第五章物业服务合同.docx

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第五章物业服务合同

物业管理基本制度与政策考试大纲

（仅供参考）

目录

第一章物业管理法律法规概述2

第二章业主、业主大会与业主委员会的权利、义务和责任3

第三章物业服务企业的权利、义务及责任4

第四章新建物业与前期物业管理5

第五章物业服务合同6

第六章物业服务收费7

第七章物业使用与维护7

第八章物业承接查验8

第九章住宅专项维修资金管理制度9

第十章物业纠纷的解决方式和途径10

第一章物业管理法律法规概述

（一）考试目的

本部分的考试目的是考察应试人员运用《物业管理条例》（以下简称《条例》）分析、处理物业管理工作中《条例》相关问题的能力。

（二）考试基本要求

掌握：

《条例》对物业管理的定位，《条例》的指导思想以及确立的基本法律关系。

熟悉：

物业管理的基本特征，物业管理在社会经济中的地位和作用，《条例》确立的基本制度，《条例》涉及的主要问题。

了解：

物业管理产生和发展，我国物业管理制度建设的历史沿革。

（三）要点说明

1.《条例》对物业管理的定位

2.物业管理的特征

3.物业管理的市场化特征

4.市场原则作为物业管理活动的前提条件

5.我国物业管理的产生和发展

6.我国改革开放前城镇住房制度的主要特征

7.物业管理在社会经济中的地位和作用

8.我国物业管理制度建设的历史沿革

9.政府在我国物业管理发展中的特殊地位

10.《条例》颁布前物业管理制度建设的主要特点

11.《城市新建住宅小区管理办法》

12.《条例》颁布后物业管理制度建设的主要特点

13.《条例》的指导思想

14.《条例》创设的法律制度及其内容

15.《条例》的主要内容

16.《条例》法律责任的特点

17.《条例》确立的基本法律关系

第二章业主、业主大会与业主委员会的权利、义务和责任

（一）考试目的

通过考试，在对业主、业主大会和业主委员会在物业管理服务活动中的地位和作用有系统和全面了解的基础上，结合对业主、业主大会和业主委员会权利、义务和责任内容及相互关系的理解和掌握，能正确处理物业服务企业与业主、业主委员会和业主大会的关系。

（二）考试基本要求

掌握：

业主权利、义务和责任的法律特征及相互关系；业主委员会的法律地位；业主委员会的换届选举规定；业主大会的职责。

熟悉：

业主权利和义务的基本内容；业主主张和维护合法权利的方式和途径；业主委员会的职责和履行职责的方式。

（三）要点说明

1.业主的概念

2.业主权利、义务和责任的概念

3.业主权利、义务和责任基本内容的法律规定

4业主主张和维护合法权利的方式和途径

5.业主承担责任的法律形式和法律适用

6.业主大会及业主委员会的概念、法律地位及职责

7.业主管理规约的概念、内容、制定程序及法律效力

第三章物业服务企业的权利、义务及责任

（一）考试目的

通过考试，让每个物业项目经理在实际操盘中知晓物业服务企业对主要服务主体（业主、物业使用人等）之间存在哪些权利、责任与义务；违反相关责任与义务会产生那些不利后果；物业服务企业承担相关责任的法定类型；物业服务企业举证困境和对策等。

（二）考试基本要求

掌握：

物业服务企业的基本概念、特征；合同的概念与物业管理活动中主要合同的类型。

熟悉：

物业服务企业具体有哪些权利、义务与责任

（三）要点说明

1.物业服务企业的概念和特征

2.物业服务企业进行物业服务活动的权利来源

3.物业服务企业义务内容和特点

4.物业服务企业维护物业管理区域秩序的义务和物业管理区域的安全防范协助义务

5.物业服务企业责任及特点

6.《物业管理条例》中有关物业服务企业责任的规定

7.物业服务企业风险防范的概念、内容和特点

第四章新建物业与前期物业管理

（一）考试目的

通过考试，让每个物业项目经理在实际操盘中知晓新建物业管理中对于物业区域划分、附属设施设备配置、交付使用中的有关规定。

开发建设单位对于质保、专项维修资金的交存，相关设施设备、档案的承接查验的相关规定。

前期物业招投标内容与程序、物业企业资质要求及新建物业纠纷的处理。

前期招投标过程中风险防范；新建房屋交付使用后因房屋空置等原因物业服务费收取的问题；前期物业服务合同签订过程中的避免纠纷产生的注意事项等。

（二）考试基本要求

掌握：

前期物业管理开展中对开发建设单位的相关要求；物业服务企业资质要求；新建物业交付使用时相关物业承接查验工作等；

熟悉：

前期招投标过程中风险防范；物业管理区域划分原则与附属设施设备的配置要求；新建房屋交付使用后因房屋空置等原因物业服务费收取的问题；前期物业服务合同签订过程中的避免纠纷产生的注意事项等。

（三）要点说明

1.新建物业在物业管理方面的规定

2.开发建设单位对新建物业的义务与责任

3.开发建设单位在前期物业管理方面的义务与责任

4.《临时管理规约》的概念、内容及其在维护业主权益的相关法律规定

5.公用部位经营收益分配原则

6.物业服务企业的权利、义务与法律风险防范

7.前期物业管理不同时期容易产生的物业纠纷

第五章物业服务合同

（一）考试目的

通过考试，对物业服务合同的概念、特征有较为全面和准确的理解，掌握前期物业服务合同及物业服务合同的签订程序能；对物业服务合同完整格式和基本条款能全面掌握并实际运用；能依据物业服务合同全面正确的履行义务，合法规避风险责任。

能运用合同约定条款和合同规则正确处理与业主和业主委员会之间的物业纠纷。

（二）考试基本要求

掌握：

前期物业服务合同的特点；签订物业服务合同应该注意的事项；物业服务合同终止的几种情况及相关要求；对物业服务合同中主要条款的理解和运用。

熟悉：

物业服务合同的作用；物业服务企业承担物业服务合同违约责任的法律规定及适用要求；如何正确理解和掌握物业服务企业履行合同义务的要求。

（三）要点说明

1.物业服务合同的概念、特征及作用

2.前期物业服务合同的概念、特点、主要内容

3.订立前期物业服务合同应注意的事项

4.物业服务合同的主体

5.物业服务企业应尽义务的规定

6.物业服务企业违约责任的规定

7.合同终止时物业服务企业应尽义务的规定

8.物业服务合同的成立、生效与终止的条件

9.物业服务合同纠纷的特点与风险防范

10.常见物业服务合同纠纷

11.订立物业服务合同应注意的事项

第六章物业服务收费

（一）考试目的

通过考试，对服务收费涉及的法规有基本的认识和了解，掌握物业收费的分类、定价形式及之间优缺点；价格监审的内容；物业收费纠纷的分类及解决方法。

（二）考试基本要求

掌握：

涉及的法规基础知识及相关规定

熟悉：

各种收费形式之间优缺点；价格监审内容；矛盾来源与解决矛盾办法。

（三）要点说明

1.物业服务收费的概念、作用、特征及法律依据

2.物业服务收费实行政府指导价的法律依据

3.物业服务收费实施明码标价的法律依据

4.物业服务收费的原则、构成、收费形式、范围

5.物业服务定价成本监审

6.物业服务收费纠纷种类及解决途径

7.对业主欠费清收应注意的法律问题

8.规避风险的三点建议

第七章物业使用与维护

（一）考试目的

通过考试使物业服务项目经理分清物业使用与维护中物业所有权人、使用人、开发开发建设单位、物业服务企业、专业经营单位等的权利、义务与责任，给物业所有权人或使用人创造一个舒适、安全、便捷、美观、和谐的办公和生活环境，促使物业的保值、增值，以提升居民的幸福生活指数。

（二）考试基本要求

掌握：

物业使用与维护相关法律规定、物业使用与维护各方主体。

熟悉：

物业使用和维护中各方主体的权利、义务与责任；物业使用和维护中各方主体具体事项的行为规范

（三）要点说明

1.物业使用与维护中业主的权利、义务与责任

2.物业使用与维护中物业服务企业的职责与责任

3.物业服务企业不履行职责所应承担的责任

4.物业使用与维护中其他相关方的权利、义务与责任

5.物业使用与维护中具体事项的行为规范：

房屋装饰装修、公共区域的禁止行为、一楼花园、顶楼平台的使用、改变用途、相邻关系、车位（车库）的使用管理、查证经规划部门审核批准的规划建设方案及图纸、利用公有部分进行经营、相关公共设施设备的维护与养护等。

第八章物业承接查验

（一）考试目的

通过考试，了解物业承接查验制度的意义及物业承接查验

所依据的法律规定，明确物业承接查验中各方主体的权利、义务与责任。

指导物业管理活动中物业承接与查验工作的开展，降低物业服务活动过程中承接查验的风险。

（二）考试基本要求

掌握：

物业承接查验制度的意义；物业承接查验所依据的法律规定；

熟悉：

物业承接查验各主体的权利、义务与责任；物业承接查验过程中的风险与责任。

（三）要点说明

1.物业承接查验的相关法律规定及其所依据的法律文件

2.物业承接查验制度的意义

3.新建物业承接查验主体的责任

4.新建物业承接查验的风险与责任

5.物业管理机构更迭时承接查验的注意事项

6.物业管理机构更迭时承接查验主体的责任和权利

7.物业管理机构更迭时承接查验的风险与责任

第九章住宅专项维修资金管理制度

（一）考试目的

通过考试让学员明确专项资金的申领、使用的原则、范围和步骤,物业公司在专项维修资金使用过程中的作用和地位。

（二）考试基本要求

掌握：

住宅专项资金的法律规定、交存规定及监管方法

熟悉：

住宅专项资金使用范围、使用程序及方法

（三）要点说明

1.住宅专项维修资金管理制度的基本内容及法律依据

2.商品住宅专项维修资金的交存主体

3.住宅专项维修资金的交存标准

4.住宅专项维修资金使用程序、相关主体、法律责任

5.住宅专项维修资金的使用范围和原则

6.住宅专项维修资金的分摊规则

7.资金使用过程中相关各方责任、权利和义务

8.住宅专项维修资金使用过程中的法律责任及注意事项

9.业主大会成立前住宅专项维修资金的管理

10.业主大会成立后住宅专项维修资金的管理

11.相关主体对住宅专项维修资金的监管义务

第十章物业纠纷的解决方式和途径

（一）考试目的

通过学习，学员了解物业纠纷的基本概念与基本类型，熟悉处理物业纠纷的基本程序和原则，提高学员在物业管理工作中运用法律法规妥善处置物业纠纷基本能力。

（二）考试基本要求

掌握：

物业纠纷的相关基本知识、物业纠纷处理中应注意的问题与技巧。

熟悉：

物业纠纷处理的基本途径。

（三）要点说明

1.物业纠纷的概念、主要类型、产生的原因

2.物业纠纷的特点及解决纠纷的法律依据

3.物业纠纷解决的方式和途径

4.物业纠纷不同解决方式的处置程序

5.物业纠纷的处理原则

6.处理物业纠纷的建议

7.处理物业纠纷应注意的事项