CPA15年东奥税法第8章讲义j.docx

CPA15年东奥税法第8章讲义j.docx

《CPA15年东奥税法第8章讲义j.docx》由会员分享，可在线阅读，更多相关《CPA15年东奥税法第8章讲义j.docx（35页珍藏版）》请在冰豆网上搜索。

CPA15年东奥税法第8章讲义j

第八章房产税法、城镇土地使用税法、契税法和耕地占用税法

本章考情分析

本章包括房产税、城镇土地使用税、耕地占用税、和契税，均属于CPA考试的小税种，易出单选、多选题型，本章税种税收优惠政策较多，经常性考点往往出自税收优惠和税额计算结合，也常与所得税等税种混合出计算题或综合题型。

近三年本章的四个税种平均分值大约8分左右。

2015年教材的主要变化

1.删减房产税的税收优惠政策；

2.增加地下建筑用地征收城镇土地使用税的规定；

3.大量删减城镇土地使用税的税收优惠政策；

4.增加“公租房经营单位购买住房作为公租房的，免征契税”的规定；

5.删减契税的税收优惠政策；

6.明确“国家税务总局决定，各级征收机关要在2005年1月1日后停止代征委托，直接征收契税”。

第一节房产税法

房产税是以房屋为征税对象，按照房屋的计税余值或租金收入，向产权所有人征收的一种财产税。

一、纳税义务人与征税范围（熟悉，能力等级2）

（一）纳税义务人

房产税的纳税义务人是征税范围内房屋产权所有人。

具体包括：

1.产权属于国家所有的，由经营管理单位缴纳；产权属于集体和个人所有的，由集体单位和个人纳税；

2.产权出典的由承典人缴纳；

3.产权所有人、承典人不在房产所在地的，由房产代管人或者使用人纳税；

4.产权未确定及租典纠纷未解决的，由房产代管人或使用人缴纳；

5.无租使用其它单位房产的单位和个人，使用人代为缴纳房产税（按照房产余值）。

6.2009年1月1日，外商投资企业、外国企业和组织以及外籍个人，也纳入了房产税的征收管理范围。

【例题·多选题】下列情形中，应由房产代管人或者使用人缴纳房产税的有（）。

（2013年）

A.房屋产权未确定的

B.房屋产权所有人不在房屋所在地的

C.房屋租典纠纷未解决的

D.房屋承典人不在房屋所在地的

【答案】ABCD

（二）征税范围

1.房产税的征税对象是房产，即有屋面和围护结构（有墙或两边有柱），能够遮风避雨，可提供人们在其中生产、学习、工作、娱乐、居住或储藏物资的场所。

【提示】要注意房产不等于建筑物。

2.征税范围（熟悉，能力等级2）

城市、县城、建制镇、工矿区。

【例题·单选题】下列房屋及建筑物中，属于房产税征税范围的是（）。

（2014年）

A.农村的居住用房

B.建在室外的露天游泳池

C.个人拥有的市区经营性用房

D.尚未使用或出租而待售的商品房

【答案】C

二、税率、计税依据与应纳税额的计算（掌握）

（一）税率（要求记忆，能力等级3）

房产税采用比例税率，有两档规定税率，另有一档优惠税率：

税率

适用情况

1.2%的规定税率

自有房产用于生产经营

12%的规定税率

出租非居住的房产取得租金收入

4%的优惠税率

个人出租住房（不分出租后用途）

【特别归纳】个人出租住房，应缴纳的税种及对应税率如下（未考虑城建税及教育费附加、地方教育附加，免征印花税和城镇土地使用税）：

税种

税率

营业税

3%税率减半

房产税

4%

个人所得税

10%

【例题·多选题】下列有关房产税税率的表述，符合现行规定的有（）。

A.工厂拥有并使用的车间适用1.2%的房产税税率

B.个体户房屋用于自办小卖部的适用1.2%的房产税税率

C.个人出租住房用于美容机构开设连锁店的适用12%的房产税税率

D.个人出租住房，不区分用途，按照4%的房产税优惠税率计税

【答案】ABD

（二）计税依据与应纳税额的计算（掌握，能力等级3）——从价计征与从租计征

计税方法

计税依据

税率

计税公式

从价计征

基本规定：

按照房产原值（包括地价）一次减除10%-30%损耗后的余值

扣除比例由省、自治区、直辖市人民政府确定

独立地下建筑物进行原值调整

原值明显不合理的应予评估；没有原值的由所在地税务机关参考同类房屋的价值核定

年税率1.2%

应纳税额=应税房产原值×（1-扣除比例）×1.2%（这样计算出的是年税额）

【特别提示】对按照房产原值计税的房产，无论会计上如何核算，房产原值均应包含地价，包括为取得土地使用权支付的价款、开发土地发生的成本费用等。

宗地容积率低于0.5的，按房产建筑面积的2倍计算土地面积并据此确定计入房产原值的地价。

【案例】某企业用2800万元购得一宗1500平方米的土地，投入200万元做土地开发，并在这宗土地上建立一座建筑面积600平方米的车间，则计入该车间计征房产税的房产原值的地价=600×2×（2800+200）÷1500=2400（万元）。

【例题·单选题】2013年某企业支付8000万元取得10万平方米的土地使用权，新建厂房建筑面积6万平方米，工程成本2000万元，2014年年底竣工验收，对该企业征收房产税的房产原值是（）万元。

A.2000

B.6400

C.8000

D.10000

【答案】D

【解析】对按照房产原值计税的房产，无论会计上如何核算，房产原值均应包含地价，包括为取得土地使用权支付的价款、开发土地发生的成本费用等。

对该企业征收房产税的房产原值=8000+2000=10000（万元）。

【特别提示】地上房产与地下建筑物房产税从价计税的税额计算步骤。

【归纳1】地上房产按照三个步骤计算房产税：

第1步是确定计税余值：

需要减除规定比例的损耗来确定计税余值

第2步是计算年税额：

用确定的计税余值乘税率计算房产税年税额（此步计算时也要结合税收优惠规定）

第3步是计算当期应纳税额：

按照房产税的纳税义务发生时间对应纳税额进行确定（由年税额折算成应履行纳税义务期间的应纳税额）

【归纳2】地下建筑物分为两大类——与地上房屋相连的地下建筑物和独立的地下建筑物，有不同的征税规则：

与地上房屋相连的地下建筑物，要将地上地下视为一个整体，按照地上房屋建筑物的规定分三个步骤计算房产税；

单独的地下建筑物在从价计税时分四个步骤计算房产税。

第1步是确定应税原值：

按照工业用途或商业用途及其他用途进行规定比例的应税原值确认

第2步确定计税余值：

用调整好的地下建筑物应税原值减除规定比率的损耗率计算确定计税余值

第3步是计算年税额：

用确定的计税余值乘税率计算房产税年税额（此步计算时也要结合税收优惠规定）

第4步是计算当期应纳税额：

按照房产税的纳税义务发生时间对应纳税额进行确定（由年税额折算成应履行纳税期间的应纳税额）。

【例题·计算问答题】2014年4月，某企业将其与办公楼相连的地下停车场和另一独立的地下建筑物改为地下生产车间，停车场原值100万元，地下建筑物原价200万元，该企业所在省财政和地方税务部门确定的地下建筑物的房产原价折算比例为50%，房产原值减除比例为30%。

该企业以上两处地下建筑物2014年4月至12月份应缴纳房产税多少万元。

【答案及解析】与地上房屋相连的地下建筑物，要将地上地下视为一个整体，按照地上房屋建筑物的规定计税；独立的地下建筑物作为工业用途的，需要用房屋原价的一定比例折算为应税房产原值，再减除损耗价值计税。

2014年4月至12月份应缴纳房产税=（100+200×50%）×（1-30%）×1.2%×9/12=1.26（万元）。

从租计征房产税计税依据和税率、计税公式：

（续表）

计税方法

计税依据

税率

计税公式

从租计征

租金收入（包括实物收入和货币收入）以劳务或其他形式抵付房租收入的，按当地同类房产租金水平确定

出租的地下建筑，按出租地上房屋建筑的有关规定计税

12%

应纳税额=租金收入×12%或4%

个人按市场价格出租的居民住房（出租后不论是否用于居住）

4%

【例题·单选题】某公司办公大楼原值30000万元，2010年2月28日将其中部分闲置房间出租，租期2年。

出租部分房产原值5000万元，租金每年1000万元。

当地规定房产原值减除比例为20%，2010年该公司应缴纳房房产税（）。

（2011年）

A.288万元

B.340万元

C.348万元

D.360万元

【答案】C

【解析】应纳房产税=（30000-5000）×（1-20%）×1.2%＋5000×（1-20%）×1.2%×2/12＋1000×10/12×12%=348（万元）。

（三）在确定房产税的计税依据时需注意的几个特殊规定

1.对投资联营的房产的规定

对以房产投资联营，投资者参与投资利润分红，共担风险的，按房产余值作为计税依据计征房产税；对只收取固定收入，不承担联营风险的，应按租金收入计征房产税。

假定甲与其他投资人共担风险，共负盈亏，则联营企业为房产税纳税人，从价计税。

假定甲只收取固定收入，不承担联营风险的，则甲为房产税纳税人，从租计税。

【特别归纳】不同投资联营方式的相关税费计税规定辨析：

方式1.以房产投资联营，投资者参与投资利润分红，共担风险的

营业税：

不征收

城建税和教育费附加、地方教育附加：

不涉及

土地增值税：

联营双方均为非房地产企业的，暂免征收；联营的企业属于房地产企业的，或房地产开发企业以其建造的商品房投资联营的，应当征收土地增值税

契税：

以房产作投资、入股，视同房屋买卖，由产权承受方计算缴纳契税

房产税：

按照房产计税余值从价计征

方式2.只收取固定收入，不承担联营风险的

营业税：

按照“服务业——租赁业”的5%税率计征

城建税和教育费附加、地方教育附加：

按照营业税税额及法定税率、征收比率计征

土地增值税：

视同房地产出租，如果产权未发生转移，不征收土地增值税

契税：

视同房地产出租，如果产权未发生转移，不征收契税

房产税：

按照房产租金收入从租计征

【例题·单选题】某公司2008年购进一处房产，2009年5月1日用于投资联营（收取固定收入，不承担联营风险），投资期3年，当年取得固定收入160万元。

该房产原值3000万元，当地政府规定的减除幅度为30%，该公司2009年应缴纳的房产税为（）。

（2010年）

A.21.2万元

B.27.6万元

C.29.7万元

D.44.4万元

【答案】B

【解析】应纳房产税=3000×（1-30%）×1.2%×4/12+160×12%=8.4+19.2=27.6（万元）。

2.对融资租赁房屋应纳房产税的规定

根据财税〔2009〕128号文件的规定，融资租赁的房产，由承租人自融资租赁合同约定开始日的次月起依照房产余值缴纳房产税。

合同未约定开始日的，由承租人自合同签订的次月起依照房产余值缴纳房产税。

【例题·单选题】下列各项中，应作为融资租赁房屋房产税计税依据的是（）。

（2011年）

A.房产售价

B.房产余值

C.房产原值

D.房产租金

【答案】B

3.关于附属设备和配套设施的计税规定

一是为了维持和增加房屋的使用功能或使房屋满足设计要求，凡以房屋为载体，不可随意移动的附属设备和配套设施，如给排水、采暖、消防、中央空调、电气及智能化楼宇设备等，无论在会计核算中是否单独记账与核算，都应计入房产原值，计征房产税。

二是对于更换房屋附属设备和配套设施的，在将其价值计入房产原值时，可扣减原来相应设备和设施的价值；对附属设备和配套设施中易损坏、需要经常更换的零配件，更新后不再计入房产原值。

【例题1·单选题】某上市公司2013年以5000万元购得一处高档会所，然后加以改建，支出500万元在后院新建一露天泳池，支出500万元新增中央空调系统，拆除200万元的照明设施，再支付500万元安装智能照明和楼宇声控系统，会所于2013年底改建完毕并对外营业。

当地规定计算房产余值扣除比例为30%，2014年该会所应纳房产税（）。

A.42万元

B.48.72万元

C.50.4万元

D.54.6万元

【答案】B

【解析】2014年该会所应纳房产税=[5000+500+（500-200）]×（1-30%）×1.2%=48.72（万元）。

【例题2·单选题】某企业有一栋厂房原值200万元，2014年年初对该厂房进行扩建，2014年8月底完工并办理验收手续，增加了房产原值45万元，另外对厂房安装了价值15万元的排水设备并单独作为固定资产核算。

已知当地政府规定计算房产余值的扣除比例为20%，2014年度该企业应缴纳房产税（）元。

A.20640

B.21000

C.21120

D.21600

【答案】C

【解析】应纳房产税=200×（1-20%）×1.2%÷12×8×10000+（200+45+15）×（1-20%）×1.2%÷12×4×10000=21120（元）。

4.对居民住宅区内业主共有的经营性房产，由实际经营（包括自营和出租）的代管人或使用人缴纳房产税。

其中自营的，依照房产原值减除10%至30%后的余值计征，没有房产原值或不能将业主共有房产与其他房产的原值准确划分开的，由房产所在地地方税务机关参照同类房产核定房产原值；出租的，依照租金收入计征。

【例题·多选题】下列各项中，应依照房产余值缴纳房产税的有（）。

（2010年）

A.融资租赁的房产

B.产权出典的房产

C.无租使用其他单位的房产

D.用于自营的居民住宅区内业主共有的经营性房产

【答案】ABCD

三、税收优惠（熟悉，能力等级1）

房产税的税收优惠政策主要有：

（一）国家机关、人民团体、军队自用的房产免征房产税。

但对出租房产以及非自身业务使用的生产、营业用房，不属于免税范围。

对于其所属的附属工厂、商店、招待所等不属于单位公务、业务的用房，应照章纳税。

（二）由国家财政部门拨付事业经费的单位（全额或差额预算管理的事业单位），本身业务范围内使用的房产免征房产税。

（三）宗教寺庙、公园、名胜古迹自用的房产免征房产税。

但宗教寺庙、公园、名胜古迹中附设的营业单位，如影剧院、饮食部、茶社、照相馆等所使用的房产及出租的房产，不属于免税范围，应照章纳税。

（四）个人所有非营业用的房产免征房产税。

对个人拥有的营业用房或者出租的房产，不属于免税房产，应照章纳税。

（五）经财政部批准免税的其他房产。

（新变化）

1.非营利性医疗机构、疾病控制机构和妇幼保健机构等卫生机构自用房产，免征房产税。

2.按政府规定价格出租的公有住房和廉租住房，包括企业和自收自支事业单位向职工出租的单位自有住房，房管部门向居民出租的公有住房，落实私房政策中带户发还产权并以政府规定租金标准向居民出租的私有住房等，暂免征收房产税。

3.经营公租房的租金收入，免征房产税。

【例题1·多选题】下列各项中，符合房产税优惠政策规定的有（）。

A.个人所有的非营业用房产免征房产税

B.宗教寺庙、名胜古迹自用的房产免征房产税

C.国家机关附属招待所使用的房产免征房产税

D.经营公租房的租金收入免征房产税

【答案】ABD

【例题2·单选题】某企业2008年房产原值共计9000万元，其中该企业所属的幼儿园和子弟学校用房原值分别为300万元、800万元，当地政府确定计算房产余值的扣除比例为25%，该企业2008年应缴纳房产税（）万元。

（2009年原制度）

A.71.1

B.73.8

C.78.3

D.81

【答案】A

【解析】该企业2008年应缴纳的房产税=（9000-300-800）×（1-25%）×1.2%=71.1（万元）。

注：

〔2004〕39号文件规定

【相关链接】根据《财政部国家税务总局关于教育税收政策的通知》（财税〔2004〕39号）的规定，对国家拨付事业经费和企业办的各类学校、托儿所、幼儿园自用的房产、土地，免征房产税、城镇土地使用税。

四、征收管理（熟悉，能力等级1）

（一）纳税义务发生时间

1.纳税人将原有房产用于生产经营，从生产经营之月起，缴纳房产税。

2.纳税人自行新建房屋用于生产经营，从建成之次月起，缴纳房产税。

3.纳税人委托施工企业建设的房屋，从办理验收手续的次月起，缴纳房产税。

4.纳税人购置新建商品房，自房屋交付使用之次月起，缴纳房产税。

5.纳税人购置存量房，自办理房屋权属转移、变更登记手续，房地产权属登记机关签发房屋权属证书之次月起，缴纳房产税。

6.纳税人出租、出借房产，自交付出租、出借房产之次月起，缴纳房产税。

7.房地产开发企业自用、出租、出借本企业建造的商品房，自房屋使用或交付之次月起，缴纳房产税。

8.自2009年1月1日起，纳税人因房产的实物或权利状态发生变化而依法终止房产税的纳税义务的，其应纳税款的计算应截止到房产的实物或权利发生变化的当月末。

【例题·多选题】下列各项中，符合房产税纳税义务发生时间规定的有（）。

（2008年）

A.纳税人购置新建商品房，自房屋交付使用之次月起缴纳房产税

B.纳税人委托施工企业建设的房屋，自建成之次月起缴纳房产税

C.纳税人将原有房产用于生产经营，自生产经营之次月起缴纳房产税

D.纳税人购置存量房，自房地产权属登记机关签发房屋权属证书之次月起缴纳房产税

【答案】AD

【解析】纳税人委托施工企业建设的房屋，从办理验收手续之次月起缴纳房产税；纳税人将原有房产用于生产经营，从生产经营之月起缴纳房产税。

（二）纳税期限、纳税地点和征收机关

房产税实行按年计算，分期缴纳的征收办法。

具体纳税期限由省、自治区、直辖市人民政府规定。

房产税在房产所在地缴纳。

对房产不在同一地方的纳税人，应按房产的坐落地点分别向房产所在地的税务机关缴纳。

【房产税小结】

本节重点内容包括纳税人、征税对象及开征区域；税收优惠、纳税义务发生时间与税额计算的结合。

本节属于小税种计算相对复杂的税种，与其他税种之间的关系需要考生把握：

（1）与城镇土地使用税的关系：

房产税与城镇土地使用税在纳税义务人、税收优惠和纳税义务发生时间上存在一定的共性，因此本节有条件与城镇土地使用税合并命制计算题。

（2）房产税在核算时计入企业的管理费用，随管理费用在企业所得税税前扣除，有条件与企业所得税混合命制综合题。

随堂练习

【提示】点击上面的“随堂练习”即进入相关的试卷。

第二节城镇土地使用税法

城镇土地使用税是以国有土地或集体土地为征税对象,对拥有土地使用权的单位和个人征收的一种税。

一、纳税义务人与征税范围

（一）纳税义务人（了解，能力等级2）

一般规定：

在城市、县城、建制镇、工矿区范围内使用土地的单位和个人。

具体规定：

（1）拥有土地使用权的单位和个人，为纳税义务人。

（2）拥有土地使用权的单位和个人不在土地所在地的，其土地的实际使用人和代管人为纳税义务人。

（3）土地使用权未确定或权属纠纷未解决的，其实际使用人为纳税义务人。

（4）土地使用权共有的，共有各方都是纳税义务人，由共有各方分别纳税。

（二）征税范围（熟悉，能力等级2）

城镇土地使用税的征税范围，包括在城市、县城、建制镇和工矿区内的国家所有和集体所有的土地。

对建立在城市、县城、建制镇和工矿区以外的工矿企业则不需要缴纳城镇土地使用税。

二、税率、计税依据和应纳税额的计算

（一）税率

城镇土地使用税采用定额税率。

每平方米土地年税额规定如下：

（1）大城市1.5元至30元；

（2）中等城市1.2元至24元；（3）小城市0.9元至18元；（4）县城、建制镇、工矿区0.6元至12元。

城镇土地使用税采用幅度税额，拉开档次，每个幅度税额的差距规定为20倍。

经济落后地区，城镇土地使用税的适用税额标准可适当降低，但降低额不得超过上述规定最低税额标准的30%。

经济发达地区的适用税额标准可以适当提高，但须报财政部批准。

（二）计税依据

城镇土地使用税以纳税义务人实际占用的土地面积为计税依据。

纳税义务人实际占用土地面积，按下列方法确定：

（1）凡有由省、自治区、直辖市人民政府确定的单位组织测定土地面积的，以测定的面积为准。

（2）尚未组织测量，但纳税人持有政府部门核发的土地使用证书的，以证书确认的土地面积为准。

（3）尚未核发土地使用证书的，应由纳税人申报土地面积，据以纳税，等到核发土地使用证以后再作调整。

（4）对在城镇土地使用税征税范围内单独建造的地下建筑用地，按规定征收城镇土地使用税。

其中，已取得地下土地使用权证的，按土地使用权证确认的土地面积计算应征税款；未取得地下土地使用权证或地下土地使用权证上未标明土地面积的，按地下建筑垂直投影面积计算应征税款。

对上述地下建筑用地暂按应征税款的50%征收城镇土地使用税。

（新增）

【提示】单独建造的地下建筑物，其城镇土地使用税计税依据依照两种方法处理：

（1）已取得地下土地使用权证的——证书确认面积；

（2）未取得地下土地使用权证或地下土地使用权证上未标明土地面积的——按地下建筑垂直投影面积。

对上述地下建筑用地暂按应征税款的50%征收城镇土地使用税。

但地上地下相连的建筑物不执行上述规定。

（三）应纳税额的计算（掌握，能力等级3）

基本计算公式：

全年应纳税额=实际占用应税土地面积（平方米）×适用税额

单独建造的地下建筑物的税额计算公式：

全年应纳税额=证书确认应税土地面积或地下建筑物垂直投影面积（平方米）×适用税额×50%

【例题•单选题】甲企业位于某经济落后地区，2013年12月取得一宗土地的使用权（未取得土地使用证书），2014年1月已按1500平方米申报缴纳城镇土地使用税。

2014年4月该企业取得了政府部门核发的土地使用证书，上面注明的土地面积为2000平方米。

已知该地区适用每平方米0.9元-18元的固定税额，当地政府规定的固定税额为每平方米0.9元，并另按照国家规定的最高比例降低税额标准。

则该企业2014年应该补缴的城镇土地使用税为（）。

A.0元

B.315元

C.945元

D.1260元

【答案】B

【解析】本题考察以下三个考点。

考点1：

尚未核发土地使用证书的，应由纳税人申报土地面积，据以纳税，等到核发土地使用证以后再作调整。

考点2：

经济落后地区，城镇土地使用税的适用税额标准可适当降低，但降低额不得超过上述规定最低税额标准的30%。

当地年固定税额=0.9×（1-30%）=0.63（元/平方米）。

考点3：

土地使用税的计算和补税的计算。

该企业应补税=（2000-1500）×0.63=315（元）。

三、税收优惠（掌握，能力等级1）

城镇土地使用税的税收优惠包括：

法定免缴土地使用税的优惠和省、自治区、直辖市地方税务局确定减免土地使用税的优惠。

【解释】考生应注意掌握具有普遍性的优惠规定。

同时注意：

作为地方性税种，城镇土地使用税的税收优惠是分为两个层次的。

一是税法条例中明确规定的法定税收优惠；二是各省、自治区、直辖市地方税务局确定减免的优惠。

（一）法定免缴土地使用税的优惠

与房产税一致的税收优惠:

P223，前3条、7、8；

复习注意：

P223,5；6；P224，8；9；11

【归纳】P224-9

拥有人

使用人

纳税人

无偿使用土地

纳税单位

免税单位

免税

免税单位

纳税单位

纳税单位（使用人）

有偿使用土地

纳税单位

免税单位

纳税单位（拥有人）

免税单位

纳税单位

免税单位（拥有人）

【例题1•单选题】2014年年底某会计师事务所与政府机关因各自办公所需共同购得一栋办公楼，占地面积5000平方米，建筑面积40000平方米，楼高10层（假设每层建筑面积相等），政府机关占用7层。

该楼所在地城镇土地使用税的年税额为5元/平方米，则该会计师事务所与政府机关2015年共计应缴纳城镇土地使用税（）。

A.7500元

B.17500元

C.25000元

D.200000元

【答案】A

【解析】5000×（1-7/10）×5=7500（元）。

【例题2•单选题】某人民团体A、B两栋办公楼，A栋占地3000平方米，B栋占地1000平方米。

2007年3月30日至1