盐城市中山主要城市街道商服物业特征.docx
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盐城市中山主要城市街道商服物业特征
盐城市中山主要城市街道商服物业特征
中山目前商业主要集中在以人民南路为轴线，秀夫南路以东、北建港沟以南、盂兰河以北的城中片区。
商业业态以大型超市、酒店娱乐业、商业街、主体商城、专业市场等为主，商业呈现分散性分布，不是以集中性的片状分布，而是依托城市主要干道两侧的底商为支撑的线状分布。
与苏北同类县（市）大丰、东台、射阳、滨海等相比，中山目前商业仍处于商贸业发展的初级阶段，仅能满足人民的基本生活需求。
从规模和经营上还没有形成区域商业辐射力，还不具备城市商业的基本特征。
中山商贸零售业整体特征如下——
●处于自然的集市发展阶段，缺少合理的城市规划及经营管理引导。
●地段仍然是决定商业价值的绝对因素，缺少主题式商业及龙头商业。
●服务功能单一，缺少集购物、休闲、娱乐、餐饮等复合功能为一体购物场所。
●商业形态多为物质需求型的生活、生产用品小商铺，缺少成规模、上档次的购物场所。
●部分业态缺乏中高端产品的市场供给。
主要街道商业业态分布状况
中山主要商业街南北向有人民路、湖中路、秀夫路，东西向有明珠路、冠华路、向阳路、兴建路、汇文路，这几条主要商业街构成了中山的核心商圈。
其特征如下——
街道：
人民南路路口：
南到汇文路北至冠华路
人流量：
较多特征：
以逛街购物行人为主
车流量：
较少特征：
机动车限制通行，以非机动车为主
公交线路：
1、3路公交车经过
主要
经营业态
服饰鞋帽
首饰精品
饮食
农贸
其它
空铺
合计
数量（间）
215
35
20
7
81
21
379
比例
57%
9%
5%
2%
21%
6%
100%
租金状况
租金水平
内铺：
6000—7000元/年/套（面积10—90平方米之间）
临街：
20000—60000元/年/套（面积10—90平方米之间）
商铺面积
面积范围
10—300平方米不等，主流40平方米
建筑形式
以临街底铺为主，部分一上几
商铺尺寸
（开间×进深）以4米×12米为主
经营状况
整体经营状况良好。
该路段为中山商业的标志，老商圈及大量的人流为该路段的良好经营提供充分的保障。
空置率
6%
品牌店及
业态特征
业态特征
该路段以经营品牌服装、鞋、饰品、精品、餐饮、品牌家电等为主，集中了农工商超市、五化交服装城、中山商场、中山大厦、新业百货商场等部分大型商场，是中山商业的标志型商业街。
该街道具有形成龙头商业及核心商圈的充分条件和潜力，未来商业发展以老区改造为主，步行街、综合型商业广场均可能出现，它的形成将对中山商业业态重新洗牌。
部分商家
香港老爷车、鳄鱼专卖、以纯、苹果、袋鼠、真维斯、红豆、卡佛莲、唐狮、啄木鸟、别克运动鞋、特步专卖、大娘水饺等。
备注
在中山人的意识里，人民南路是人流最多、商业氛围最浓的老商业街，是中山标志性商业街。
这里商铺售价最贵、租金最高、商业竞争最激烈，能在人民南路购铺及经营的商户都是较有实力的客户。
通过铺面售价、租金、人流量及经营回报发现：
人民南路（冠华路至汇文路）经营状况为中间旺，两头稍差，即向阳路与兴建路之间路段最旺，冠华路至向阳路段稍差，兴建路至汇文路段较差。
人民南路路两侧整体经营状况为路东比路西经营状况好。
【铺面售价举例】
农工商对面在拆地段某铺位原售价10000元/平方米
兴湖库庄（1上3，面积约110平方米），总价75万元，约6800元/平方米
【铺面租金举例】
人民南路东侧某铺面租金2万元/年（23平方米）
人民商场后面步行街街铺租金6000—7000元/平方米/年（约10平方米）
衣之纯服装店租金5—6万元/年（约40平方米），
【营业额举例】
衣之纯服装店租金5—6万元/年（约40平方米），每天营业额在5000—6000元
街道：
冠华路路口：
东起人民路西至湖中路
人流量：
一般特征：
以餐饮、娱乐等目的性消费为主，时间段较为集中
车流量：
较多特征：
以机动车、中长途客车为主公交线路：
6路
主要
经营业态
家居家电
饮食
娱乐
交通
汽配
宾馆
酒店
其它
空铺
合计
数量（间）
43
39
22
7
36
48
195
比例
22%
20%
11%
4%
18%
25%
100%
租金状况
租金水平
4500—12000元/套/年（约50平方米）
商铺面积
面积范围
50—60平方米，主流50平方米
建筑形式
底铺，一上三（四、五、六）
商铺尺寸
4米×12（13）米
经营状况
较好。
以餐饮、娱乐、精品专卖、商务服务业为主，未来升值潜力较大
空置率
25%（大多在装修阶段）
品牌店及
业态特征
业态特征
该街道商铺以经营中小型餐饮、娱乐（KTV）、休闲茶点、家居家电、交通汽配为主，并有部分小型自营宾馆招待所等。
该街道将成为中山未来的形象大道，除满足交通要道功能外，以提供精品类生活用品、餐饮娱乐等为主，难以形成核心商圈，片区超市进驻可能性较大。
部分商家
有意思茶社、阳光100、东方之珠茶艺苑等
备注
该街道两侧物业均为新开发建筑，焕然一新的冠华路无疑将是中山未来的形象大道：
宽敞的街道、街道两旁的绿化、明亮的路灯、装修整齐的临街门面，加上川流不息的车辆，充满了现代都市气息。
冠华路两侧原有大量的城中村居民，自该街道改造以后，原拆迁户居民纷纷用所得拆迁赔偿金和积蓄买下新居，所以目前冠华路两侧购房（铺）者多为原拆迁户。
由于该街道为县城的主要交通干道，大量的车流、人流使得该街道商业价值大大提升，去年刚售出的铺面不到一年时间里已升值不少，投资者尝到不少甜头，故投资房地产欲望仍较为强烈。
该街道目前仍在装修阶段，门面外装修基本完成，部分铺面在招商中。
街道：
向阳路路口：
东起人民路西至湖中路
人流量：
较多特征：
以购买家居、家电等目的性较强客户及过往行人为主
车流量：
较多特征：
城市主干道，以机动车、公交车、轻摩为主公交线路：
2路
主要
经营业态
家居家电
机电
餐饮
其它
空置
合计
数量（间）
45
34
18
28
3
128
比例
35%
27%
14%
22%
2%
100%
租金状况
租金水平
9000—13000元/年/套
商铺面积
面积范围
40—150平方米，主流50平方米
建筑形式
临街铺面，一上二
商铺尺寸
4m×13m，4m×15m
经营状况
较好
空置率
2%
品牌店及
业态特征
业态特征
向阳东路（人民路以东）主要以经营五金、机电为主；农工商沿向阳路往西以品牌家电、家居为主。
部分商家
海尔电器、TCL电器、容声冰箱、格力、康佳、美的、美菱、飞利浦、长虹、科龙、海信、格兰仕、小天鹅等。
备注
精品家居、家电多以一到两开间小面积店铺经营，面积在50—100平方米左右；经营家私需求面积较大，一般为两间以上，大多为一上二，面积在100平方米以上
街道：
湖中南路路口：
北起冠华路南至汇文路
人流量：
一般特征：
以餐饮、酒店宾馆为主，消费目的性较强
车流量：
较多特征：
以机动车、中长途客车为主
公交线路：
6路车
主要
经营业态
饮食
美容美发
电脑科技
水产
通讯
其它
空铺
合计
数量（间）
70
50
25
17
17
74
26
305
比例
23%
16%
8%
5%
5%
25%
9%
100%
租金状况
租金水平
10000元—20000元/套/年（30—90平方米）
商铺面积
面积范围
30—90平方米，主流35平方米
建筑形式
一上四
商铺尺寸
3.5m×10m
经营状况
较好
空置率
9%
品牌店及
业态特征
业态特征
以向阳路为界，向阳路以北为商务办公、宾馆旅店为主，是未来的商务区。
向阳路以南以大中型餐饮为主，另有部分书店、电脑、通讯专卖店。
依托于向阳路、湖中路两大主要交通干道及世纪联华超市，该街道未来潜力较大，新成为新生商圈的领头羊。
部分商家
世纪联华超市、中山宾馆、冠华苑大酒店、上海滩大酒店、新华书店等。
街道：
秀夫路路口：
南至汇文路北到冠华西路
人流量：
一般特征：
以路过、目的性购物为主
车流量：
较多特征：
以机动车、货车、客车为主
公交线路：
3、6、8路车
主要
经营业态
建材
汽车配件
小食店
日杂百货
烟酒
美容美发
其它
空铺
合计
数量（间）
64
16
12
11
7
10
31
10
161
比例
40%
9%
7%
7%
4%
6%
19%
6%
100%
租金状况
租金水平
9500—15000元/年/套
商铺面积
面积范围
35—80平方米，主流面积50平方米
建筑形式
一上三、临街底铺
商铺尺寸
3.8m×13m
经营状况
一般
空置率
6%
品牌店及
业态特征
业态特征
该区域位置较偏，建筑形式陈旧，主要以经营装饰材料为主，有全县最大的建材大市场，部分汽配专卖、农贸市场，专业市场以满足中山县城区域性消费为主，其它业态以满足该片区生活消费需求。
部分商家
中捷建材大市场等
备注
秀夫路路西租金较为便宜，如某铺位9500元/年/套（约35平方米）
秀夫路路东租金较贵，如某铺位15000元/年/套（约45平方米）
街道：
兴建东路路口：
西起湖中路东至人民路
人流量：
较多特征：
以购物、逛街消遣为主，为消费能力强、时尚一簇
车流量：
较少特征：
以摩托车、非机动车为主
公交线路：
5路车
主要
经营业态
精品服装
儿童专卖
鞋帽
餐饮休闲
其它
空铺
合计
数量（间）
180
16
14
6
16
6
238
比例
74%
7%
6%
3%
7%
3%
100%
租金状况
租金水平
15000—36000元/年/套（20—80平方米）
商铺面积
面积范围
20—80平方米，主流面积25平方米
建筑形式
一上二（三）
商铺尺寸
3.5m×7m
经营状况
经营状况较好，属于中山较旺商业街道
空置率
3%
品牌店及
业态特征
业态特征
以精品服饰、鞋帽、儿童专卖为主，该街道是中山服装饰品品种最为齐全的商业街，消费者以都市中产阶级为主，大量的人气使得该商业街成为仅次于人民南路的商业街。
部分商家
雅芳化妆品、欧蒂女装、恒源祥、鲤鱼、苹果、安婕莉河、释小龙、梵迪娅等
街道：
兴建西路路口：
湖中路至秀夫路
人流量：
一般特征：
以路过、目的性购物为主
车流量：
较少特征：
以机动车、非机动车为主
公交线路：
1、2、3、6、8路车
主要
经营业态
文体
批发
日杂
百货
烟酒
批发
医疗
餐饮
小吃
其它
空铺
合计
数量（间）
41
19
16
8
7
14
13
118
比例
35%
16%
14%
7%
6%
12%
11%
100%
租金状况
租金水平
5000—11000元/年/套（20—60平方米）
商铺面积
面积范围
20—60平方米，主流面积25平方米
建筑形式
临街店铺
商铺尺寸
4m×6m（7m）
经营状况
较好
空置率
11%
品牌店及
业态特征
业态特征
该商业街以文体用品、烟酒、小商品批发为主，是中山主要批零市场。
部分商家
绝大多数服装品牌商家
备注
靠近湖中路与兴建西路有一市民广场，但人气较差，对该商业街人气促动效果影响不大。
街道：
汇文路路口：
人民路至秀夫路
人流量：
较多特征：
目的购物性较强，大众消费者为主
车流量：
较少特征：
以公交车、摩托车、电动车为主
公交线路：
1、2、3、6、8路车
主要
经营业态
家居
用品
文体
摩托车电动
车自行车
日杂
电脑
专卖
配件
阀门
其它
空铺
合计
数量（间）
24
25
15
16
16
7
80
13
197
比例
12%
13%
8%
8%
8%
3.5%
41%
6.5%
100%
租金状况
租金水平
7500—12000元/年/套（约25平方米）
商铺面积
面积范围
15—50平方米，主流面积30平方米
建筑形式
临街底铺，一上二（三）
商铺尺寸
汇文西路：
3.5m×8m，3m×12m；汇文东路：
3m×5m，4m×12m。
经营状况
一般
空置率
6.5%
业态特征
主要以文体用品、电子科技、家用电器、家居轻摩等为主，业态较为杂乱，品种较多；汇文东路以电子科技和轻摩、配件、家居建材为主，汇文东路业态较为杂乱，街面冷清。
街道：
明珠路路口：
人民北路至湖中北路
人流量：
少特征：
较少，多为路过
车流量：
少特征：
较少，多为路过
公交线路：
无
主要
经营业态
酒店
汽车美容
汽配
其它
空铺
合计
数量（间）
5
4
3
6
9
29
比例
17%
14%
10%
20%
31%
100%
租金状况
租金水平
5000—15000元/年/套（25平方米左右）
商铺面积
面积范围
25—75平方米，主流面积25平方米
建筑形式
以临街底铺为主
商铺尺寸
4m×6m
经营状况
一般
空置率
31%
业态特征
该街道作为中山目前最北端的东西走向城市通道，目前扮演着环城路的角色，商业氛围不浓，主要以汽配、汽车美容等相关行业为主。
二、综合商业及核心商圈概况
中山商业构成主要以临街散铺为主，缺少大型综合型商业。
到目前为止仅形成了以农工商超市、世纪联华超市、中山大厦为点，人民路、湖中路、冠华路、向阳路、兴建路商业街道为线而构成的两大商圈：
农工商商圈、世纪联华商圈。
其中农工商商圈依托人民南路、兴建东路而形成的老商业区，近段时间内仍将占据着中山龙头核心商圈的地位。
而世纪联华与规划整齐的湖中路、向阳西路已经具备了新商圈的雏形，未来潜力较大。
作为城区人口不到15万的中山县城，以目前的商业体量及市场供给，已经基本满足了当地消费的基本生活需求。
主要商场情况如下——
1.农工商超市
事项
内容
备注
商场规模
共三层，总营业面积约4800㎡
中端消费商场，为区域性连锁商业品牌
业态分布
一层
食品超市、餐饮、化妆品、珠宝首饰、鞋
二层
食品、饮料、鞋、雨具、纸制品、床上用品、针织品、日用化妆品、营养品、奶制品
三层
服装、家电、音像制品
租金状况
100万/年
经营状况
较好，是中山目前唯一规模最大、品种最全、人流最多的综合型商场
客户特征
中山县城满足生活基本需求及质量保证的大众消费者
商场优势
1、地段好、人气旺；
2、品牌超市连锁经营，服务好，产品质量高；
3、统一经营、统一管理，商场内部业态组合及货架布局合理
4、电梯等硬件设施先进
商场劣势
1、商场内部环境较差
2、装修档次较低
3、缺少中高档产品
4、缺少休闲场所
启示
1、产品质量高，值得信赖
2、服务好
3、商品品种齐全
4、硬件设施良好，环境优美
2、世纪联华
事项
内容
备注
商场规模
共三层，总营业面积约5000㎡
中端消费商场，为区域性连锁商业品牌
业态分布
一层
餐饮、手机专卖、食品、精品店（服装、首饰、鞋）等
摩登时代连锁餐饮店，全部外租给个体户
二层
书店、箱包、洗涤品、鞋、五金、服装、床上用品、日用百货等
内部卖场分区明确
三层
食品、酒、饮料、蔬果、熟食
超市出口、收银处
经营状况
与农工商超市相比，世纪联华经营状况稍差，仅满足该片区消费者需求。
客户特征
客户多以世纪联华周边区域性客户为主
商场优势
所在物业较新，内部商业规划科学、合理，灯光、卖场布局与管理具现代性，所营造的购物环境相对舒适。
商场实行统一管理、统一经营。
商场劣势
1、一层商铺出租后缺少统一管理，造成经营混乱；
2、电梯设置不合理，交通组织不科学。
启示
1、统一经营、统一管理；2、交通组织科学合理，人性化。
3、其它大型商场（市场）基本状况
商场名称
规模
业态
经营
状况
租金
备注
新业百
货商场
约1500m2
1F：
中档女装
2F：
男装、童装
一般
1F：
2F
80万/年
2004年3月开业，室外广场装修中
新世纪
商城
约3000m2
中低档服饰、小商品
一般
——
——
南峰
商场
约3000m2
1F：
女装、休闲装
2F：
男装、童装
3F：
家电
一般
1F：
34元/月/m2
2F：
25元/月/m2
3F：
12元/月/m2
2004年4月18日开业
登达
商城
约3000m2
1F：
服装、小商品
2F：
空置
较差
临街：
2—2.5万
元/年/套
内铺：
2000—9000元/年/套
约60%空置
建湖
大厦
约3000m2
1F：
服装
2F、3F空置
一般
1F：
75万/年
2F、3F整租为
19万/年
2F、3F目前招商中
未来的商业竞争是片区与片区市场之间的竞争，也是商圈与商圈之间的竞争。
项目的竞争不能紧盯着圈内的竞争者不放，应放眼圈外，利用自身的优势与圈内的竞争者形成竞合之势，优化商圈的商业结构，才能避免不必要的恶性竞争，才能提升整个商圈的竞争力和辐射面，才能与圈内的竞争者达成共赢之势。
因此，我们应从片区市场竟争和商圈竟争的角度去发掘项目的目标市场。
第四节中山房地产市场及竞争项目概况
表：
中山主要竞争商业项目概况
项目名称
德容商城
振亚国际广场
项目位置
冠华西路建宝路
人民北路
项目规模
项目规划占地面积93430.4平方米，一期76000平方米，其中综合体23000平方米。
总建筑面积28000平方米
经营业态
以建材为主的主题商城，还有酒店、餐饮、商务办公、仓储等。
餐饮、主题商城、商业、商务、住宅等
工程进度
综合楼部分接近竣工，预计三、四月份开盘。
拆迁进行中
销售价格
均价在3000元/平方米左右
未公开
备注
与中山中山汇不具有可比性
地段、规模、产品、业态、后期经营管理等方面与中山中山汇不具有可比性
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