旧村改造开发现代城一期建设项目申请报告.docx

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旧村改造开发现代城一期建设项目申请报告

旧村改造开发现代城一期建设

项目申请报告

第一章总论1

第一节项目申报单位概况1

第二节项目概况2

第三节报告的编制依据及研究内容5

第二章发展规划、产业政策和行业准入分析7

第一节发展规划分析7

第二节产业政策分析10

第三节行业准入分析12

第三章资源开发及综合利用分析18

第四章节能方案分析21

第一节概况21

第二节用能标准和节能规范22

第三节能耗状况和能耗指标分析22

第四节节能措施24

第五章建设用地、征地拆迁及移民安置分析30

第一节项目选址及用地方案30

第二节土地利用合理性分析30

第三节征地拆迁和移民安置规划方案31

第四节建设条件31

第六章环境和生态影响分析34

第一节环评分析依据34

第二节环境和生态现状34

第三节生态环境影响分析35

第四节生态环境保护措施35

第五节地质灾害及特殊环境影响分析39

第六节抗震设防41

第七章规划设计方案45

第一节规划设计依据45

第二节总体规划设计方案45

第三节结构设计方案47

第四节给排水设计方案47

第五节变配电及通讯设计方案49

第六节管线综合布置方案50

第八章安全防护与消防51

第一节安全防护51

第二节消防专篇56

第九章建设实施及工程进度安排57

第十章投资估算和资金筹措59

第一节投资依据及说明59

第二节投资估算59

第三节资金筹措62

第十一章经济效益分析63

第一节　销售收入估算63

第二节　财务分析63

第三节盈亏平衡分析64

第十二章社会效益分析67

第十三章项目招标方案69

第一节招标依据及规定69

第二节项目招标方案71

第三节项目招标情况72

第一章总论

第一节项目申报单位概况

一、单位名称

1、某地产有限公司

2、某地产有限公司某双合分公司

二、单位概况

1、单位名称：

某地产有限公司

2、法人代表：

某

3、公司地址：

某市青年路90号

4、公司概况：

某地产有限公司成立于2002年1月22日，总部位于某市青年路90号，主要从事房地产开发销售及服务，是一家具有国家房地产开发一级资质的企业。

公司注册资金1.2亿元，总资产10亿元，年开发面积100万平方米。

公司先后在某宁阳、威海文登、聊城高唐、潍坊临朐、烟台牟平、烟台莱阳、烟台栖霞、烟台海阳、临沂临沐、聊城临清、聊城市区、德州禹城、济宁梁山、某东平设立分公司以及某第一分公司即某地产有限公司某双合分公司、某第二分公司，共有18个分公司。

某地产有限公司某双合分公司是某地产有限公司为了开发开发某项目专门成立的分公司。

公司自成立以来，年累计开发面积达400万平方米，工程合格率达100%，优秀率80%以上，多年来被某市、岱岳区评为“房地产开发业先进单位”。

2006年4月某公司通过了3ISO9001:

2000质量管理体系认证。

坚持“财散人聚”的某公司，重视人才的吸收与培养，以“军事化、人性化、学习化、电梯化、流程化”的管理，公司现有员工400余人，下设办公室、工程技术部、规划设计部、财务部、销售部、物业管理部、人力资源部、资金运营部、监察部等九个部门，其中高级工程技术人员40人，专业工程人员80人，大专以上学历260人，其中研究生10人，本科生140人，是一支年轻化、高素质、能战斗的优秀团队。

近几年，公司坚持以“经济效益为中心”、以“改革为动力”，突出抓好开工、销售、融资、项目等重要环节，积极拓展发展空间，创建精品小区，树立公司良好的企业形象。

以先进的经营管理模式，依托雄厚的资金实力，推动全公司整体持续、快速发展，为振兴某省和某市经济做出更大的贡献。

第二节项目概况

一、项目基本情况

1、项目名称：

某社区旧村改造开发地块暨某现代城一期建设项目

2、建设内容：

主要建设5栋住宅楼（1栋11层楼、4栋17层楼）和1栋2层商铺及相关配套设施等。

3、建设地点：

拟建项目位于某市泮河大街北侧，青年路西侧，其西部和北部为城市铁路，奈河从北向南穿过。

4、项目总体规模：

某社区综合改造建设项目规划总用地168200平方米。

开发项目总建筑面积502162平方米，其中：

住宅建筑面积334790平方米，商业及公建建筑面积27680平方米，地下建筑面积139692平方米。

项目绿地率为35.09%，建筑密度为23.4%，容积率2.05。

规划总户数4942户，设计停车位4781个。

项目住宅90平方米以下的户型建筑面积约234520.39平方米，占住宅总面积的70.05%；90平方米以上户型建筑面积约占住宅总面积的29.95%；符合国家九部委2006年5月29日出台的《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》（即37号文件）的有关规定。

由于某社区旧村改造项目规模较大，为顺利开展项目的实施，项目主办单位根据实际需要拟分期进行项目的建设。

本次项目申请报告为某社区旧村改造开发地块暨某现代城一期建设项目。

5、某社区旧村改造开发地块暨某现代城一期规模：

某社区旧村改造开发地块暨某现代城一期总占地面积26708平方米，总建筑面积69930.6平方米，其中：

住宅建筑面积57150平方米，商业建筑面积6000平方米，地下储藏室面积6780.6平方米。

容积率2.37。

规划户数549户。

项目住宅90平方米以下的户型建筑面积约40636平方米，占住宅总面积的71.1%；90平方米以上建筑面积约16514平方米，占住宅总面积的28.9%。

符合国家九部委2006年5月29日出台的《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》（即37号文件）的有关规定。

户型统计详见下表。

项目户型统计表

户型

户数

面积（平方米）

比例%

88.91

189

16803

31.4

89.95

233

20958

39.3

84.53

34

2874

5.3

130.55

34

4439

8.3

142.40

59

8402

15.7

合计

549

53476

100

5、投资金额：

26133.53万元。

6、建设期限：

21个月。

2012年4月至2013年12月。

二、投资估算及资金来源

经估算，工程建设总投资26133.53万元，其中建筑工程费用11062.09万元，设备购置及安装工程费2472.95万元，工程建设其他费用10675.18万元，建设期利息1197万元，基本预备费726.31万元。

项目工程建设所需资金26133.53万元，拟从银行贷款12000万元，剩余资金由某地产有限公司和某地产有限公司某双合分公司自筹解决。

资本金数额来源符合国家关于资本金制度的规定。

开发地块暨某现代城一期主要技术经济指标汇总表

序号

指标名称

单位

数量

备注

1

用地面积

平方米

26708

2

总建筑面积

平方米

69930.6

2.1

住宅

平方米

57150

2.2

商铺

平方米

6000

2.3

地下储藏室

平方米

6780.6

3

总投资

万元

26133.53

3.1

建筑工程费

万元

11062.09

3.2

设备及安装工程费

万元

2472.95

3.3

工程建设其他费用

万元

10675.18

3.4

建设期利息

万元

1197

3.5

基本预备费

万元

726.31

4

建设期

月

21

第三节报告的编制依据及研究内容

一、项目申请报告的编制依据

1、《中华人民共和国国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要》；

2、《某省国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要》；

3、《某市国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要》；

4、《某市城市总体规划（2011-2020）》；

5、《某市人民政府关于进一步加快城市市区村庄综合改造的意见》（泰政发[2004]71号）；

6、《某市人民政府关于加快城中村改造的补充意见》（泰政发[2008]31号）；

7、《某市人民政府办公室关于加快推进泰城城中村改造有关问题的通知》（泰政办发[2010]68号）；

8、《建设项目经济评价方法与参数》（第三版）；

9、《投资项目可行性研究指南》（试用版）；

10、建设单位提供的有关资料；

11、项目建设单位委托编制本项目报告的委托书。

二、项目申请报告的研究内容

1、申报单位及项目概况；

2、发展规划、产业政策、行业准入；

3、资源开发及综合利用分析；

4、节能方案分析；

5、建设用地、征地拆迁及移民安置分析；

6、环境和生态影响分析；

7、安全防护、消防及抗震设防；

8、组织设置及工程进度安排；

9、投资估算及资金筹措；

10、经济效益和社会影响分析；

11、项目招标方案。

三、项目申请报告编制单位

1、单位名称：

某高新工程设计有限公司

2、工程咨询等级：

乙级

3、工程咨询资格等级证书编号：

工咨乙11820070002

4、发证机关：

国家发展和改革委员会

第二章发展规划、产业政策和行业准入分析

第一节发展规划分析

一、符合国家“十二五”期间“保民生”的要求

“十一五”期间，为应对国际金融危机带来的负面影响，中央及时制定了“保增长、保民生、保稳定”的方针，许多地方政府则把发展房地产作为“保增长”的主要途径，从而出现了房地产市场的过热，以及房价在前些年过快上涨基础上的进一步飙升。

过高的房价不仅让民生不堪重负，也给国家经济带来风险隐患。

进入“十二五”，房地产业应从“保增长”转向“保民生”，在控制、防范和释放风险的前提下，进入一个平稳健康的发展期。

国家“十二五”规划纲要提出：

要把符合落户条件的农业转移人口逐步转为城镇居民作为推进城镇化的重要任务。

大城市要加强和改进人口管理，中小城市和小城镇要根据实际放宽外来人口落户条件。

注重在制度上解决好农民工权益保护问题。

合理确定城市开发边界，提高建成区人口密度，防止特大城市面积过度扩张。

城市规划和建设要注重以人为本、节地节能、生态环保、安全实用、突出特色、保护文化和自然遗产，强化规划约束力，加强城市公用设施建设，预防和治理“城市病”。

进一步落实地方政府责任和问责机制，把保障基本住房、稳定房价和加强市场监管纳入各地经济社会发展的工作目标，由省级人民政府负总责，市、县级人民政府负直接责任。

完善土地供应政策，增加住房用地供应总量，优先安排保障性住房用地，有效扩大普通商品住房供给。

健全差别化住房信贷、税收政策，合理引导自住和改善性住房需求，有效遏制投机投资性购房。

加快制定基本住房保障法，修订完善城市房地产管理法等相关法律法规。

完善住房公积金制度，加强管理和扩大覆盖范围。

加强市场监管，规范房地产市场秩序。

加快住房信息系统建设，完善信息发布制度。

加强土地、财税、金融政策调节，加快住房信息系统建设，完善符合国情的住房体制机制和政策体系，合理引导住房需求。

强化各级政府职责，加大保障性安居工程建设力度，加快棚户区改造，发展公共租赁住房，增加中低收入居民住房供给。

加强市场监管，规范房地产市场秩序，抑制投机需求，促进房地产业平稳健康发展。

某社区旧村改造开发地块暨某现代城建设项目，能够有效解决某市经济快速增长带来的住房需求问题，而且该小区各项费用收取合理，户型面积合理，完全能够满足中等收入居民的住房需要，有利于促进当地房地产业的健康发展。

二、符合某省国民经济和社会发展“十二五”规划

《某省国民经济和社会发展“十二五”规划纲要