上年增长13.2%。
全市生产总值、规模以上工业增加值、固定资产投资均保持较高增幅；农民人均纯收入增幅在全省市州中居第一位。
随着经济发展，全市工业化程度继续提高，三次产业内部结构不断优化，二、三产业继续成为全市经济增长的主要力量。
其中，第一产业完成增加值231.07亿元，增长4.3%；第二产业完成增加值325.33亿元，增长21.3%；第三产业完成增加值280.70亿元，增长10.6%。
三次产业结构为27.6:
38.9:
33.5，三次产业在GDP增长中所占份额分别为18.7%、55.9%和25.4%。
稳定增长的经济环境为本项目的开发建设提供了良好的外部经济环境，投资经济效益回报前景可观。
3、社会环境分析
某某区域科技创新能力显著。
2006年至2010年，某某累计获得国家、省科技项目无偿资金达1.3亿元，全市共登记市级重大科技成果281项，其中达到国际先进水平的占20%，65%以上项目达到国内领先水平；114项科技成果获得省以上科技进步奖，其中2项科技成果获得国家科技奖励。
专利申请量由2005年的200件提高到2010年的780件，6年间专利申请量增长了290%.人力资源丰富为产业发展提供强有力的后劲。
某某有长江大学等大中专院校44所，长江水产研究所、某某农科院等国家、省、市级科研机构20多个。
截至2010年，某某从事科技活动的人数达19.58万人，研发人员6991人，各类专家189人，拥有各类科研开发机构近200家。
其中，省部属驻荆科研单位7所，是除武汉以外全省科教资源最丰富的市州。
3.2.2项目园区涉及产业市场
1、电子电工
我国已进入工业化发展的中期阶段，今后一个时期，在国内需求拉动与国际产业转移的双重动力带动下，国内市场总体规模持续扩大，新型工业化、城镇化进程加快，基础设施建设空间广阔，我国装备制造业将进入加快升级转型、保持快速稳定增长的黄金发展期。
某某省电子电工产品制造业相对于其他地区而言具有一定的比较优势。
从品种、规模上看，大部分装备产品可满足各细分市场的需要，特别是经过近几年的努力，产品在全国已经取得了一定的市场份额，获得了较高的认知度。
随着国家基础设施建设的加快，巨大的潜在市场将变为现实需求，为某某电子电工产品制造提供巨大的市场空间。
以LED电子照明设备市场为例，LED高亮度、色彩丰富、可智能化控制等优点，使其成为下一代照明光源的有力竞争者，也是国家战略型产业。
LED产业正迅速成为最热门的产业之一。
2009年我国LED产业销售产值达600亿元，同比逆市增长30%以上，使我国成为全球LED产业发展最快区域之一。
中国的LED市场，当前正处于从百亿量级向千亿量级的重大跨越过程之中。
2、精密机械
未来的机械制造将向精细化、数字智能化方向发展。
随着国民经济稳定发展，中国正着力推进经济结构调整和发展方式转变，重点领域和重点项目对高档数控机床、精密仪器、机械零部件等产品品的需求市场空间很大。
目前中国机械基础件国内市场占有率为65%左右。
2010年机械基础件潜在进口替代空间为4505亿元。
假设2012-2015年机械基础件行业增速为12%，自主配套率每年上升4个百分点，则2011-2015年行业潜在进口替代空间为4988-3798亿元，年均实际进口替代增量份额为818亿元，且可使内资企业市场增速在全行业增速基础上提升6-8个百分点。
以数控机床为例，据中机联相关数据显示，2010年，数控金属切削机床增长突出，产量同比增长66.71%，增速比上年提高67.17个百分点。
而在过去10年里，我国数控金属切削机床产量年均复合增长率也只有31.93%。
2010年的增长数据意味着数控金属切削机床的发展已经步入新阶段。
在国家振兴装备制造业和国际产业转移的带动下，我国设备工具购置投资增长率在未来5-10年内将持续维持20%左右的水平，精密设备行业的需求仍将保持高速增长。
3、生物医药
生物技术产业是21世纪高新技术产业的主导，是当前产生技术突破和市场融合可能性最大的领域。
大量研究表明，以生物技术为主导的第四次科技革命正在迅速形成。
现代生物技术对解决人口与健康、资源与环境、粮食安全、能源安全等有重要而深远的意义，其渗透力之大，影响之深远，绝不在信息技术之下。
国家中长期科技发展规划战略研究报告认为，生物科技产业是我国与国际先进水平差距最小、最有希望实现跨越发展的高技术领域。
而随着国家社会的不断进步与发展，国民生活水平逐渐提高，对于自身健康关注加倍，医药消费不断增加。
健康产业、健康及养生保健相关产业已经逐步从以往的第三、第四产业上升为全球第一大产业，当前健康产业发展初具规模，增长潜力巨大，产业体系相对完善。
医疗药品服务行业和医药业市场规模超过万亿，医疗与医药产业地位不可动摇。
4、服装产业
纺织服装工业作为国民经济传统支柱产业、重要的民生产业和国际竞争优势明显的产业，在繁荣市场、吸纳就业、增加农民收入、加快城镇化进程以及促进社会和谐发展等方面发挥了重要作用。
2010年，全国纺织工业规模以上企业完成工业总产值47650亿元，“十一五”期间年均增长18.2%，就业人数1148万人，年均增长2.1%，实现主营业务收入46510亿元，年均增长19.2%，工业增加值年均增长12.6%，利润总额2875亿元，年均增长27.7%。
2010年，我国纺织品服装出口
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