良心出品房地产开发项目成本分析doc28.docx
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良心出品房地产开发项目成本分析doc28
房地产开发项目成本分析
一、房地产经营成本预测分析
成本预测是根据成本的历史资料，从成本的发展趋势或影响成本的因素变化情况对未来成本水平的定量描述和逻辑推理。
成本预测是企业经济预测的重要内容，是企业成本分析的重要组成部分，是企业对其经济活动实观事前控制管理的重要手段。
成本预测对于企业经营决策起着决定性作用。
成本预测方法很多。
从成本预测的进行时间上来划分，可分为先期成本预测和期中成本预测两类。
先期成本预测所谓先期成本预测分析，就是在编制成本计划以前的目标成本预测。
一般来说，先期成本预测包括两方面内容。
其一是新项目开发前的成本预测，如新的土地开发项目、新的综合开发项目，在进行可行性研究时，必须依据具体条件和开发内容预测出项目的开发成本，以便根据销售收入估算出项目的收益，为项目决策或项目开发方案的选择提供重要依据。
新项目开发前的成本预测大多是按定额或历史资料分科目进行估算的。
其二是企业在编制生产财务计划前，对计划期成本水平（分科目成本或总成本）的测算。
这种预测过程实际上就是测算成本指标与分析各种因素对成本的影响程度的过程，也是拟定成本降低措施，挖掘成本潜力的过程。
这’且主要介绍第二项内容，即编制企业生产财务计划前的成本水平预测。
关于开发项目的成本预测留待以后讨论。
从方法论的角度而言，成本预测又可按其是否主要依赖于数学模型分为定性预测和定量预测两类。
定性预测是利用直观材料，凭借预测者个人的主观判断和推理的能力，对未来成本状况进行的预测分析。
定性预测法是我国常用的传统分析法，特别在资料数据缺乏，环境条件复杂的中长期成本预测中，或是宏观、中观的经济预测中，多用此法。
但定性预测法在很大程度上受制于预测者的主观判断，其客观性、正确性自然受极大影响。
定量预测依据数据资料，采用数学模型，由数据的运算结果对未来作出估计。
只要原在台数据正确，采用的数学模型正确，预测的结果就有很高的可信度。
因而，房地产业的成本预测分析应尽可能采用定量预测方法。
房地产业的经营成本也和其他的商品经营成本一样，按成本额的大小与经营工程量的关系分为固定成本和变动成本两类。
固定成本是在一定范围内不随工程量变化而变化的。
相对稳定的成本。
变动成本则是随着工程量的变化而变化的成本，如房地产开发中的建筑工程费，就属于变动成本。
开发工程量越大，建筑工程费就越高。
显然，房地产企业的固定成本是相对稳定的，每年不会有较大的变动。
只要设法分离出企业的固定成本和变动成本率（变动成本随工程数量变化的比例），就可根据企业计划期的开发工程量计划或房大经营计划，预测出成本总额。
因而，房地产业的先期成本预测关键就是固定成本与变动成本的分离。
（1）固定成本与变动成本的分离实际工作中常用的分离方法主要有如下两类。
①费用分解法即按成本项目的性质逐项归类的分离方法。
如房地产开发中的管理费、配套设施费、固定资产折旧费属固定成本。
建筑工程费、征地拆迁费、场地平整费等属变动成本。
房地产租赁经营中的折旧费、房屋维修费、税金等属变动成本；管理费则属固定成本。
费用分解法一般都是按上一年度的成本实际发生值进行逐项归类分解，准确度较高，能客观地反映真实情况，但计算麻烦，一般在预测分析中用得不多。
②统计分析法当无法获得成本实际发生值的项目分类资料，或是预测结果的精度要求不十分高时，可利用本企业过去的工程量与成本额对应数据历史资料，采用统计分析法分离固定成本与变动成本。
常用的统计分析法有高低点分析法和回归分析法两类。
A．高低点分析法高低点分析法就是取历史资料中工程数量最高和最低两个时期的成本数据为代表，来推算固定成本和变动成本。
采用此法，首先要比较最高和最低两个时期的成本变动差额与工程数量变动差额，求出单位工程量的变动成本，即变动成本率。
然后分别计算固定成本总额与变动成本总额。
计算公式如下：
变动成本率=（最高工程量期成本-最低工程量期成本）/（最高工程量-最低工程量）*100%
变动成本总额=变动成本率*工程数量
固定成本总额=成本总额-变动成本总额
为了便于统计分析，式中的工程数量往往用于工程量（价值）指标来代替。
二、房地产开发预算的具体内容
房地产开发预算的具体内容，是根据国家有关的政策规定、政府颁发的定额标准、取费标准，结合开发的具体任务来确定的。
它受政策性因素的影响很大，由于各省、市、自治区情况不同，因此，其预算内容也有所区别。
一般包括以下三项内容：
1．土地开发预算（也称作开发前期工作预算）
土地开发预算的内容包括征地补偿费、拆迁安置费、七通一平费及勘察设计费等。
（1）征地补偿费
征地补偿费是指用地单位依法征用土地后，为了不影响被征土地者的生产和生活而支付的补偿费，包括：
①土地补偿费。
它是指国家征用集体所有的土地时，直接对土地支付的补偿费用，其实质是对土地收益的补偿。
②青苗补偿费。
它是指对征用土地上种植的作物的补偿费用。
③安置补助费。
它是指为妥善安排被征地单位的生产和群众生活，收征地单位“土地补偿费”和“青苗补偿费”之外，支付给被征地单位的安置补助费用。
④农转非人口安置费。
它是指因征地被转业的劳动力，由用地单位负责安置或委托其它有关单位代为安置，所付给的安置补助费及农转工劳动力工资差额补贴费。
⑤超转病残人员安置费。
它是指对超龄老人、病残人员给以生活补助费和医疗费，转到当地民政部门负责管理
⑥新菜田建设基金。
它是指由用地单位按有关规定缴纳新菜田建设基金，作为被征地单位新开发菜田的建设费用。
（2）新菜地开发建设基金
新菜地开发建设基金是指经依法批准征用城市郊区的菜地，用地单位向财政部门缴纳的费用，不属于征地补偿费中的“新菜田建设基金”。
（3）拆迁及安置费用（包括建设场地各障碍物拆迁、处理费）拆迁及安置费用是指征地范围内的被拆迁单位和居民在搬迁中所发生的费用，以及障碍物拆迁、处理费。
其中包括：
①拆迁城镇居民和农村居民，安置用房的建设费或购买商品房的费用。
②拆迁单位的公有房屋，拨付给被拆迁单位的新建房费和征地费。
③拆除地上物的补偿费，是指拆除原有的房屋、附属物、树木、机井等的拆除费及补偿费。
④其它费用。
指安置房的房租、维修费、取暖费、居民搬家费、临时周转房费等以及有关的法、公证、咨询等费用。
（4）七通一平费。
七通一平费是指为了满足建设的需要，对被征用土地进行基础设施建设的费用。
“七通”包括道路通、供水通、供电通、通风通、供气通、供热通、排雨污水通；“一平”是平整土地。
（5）勘察设计费
勘察设计费指为查明新开发区的地形、地貌、地质土壤、岩性、地质构造、水文条件和各种自然地质现象而进行的测量、测绘、测试、观察、调查、勘探、试验、鉴定、研究和综合评价等工作发生的费用和进行开发工程设计所发生的费用。
2．建筑安装工程预算
建筑安装工程预算的内容包括直接费、间接费、计划利润和税金四部分
（1）直接费
直接费是指直接耗用在建筑安装工程上的各种费用的总和。
它是由人工费、材料费、施
工机械使用费和其它直接费组成。
直接费的内容如下：
①人工费，是指列入概预算定额的直接从事建筑安装工程施工的生产工人的基本工资。
工资性质的津贴及属于生产工人开支范围内的各项费用，内容包括：
A．生产工人的基本工资、工资性质的津贴（包括副食品补贴、煤粮差价补贴、上下班交通补贴等）；
B．生产工人辅助工资，揭开会和执行必要的社会义务时间的工资，职工学习、培训期间的工资，调动工作期间的工资和探亲假期的工资，由行政直接支付的病（六个月以内）、产、婚、丧假期的工资，促工服装补助费等；
C．生产工人工资附加费，指按国家规定计算的支付生产工人的职工福利基金和工会经费；
D．生产工人劳动保护费，指按国家有关部门规定标准发放的劳动保护用品的购置费、
修理费和保健费、防暑降温费等。
②材料费，是指列入概预算定额的材料、构配件、零件和半成品的用量以及周转材料的
摊销量按相应的预算价格计算的费用。
③施工机械使用费，是指列入概预算定额的施工机械台班量按相应机械台班费定额计
算的建筑安装工程施工机械使用费，施工机械安、拆及进出场费和定额所列其它机械费。
④其它直接费，是指概预算定额分项定额规定以外发生的费用，内容包括：
A．冬雨季施工增加费；B．夜间施工增加费；C．流动施工津贴；
D．因场地狭小等特殊情况而发生的材料二次搬运费；
E．生产工具用具使用费，指施工、生产所需不属于固定资产的生产工具，检验、试验用具等的购置。
摊销和维修费，以及支付给工人自备工具的补贴费；
F．检验试验费，指对建筑材料、构件和建筑安装物进行一般鉴定、检查所发生的费用，包括自设试验室进行试验所耗用的材料和化学药品费用等，以及技术革新和研究试验费。
不包括新结构、新材料的试验费和建设单位要求对具有出厂合格证明的材料进行检验、对构件破坏性试验及其它特殊要求检验试验的费用；
G．工程定位复测、工程点交、清理场地费用。
其它直接费可直接计入预算定额分项中，也可按不同类型工程以费率计取，对于一般工业与民用建筑工程，也可以平方米为单位以金额（元）表示计取，但不得重复计算。
（2）间接费
间接费由施工管理费和其它间接费组成：
①施工管理费。
它是指建筑安装企业为了组织和管理建筑安装工程的施工以及服务所耗用的人力、物力，这种耗用的货币表现，就是施工管理费。
它包括：
A．工作人员工资；B．工作人员工资附加费；C．工作人员劳动保护费；D．职工教育经费；E．办公费；F．差旅交通费；G．固定资产使用费；H．行政工具用具使用费
G．利息；J．其它费用。
②其它间接费。
它是指建筑安装工程施工所需的，但不包括在工程直接费和施工管理费范围内的费用，它包括临时设施费和劳动保险基金。
（3）计划利润
计划利润指按照国家规定的计划利润率向建设单位计取的利润。
（4）税金
税金是指按国家规定应计入建筑安装工程造价内的营业税、城市建设维护税及教育费
3．其他预算
房地产开发预算的内容，除以上土地开发预算和建筑安装工程预算外，还包括按国家和当地政府有关部门规定的，在房地产开发投资中支付并列入开发总概（预）算或单项工程综合概（预）算的一些费用。
这些费用目前项目繁多，各地有不同的规定，大体包括下列一些费用项目（主要参考北京市的规定）：
（1）城市基础设施“四源”建设费
（2）市政支管线分摊费（3）供电贴费
（4）工程合同预算或标底审查费（5）工程质量监督费（6）编制竣工图费
（7）建筑业流动资金贷款利息系数（8）用电权费（9）分散建设市政公用设施建设费
（10）；临时用地费和临时建设费（11）建材发展补充基金（12）绿化建设费
（13）施工图预算编制费（14）招标投标管理费（15）合同公证费（16）施工执照费
（17）工程监理费（18）施工机械迁移费（19）工程保险费（20）商业网点费
（21）人防费（22）管理费（23）贷款利息（24）建设期预留调价指数
以上三部分应支付的土地开发费、建筑安装工程费及其它费用，再加上不可预见费，就构成了开发区建设的总成本，是商品房销售的基础资料。
在商品房定价时，还应考虑开发公司的利润和应缴纳的税金。
三、房地产开发预算文件的组成及编制程序
1．房地产开发预算的编制依据
编制房地产开发预算的主要依据如下：
（1）设计资料：
概算文件应以开发项目的初步设计或扩大初步设计为依据编制；预算文件应以施工图饱括有关的通用图集、标准图集等）为依据编制。
（2）概（预）算定额及间接费定额等：
概算文件应根据国家或主管部门颁发的现行概算定额或指标、间接费定额、材料预算价格、概算单价表及各种指标进行编制；预算文件应根据国家或主管部门颁发的现行建筑工程预算定额、安装工程预算定额、间接费定额、材料预算价格、建筑材料手册、施工组织设计等进行编制。
（3）国家及地区主管部门颁发的有关文件：
概算文件和预算文件都要依据国家和地区各有关主管部门颁发的编制概、预算的各种文件和规定，以及有关房地产开发的政策法规等。
例如建筑材料调价文件/取费项目/费率调整文件、拆迁安置办法以及收取某项费用的文件等等。
2．房地产开发预算文件的组成
房地产开发预算文件是按先单个后综合，光局部后整体，层层汇总编制而成。
它包括
（1）单位工程概（预〕算书
单位工程概（预）算书是房地产开发预算文件的基本组成部分，是确定某一单位工程（如般士建工程。
卫生工程、特殊构筑物工程、电气照明工程、电气设备及安装工程、采暖工程、自风工程等单位工程）所需建设费用的文件
（2）单项工程综合概（预）算书
综合概（预）算书是确定各个单项工程所需建设费用的综合性文件，它包括单项工程的费用．是根据各个单位工程概（预）算书汇总而成的。
整个房地产开发项目有多少单项全部费用，是根据各个单位工程概（预）算书汇总而成的。
整个房地产开发项目工程就应编制多少单项工程的综合概（预）算书。
（3）土地开发及其它费用概（预）算书
土地开发及其它费用慨（预）算书是确定单位工程之外的，但与房地产开发有关的一些费用的文件，以独立项目列入总概（预）算书。
如果某一费用只属于某一单项工程，则不列入总概（预）算书而只列入单项工程综合概（预）算书。
（4）总概（预）算书
总概（预）算书是设计文件的重要组成部分，它是确定房地产开发项目从前期筹建工作到按下断收的个部律没费用的文件．由各个单项工程综合概（预〕算书和土地开发慨（预）算对竣工验收的全部建设费用的文件，由各个单项工程综合概（预）算书和土地书及其它费用概（预）算书汇编而成。
因此，总概（预）算书一般可分为四部分。
第一部分：
土地开发费用项目
①征地补偿费；②拆迁安置费；③七通一平费；④勘察设计费等
第二部分：
开发工程费用项目
①主要开发项目（如住宅小区开发中的
②附建项目，包括：
A．公共设施项目；B．行政管理项目；C．文化、教育、卫生项目等。
第三部分：
其它费用项目
其它费用项目包括代收的费用和向有关部门缴纳的费用，如质量监督费、商业网点费、城市基础设施“四源”建设费、电贴费等。
第一、二、三部分项目费用合计之后，应列出第四部分：
总预备费，即未能预见工程费用。
在总概（预）算书的末尾还应列出总预算价值和可以回收的金额。
3．房地产开发预算文件的编制程序
房地产开发预算文件的编制程序是：
（1）收集各项基础资料，包括现行概算定额或指标、预算定额、间接费定额、材料预算价格、施工机械台班费用定额、经认可的图纸交底、会审记录以及国家和地区的有关现行文件等资料。
（2）根据上述资料编制单位估价表和单位估价江总表。
（3）熟悉设计图纸，然后根据图纸计算工程量。
（4）根据计算的工程量和单位估价表等计算直接费。
（5）根据计算的直接费和间接费定额、计划利润率和税率计算间接费、计划利润和税金，并编制单位工程概（预）算书，然后汇编综合概（预）算书。
（6）根据综合概（预）算书和土地开发概（预）算书及其它费用概（预）算书编制总概（预）算书。
四、房地产租赁与销售成本构成
由于房地产业的经营形式的多样性，我们将从土地经营、房屋销售、房屋经租三方面分别讨论其成本的构成。
1．城市土地经营成本构成单纯经营地产的成本，应当包括为取得土地使用权而支付的费用，为开发土地而支付的费用以及为转让土地使用权而发生的经营管理费。
因此，城市土地经营成本除了上述土地开发成本外，应另加上土地进入流通领域而发生的“土地流通成本”。
即开发好的土地进入流通领域，通过有偿转让交换土地的使用权，实现价值补偿，这一过程中发生的费用，如管理费、营业税等。
2．房屋销售成本构成房屋销售是房屋产权的交换，销售成本除了房屋开发成本外，还应加上房屋进入市场在流通领域中发生的费用。
房屋流通费用是房屋在市场交换过程中所发生的劳动消耗的货币表现。
主要包括：
（1）销售流通直接费包括房屋竣工后，未售出前的看护费、供热采暖费、保养费、有形与无形损失费等。
（2）销售流通间接费房屋售出后，居住区和大楼的管理员、公共事务管理员的管理费。
3.房屋经租成本构成房屋经租成本即房屋租赁成本。
房屋租赁是一种特殊的商品交换方式。
在房屋租赁活动中，参加交换的是商品（房屋）一段时间的使用权，而不是商品（房屋）的所有权。
房屋经租成本是指房产经营企业为完成租赁房产流转，实现房产交换价值所发生的房产费用的总和。
它应当包括房屋生产和流通过程中的全部费用。
主要有房产价值补偿费。
维修费、管理费、税金、保险费、投资利息和地租等七项。
（1）房产价值补偿费（折；田费）房产价值补偿费即房屋折；日费，是房屋建造价值的平均损耗。
房屋租赁其实就是房屋的零星出售，以租金作为价格，分期实现房屋价值的过程。
因而租赁成本中的折旧费也可看作房屋出租对房屋消费按耐用年限平均收回的房屋造价。
其计算分式为：
年折旧费=房屋造价（1-参值率）/耐用年限
房屋造价是指房屋建造的投资，通常是以重置平均价即某种结构的房屋在若干年内的平均造价来表示。
耐用年限应指房屋的经济耐用年限，即房屋能够正常使用的年限。
房屋耐用年限随结构和质量的不同差异很大。
因此，在考虑耐用年限时，不可能很准确，往往只是对同类结构规定一个时间幅度标准。
房屋残值是房屋在达到耐用年限失去其使用价值后，所剩余物质的价值。
残值与房屋造价的比率为残值率。
其计算公式为：
残值率=[每平方米建筑面积残值（元）/每平方米建筑面积造价（元）]*100%
各类结构房屋的残值率也有一定的幅度规定。
如钢筋混凝土结构为零，砖混结构为2％～6%，砖木结构为3%～4%，简易房屋为3%。
（2）维修费房屋在长期使用过程中，其结构和设备会逐渐损坏、陈旧，为了保证房屋及其设备的正常使用，应投入相应的人力、物力和财力进行定期修缮与维护，这部分投资便构成了经租成本中的维修费。
维修费在房屋经租成本中占有极重要的地位，这不仅是修缮劳动属于房产流通费用的主要构成部分，而且是由于修缮劳动的存在，是房屋租赁流通过程区别于一般商品流通和一般商品租赁流通的主要标志。
维修费的计算比较复杂。
一般来讲，维修费属出租房屋经营直接支付的费用。
即属于各成本核算对象各自单独发生的费用。
应当根据准确可靠的原始凭证，分别计入其归属的各成本核算对象。
实际工作中，房屋的大修费虽然也是直接费，则因大修间隔期长，一次支付的数额又较多，成本计算也只能按房屋使用年限平均分担，一般按价值比率法分摊成本。
中小修费则可按实际发生额计入成本。
为了简化手续，也可按实际发生数求出一个标准平均数，按核算受益对象进行分配。
（3）管理费管理费是指经营出租房屋进行必要的管理和服务所需的开支。
如工作人员的工资功、公费、差旅费、劳动保护费、教育费等。
就其性质而言，管理劳动也是房屋租赁流通过程中的一种劳动形式。
管理费构成房屋经租成本的主要内容。
由于管理费属间接成本，即属于若干成本核算对象所共同发生的费用，因而，管理费应采用简便的分配办法按分配数额计人受益的成本核算对象。
一般有两种计算方法，一种是按管房面积平均计算每平方米面积应摊的管理费额，另一种是按占租金的一定比例计算每元租金应摊的管理费额。
（4）税金税金是房屋经租部门向社会提供积累的方式和义务。
如房产税、地产税、印花税等。
房屋租赁经营的税金，大部分是以租征税的形式计征的，即按租金收入的一定比例征税。
国家按宏观经济调节的需要，确定税率和减免优待方法。
由于租金水平较低，我国大部分地区的住宅部分免征或少征税金。
以上四项，构成了我国现行房屋租赁交换中的经租成本。
房屋经祖实行商品化经营后，经用成本除了上述四项以外，还应包括如下几项：
（5）地租（土地使用费）地租即土地使用者向土地所有者提供的土地使用报酬。
土地实行所有权与使用权分离，开始执行土地的有偿使用与转让以后，土地使用费就应作为地租的形式成为房屋经租成本之一。
（6）保险费保险费是房屋所有者为了使自己的房产免遭意外损失，而向房屋承保单位支付的费用。
出租房屋投保后，其投保费用应作为房屋经租成本来考虑。
（7）利息房屋经营单位在建造或购置房地产中的贷款利息应当通过房屋的出售或出租回收。
因此房屋经租成本中应包括房屋建造和经营时投资的利息。
同样，由于银行贷款是以复利计算的，这里也应以复利计息计入成本。
正处于改革过程中的我国房地产经济，房屋租赁暂时还不能完全脱离福利性质。
考虑到人民群众低收入的现实，除少数城市外，上述商品租金构成短期内尚无法实现。
对于大多数的房产尤其是住宅租赁而言，仍然是福利型的，其经租成本项目暂时只包括价值补偿费（即折旧费）、房屋大修费、中小修费和经营管理费四项。
目前国内只有极少数城市的少数住宅区实现了商品租金。
但随着住房制度改革的深入房屋经租成本必然会逐年向商品租金过渡。
五、成本分析原理
如上所述，成本反映着企业生产耗费的补偿能力，是表明企业工作质鲢的一个重要的综合指标，它在很大程度上反映了企业经济活动的效果。
不断降低成本、提高经济效益，是企业经营的中心问题。
因而，成本分析是企业经济活动分析的主要内容，任何企业都应当健全自身的成本分析机制。
1．成本分析的职能
企业成本分析的主要职能是按照客观经济规律，对各种影响成本降低的因素进行科学分析，查原因、揭矛盾、挖潜力，为企业经营决策服务。
具体地讲，可归纳为如下三方面。
（1）计划为预测职能计划是企业管理的龙头，在商品经济条件下．编制好切实可行的计划，对于企业经济活动成效影响更大。
成本计划与成本降低计划是企业计划体系的核心，成本分析对计划编制的主要作用体现在成本预测功能。
所谓成本预测，是根据成本特性和历史资料，采用数学分析方法，对成本发展趋势及未来成本数额的定量估计。
在编制企业的年度经营计划时，只有估算出年度成本额，才能计算出企业的利润。
在编制某个项目的开发计划时，只有预测出整个项目的开发成本，才能了解这个项目开发的经济效益或进行投标报价决，因而，成本分析的计划与预测职能对于现代企业管理是至关重要的职能之一。
（2）管理与控制职能努力降低成本，提高利润水平，是企业经营追求的目标。
然而，成本降低并不会自发地实现，企业在执行计划的过程中，由于种种因素的影响，总会发生一些脱离计划的偏差，为了实现计划所确定的成本降低目标，必须实施必要的管理与控制，随时发现问题，揭示矛盾分析原风寻找对策、解决问题。
这就是成水分析的管理与控制职能。
（3）总结与分析职能总结与分析职能是企业经济活动事后的分析功能。
其目的在于总结经验、寻找差距，对企业及其下属单位的经济活动效益情况进行客观的评价，全面分析成本计划的实施情况，为下一阶段或下一项目的成本计划编制提供依据。
2．成本分析与成本核算的区别
作为企业经济活动分析重要内容之一的成本分析，主要是对内部管理决策服务的。
成本核算是企业会计核算的内容之一，其主要目的在于反映和监督企业各项生产费用支出情况，反映和监督成本开支范围规定的执行情况。
它基本上是对外的，因而，成本分析与成本核算有着本质区别。
二者的差别主要表现在如下几方面。
（1）依据的会计规则不同成本核算必须依据国家通行的会计规则，按统一的分类科目进行成本汇集，按标准的统计指标进行分析。
成本分析可根据企业自身管理与分析的特殊需要自行设计成本科目进行统计分析。
（2）分析的用途不同成本核算是为政府机构进行财务核查、审计和征税服务、为企业财务决算服务的。
成本分析则是单纯为企业内部管理服务的。
在企业内部进行经营方案决策时，在企业内部进行经济效益分析时，以及在企业经济活动过程中进行控制与管理时，提供重要的分析资料。
当然，
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