南阳市裕邦方舟城项目可行性研究报告.docx
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南阳市裕邦方舟城项目可行性研究报告
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1、项目背景
1.1项目名称
裕邦·方舟城项目
1.2项目建设地址
南阳市方城县凤瑞路和高速路引线交汇处西南角
1.3房地产开发有限公司
南阳市裕邦佳合房地产开发有限公司
1.4项目法人概况
名称：
南阳市裕邦佳合房地产开发有限公司
住所：
南阳市方城县城关镇潘庄
法定代表人：
陶杰
注册资本：
1016万元
企业类型：
有限责任公司
经营范围：
在合法取得土地使用权范围内进行房地产开发
邮编：
473200
1.5企业概况
南阳市裕邦佳合房地产开发有限公司是深圳市裕邦佳杰房地产发展有限公司董事长陶杰先生进驻河南地产界新注册的一家全资控股的子公司，陶杰先生系全国着名餐饮连锁企业——深圳市周一品小肥羊餐饮连锁有限公司总经理。
该企业自1996年成立以来，凭借成熟的经营理念、先进的管理模式和强大的技术研发力量，目前周一品小肥羊已经在兰州、深圳、上海、南京、广州等大中型城市开设220余家连锁店，总资产达5亿元人民币，企业多次获得“消费者信赖企业”奖，并于2000年通过国际ISO9001—2000认证。
在河南项目的前期规划、工程施工以及后期市场营销中，南阳裕邦佳合地产从深圳裕邦佳杰公司抽调了大批资深的工程管理和市场营销人员。
南阳市裕邦佳合地产开发有限公司，是经河南省工商局审核，南阳市工商局备案，方城县工商局注册，南阳市建委批准成立，主要从事房地产开发的有限责任公司，公司现有职工人数86人，其中专业技术人员35人。
公司下设总经理办公室、销售部、财务部、工程技术部、项目部、开发部等部门管理公司、开展各项事务。
公司实力雄厚，队伍精干，机构健全，奉守“务实高效、开拓创新、精益求精”的企业精神，追求“设计一流”、“服务一流”，坚持“社会效益第一”。
1.6项目建设规模和内容
项目位于南阳市方城县凤瑞路和高速路引线交汇处西南角，地处方城未来政治文化中心的核心位置。
（如图）
项目规划设计指标表（表1-1）
序号
名称
单位
主要指标
1
土地建设批准用地号
—
方城县（2007）方土用字第202号
2
总用地面积
平方米
62498
3
总建筑面积
平方米
109094
4
其中：
住宅（一期）
平方米
39024.32
商业（一期）
平方米
3882.42
5
容积率
—
1.79
1.7项目研究依据
◎《房地产开发项目经济评价方法》
（建设部：
建标[2000]205号）
◎《建设项目经济评价方法与参数》
（国家计委、建设部：
计投资[1993]530号）
◎《关于印发经济评估方法的通知》及附件
（中国国际工程咨询公司：
咨经[1998]11号）
◎《南阳市建设工程价格信息》
2、项目投资区域环境与区域市场需求研究
2.1项目投资区域概况
方城县位于南阳盆地东北边隅，许平南高速路和豫01线公路贯穿全境，公路网络四通八达，县城距南阳机场仅50公里，距焦枝铁路25公里，交通网络发达。
全县总面积2550平方公里，地处亚热带和南暖温带的交接处，境内气候温和，四季分明，光照充足，雨量适宜。
全县辖16个乡镇、577个行政村，总人口110万人，其中城区人口达10%，是国务院批准的对外开放的重点县。
近年来，方城县委、县政府始终坚持全面贯彻落实科学发展观，强力实施“工业强县、双引三联”战略，加快了建设“三个家园”的步伐，投资环境宽松，投资力度加大，经济及社会稳步发展。
县委、县政府把培育城市品牌、精心经营城市、提高城市品味，作为营造对外开放窗口的重点，加大了城市建设的力度。
“裕邦·方舟城”作为方城县的重点引资项目，它的建设符合国家的投资政策，有利于拉动县城经济的跨越发展；符合国家加快县城建设、打造“三个家园”的总体战略，有利于提高居民生活品位和县城品位；符合建设开放、富裕、文明、和谐新方城的总体要求，有利于树立方城县开放、文明的良好形象。
因此，方舟城项目不仅能在良好的环境中运行，同时它的实施也对方城县的经济建设、文化建设等方面添砖加瓦。
2.2项目区域市场需求分析
目前，根据我们对全县房地产开发业的调查，房地产业旺销的态势良好，销售率高高在上。
其商品房开发、销售、闲置情况见表2-1。
表2-1近期各楼盘情况
开发项目
年度
总建筑面积
容纳户数
销售户数
销售率
闲置率
中意花园
2004
34121㎡
住宅145户
145户
100%
0
商铺150户
150个
裕景广场
2005
30000㎡
住宅210户
190户
94%
6%
商铺110个
110个
中达花园
2005
73060㎡
住宅570户
570户
98.5%
1.5%
商铺120个
110个
宇信锦城
2006
58206㎡
住宅411户
403户
98.6%
1.4%
商铺130个
130个
从上表可以看出，开发面积增幅较大，在短时间内销售率非常高，说明市场需求相当旺盛，可以预见未来前景非常广阔。
2.3项目定位分析
项目周边有县国税局、县防疫站、现劳动局以及拟建中的县地税局、县交通局、县检察院、县规划局等政府部门；于此同时，周边还有汉都华府、新裕花园、中达花园、教师新村花园等高尚生活社区，项目东侧为裕邦大型住宅备用地。
项目东面和南侧分别为规划中的新汽车站、小学和医院。
项目片区日后必将成为方城县新的政治文化中心和中央居住区，一个新的方城中心正在崛起。
可见，项目正是位于一个黄金地段，升值潜力无限巨大。
裕邦·方舟城是方城目前首座集四星级大酒店、旺区商业、高尚住宅、休闲公园为一体的大型国际复合建筑群。
裕邦·方舟城秉承“领跑方城20年”的经营理念，全力打造国际级的生态样板住区。
可以说，项目定位在一个高档水准。
其定位依据是：
一是国家住房制度的改革。
现在国家颁布的不再允许独家小院建设的政策，给房地产开发业带来了新的活力和发展信心。
二是国家对房地产业的指导政策，使得方城县房地产开发建设井然有序，房地产市场日益成熟，价格相对平稳，前景乐观。
三是多年来，方城县房地产没有长足的发展，主要体现在产品结构单一、户型设计不合理、小区绿化率低、物业管理混乱等问题。
而随着方城县近年来经济的高速发展，中高端消费者对改善居住环境的渴求与当地房地产发展在低层次徘徊之间产生的矛盾日益突出。
而本项目的进驻填补了方城中高端住宅需求的空白。
2.4产品定位
户型----小高层、复式
带电梯和入户花园的小高层、顶层复式、超大户型等具有城市气息的先进设计，开创了方城地区的先河，目前在方城市场是独一无二的。
社区配套----大社区、园林景观
15000平米公园的改造，园林景观，社区规划及休闲配套也是项目大亮点。
星级酒店----四星级大酒店
星级酒店将有利于该酒店周边营造良好的高尚居住氛围，形成以该星级酒店为核心的高端居住圈，并极大提升方舟项目及周边物业价值和形象。
户型设计的好坏和分布直接影响到物业最终的销售情况，因此本项目的户型设计非常有新意（赠送面积、入户花园）和创意，为在市场上铺垫一定的竞争力。
入户花园，将自然引入家。
所有户型南北通透，保证通风和采光。
房间各个功能区做到动静分区、主次分区、净浊分区、干湿分区。
生活阳台和观景阳台的双阳台设计。
赠送大面积的阳台、露台。
在户型配比方面，项目以投资和居家性价比很高的三房和两房为主，辅以四房和复式，以满足当地高层次的客户群体。
看表2-2。
表2-2一期户型配比表
户型
套数
比例（%）
两房两厅
92
29.5
三房两厅
129
41.3
四房两厅
55
17.6
复式
36
11.5
总计
312
100
2.5价格定位
通过对当地房地产市场调查，目前，当地房价均价在1400元/㎡，而本产品具有多重优势，根据“优质优价”策略，结合市场比较法和成本计算法两种价格计算方式，项目一期住宅销售单价为1700元/㎡；商业部分按照目前片区商业价值7000元/㎡的单价进行计算。
2.6客户定位
根据项目调研以及产品定位、价格定位分析，项目目标客户必将是方城中高端层次的消费群体，将本项目客户定位如下：
机关公务员；
企业中高级白领阶层；
私营个体户；
投资者；
其他，如在外工作的而想在家乡安家的人。
2.7综述
从以上分析，我们可以清晰的看见，项目在未来三年里所面对的是一个充满机遇的市场环境，而项目自身的硬件和软件条件又有着十分优越的条件，项目的开发和销售将成为片区房地产市场未来两年的关注焦点。
3、建设条件
3.1投资环境及建设条件
方城县位于亚热带和南暖温带的分界线上，冷暖适中，雨量适宜，四季分明，无霜期长，光照充足。
基本风压：
0.35KN/㎡
基本雪压：
0.3KN/㎡
年主导风向：
冬季东北风，夏季西南风
极端最高气温：
41.3℃
极端最低气温：
——17.8℃
平均年降雨量：
798.2㎜
年平均相对湿度：
71%
冻土深度：
120㎜
项目地貌形态单一，场地标高150.71米（绝对标高），地势平坦，交通便利。
地下水位深4.6米,水位层深1.3米,地下水源丰富。
地质结构稳定，地质及水文条件优势，适于进行大型建筑。
该地区地质结构稳定，根据现行的“中国地震烈度区划图（1999）”，本区的地震烈度为6度，要求防震设计按三级抗震设防。
建设用地。
项目建设用地可足额保证，该场地原有房屋、设施和生产设备已经全部拆迁完毕。
动力、供水、通讯。
方城县电力资源丰富，有110kv变电站，设计高压线路引入即可保证满负荷供电。
该区域地下水丰富，水质良好，适合饮用，并有自来水主管道由张骞大道地下通过，可保证其生活用水及消防用水。
方城县通讯条件良好，中国网通、中国铁通程控电话和中国移动、中国联通移动电话覆盖全境。
交通条件。
该区位距豫01线公路不到500米，距豫50线（方城至南召）不到1公里，北距许平南高速公路入口2.5公里，南距南阳机场50公里，西距焦枝铁路25公路。
可以说交通网络十分发达。
政府重视支持。
裕邦·方舟城项目是方城县政府招商引资的、列为2007年的重点项目，得到县委政府采取优惠政策并给予大力支持。
4、项目建设规划方案
4.1规划建设原则
裕邦·方舟城项目，按照城区规划和布局，由深圳大学设计院规划设计，裕邦·方舟城是方城目前首座集四星级大酒店、旺区商业、高尚住宅、休闲公园为一体的大型国际复合建筑群。
（见附图）
4.2建设内容及标准
项目分为8栋多层（7层，高24米），5栋小高层（12层，高38米），1栋中高层（16层，高50米），1栋高层（26层，高99.6米），其中多层、小高层和中高层为商住性质，高层为四星级酒店，其中一期3栋多层，2栋小高层，1栋中高层。
总体优良，争取南阳市乃至河南省的精品工程。
5、环境保护
5.1环境保护
裕邦·方舟城商住小区住宅、酒店、商铺各为一体，动静分区；小区采用统一的油烟排放系统，做到互不干扰，无噪音、无污染、无废气废渣排放；生活垃圾等废弃物都会能得到及时清理。
5.2绿化
本项目采用“三重绿化”设计，绿化率达40%，即改造后的汉坝公园、花园式小区到入户花园再进到家门，让我们时刻与自然相伴，这一个特色在方城纯属罕见。
小区内路面全部硬化，更显小区整洁、干净。
6、项目组织管理及实施进度
6.1项目组织管理
公司成立项目筹建领导小组，并设有销售部、财务部、工程技术部等部门，专业的技术、一流的服务，确保整个项目顺畅进行。
6.2项目实施进度
本项目总建筑面积109094平方米，容积率1.79，其中一期42906.74平方米。
按照拟规划条件、公司的初步计划，并结合项目实际情况，本项目一期各阶段的进度安排拟定如下：
施工准备阶段2007年8月—2007年9月
施工阶段2007年9月—2008年8月
竣工验收、入伙阶段2008年8月—2008年10月
其中施工阶段，项目计划从2007年9月开始施工，预计建设工期为14个月，即项目可望于2008年10月竣工；销售阶段，根据施工进度和策划方案，项目住宅部分计划从2007年12月开始销售，销售周期预计为9个月，商业部分计划从2008年1月开始销售，销售周期预计为4～5个月。
7、投资估算与经济效益测算
7.1估算依据
投资估算根据国家计委颁发的建设项目固定资产投资估算的相关办法。
土建工程根据《河南省建筑工程预算定额》的有关规定，参照南阳市规划价格估算。
预备费按规定提取。
设备采购价按市场现行价估算。
住房建设收费按国家计委和财政部2001年4月16日颁布的法定《关于全国整顿住房收费取消部分收费项目的通知》执行。
7.2投资估算
本项目一期（以下参考数据均是指一期的数据）开发总投资额合计为5921万元，其中各项成本费用的估算额及单价详见表7-1。
表7-1项目总投资估算表
序号
项目名称
平均单方造价
投资金额
所占比例
（元/m2）
（万元）
1
土地总费用
314.64
1,350.00
22.80%
2
建安费用
813.65
3,491.10
2.1
主体工程
385.16
1,652.59
27.91%
2.2
基础施工
247.71
1,062.84
17.95%
2.3
设备及安装工程
133.86
574.35
9.70%
2.4
室外配套工程
46.92
201.32
3.40%
3
前期工程费用
33.12
142.11
2.40%
4
其他费用
28.98
124.34
2.10%
5
管理费用
48.30
207.24
3.50%
6
拆迁安置费
116.53
500.00
8.44%
7
不可预见费
24.84
106.58
1.80%
8
项目总投资
1,380.00
5,921.13
100%
项目总投资估算具体说明如下：
土地费用
土地从方城县政府购买，其费用1350万元。
建筑安装工程费
包括基础、主体、水电安装、室外配套等，此项费用根据项目分期开发情况，结合工程施工进度计划投入。
本项目开发建安工程费为3491.1万元。
前期工程费
前期工程费主要包括项目前期规划、设计、勘测费用等，费用确定主要参考近期《南阳市建筑工程价格信息》、已交费用和区域同类房地产开发项目的实际情况。
项目开发前期费用为142.11万元。
其他费用
主要指工程监理费、工程咨询费、与政府建设管理部门发生的费用。
项目开发其他费用为124.34万元。
管理费用
管理费用是指房地产开发企业的管理部门为组织和管理房地产项目的开发经营活动而发生的各项费用，如管理人员工资、职工福利费、办公费、差旅费、咨询费、房地产税等。
按南阳市同类房地产项目的水平和该项目的具体情况，该项目管理费按3.5%计取。
项目开发管理费为207.24万元。
拆迁安置费
项目在启动前期，开发商给拆迁居民的拆迁安置费用500万元。
不可预见费
不可预见费按前述2－6项之和的1.80%计取较为合理。
本项目不可预见费为106.58万元。
7.3资金来源
本项目开发建设共需资金5921万元，考虑筹资成本与筹资风险，确定本项目的所有资金来源是自有资金（资本金）。
8、销售及经营收入测定及利润测算
8.1各类物业销售收入估算
8.1.1销售收入估算
根据前面所做的区域市场分析和项目定位部分的结论，方舟城（一期）住宅销售均价1700元/m2，商铺销售均价7000元/m2；因此可得出：
住宅部分销售收入：
39024.32㎡×1700元/m2＝66,341,344元
商铺部分销售收入：
3882.42㎡×7000元/m2＝27,176,940元
项目销售收入合计：
66,341,344元＋27,176,940元＝93,518,284元
8.1.2销售税金及附加估算
销售税金及附加：
按规定，税费主要是营业税（销售额的5.0%），城市建设维护税（营业税的1%），印花税（销售额的0.05%），合计为销售额的5.1%，项目销售税金及附加合计为476.94万元。
包括广告及代理费等，参考目前一般房地产开发项目的标准项目具体情况，取销售费用为销售额的3%。
项目销售费用为280.55万元。
8.2项目销售回款计算
按照本项目开发方案和营销计划的策划，以及根据项目建设和销售进度的初步安排，整个项目的销售周期为8-9个月，从2007年12月——2008年8月，预计项目开发销售回款共计8885万元。
8.3资金来源与运用分析
本项目开发投资总额为5921万元，所有资本金自筹，将分期投入使用。
8.4销售利润
经测算项目的利润总额、税后利润（净利润）、成本利润率等指标详见表8-1：
表8-1项目开发利润估算表
序号
项目
计算公式
金额（万元）
1
销售收入
9,351.83
2
总开发成本
5,921.13
3
销售税金及附加
按销售总收入的5.1％计取
476.94
4
销售费用
按销售总收入的3.0％计取
280.55
5
利润总额
（1）-
（2）-（3）－（4）
2,953.76
6
所得税
（5）×15%
443.06
7
净利润
（5）-（6）
2,510.69
8
税前成本利润率
利润总额/总投资
49.88%
9
税后成本利润率
净利润/总投资
42.40%
从各项静态指标可以看出，本项目销售利润比较理想。
9、财务与敏感性分析
9.1赢利能力分析
经测算，项目开发总投资为5921万元，投资回收期为1年，利润总额为2,953.76万元，成本利润率为49.88%，税后利润为2,510.69万元，税后成本利润率42.40%。
项目经济指标较好，高于房地产开发项目行业平均水平。
9.2项目不确定性分析
9.2.1项目盈亏平衡分析
项目盈亏平衡点（临界点），是指项目销售收入扣除销售税费后与总投资相等的状态。
分析如下：
在项目开发成本及销售价格等其它条件不变的情况，由静态测算可知，当项目开发销售达到正常销售的68.9％时，项目可保本。
计算公式：
注：
X为保本销售额
X－5921－X×5.1%－X×3%=0
则X≈6443.01万元
保本销售率=6443.01／9351.83＝68.9％
根据以上分析，项目保本销售价格及销售率较易实现。
9.2.2项目敏感性分析
我们对销售收入、开发成本变化进行了敏感性分析测算。
测算过程详见表9-1《敏感性分析表》。
表9-1项目敏感性分析表
单位：
万元
序号
项目
变动幅度（％）
净利润率（％）
净现值（万元）
1
基本方案
42.40%
2,510.69
2
开发成本
5
36.34%
2,259.04
-5
49.11%
2,762.34
3
销售收入
5
48.77%
2,887.87
-5
36.03%
2,133.51
经测算可知：
该项目的销售收入和开发成本两个因素分别变动对项目效益会产生较大影响，相对而言，销售收入的变动对项目效益影响更大。
项目销售收入和开发成本在不利影响下，项目仍有较大赢利空间，说明项目具较强的抗风险能力。
9.3社会效益和影响分析
●改善居住环境
本项目开发及其周边的市政配套建设，道路和绿化的改造，为居民提供了具有良好居住环境、具备完善基础设施的文明高尚小区，进一步提升了该片区的区域形象。
●增加财税收入
该项目的建设预计将为国家创造销售税费相关税收。
●增加就业机会
该项目的开发建设，将会给建筑业、建材业、金融、保险、广告等多个行业创造就业机会，建成后也将为保安、物业管理、商业提供新的机会。
10、可行性研究结论与建议
10.1拟建方案的结论意见
建设条件
本项目属房地产住宅开发项目，符合国家城镇住宅开发建设产业政策，项目建设规划手续已办理，建设资金筹措方案已拟定，现场建设条件具备。
经济效益
经济效益较好。
社会效益
本项目的开发，不仅满足了人们的居住需求，而且可以改善片区环境，提高居民生活品质，具有明显的社会效益。
环境效益
同时，本项目及其周边配套设施的规划建设以人为本，注重人文居住环境，具有良好的环境效益。
可行性研究结论
此外，项目开发公司具备充沛资金、技术实力、工程经验和良好信誉，本项目具有较强的抗风险能力，且从技术方面看亦充分具备可行性。
可行性研究结论是：
本项目可行。
10.2项目主要问题的解决办法和建议
项目主要问题：
本项目前期投入资金较大，持续时间较长；
本项目周边区域面有几个在建楼盘，有一定的竞争压力。
解决办法和建议：
加快项目建设进度，争取提前预售；
在产品设计过程中强化差异性和与区域协调性，并同时采取相应的差异化营销策略。
10.3项目风险及防范建议
10.3.1项目风险
●市场风险
该风险的存在与建议在10.2中已阐述。
●政策风险
近年来，政府为了给高企的房价打压，出台了一系列的相关政策。
政策对于房地产市场的影响是随时随刻的。
对于该部分我们无法去预估，但是要作相应的心里准备。
●行业风险
房地产业具有投入大、资金需求大、开发周期长等特点，导致行业的市场风险程度高，特别是这几年，越来越多的公司通过各种方式和渠道进入房地产行业，加剧市场竞争。
●财务风险
本项目采用自有资金方式进行开发，所面临的财务风险主要是资金供应链的问题。
10.3.2防范建议
●加快建设进度，抢占市场先机；
●加强项目自身品质，优化规划设计方案，提高市场竞争力，扩大营造客户层面，提高销售速度；
●加强开发商自身品牌建设，以保证在行业中坚实的竞争地位；
●可通过以下措施减少项目的财务风险：
资金供应的充实度
首先要保证开发资金的充足。
资金供应的持续性
本项目资金供应将随着开发进度的不断推进而逐步投入，要保证各个开发期内的资金能持续到位，防止临时性的资金短缺而延长整个项目的开发周期。
加快资金回笼
应多渠道、多方式加快销售进度，如在项目销售过程中可采用多种付款方式，即可有效促销，又可尽量减少占用资金。
务求使得开发资金能按期尽快回笼
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