我国经济适用房政策失效探析.docx

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我国经济适用房政策失效探析

我国经济适用房政策失效探析

　　一、我国经济适用房政策失效分析的意义

公共政策是政府机构活动的产物、政府体制的函数，代写论文是政府进行公共事务管理的主要手段和方式。

作为一种对全社会价值作权威性分配的方式，任何社会的经济繁荣、政治发展和社会进步，都离不开一定的合理的公共政策的指导和调控。

能否制定出切合实际的政策以及能不能有效地推进和贯彻这些政策，是衡量一个国家政府能力大小强弱的一个主要标准。

不过，政策运行并不总是成功的。

相反，几乎在政策过程中任何一个环节出现差错都有可能导致政策失效。

一旦政策失效，将使作为政府管理活动产出的公共政策未能释放其应有能量，无法解决相关政策问题，实现其保持社会稳定、控制社会秩序、满足社会需要、增进社会福利、引导社会变迁、促进社会发展的政策目标，政策过程中投入的大量人力、物力、财力等资源都将成为沉淀成本，给经济社会带来巨大的浪费。

更严重的是，政策失效还往往给社会造成严重破坏，对政府的政绩产生不良影响，进而导致政府权威的流失，危及政府的合法性和政权的巩固，极端者将导致政府的垮台。

自我国实施经济适用房政策以来，虽然它在扩大居民住房消费、完善住房供应结构、平抑住房价格、改善城镇居民住房条件发挥了积极作用，但其凸现的种种弊端越来越为人们诟病。

这些弊端使经济适用房的社会保障性没有充分发挥并引起了不公平现象的发生，以致不少人提议取消经济适用房政策。

2007年8PJ国务院颁布了《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》，该文件第一次将廉租住房明确为住房保障方式的首选，经济适用房则退居第二位。

党的十七大报告还第一次提及廉租住房，标志着“廉租住房成为住房保障方式的首选，经济适用房退居第二位”这一政策的转向在十七大报告中得到了权威的确认。

对我国经济适用房政策失败进行分析，在理论上可以为未来的经济适用房政策高效运行提供方法论指导，为廉租住房政策执行提供借鉴，在实践上不仅有助于解决中等收入家庭的住房问题，还有助于实现十七大提出的健全廉租住房制度，加快解决城市低收入家庭住房困难的目标，促进和谐社会的构建。

二、非国经济适用房政策失效的表坝

1．决策火效经济适用住房是指政府提供政策优惠，限定建设标准、供应对象和销售价格，具有保障性质的政策性商品住房。

廉租住房是指政府向城镇最低收入居民家庭提供的基本住房，属于完全的政府保障性质。

根据国家有关部委《城镇最低收入家庭廉租住房管理办法》，廉租住房的供应对象是住房困难的最低收入家庭，即收入与住房“双困”家庭，具体说就是在民政部门领取“低保”群体中的住房困难户。

这造成了在实际生活中，还存在一个既买不起经济适用住房，又不能成廉租住房对象的群体，也就是“夹心层”，⋯致使经济适用房政策虽然有效但没有达到预期要求。

2．政策表面化脱象比比皆是目前，经济适用住房的建设规模远远小于社会需求量。

代写毕业论文从2001年开始，我国的经济适用住房供给持续减少，从投资建设的面积来看，每年经济适用住房新开工面积占住宅新开工面积的比重呈现下降趋势。

2000年经济适用住房新开工面积占当年住宅新开工面积比重达到最高值，为21．77％。

从2001年开始，这一比重开始出现下降。

到了2005年，该比重仅为6．37％。

再从投资额的规模来看，国家统计局颁布的“国房景气指数”表明：

2006年1月到11月，全国完成房地产开发投资16416亿元，完成商品住宅投资11550亿元，其中经济适用住房投资526亿元。

即2006年1月到11月，经济适用住房投资规模占住宅投资比重为4．55％，如果以月平均值换算，2006年的经济适用住房投

资规模占住宅投资比重也不过是4．97％。

对绝大部分中低收入家庭来说，经济适用房只是“水中月，镜中花”。

3．政策扩大话化现象明显一些地方政府在执行政策过程中使经济适用房政策的调控对象、范围超越了既定的要求。

按《经济适用住房价格管理办法》规定“经济适用住房要严格控制在中小套型，中套住房面积控制在80平方米左右，小套住房面积控制在60平方米左右。

市、县人民政府可根据本地区居民的收入和居住水平等因素，合理确定经济适用住房的户型面积和各种户型的比例，并严格进行管理。

”但事实上一些经济适用房的面积大、价格高，经济适用房的“不经济”弱化了经济适用房的社会保障作用。

此外，许多高收入者，甚至投资或投机购房者购买了经济适用住房，造成了事实上的不公平。

4．政策替换现象严重一些地方政府在实施政策过程中表面上与原政策一致，事实上背离原政策精神的内容。

例如，有的城市没有把经济适用房政策作为针对中低收入家庭的特有政策，而是作为一般的优惠政策（如教师和退伍军人）、奖励政策（如高级知识分子）或鼓励政策（如鼓励建房或购房）加以实施。

有的城市把经济适用房建在交通不便的偏远地方，使经济适用房并不“经济“。

还有的经济适用房质量低劣，不仅无法对中低收入家庭起到保障作用，还可能危及其安全。

5．经济适用房政策监控缺位有的城市甚至没有具体的对购房者资格审查的程序，实际上是放开供应。

一些开发商在建设经济适用房过程中通过种种手段谋取了远远超过3％的暴利，极大削弱了经济适用房的社会保障作用。

三、雏国经济适用房政策失效的原因

1．政策问题的特性政策的有效与否，首先是和所要解决的政策问题的类型和性质密切相关的。

另外，政策问题所涉及的目标团体人数的多少，也影响着政策的执行效果。

经济适用房政策不仅是一项创造性较强的改革政策，而且是一项全面性而非局部性的政策，政策目标宏大，它在执行中要调整的利益关系幅度大，所涉及的机构和人员众多。

以上原因加上决策者的有限理性和决策者掌握信息的有限性导致了政策目标不合理和决策失效。

2．政策本身的因素一是政策的具体明确性。

在公共管理领域，许多政策不能达到预期效果，执行中困难重重，在很大程度上与政策本身的缺陷有关。

一项政策要能够顺利执行，从操作上和技术上来说，它必须具体明确。

经济适用房的供应对象是在社会发展领域中处于弱势地位的中低收入家庭，但中低收入只是一个笼统的概念，具体由各地政府制定标准。

这导致政策扩大化现象的发生。

二是政策资源的充足性。

无论政策制定得多么具体明确，如果负责执行政策的机构和人员缺乏必要的、充足的用于政策执行的资源，那么，执行的结果也不能达到预期的政策目标。

一般来说，政策资源主要有经费资源、人力资源、信息资源和权威资源。

财政问题一直是我国政策执行中遇到的一项常见问题，经济适用房政策也不例外。

经济适用房最大的优惠在于免收土地出让金和减免行政性事业收费。

按照法律规定，这两项收入归地方政府所有。

在中央政府没有为经济适用房提供补贴的情况下，地方政府不愿意把土地用于建造经济适用房便在所难免，从而导致经济适用房政策表面化现象出现。

信息资源是政策执行活动的必要条件。

政策方案要保证政策执行者有畅通的信息渠道和足够的信息来源，否则，执行者就无法制定出切实可行的行动计划，也无法对政策执行过程实施必要的控制。

目前我国没有建立个人信用制度和个人收入申报机制，居民的隐形收入无法统计，信息不对称的存在导致经济适用房的保障对象的审批机制不健全，导致经济适用房政策监控缺位现象的发生。

权威是政策执行的根本保证，是政策有效执行的又一项特殊而重要的资源。

没有权威就不可能形成人们这种共同的、相互协作的活动，在各行其是的境况下是无法实现政策目标的。

当前，我国经济适用房政策扩大化现象明显和替换现象严重，在一定程度上是由于政策权威性不够所致。

　　3．政策以外的因素一是政策执行人员的素质和工作态度。

公共选择理论认为，地方政府也是追求自身利益最大化的“经济人”，政府官员不是简单的政策解释者和执行者，而是在个人利益的驱动下去解释政策和执行计划。

通常，经济适用房数量与市场房价呈负相关关系，房价的下降会让地价下降，从而会导致政府的收入减少；另一方面会拖累经济的增长、引起GDP下降，这会使地方官员的政绩考核处于相当不利的局面，以至于部分官员在贯彻实施经济适用房政策时缺乏积极性，使政策表面化的现象频频发生。

土地出让金被称作地方“第二财政”，免收土地出让金和减免行政性事业收费的数额对于地方政府而言仍然不是一个小数目，如果严格执行经济适用房政策，把经济适用房建在地价较贵的市区，必将使其自身经济利益受损，所以把经济适用房建在偏远地方的政策替换情况屡见不鲜。

另外，由于地方政府官员和开发商也是“经济人”，一些建筑商不仅为了获得经济适用房项目而进行寻租活动，诱发了更多腐败现象的发生，败坏了社会风气，还为了追求利益最大化任意扩大经济适用房面积和销售对象范围，致使很多中低收入家庭买不起经济适用房，而一些买了经济适用房的却不属于中低收入家庭。

二是缺乏配套的奖惩机制。

那些执行经济适用房住房政策不力的地方政府官员并没有因此受责，坚决执行经济适用房政策的地方政府也没有得到中央政府给予的奖励。

四、改善我国经济适用房政策效果的途径

1.提高政府经济适用房政策决策者的素质决策是政策过程的第一阶段，也是可能发生政策失效的第一环节。

决策者的知识水平、道德素质、决策理念和决策能力直接影响决策的质量，关系着政策运行的成功与否。

为了尽量减少因决策失误而造成的巨额损失，必须建立科学的选人用人制度，优化决策主体内部结构，包括知识机构、能力结构和职责岗位结构等，加强对相关决策部门经济适用房政策决策人员的职业道德教育和相关业务培训，提高各级决策层的整体素质，不断提高其决策能力和决策水平。

2改变经济适用房补贴方式和严格的控制经济适用房面积，解决城镇居民“夹心层”问题在实际生活中，存在一个既买不起经济适用住房，又不能成廉租住房对象的群体，即“夹心层。

我国目前推行的经济适用住房制度，实质上是一种“补砖头的方式。

如果我们实行“补人头”的方式，就能够提高“夹心层”的购买力，从而有助于解决“夹心层”问题。

另外，政府要根据当地城镇居民收人水平以及土地供应状况，制定科学、合理、符合实际的经济适用房面积和造价控制指标，对开发商建设经济适用房的过程进行全程监控，以免出现因经济适用房面积过大会造成房屋总价过高而导致“夹心层”的出现和开发商谋取暴利现象的发生。

3运用中央财政对地方政府进行补贴现在的经济适用房政策，实际上是国家请客而地方政府买单，因为作为经济适用房的土地是无偿划拨的，代写医学论文相关费用是由地方政府承担的，所以地方政府建设经济适用房的积极性不是太高。

中央政府应该运用中央财政对地方政府进行有效的补贴，达到资源的优化配置，从而让地方政府有能力和热情去贯彻实施经济适用房政策以消除政策表面化现象。

4．在对各级政府和官员的绩效考核中，要把经济使用房政策执行情况纳入其中对没有切实执行经济适用房政策的地方政府官员进行处罚，对坚决执行经济适用房政策者要予以奖励。

这样不仅可以利用地方政府和官员的“自利”来达到“利他”的目的，而且也有助于加强经济适用房政策的权威性和消除政策替换现象。

5.完善经济适用房保障对象的进入机制由于我国各地居民收入差异性很大，目前国家还没有一套科学的划分居民收入的可执行的标准。

但是，每个城市都可以制定相应的定量指标，并结合相关因素，制定适合当地情况的居民收入划分标准并公布于众，这样就可以在广大群众的监督下把居民收入线逐步划分准确。

另外，地方政府要对购买经济适用房的家庭进行有效的审核。

地方政府必须专设部门，连同买房人所在的单位或街道，一起充当审核者的角色，政府部门应该在经济适用房买受资格的审核中起主导作用。

《上海市城镇廉租住房实施意见》中规定，“经审核符合条件的，区县廉租办将申请家庭的基本情况在申请人户籍所在地进行公告。

15日内无人提出异议的，应当给予登记”。

在户籍所在地公告可以对住房面积的审核起到监督作用，而收入的审核可能同时需要在单位进行公告。

6.注重政策宣传和说服教育这是中国共产党在长期的革命和建设实践中得出的一条具有中国特色的政策执行的基本经验。

由于地方政府、官员和开发商都是“经济人”，经济适用房政策方案并不能自发地被接受，更不会自动地被执行。

我们要通过各个方面多种形式的强化政策宣传，形成强大的社会舆论，创造一个极为有利的政策执行氛围和环境。

政策总是表现为对一部分人的利益进行分配和调整，表现为对一部分人的行为的指导、制约和改变。

经济适用房政策是代表人民群众的根本利益的，但它在一定程度上与地方政府、官员和开发商的利益有冲突。

为了保证政策的顺利实施，就要解决他们的思想问题，做深入细致的说服教育工作。

[1]周江.关于进一步完善我过住房保障制度的政策建议[J].中国房地信息；2006.

林更.经济适用房政策的经济分析[J.北京社会科.2007.

贺翔.公共选择理论对我国政府管理的几点启示[J].科学与科学技术管理，2005.