毕业设计论文物业管理智能化的研究.docx
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毕业设计论文物业管理智能化的研究
中国某某信息学校
学生毕业设计（论文）
题目：
物业管理智能化的研究
姓名：
000
班级、学号：
0000班000号
系（部）：
经济管理系
专业：
物业管理
指导教师：
000
开题时间：
2008-6-4
完成时间：
2009-11-12
2009年11月12日
目录
毕业设计任务书…………………………………………………1
毕业设计成绩评定表……………………………………………2
答辩申请书……………………………………………………3-4
正文……………………………………………………………5-6
答辩委员会表决意见……………………………………………7
答辩过程记录表…………………………………………………8
课题物业管理智能化的研究
一、课题（论文）提纲
0.引言
1.智能物业
1.1智能物业的内容
1.2 智能物业和智能物业管理的联系
2.智能化物业管理
2.1智能建筑的物业管理内容
2.2智能建筑的物业管理的重点是物业设施管理
3.智能化系统的物业管理技术特点和工作重点
4.智能化小区物业管理存在的问题
4.1技术和人才问题
4.2政策与法规问题
4.3制定“游戏规则”规范市场运作
5.优化我国智能建筑物业管理的对策
5.1智能建筑物业管理思路
5.2智能建筑物业管理操作规范化
5.3智能建筑物业管理的发展性
5.4智能建筑物业管理的全程管理
6.结论
二、内容摘要
本文介绍了智能化住宅小区物业管理与传统物业管理的差异，阐述了智能化系统物业管理的技术特点和工作重点，指出目前智能化小区物业管理存在的主要问题是技术和人才水平低下、政策与法规不配套及缺乏市场运作规范，并从改变智能建筑物业管理思路入手，从操作规范化、注重物业管理的发展性及加强智能建筑物业管理的全过程管理几方面，提出优化智能小区物业管理的途径。
三．参考文献
[1]陆伟良.智能建筑物业管理〔M〕.北京：
电子工业出版社，2004
[2]张立波.物业管理模式创新与智能化社区建设实务全书〔M〕北京：
中国大地出版社,2003
[3]邓红平.物业管理计算机化.华中科技大学出版社,2004.
[4]黄英.房地产开发与经营.机械出版社，2004.
[5]周珂.物业管理法教程.法律出版社.2004.
[6]赵方池,谭善勇.住宅小区与大型商厦物业管理.中国经济出版社.2003.
物业管理智能化的研究
000
摘要：
介绍了智能化住宅小区物业管理与传统物业管理的差异，阐述了智能化系统物业管理的技术特点和工作重点，指出目前智能化小区物业管理存在的主要问题是技术和人才水平低下、政策与法规不配套及缺乏市场运作规范，并从改变智能建筑物业管理思路入手，从操作规范化、注重物业管理的发展性及加强智能建筑物业管理的全过程管理几方面，提出优化智能小区物业管理的途径。
关键词：
智能物业；智能建筑；智能化小区；物业管理
0.引言
近几年，智能小区建设已成为住宅建设的一大特点，各地房地产开发商已把智能小区作为一个新卖点，智能建筑的兴起，对传统的物业管理行业既是机遇，也是挑战。
作为现代化城市管理的重要组成部分和房地产开发经营的延续与完善，物业管理本身是一个复杂的系统，如何适应现代科技的发展将是物业管理发展面临的一个紧迫问题。
随着人民生活和自身素质的不断提高，人们对住房条件的要求越来越高，对环境的舒适性、便利性、安全性有了较高要求，物业管理必须适应这一趋势。
一方面，物业管理智能化系统是智能住宅小区智能化系统的组成部分，没有物业管理的智能化，就没有完整意义上的智能化；另一方面，只有物业管理的参与，并通过物业公司管理服务人员对智能化设备设施的管理及通过提供多种信息为居民服务，居民才能真正感受到住宅小区的智能，也才能感受生活的便利、安全、舒适与丰富多彩。
1智能物业
在21世纪的今天，当我们进行房地产开发的时候，智能物业这一并不算新颖的名称，却将会成为建筑材料业、房地产业等一系列相关产业新的经济增长点。
并极有可能给现在已竞争激烈的朝阳行业---IT业开辟另一个新战场。
所以说，今天，当我们谈及智能网络家居时，很多不了解的人都会认为很稀奇，其实这种反映就象当初在房屋建设中留下电话接口一样，大家都认为没必要，可当你看到21世纪的今天IT产业迅速的发展，计算机走下了神坛，逐渐走入了平常百姓家，你没有理由怀疑智能化小区、智能网络家居会是将来的一个发展方向，也许不久的明天，你就可以成为时尚的SOHO（在家办公）一族、在家购物、在家看病、对自己的家进行远程监控等等。
表1小区智能化系统的组成
小区智能化系统的组成
安全防范子系统
出入口管理及周界防越报警系统
闭路电视监控系统
对讲防盗门控制系统
住户报警呼救系统
保安巡更管理系统
信息网络子系统
有线电视网系统
高速宽带数据网系统
宽带光纤接入网系统
电话网系统
其他网络系统
信息管理子系统
多表现场计量与远程传输系统
车辆出入与停车场管理系统
供电照明等公共设备监控系统
紧急广播与背景音乐系统
物业管理计算机管理系统
1.1智能物业的内容
什么叫智能物业呢?
在这里我们有必要弄清这个概念。
近年来，智能建筑技术又有了新的发展，人们把智能建筑技术扩展到一个区域的几座智能建筑进行综合管理，再分层次地连接起来进行统一管理，这样的区域和城市分别被称为智能物业小区和智能城市。
智能物业小区是智能城市的基本单元，它已成为建筑行业中继智能建筑之后的有一个热点。
所谓的智能物业小区，就是将在一定地域范围内多个具有相同或不同功能的建筑物（主要是指住宅小区）按照统筹的方法分别对其功能进行智能化，资源充分共享，统一管理，在提供安全、舒适、方便、节能、可持续发展的生活环境的同时，便于统一管理和控制，并尽可能的提高性价比指标。
让我们对比来看看国内外智能化物业的发展现状吧!
国外，智能网络物业常被称为”smarthome"。
现在已有不少地方，如美国、加拿大、澳大利亚等地开发了这种智能网络物业社区。
这些社区都通过电子手段提供与社区有关的信息和服务。
这种方式不仅缩短了人们物理上的距离，而且给用户带来了许多方便。
通过Internet，社区向其住户提供国内外新闻、社区内新闻以及住户自己感兴趣的新闻。
另外，还有交通信息、天气形式、地区性活动、商业区地图。
而社区最重要的是服务，这些社区提供了如医疗、婴儿看护、宠物照顾、病人监护、电子图书馆、网上学校、预定旅店、饭馆、酒吧、看电影、逛公园等项目，住户可以根据自己的爱好进行选择。
此外，在住户家庭内部联成局域网（HomeLocalAreaNetwork），将自家的所有电器进行智能控制，支持多台个人电脑。
住户可以远程监视、控制家中的各种设备，如提前打开空调、开关灯、收发传真等一系列内部事务。
这一智能化控制使得整个小区的智能化水平又提高了很多，当然这和国外网络普及、应用水平、国民收入是密不可分的。
早在几年前，美国、欧洲和东南亚等经济比较发达的国家先后提出了“智能物业"（SmartHome）的概念。
其实项目标就是：
“将家庭中各种与信息相关的通讯设备，家用电器和家庭保安装置通过家庭总线技术（HBS''）连接到一个家庭智能化系统上进行集中的或异地的监视、控制和家庭事务性管理，并保持这些家庭设施与住宅环境的和谐与协调。
”早在1983年美国电子工业协会就组织专门机构开始制定家庭电气设计标准，并于1988年编制了第一个适用于家庭住宅的电气设计标准，即：
《家庭自动化系统与通讯标准》，也有称之为家庭总线系统标准（HBS）。
在其制定的设计规范与标准中，智能住宅的电气设计要求必须满足以下三个条件，即：
1）具有家庭总线系统；（也称综合布线系统）
2）通过家庭总线系统提供各种服务功能；（各种家电的智能化）
3）能和住宅以外的外部世界相连接。
（互联网的功能，目前中国电信、长城宽带及有线电
视都在积极的扩展此项业务以争取更多的终极用户）
我国也从1997年初开始制定《小康住宅电气设计（标准）导则》）（讨论稿），在“导则” 中规定了小康住宅小区电气设计总体上应满足以下的要求：
高度的安全性；舒适的生活 环境；便利的通讯方式；综合的信息服务；家庭智能化系统。
同时也对小康住宅与小区 建设在安全防范、家庭设备自动化和通讯与网络配置等方面提出了三级设计标准，即：
第一级为“理想目标”；第二级为“普及目标”；第三级为“最低目标”。
在1998年5月新加坡举办的"98亚洲家庭电器与电子消费品国际展览会”上，通过在 场内“盖”起的模拟“未来之家”推出了新加坡模式的家庭智能化系统，并在新加坡新闻媒 体上刊登了有关“未来之家”的智慧所在。
在“未来之家”里当早晨起床时间一到，卧室音 响设备就会自动播放屋主人爱听的“起床曲”唤醒主人；卧房浴室的电灯也会在主人进入 梳洗时自动亮起，这时，厨房的煮咖啡器也自动煮水，等主人出来时，就有热腾腾的咖啡等着他；在客厅里，主人只需轻轻按动综合功能遥控器，就可以十分方便的通过家庭影院系统播放电视节目、VOD点播、DVD播放、上网查询邮件和当天的重要新闻，以及多媒体游戏。
当主人出门后，家庭智能化系统就会自动启动安全保卫系统，一旦有人非法进入住宅或发生意外事故（如：
火灾、煤气泄漏、老人疾病紧急求助），系统就会立即自动拨电通知主人，或向有关警署报警。
在外的主人接到报警后，也可以拨电回家拨接上家庭智能化系统，开启家中的数码电话机上的特别对讲器，听听家里有没有奇怪的声音，甚至质问不速之客“你想干什么?
”。
主人在下班回家前，可以通过手机遥控家里的空调机并调节到舒适的温度上，以及其它家里的电器设备（如：
热水器等），当主人完成操作后，电话里会传来柔美的声音：
“空调已开启”。
因此“未来之家”也是一个会“说话”的智慧之家。
目前在美国已有近四万户家庭安装了这一类的“家庭智能化系统”，在新加坡也有近30个社区（住宅小区）近5000户的家庭采用了“家庭智能化系统”。
相信到了2l世纪将会有更多的公寓和洋楼，以及住宅单位（住宅小区）安装上这一类高科技智能化系统产品。
虽然建筑智能化在国内出现只是近几年的事，但随着国家信息产业的发展和建筑功能的改善，人们需要加强对外交流，因此产生了智能建筑这一概念。
针对中国智能建筑市场已经形成，建设部设立了有关科研课题对其进行研究，但主要是在对现在的新技术、新产品进行优化、组合。
为了避免投入、产出的效率问题，对市场进行科学管理，建设部在今年将推出”建筑智能化管理暂行办法”，同时也将慢慢建立设计、施工、维护、检验等标准。
现在建设部对小区智能化方面的研究主要集中在满足通讯，为智能化提供基础；有线电视传播（娱乐）；计算机进入家庭；物业管理四大方面。
目前，国内一些经济较发达的城市已经有这方面建设，如我市的番禺丽江花园、保利花园、光大花园第三期等，而中信大厦更号称要成为广州的数码港。
他们的出现满足了不同收入用户对住户的需求，同时，也为将来国家制定小康型住宅的标准进行了有益的探索和尝试。
1.2 智能物业和智能物业管理的联系
智能物业和智能物业管理是两个不同的概念，智能化是物业里面固有的一种硬件设施，他是用来为住户实施服务的一个理想的环境，智能住宅小区为物业管理提供了新的发展空间，智能住宅与智能社区的发展方向，可以概括出四大特点：
1、网络化。
目前流行的家庭的办公、网上购物、远程教育等等正是通信与计算机网络化的现实表现，离开了网络，也就不可能有住宅与住宅小区的智能化。
2、智能化。
住宅的智能化是把住宅的单一居住功能引向休闲、娱乐、购物、教育、家庭办公等多项功能；把住宅小区的狭小、封闭空间变为可触及世界的开放地域。
3、人性化。
智能住宅与智能住宅小区是迎合人的需要而产生和发展的，因此，在规划、设计阶段，就已充分考虑了居民的各种现实与各种需要要“以人为本”。
4、综合化。
智能住宅小区具有很多复杂的功能，这些功能函盖通信、安防、物业管理、家庭智能化等几大方面，综合性很强。
具备四大特点的智能住宅与智能住宅小区的产生，给了物业管理一个发展的空间，也给物业管理一个展现价值的机会。
智能住宅与智能住宅小区的出现，给物业管理增加了很多新的、技术含量较高的管理服务内容，如网络服务等等，使物业管理真正的有了“用武之地”，间接地也提升了小区物业管理的形象。
同时，物业管理的参与也才能真正实现智能住宅与智能住宅小区的智能功能。
一方面，物业管理智能化系统是智能住宅与智能住宅小区智能系统的组成部分，没有物业管理的智能化，就没有完整意义上的住宅与住宅小区的智能化；另一方面，只有物业管理的参与，并通过物业公司管理服务人员对智能化设备设施的管理，及通过提供多种信息为居民服务，居民才能真正感受到住宅与住宅小区的“智能”，也才能感受生活的便利、安全、舒适与丰富多彩。
现代的智能住宅小区需要智能化的物业管理。
与普通住宅小区物业管理相比，智能型住宅小区物业管理具有明显不同的特点：
其一，智能化程度高。
传统住宅小区由于其建筑、设备设施等硬件缺乏智能性，充其量也就作些住宅小区智能化的改造，在物业管理方面使用一些计算机，但使用范围相对狭窄。
智能住宅与智能住宅小区由于其先天优势，给物业智能化管理创造了条件，不仅在计算机的使用上，还是在管理的智能化上，都比普通住宅小区范围要宽、程度要高得多。
其二、效率更高、内容更多、更便于管理。
主要表现为：
①物业管理中的一些传统收费项目，如房租、水电、媒气、暖气等的收费因为可以使用电脑管理而变得一目了然。
房租、水、电、煤气的用量也能通过专门的传感器进行数据的精确采集。
这样可以提高效率，减少收费纠纷，而且大大方便了住户。
②物业管理领域中的一些专项与特约综合经营服务，如快餐盒饭送餐服务、物业租售代理服务、代聘保姆、代为介绍家庭教师、代订车、船、飞机票、其它中介咨询服务、购物服务、洗衣服务、社区厨房等，通过电脑网络联系与处理将更为方便高效。
③物业公司管理服务人员也将变为电脑网络的操作者与管理者，通过电脑网络（广城网与局域网）提供各种管理服务，不仅可以收取网络信息使用费和各种服务费，而且也从根本上改变了自身的传统形象，提升了物业管理的科技含量、档次和社会地位。
管理服务人员的主要工作不再是走门串户、忙于嘴上的协调与劝解，而是管理和维护电脑网络，提供网上信息服务。
这样不但增加了管理服务内容，相应增加了物业公司的收入来源和利润，而且因为网络管理服务的高效而使物业管理变得更有效率，更容易管理。
其三，管理人员素质要求更高。
智能住宅小区物业管理人员要在智能结构方面不但具有普通住宅小区物业管理人员的知识结构，同时还应熟悉和掌握计算机的基本知识和网络知识，了解计算机的管理维护知识，熟练进行计算机的各种操作，包括文档处理的网络操作等等。
智能住宅小区及其物业管理的上述特点，也对物业管理提出了一系列新的要求：
第一、从业人员要了解智能住宅与智能建筑的不同，努力从物业管理的各个方面入手搞好物业管理工作。
智能住宅是智能建筑技术的发展和延伸，但它又有不同于智能建筑的特点。
从其智能化的内容来看，重点是生活服务、安保和物业的管理维护；系统结构具有适应众多服务对象与服务内容的分散性、多样性、灵活性、控制对象分散，信息传输距离长，布线复杂等等。
因此，从业人员要真正把智能住宅小区与智能建筑从管理观念和管理服务的具体内容方面区别开来，从住宅小区的角度，向居民提供优质高效的管理服务产品，同时，积极做好智能化设备设施的维护工作。
第二，必须强调和切实督促物业公司对智能住宅小区物业管理的早期介入。
一方面物业公司要从思想上把早期介入真正重视起来，并切实付诸实施；另一方面，政府有关部门也要从维护人民生命财产的角度出发，强调和督促物业公司对智能住宅小区物业管理的早期介入。
第三，必须加强智能住宅小区管理服务人员，特别是智能化系统维护管理人员的培训培养工作。
物业公司应选派相关专业的技术人员参与智能化系统的设计与实施，进行岗位培训，掌握智能化系统管理的技能，并将系统过程、数据全面存档，作为智能化系统启动的初始条件，以确保智能化系统正常运行，并能保证管理服务人员正常利用该系统为广大居民服务。
第四，努力做好智能小区物业管理的组织实施工作。
智能住宅小区物业管理具有普通住宅小区物业管理的一般内容，包括：
①公共管理服务。
具体内容有：
房屋维修管理、房屋设备管理、安全管理、道路交通管理、环境环卫管理、供暧管理以及公众代办性质的服务等等。
②综合经营服务。
包括专项服务和特约服务两个方面。
具体内容有：
衣着、饮食、居住、行旅、娱乐、购物、文教体卫等方面的服务。
另外，智能住宅小区物业管理比普通小区物业管理也多了一些新的管理服务内容，如网络信息服务等等。
同时，智能住宅小区物业管理的主要工作也将变为管理和维护电脑网络，而不是以前那种主要是依靠人力来发现和解决物业管理问题。
这样，组织和实施智能住宅小区物业管理，就主要是操作电脑网络、监测各种智能化仪器设备传送的各种信息，并给以及时处理。
智能住宅小区物业管理的微观模式已经由主要是人工运作的模式，转变为主要是机器动作的模式。
在社会信息化进程日益发展的今天，人们对自己住宅的关注已不再仅仅局限于居室面积、周边的自然环境、交通道路状况等基本方面的要求，而是会逐渐把更多的兴趣和注意力放在与外界沟通、信息服务、安全防范、物业管理等方面，如何发展一个受大众和住户欢迎的小区楼盘，是物业管理公司以后所要走的方向。
2智能化物业管理
智能化物业（也称作智能化建筑），它是指运用现代计算机技术、自动控制技术、通信技术、多媒体技术与现代建筑艺术相结合，通过对机电设备的自动控制，对信息资源的管理，向用户提供信息服务及安全、舒适、便利的环境服务，以投资回报合理、适合当今信息技术高速发展的需求为特点的现代化建筑。
2．1智能建筑的物业管理内容
智能建筑的物业管理不仅包括传统意义上的物业管理中的服务内容，还包括对智能化设备系统的操作、维护和功能提升，使其物业真正起到保值、增值的作用。
智能化建筑集合了高新技术的设备配置，它所需要的人力资源是以知识型为主体的，是一种保证实现知识型管理的具有特点鲜明的管理结构。
传统意义上的物业管理的服务内容是基础，而智能建筑业管理的内容是在传统管理的服务内容基础上的提升，更需要体现出管理科学规范，服务优质高效的特点。
2．2智能建筑物业管理的重点是物业设施管理
物业设施是从建筑物业主、管理者和使用者的利益出发，对所有的设施与环境进行规划和管理的经营活动。
这一经营管理活动的基础是为使用者提供服务，为管理者提供创造性的工作条件以使其得以尊重和满足，为建筑物业主保证其投资的有效回报并为不断地得到资产升值，为社会提供一个安全舒适的工作场所，以及为环境保护做出贡献。
智能建筑的物业由于采用了高度自动化装备和先进的信息通信与处理设备，能全面获取建筑物的环境、人流、业务、财务、设备的信息，从经营战略的高度进行设施管理，因而，与传统意义上的设施管理有很大的差别。
两者的差别对比如表1所示：
表2设施管理方式的比较
项目
传统的设施管理
智能建筑的物业设施管理
管理的特征
现场管理
经营战略
主要目标
维持保养
最优化与改革
管理的着眼点
产生问题的设备
全部固定资产
管理对象的时间
当前的设施状况
全生命周期及未来的设施
相关知识与技术
仅与建筑物本体有关
与建筑、不动产、经营、财务、心理、环境、信息等相关
承担的部门
单一的设施运行维护
多部门交叉复合管理
智能小区建设时，开发商往往注重智能化功能配置的水平与相应的投资，重视智能化系统功能对于楼盘的直接影响，而对智能化系统今后管理模式很少考虑。
如何使智能建筑保持高效、持续地运行，是对传统的物业管理的一个新挑战。
3智能化系统的物业管理技术特点和工作重点
智能化系统物业管理的核心是保持长期、持续的运行，在精细化运行中发挥作用。
由于智能化系统以微电子技术为主的特点，使得智能化系统的物业管理工作产生了三方面的重点转移。
（1）系统与设备的维护管理方面，要求从以往的定性检查深入到系统每个零部件物理层的定量化检测。
（2）智能系统的管理需要更多的相关环境条件的保证。
智能建筑的物业管理就应当上升到非线性大系统的层面来考虑管理问题。
例如，建筑的防水、防尘、防潮性能都会对智能化系统的正常运行及其运行精度造成影响。
建筑材料的防静电性能和措施、防泄漏屏蔽、周界干扰，也会关系到智能化系统的安全。
外界供能的顺畅更是决定了智能化系统的运行质量和方式。
为了防止智能化系统受损，对防雷措施的类型与全面性要求更加严格。
在智能化条件下，不仅是外来人员的非法闯入，任何人员的非法操作或有意无意的误操作都将给建筑系统带来不可估量的损害。
（3）智能化系统在突出信息作用的同时，也带来了信息资源的安全保护问题。
智能化系统的物业管理与传统物业管理最显著的区别，在于智能建筑的安全防范管理必须从人流、物流、信息流$个角度才能完善安全性。
物业管理部门不仅要防止显性的设备的不正常现象，还要防止隐性的信息的不正常流传。
因此，智能化系统的物业管理特别需要严格内部人员的管理信息和信息资源的合法性管理。
诸如通信传输方面，既要保证传输线路、载体的正常完好，还要采取口令、密码、多重复核等技术进行监视，制止非法入侵、窃听窥视和非法拷贝等信息资源遭到破坏或流失。
4智能化小区物业管理存在的问题
目前，在智能建筑建设、运行过程中出现了片面追求技术指标，忽视系统与设施的管理，管理水平低下、管理方法失当而导致建筑物智能化系统功能下降、部分失灵，甚至整体瘫痪的严重问题。
因此，坚持智能系统整体适应性的原则，加强智能建筑物业管理，注重实际运行效果，提高投资效益已经引起人们广泛地关注。
4.1技术和人才问题
首先，网络在我国尚处于初级阶段，基础设施配备较差，智能产品还有待于提高。
其次，我国的计算机技术、通讯技术、网络安全技术整体水平不高。
第三，实现房地产信息化离不开高素质的人才。
在实现房地产信息化的初期，具备一定的信息系统知识的管理者会提出合理的要求，提高软件开发的质量和实用性；在系统运行维护阶段，管理者的水平更是直接与使用水平密切相关。
信息服务业所需要的人才，不仅要懂计算机，还要懂经济、懂企业经营管理。
但是，由于我国房地产业发展历史不长，尤其是房地产信息产业刚刚起步，缺乏相关的专业人员，严重制约了房地产信息化的发展。
4．2政策与法规问题
智能小区的发展除了要有发达的计算机网络外，还需要完善的法律体系、税收体系及便利的银行支付体系与之相配套。
目前，我国尚无针对网络规范和网络犯罪的法律；我国的税收和征税体系不完善。
由于这些社会软件不配套，智能小区的普及还需要一段时间的磨合。
4．3制定“游戏规则”规范市场运作
智能化小区建设过程中将会涉及到小区布线的产权归属、利益分配等问题，并且，会导致市场的不规范运作，甚至出现无序竞争的混乱局面。
因此，为小区智能化建设制定一套游戏规则是当前一项刻不容缓的任务，其所制定的政策法规包括小区智能化配置的标准、小区智能化建设和运行的资产筹集与使用方法、小区布线的产权归属问题、信息服务业收费标准，以及涉及各职能部门对小区智能化建
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