资产评估方法与案例.docx
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资产评估方法与案例
资产评估的基本方法
第一节市场法
一、市场法与其适用的前提条件
（一）市场法的含义
市场法也称市场价格比较法，是指通过比较被评估资产与最近售出类似资产的异同，并将类似资产的市场价格进行调整，从而确定被评估资产价值的一种资产评估方法。
市场法是一种最简单、有效的方法。
（二）市场法应用的前提条件
应用市场法进行资产评估，必须具备以下前提条件。
1．需要有一个充分发育活跃的资产市场。
2．参照物及其与被评估资产可比较的指标、技术参数等资料是可搜集到的。
二、运用市场法进行资产评估的方式
一般地说，在市场上如能找到与被评估资产完全相同的参照物，就可以把参照物价格直接作为被评估资产的评估价值。
更多的情况下获得的是相类似的参照物价格，需要进行价格高速因此市场法也称作市场成交价格比较法，是指一项被评估资产需要评估时，在公开市场上找不到与之完全相同的资产，但在公开市场上能找到与之相类似的资产，以此为参照物，并依其价格再做相应的差异调整，确定被评估资产价值。
参照物差异调整因素主要包括三方面；
一是时间因素。
时间因素是指参照物交易时间与被评估资产评估基准日相差时间所影响的被评估资产价格的差异。
二是地域因素。
地域因素是指资产所在地区或地段条件对资产价格的影响差异。
三是功能因素。
功能因素是指资产实体功能过剩和不足对价格的影响。
三、运用市场法评估资产的程序及其优缺点分析
（一）运用市场法评估资产程序
1．明确评估对象。
2．进行公开市场调查，收集相同或类似资产的市场基本信息资料，寻找参照物。
3．分析整理资料并验证其准确性，判断选择参照物。
4．把被评估资产与参照物比较。
5．分析调整差异，做出结论。
（二）市场法的优缺点
市场法是资产评估中最简单、最有效的方法，其优点表现在：
1．能够客观反映资产目前的市场情况，其评估的参数、指标直接从市场获得。
2．评估值更能反映市场现实价格；评估结果易于被各方面理解和接受。
市场法的缺点表现在：
1．需要有公开活跃的市场作为基础，有时因缺少可对比数据而难以应用。
2．不适用于专用机器设备、大部分的无形资产，以及受到地区、环境等严格限制的一些资产的评估。
第二节成本法
一、成本法及其适用的前提条件
（一）成本法的含义
成本法是指在评估资产时按被评估资产的现时重置成本扣减其各项损耗价值来确定被评估资产价值的方法。
采用成本法对资产进行评估的理论依据如下。
1．资产的价值取决于资产的成本。
资产的原始成本越高，资产阶级的原始价值越大，反之则小，二者在质和量的内涵上是一致的。
采用成本法对资产进行评估，必须首先确定资产的重置成本。
重置成本是按在现行市场条件下重工业新购建军一项全新资产所支付的全部货币总额。
重置成本与原始成本的内容构成是相同的，而二者反映的物价水平是不相同的，前者反映的是资产评估日期的市场物价水平，后者反映的是当初购建资产时的物价水平。
在其他条件既定时，资产的重置成本越高，其重置价值越大。
2．资产的价值是一个变量，随资产本身的运动和其他因素的变化而相应变化。
（1）资产投入使用后，由于使用磨损和自然力的作用，其物理性能会不断下降、价值会逐渐减少。
这种损耗一般称为资产的物理损耗或有形损耗，也称实体性贬值。
（2）新技术的推广和运用，使用企业原有资产与社会上普遍推广和运用的资产相比较，在技术上明显落后、性能降低，其价值也就相应减少。
这种损耗称为资产的功能性损耗，也称功能性贬值。
（3）由于资产以外的外部环境因素变化，引致资产价值降低。
这些因素包括政治因素、宏观政策因素等。
这种损耗一般称为资产的经济性损耗，也称经济性贬值。
二、成本法应用的前提条件
采用成本法评估资产具备的前提条件
1．应当具备可利用的历史资料。
2．形成资产价值的耗费是必须的。
三、成本法运用的思路及其各项指标的估算
被评估资产评估值=重置成本×成新率
（一）重置成本及其估算
重置成本一般可分为复原重置成本和更新重置成本。
复原重置成本是指运用原来相同的材料、建筑或制造标准、设计、格式及技术等，以现时价格复原购建这项全新资产所发生的支出。
更新重置成本是指利用新型材料，并根据现代标准、设计及格式，以现时价格生产或建造具有同等功能的全新资产所需的成本。
选择重置成本时，在同时可获得复原重置成本和更新重置成本的情况下，就选择更新重置成本。
在无更新重置成本时可采用复原重置成本。
一般来说，复原重置成本大于更新重置成本，但由此引致的功能性损耗也大。
更新重置成本和复原重置成本的相同方面于采用的都是资产的现时价格，不同的在于技术、设计、标准方面的差异。
重置成本的估算一般可以彩下列方法：
1．重置核算法。
是指按资产成本的构成，把以现行市价计算的全部购建支出按其计入成本的形式，将总成本区分为直接成本和间接成本来估算重置成本的一种方法。
直接成本是指直接可以构成资产成本支出的部分，直接成本应按现时价格逐项加总。
间接成本是指为建造、购买资产而发生的管理费、总体设计制图等项支出。
间接成本可以通过下列方法计算。
（1）按人工成本比例法计算，计算公式为：
间接成本=人工成本总额×成本分配率
其中：
（2）单位价格法。
计算公式为：
间接成本=工作量（按工日或工时）×单位价格/工日或工时
（3）直接成本百分率法，计算公式为：
间接成本=直接成本×间接成本占直接成本百分率
2．物价指数法。
这种方法是在资产历史成本基础上，通过现时物价指数确定其重置成本，计算公式为：
或：
物价指数法与重置核算法是重置成本估算较常用的方法。
但二者具有明显的区别，表现在：
（1）物价指数法估算的重置成本，仅考虑了价格变动因素，因而确定的是复原重置成本；而重置核算法既考虑了价格因素，也考虑了生产技术进步和劳动生产率的变化因素，因而可以估算复原重置成本和更新重置成本。
（2）物价指数法建立在不同时期的某一种或某类甚至全部资产的物价变动水平上；而重置核算法建立在现行价格水平与购建成本费用核算的基础上。
3．功能价值法，也称生产能力比例法。
这种方法是寻找一个与被评估资产相同或相似的资产为参照物，计算其每一单位生产能力价格或参照物与被评估资产生产能力的比例，据以估算被评估资产的重置成本。
计算公式为：
4．规模经济效益指数法。
公式为：
推导可得：
公式中的X是一个经验数据，秋为规模经济效益指数。
在美国，这个经验数据一般在0.4~0。
7，房地产行业一般为0.9。
我国到目前为止尚未有统一的经验数据，评估过程中要谨慎使用这种方法。
另外，在用成本法对企业整体资产及某一相同类型资产进行评估时，为了简化评估业务，节省评估时间，还可以采用统计分析法确定某类资产重置成本，这种方法运用的步骤是：
（1）在核实资产数量的基础上，把全部资产按照适当标准划分为若干类别。
（2）在各类资产中抽样选择适量具有代表性资产，应用功能价值法、物价指数法、重置核算法或规模经济效益指数法等方法估算其重置成本。
（3）依据娄类抽样估算资产的重置成本额与帐面历史成本计算出分类资产的调整系数，其计算公式为：
K=R/R
式中：
K——资产重置成本与历史成本的调整系数
R——某类抽样资产的重置成本；
R——某类抽样资产的历史成本。
根据调整系数K估算被评估资产的重置成本，计算公式为：
被评估资产重置成本=某类资产的账面历史成本*K
（二）实体性贬值及其估算
资产的实体性贬值是资产由于使用和自然力作用形成的贬值。
实体性贬值的估算，一般可以采取以下几种方法。
1．观察法，也称成新率法。
计算公式为：
资产实体性贬值=重置成本×（1-成新率）
2．公式计算法。
其计算公式为：
总使用年限指的是实际已使用年限与尚可使用年限之和。
计算公式为：
总使用年限=实际已使用年限+尚可使用年限
实际已使用年限=名义已使用年限*资产利用率
由于资产在使用中负荷程度的影响，必须将资产的名义已使用年限调整为实际已使用年限。
名义已使用年限是指资产从购进使用到评估时的年限。
实际已使用年限与名义已使用年限的差异，可以通过资产利用率来调整。
二、功能性贬值及估算
功能性贬值是由于技术相对落后造成的贬值。
通常，功能性贬值的估算可以按下列步骤进行：
1．将被评估资产的年运营成本与功能相同但性能更好的新资产的年运营成本进行比较。
2．计算二者的差异，确定净超额运营成本。
3．估计被评估资产的剩余寿命。
4．以适当的折现率将被评估资产在剩余寿命内每年的超额运营成本折现，这些折现值之和就是被评估资产功能性损耗（贬值），计算公式为：
功能性贬值的估算还可以通过超额投资成本的估算进行，即超额投资成本可视同为功能性贬值，计算公式为：
功能性贬值=复原重置成本—更新重置成本
三、经济性贬值及其估算
经济性贬值是由于外部环境变化造成资产的贬值。
计算经济性贬值时，主要是根据由于产品销售困难而开工不足或停止生产形成资产的闲置，价值得不到实现等因素，确定其贬值额。
评估人员应根据资产的具体情况加以分析确定。
娄资产使用基本正常时，不计算经济性贬值。
四、成新率及其估算
成新率反映评估对象的现行价值与其全新状态重置价值的比率。
成新率的估算方法有以下几种。
1．观察法，即由具有专业知识和丰富经验的工程技术人员对资产的实体各主要部位进行技术鉴定，以判断确定被评估资产的成新率。
2．使用年限法，即根据资产预计尚可使用年限与其总使用年限的比率确定成新率，计算公式为：
3．修复费用法，即通过估算资产恢复原有全新功能所需要的修复费用占该资产的重置成本（再生产价值）的百分比确定成新率，计算公式为：
评估工作中，有些评估人员直接按照会计学中的折旧年限估算成新率，这种做法是不正确的。
这是因为：
第一、折旧是由损耗决定的，但折旧并不就是损耗，折旧是高度政策化了的损耗。
第二、折旧年限的确定，以资产的维修是为了保证资产正常运转为前提的。
第三、折旧年限的确定与评估中成新率确定的基础——损耗本身具有差异性。
第四、资产评估过程中，如果一些评估机构和评估人员根据实地勘察鉴定的结果，确定的使用年限与折旧年限完全相同，这时当然可以采用折旧年限。
五、运用成本法评估资产的程序及其优缺点分析
（一）运用成本法评估资产的程序
运用成本法评估资产一般按下列程序进行：
1．确定被评估资产，并估算重置成本。
2．确定被评估资产的使用年限。
3．估算被评估资产的损耗或贬值。
4．计算确定被评估资产的价值。
（二）成本法的优缺点
采用成本成法评估资产的优点有：
1．比较充分地考虑了资产的损耗，评估结果更趋于公平合理。
2．有利于单项资产和特定用途资产的评估。
3．在不易计算资产未来收益或难以取得市场参照物的条件下可广泛地应用。
4．有利于企业资产保值。
采用成本法的缺点是工作量较大。
第三节收益法
一、收益法及其适用的前提条件
（一）收益法的含义
收益法是指通过估算被评估资产未来预期收益并折算成现值，借以确定被评估资产价值的一种资产评估方法。
采用收益法对资产进行评估，所确定的资产价值，是指为获得该项资产以取得预期收益的效用或有用程度密切相关。
资产的效用越大，获利能力越强，它的价值也就越大。
（二）收益法应用的前提条件
应用收益法评估资产必须具备的前提条件是：
1．被评估资产必须是能用倾向衡量其未来期望收益的单项或整体资产。
2．资产所有者所承担的风险也必须也必须是能用货币衡量的。
二、收益法应用的形式
收益法的应用，实际上就是对被评估资产未来预期收益进行折现或本金化过程。
一般来说，有以下几种情况。
（一）资产未来收益期有限的情况
在资产未来预期收益具有特定时期的情况下，通地预测有限期限内各期的收益额，以适当的折现率进行折现，各年预期收益折现值之和，即为评估值，基本公式是：
式中：
——未来第i个收益期的预期收益额，收益期有限时，中还包括期末资产剩余净额；
n——收益年期；
r——折现率。
（二）资产未来收益无限期的情况
无限收益期的情况下，有两种情形：
1．未来收益年金化的情形。
在这种情形下，首先预测其年收益额，然后对年收益额进行本金化处理，即可确定其评估值。
基本公式为：
资产评估值（收益现值）=年收益额/本金化率
有的资产评估时，其未来预期收益尽管不完全相等，但生产经营活动相对稳定，
各期收益相差不大，这种情况下也可以采用上述方法进行评估，其步骤如下：
第一步，预测该项资未来若干年（一般为5年左右）的收益额，并折现求和。
第二步，通过折现之和求取年等值收益额。
因此，
其中：
为各年现值系数，可查表求得。
第三步，将求得的年等值收益额进行本金化计算，确定该项资产评估值。
2．未来收益是不等额的情形。
在这种情形下，首先预测未来若干年内（一般为5年）的各年预期收益额，对其进行折现。
再假设从若干年的最后一年开始，以后各年预期收益额相同，将这些收益额进行本金处理，最后，将前后两部分收益现值求和。
三、收益法中各项指标的确定
（一）收益额
收益法运用中，收益额的确定是关键。
1．收益额指提是资产使用带来的未来收益期望值，是通过预测分析获得的。
2．收益额必须是由被估资产直接形成的，不是由该项资产形成的收益分离出来，切莫张冠李戴。
关于收益额的构成，以企业为例，目前有几种观点：
第一、税后利润，即净利润；
第二、现金流量；
第三、利润总额。
（二）折现率和本金化率
确定折现率，首先应该明确折现的内涵。
一般来说，折现率应包含无风险利率、风险报酬率和通货膨胀率。
本金化率与折现率在本质上是没有区别的。
只是适用场合不同。
折现率是将未来有限期的预期收益折算成现值的比率，用于有限期预期收益还原，本金化率则是将未来永续性预期收益折算成现值的比率。
（三）收益期限
收益期限是指资产收益的期间，通常指益年期。
收益期限由评估人员根据未来获利情况、损耗情况等确定，也可以根据法律、契约和合同规定确定。
四、收益法评估资产的程序及其优缺点分析
（一）收益法评估资产的步骤
1．收集验证有关经营、财务状况的信息资料。
2．计算和对比分析有关指标及其变化趋势。
3．预测资产未来预期收益，确定折现率或本金化率。
4．将预期收益折现或本金化处理，确定被评估资产价值。
（二）收益法评估资产的优缺点
采用法评估资产的优点是：
1．能真实和较准确地反映企业本金化的价值；
2．与投资决策相结合，应用此法评估的资产价值，易为买卖双方所接受。
采用收益法评估资产的缺点是：
1．预期收益额预测难度较大，受较强的主观判断和未来不可预风因素的影响。
2．在评估中适用范围较小，一般适用企业整体资产和可预测未来收益的单项资产评估。
第四节资产评估方法的比较和选择
一、资产评估方法之间的关系
（一）资产评估方法之间的联系
从整体上来说，评估方法是由互相关联的、内在相关的不可分割的技巧和程序组成的，其共同目标就是获得令人信服的可靠的评估价值。
一般来说，成本法、收益法的运用都是建立在现行市基础之上的，只是它们的运用不像市场法运用表现的那么直接而已。
（二）市场法与成本法的区别
1．成本法是按现行市场价格确定重新购买该项资产的价值，而市场法则是按市场上该项资产的交易价格确定的。
前者主要从买者角度，即以购建某基资产的耗费来确定；后者则是从卖者角度，即市场上销售价格来确定。
2．市场法中的现行市价指的是资产的独立的价格，是交易过程中采用的。
而重置成本不仅包括该项资产的自身价格（购建价格），还包括该项资产的运杂费、安装调试等。
3．市场法的运用与原始成本没有直接联系，而成本法中的某些计算，则要利用被评估资产的原始成本和原始资料。
4．成本法是按全新资产的购建成本扣除被评估资产的各项损耗（或贬值）后确定评估价值；市场法则是按参照物价格，并考虑被评估资产与参照物的各项差异因素并进行调整来确定评估值。
两种方法具有不同的操作程序，资料的获得和指标确定有着不同的思路。
二、资产评估方法的选择
资产评估的方法主要有成本法、市场法、收益法等多种方法。
资产评估方法的选择主要应考虑以下因素。
1．资产评估方法的选择必须与资产评估价值类型相适应。
2．资产评估方法必须与评估对象相适应。
3．评估方法的选择还要受可搜集数据和信息资料的制约。
4．选择评估方法还要考虑不同的评估途径。
第三章机器设备评估
第一节机器设备评估的特点
一、机器设备及其分类
（一）机器设备的特点
机器设备是指由金属或其他材料组成，由若干零部件装配起来，在一种或几种动力驱动下，能够完成生产、加工、运行等功能或效用的装置。
一般来说，典型的机器设备主要是由原动机部分、传动部分和工作部分三大部分组成。
机机器设备的特点：
1．机器设备作为主要劳动手段，属于会计学中所称固定资产，具有单位价值高、使用期限长的特点，要求评估者充分认识其功能的适用性和可能的风险性。
2．机器设备属于动产类资产，与房地产比较，评估值高低与其所处地域不具有直接关系。
3．机器设备属于有形资产，但同时要考虑附着于机器设备中的无形资产。
4．机器设备更新换代比较快，对于政策规定的高能耗、低效能、污染大的机器设备，尽管实体成新程度高，但仍应按低值甚至按报废处理。
（二）机器设备的分类
1．按其在再生产中的作用分类，可以分为：
（1）生产工艺类设备。
（2）辅助生产设备。
（3）服务设备。
2．按机器设备技术性特点分类，可以分为：
（1）通用机器设备。
（2）专用机器设备。
（3）非标准设备。
3．非标准设备的自动化程度分类，可以分为：
（1）自动化设备。
（2）半自动化设备。
（3）其他设备。
4．按其价值高低分类，可以分为：
（1）A类设备。
（2）B类设备。
（3）C类设备。
5．按使用状况分类，可以分为：
（1）在用设备。
（2）封存设备。
（3）库存设备。
二、机器设备评估特点
1．机器设备类资产一般是企业整体资产有一个组成部分，它通常与企业的其他资产，如：
房屋建筑物、土地、流动资产、无形资产等，共同完成某项特定的生产目的。
一般不具备独立的获利能力。
所以在进行机器设备评估时，收益法的使用受到很大限制，通常采用成本法和市场法。
2．对于整体性的机器设备，它是为了实现某种功能，由若于机器设备组成的有机整体。
整体的价值不仅仅是单台设备的简单相加。
3．在机器设备中，一部分机器设备属于动产，它们不需安装可以移动使用。
一部分属于不动产或介于动产与不动产之间的固置物，它们需要永久的或在一段时间内以某种方式安装在土地或建筑物上，移动这些资产将可能导致机器先斩后奏部分损失或完全失效。
4．影响机器设备磨损的因素很多，设备的磨损、失效规律不易确定，个体差异较大。
确定贬值往往需要逐台地对设备的实体状态进行调查、鉴定。
5．设备的贬值因素比较复杂，除实体性贬值外，往往还存在功能性贬值和经济性贬值。
三、机器设备评估的程序
（一）明确评估目的
（二）清查机器设备，明确评估对象
（三）对机器设备进行必要鉴定
（四）研究确定评估方法，搜集和处理有关信息资料
（五）评估估算、撰写评估报告
第二节机器设备的核查与鉴定
一、机器设备核查
评估人员在评估机器设备时，要根据评估目的的要求对被评估的机器设备进行必要的核查，以确定机器设备的客观存在。
机器设备核查的方式分为逐项清查和抽样核查两种。
（一）逐项清查
这种方法，评估人员要依据委托评估的资产清单，对所有被评估的机器设备进行逐台的清点、核实，分别考察每一台设备的实体状态，确定实体性贬值、功能性贬值和经济性贬值，计算评估值。
一般来讲，由于机器设备单台价值量较大，在评估时采用逐项清查的方式。
用这种方法核查资产，风险性较小。
但核查的工作量较大。
（二）抽样核查
抽样核查是在满足核查任务要求的前提条件下，根据随机抽样的原理，核查被机器设备的一种方法。
一些机器设备，单台价值量较低，而数量多，规格型号及使用环境、使用条件相同或类似。
在这种情况下，评估人员为了提高评估工作效率可以采用抽查的方式。
对机器设备的抽样核查，一般采用分层抽样（也称为类型抽样）的方法。
二、机器设备的鉴定
机器设备鉴定的目的是通过确定评估对象的存在状态，为价值判断提供依据。
对设备的鉴定，就是分析、采集各种影响设备价值因素的过程。
然后通过分析和量化这些因此与价值之间的关系，对评估对象作出估价。
机器设备的鉴定按其工作阶段可以分为统计性鉴定和判断性鉴定。
其内容包括统计性鉴定中的宏观鉴定和微观鉴定，以及判断性鉴定。
（一）宏观鉴定
宏观鉴定是对机器设备在整个生产中的状况进行调查摸底。
宏观鉴定主要解决下列问题：
企业制造或生产何种产品；产品是如何生产的；企业的生产能力。
（二）微观鉴定
微观鉴定是辨识设备个别特性的过程，主要针对单台设备。
由于机器设备类型很多，其鉴定项目和内容也不一致。
（三）判断性鉴定
判断性鉴定是指由专业工程技术人员在现场勘察的基础上，对机器设备的有关指标进行的分析判断。
对于整体型机器设备无论采用何种评估方法，宏观鉴定都是非常重要的。
机器设备的评估大部分采用成本法。
第三节机器设备评估中的成本法
机器设备评估的成本法是通过估处全新机器设备的更新重置成本，然后扣减实体性贬值、功能性贬值、经济性贬值，来确定机器设备评估价值的方法。
成本法的计算公式为：
评估值=重置成本—实体性贬值—功能性贬值—经济性贬值
在评估时，我们常用成新率来综合反映各种贬值因素，成新率的计算公式为：
一、机器设备重置成本的构成
重置成本一般包括重新购置或建造与评估对象功效相同的全新资产所需的一切合理的直接费用和间接费用，如：
设备购置成本、运杂费、安装费、基础费、其它间接费用、税金、资金成本等。
重置成本的构成要素与评估对象、评估前提、评估目的有关。
重置可以是对单台机器设备，也可以是对整个工厂、车间或一条生产线等整体性资产。
对于单台机器设备，不需要安装的，重置成本仅包括设备购置成本、运杂费，需要安装的机器设备还包括安装费、基础费，另外还包括资金成本、税金等。
对于原地继续使用前提
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