02 职教园安置区 规划说明书 shangchuan.docx

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02职教园安置区规划说明书shangchuan

目录

一、设计依据3

二、工程概况3

三、规划原则3

四、规划布局4

五、道路交通规划4

六、绿化景观5

七、公共服务设施6

八、建筑布局及规模6

九、竖向规划7

1、现状地形7

2、竖向设计基本原则7

3、竖向规划要点8

十、管线综合规划8

1、设计依据8

2、给水管线规划8

3、燃气工程管线规划10

4、污水工程规划11

5、雨水工程规划11

6、供电工程规划12

7、电信工程规划14

8、工程管线综合规划14

十一、分期建设规划15

1、分期建设原则15

2、建设条件分析15

3、分期建设时序16

十二、主要技术指标17

1、综合技术经济指标表17

2、用地平衡表18

3、安置户型与人口配比表19

4、建筑面积汇总表19

5、绿地明细表24

6、停车场（库）配套指标表25

十三、规划的再思索——对于社区公共绿地的使用26

1、推进绿色低碳村庄26

2、节省生活成本27

3、延续传统地缘关系27

4、科普教育27

一、设计依据

（1）《中华人民共和国城乡规划法》

（2）《城市居住区规划设计规范》（GB50180-93）

（3）《清远市城市总体规划（2010-2020）》

（4）《清远市省级职业教育示范基地控制性详细规划》

（5）《清远市控制性详细规划编制手册（第四版）》

（6）《清远市城市规划管理技术规定（2011）》

（7）《清远市城市规划区土地及房屋征收补偿安置办法（试行）》

（8）《城市用地竖向规划规范》（CJJ83―99）

（9）《城市道路设计规范》（CJJ37—90）

（10）建设单位提供的用地现状及规划红线图、规划设计要求等相关资料。

二、工程概况

为配合清远市省级职业教育示范基地的建设，对基地范围内涉及拆迁安置的村庄进行安置规划。

本规划项目地点位于清远市江北组团，老城区以东，省职教园区西侧，环城北路以北。

规划用地面积250183平方米。

规划区建设项目包括安置住宅、小区公共服务配套设施和安置物业。

安置住宅体现紧凑型城市的节能省地特点，采用高层安置模式，可安置村民4312户，8098人。

各安置村分组团安置，小区中心配置公共服务设施，临东侧规划路和南侧环城北路城市干道设置升型的商业带。

其中安置住宅用地为175836平方米，净容积率3.25；商业用地61605平方米，净容积率2.50；道路用地12742平方米。

安置用地综合容积率2.90。

具体指标详见附表《综合技术经济指标表》、《用地平衡表》。

三、规划原则

在满足清远市规划管理规定及有关规划设计条件的前提下，落实安置人口的住宅房屋和商铺补偿指标；运用城市设计的新思潮“新城市主义、都市的村庄、紧凑型城市”理念，充分考虑“美化城市形象、优化居住环境、降低政府投资”；创造一个配套齐全、布局合理、环境良好、具有社区文化氛围的，适合清远市的安置建设模式的居住社区。

四、规划布局

规划布局主要体现安置公平、环境最优兼顾经济效益的原则。

规划引入城市支路将规划区分为三个地块，西北地块为居住用地，东南地块为商业用地。

规划采取“一带一心四组团”的组织结构，即商业带、公共活动中心和四个居住组团。

四个居住组团为各自独立的安置村，向小区中心绿地和公共服务中心围合。

四个安置村分别是：

莲塘村、平塘村、长埔村和石板村。

中心为小区绿心和公共配套服务中心，含幼儿园和社区服务中心等公共配套和市政设施。

临东南城市干道为L型的商业带，包括沿街商铺、商业综合体和干道交叉口处的酒店建筑。

居住组团绿地通过绿化廊道与中心绿地相互渗透。

安置物业带采用大小不同、不连续的体块组合，形成多条视线通廊，使得小区中心和居住组团与安置用地外围的景观保持良好的视线通透。

五、道路交通规划

1．规划道路：

本安置区由政府主导建设，既包括安置住宅，又包括安置物业的建设。

规划用地内引入城市支路，将安置住宅和安置物业用地进行空间分离，减少商住之间的相互影响，提升居民生活品质。

安置住宅区采取“小区开放、组团封闭”的管理模式，主要道路骨架环绕中心活动场地布置，组团路由小区道路向各个安置组团发散，结构清晰，出行方便。

沿小区主要道路设置路边临时停车，以服务各组团的沿街商业。

地块周边城市道路宽度分别为，规划用地南侧为现状24米、规划控制45米宽城市规划道路环城北路，北侧为规划45米宽城市主干道，东侧为规划36米宽城市次干道，西侧为规划24米城市支路。

地块内主要道路红线宽度分别为居住用地与商业用地间的城市支路15米；双侧停车小区路15米，单侧停车小区路12米；组团路4米。

2．规划停车位：

安置住宅区停车以地下车库停车为主，商业用地采用地下车库结合地面集中停车场的形式停车。

停车标准为50平方米户型每户0.3个车位，80平方米每户0.5个、100平方米每户1个和150平方米户型每户1.5个车位；商业及公共服务设施每100平方米建筑面积0.5个车位。

根据各村安置住宅户数和安置物业量，需要配置住宅停车位4089个，公共服务设施停车位38个，住宅沿街商业281个，集中商业停车位763个，总计停车位5171个。

规划共配置停车位5387个，其中居住用地停车位4568个，商业用地停车位819个。

小区地下停车位4508个，公服配套设施地面停车位60个；集中商业地面停车位316个，地下停车位503个。

安置住宅区的沿街商业停车位考虑集中设置在小区地下车库。

同时，为方便短时间消费居民的临时停车需求，沿商业街划定路边临时停车位；高峰时段的小区沿街商业的消费者可灵活使用商业地块的集中地面停车场，小区地下车库也适时满足集中商业的消费者的停车需求。

设计严格遵循地块设计要点的要求，满足居民和商业用地对道路宽度、转弯半径和停车的要求。

道路线形、宽度、断面形式、道路转弯半径及停车场设置详见道路系统规划图所示。

具体指标详见附表《停车场（库）配套指标表》。

六、绿化景观

本规划对用地内的景观设置非常重视，规划形成不同层级绿地兼有，点线面结合的绿地景观，使得每栋建筑均能享有高品质的绿地景观环境。

安置住宅地块内绿地主要由小区绿地、组团绿地和住宅宅前绿地组成，各组团又围绕大面积的中心开敞景观绿地，形成不同规模层次的绿地结构，满足各住户的需求。

安置物业地块内绿地主要是沿街绿化带，局部形成景观节点，并与东部规划学子湖公园景观相呼应。

小区绿地总面积为59014平方米，绿地率为33.56%，人均公共绿地面积2.31平方米。

其中公共绿地18691平方米，宅旁绿地34477平方米，公共服务设施附属绿地5846平方米。

物业用地率达到总面积13322平方米，绿地率21.63%。

其中绿地包括公建附属绿地和停车场绿地，停车场采用植草砖的绿化形式，以满足商业用地的绿地要求。

具体指标详见附表《绿地明细表》。

七、公共服务设施

规划区位于现状清远市的城郊，江北组团未来城市副中心，属于“边缘城市”；虽邻近省职教园区和未来规划的区域核心商圈，但现状周边建设薄弱。

在周边建设没有跟进的情况下，规划借鉴新城市主义的理念，充分考虑公共服务和商业等配套设施，保证村民的衣食住行便利，并对外开放，创造经济来源。

本安置小区规划强调大规模的住区建设要与城市发展联系在一起，尽可能利用城市的基础设施，同时也促进城市功能的完善。

安置小区中心结合公共绿地配置公共服务设施，满足各安置组团的使用和服务半径要求。

集中公服设施包括一个十二班幼儿园，社区文化活动中心，警务室，卫生站，文体设施以及燃气调压站和开闭所等市政设施；各村村委结合各安置组团的底层商业设置。

规划地块沿东城市干道设置了大量的集中和沿街商业设施，包含服务于小区的肉菜市场和综合服务的餐饮、零售等服务功能，沿南侧环城北路为大型集中商业综合体和酒店，既落实村民的安置物业，又与区域商业配套相匹配，也满足未来职教园区的商业需求。

八、建筑布局及规模

依据《清远市城市规划区土地及房屋征收补偿安置办法（试行）》，安置区安置标准为被安置人口人均50平方米套内面积的住宅房屋和人均15平方米套内面积的商铺。

规划区采用18-33层的高层住宅、3-6层多层商业综合体和1-2层的沿街商铺进行安置。

安置住宅建筑以南北朝向为主，少部分建筑朝向沿城市支路偏东西向33°和36°。

住宅依村分组团布置，向组团绿地围合。

安置住宅户型有50平方米的两房一厅、80平方米的三房两厅、100平方米的三房两厅和150平方米的四房两厅。

各居住组团安置户数分别为莲塘村1174户，平塘村858户，长埔村（含移民村）672户，石板村1608户；总安置户数为4312户。

沿小区道路布置1-2层的沿街商业，将商业贯穿于它的整个区域之内，开放给城市，充分体现紧凑型城市的理念。

整个规划范围内有很多的空间和资源可以奉献给城市用，区域内也能较好的消化沿街的商业。

安置物业带采用大小不同、不连续的沿街体块组合，便于未来实行分村物业安置。

沿东侧规划干道的沿街商铺和酒店与小区底层商业一起作为村民的安置物业，总建筑面积为148326.25平方米，其中小区底层商业建筑面积56207.35平方米，沿街商铺51739.54平方米，酒店40379.36平方米。

临南侧环城北路的商业综合体划入融资地块作为经济物业，总建筑面积为60413.52平方米，便于未来招商引资，使村民获得更多的经济效益。

具体指标详见附表《安置户型与人口配比表》、《建筑面积汇总表》。

九、竖向规划

1、现状地形

规划区现状地形地势平坦，最高处标高与最低处标高相差约1米，高程在11.8-12.8米之间。

规划区北面有一条现状环城北路，与规划区衔接路段，高程在13-14米。

2、竖向设计基本原则

（1）满足修建、活动、交通、休息等用地的使用要求

a、场地坡度要满足建设用地规划坡度。

最小坡度0.2%，最大坡度25%。

b、广场坡度以≥0.3%，≤3%为宜；停车场坡度0.2~0.5%。

c、草坪、休息绿地：

坡度最小0.3%，最大10%。

（2）保证场地良好的排水

力求使设计地形和坡度适合污水、雨水的排水组织和坡度要求，避免出现凹地，道路纵坡不小于0.3%，地形条件限制难以达到时则做锯齿形街沟排水。

建筑室内地坪标高保证在沉降后应高出室外地形15~30厘米；室外地坪纵坡不得小于0.3%，并且不得坡向建筑墙脚。

（3）充分利用地形、地貌，尽量减少对原有生态环境的破坏，减少土石方工程量。

（4）考虑建筑群体空间景观设计的要求尽可能保留原有地形和植被。

（5）便利施工，符合工程技术经济要求。

（6）建筑和场地的标高要满足防洪的要求。

3、竖向规划要点

（1）与道路的平面及道路两侧用地的竖向规划相结合，满足塑造城市街景的要求。

（2）结合城市用地中的控制高程，沿线的地形地物、河涌、地下管线、地质和水文条件等作综合考虑。

（3）步行系统应考虑无障碍交通要求。

（4）竖向规划要同时考虑景观，结合原地形、地貌和生态、环境。

（5）结合实际地下室土方挖方量与竖向设计标高填方量平衡。

十、管线综合规划

本规划项目地点位于清远市江北组团，老城区以东，省职教园区西侧，环城北路以北，东临规划学子湖。

总建设用地面积为250183平方米，规划总建筑面积为938568平方米。

本区主要兴建高层住宅楼、配套公建及安置物业楼，规划总人口为8098人（不含移民村人口）。

根据规划管理部门要求，本区管线接入规划城市次干道管线，连接职教基地市政管网。

1、设计依据

（1）《城市给水工程规划规范》（GB50282-98）

（2）《室外给水工程设计规范》（GB50013-2006）

（3）《城市排水工程规划规范》（GB50318—2000）

（4）《室外排水设计规范》（GB50014－2006）

（5）《城市电力规划规范》（GB50293-