森林资源资产评估福建农林大学.docx

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森林资源资产评估福建农林大学

第一章森林资源资产评估概论

第一节森林资源资产与森林资源资产评估

一、森林资源资产概念及特点

（一）相关概念。

资产

森林资源

森林资源资产

森林资源资产构成

（二）森林资源资产和一般资产一样具有下列特性：

获利性、占有性、变现性、可比性、经营的永续性、再生的长期性、分布的辽阔性、功能的多样性、管理的艰巨性等

二、森林资源资产的界定

（一）森林资源资产界定的基本原则

1）      以法律为依据的原则

2）      国家所有权受特殊保护的原则

3）      维护其他非国有经济主体合法地位的原则

4）      谁投资谁占有谁受益的原则

（二）森林资源资产界定的内容及依据

1）界定森林资源资产的不同财产构成及其依据

2）界定森林资源资产所有权的各种权能及其依据。

（三）森林资源资产的界定

满足要求：

（1）产权归属明确，为某一经济主体所占有，并实施有效控制的森林资源；

（2）具有使用价值，可作为经营对象；

（3）数量明确，可以用货币进行度量，可作为商品在市场中进行交换的森林资源。

2、各类森林资源资产界定

三、森林资源资产评估

资产评估及森林资源资产评估的概念

四、森林资源资产评估的特点

政策性、技术性、专业性、综合性、时效性、公证性、权威性、责任性风险性

第二节森林资源资产评估的主体和依据

一、森林资源资产评估的主体

二、森林资源资产评估的依据

（一）法律法规依据

（二）森林资源资产评估的资料依据

第三节森林资源资产评估的原则

一、森林资源资产评估的工作原则

独立性、客观性、科学性

二、森林资源资产评估的操作原则

产权利益主体变动的原则、资产持续经营原则、替代性原则、公开市场原则、贡献原则、预期原则

第四节森林资源资产评估的特定目的、职能和作用

一、森林资源资产评估的特定目的

《国有资产评估管理办法》中评估目的的特定的需要主要是指资产拍卖、转让、兼并、出售、联营、股份经营、企业清算、资产抵押及其他担保、企业租赁等

森林资源资产评估的特定目的为：

1、以保障资产所有者的合法权益为目的的评估

2、以确定和检查经营者经营状况的责任为目的的评估

3、以重新认定资产的现时价值为目的的评估

4、以解决资产账面价值与实际价值相背离为目的的评估

二、森林资源资产评估的职能

评价职能、评值职能、界定职能、公正职能、提供价值尺度的职能、优化资产配置的职能

三、森林资源资产评估的作用

第五节森林资源资产评估的估价标准

基本概念

一、历史成本标准

二、重置成本标准

1）复原重置成本

2）更新重置成本

三、现行市价标准

与重置成本标准异同

（1）计价的角度

（2）受市场条件制约程度

（3）价格包含的内容

（4）运用的条件

2、决定现行市价的基本因素有：

（1）基础价格

（2）供求关系

（3）质量因素

四、收益现值标准

1） 有限期收益

2） 无限期收益

五、清算价格标准

各项匹配原则表

表1森林资源资产业务、估价标准和基本方法的匹配原则

适用前提条件

适用资产业务

决定因素

重置成本标准

投入前提

续用前提：

在用续用

转用续用

移用续用

资产保全：

价值补偿

实物补偿

财产保险

重置全价

损耗：

实体性损耗

技术性损耗

经济性损耗

收益现值得标准

投入使用

续用前提

预用前提

企业整体资产产权变动

中、近成熟森林资源资产

收益额

本金化率：

行业风险、市场条件、经营风险

现行市价标准

公平市场

资产具有公平市场

单项资产买卖

再生产价值、供求关系、损耗

清算价格标准

非公平市场

抵押典当

清算

变现时限

资产变现条件

第二章森林资源资产评估的基本知识

第一节资金的时间价值

一、资金时间价值的概念

利息、本金、现值、终值、单利、复利

二、资金时间价值的计算方法

（一）单利计算

1．单利终值

F=A+A×n×p%=A（1+p%×n）

2．单利现值

（二）复利计算

1．复利终值

2．复利现值

3．普通年金的终值

例2.1杉木用材林的轮伐期为26年，每年投入的管护费用为90元⁄公顷，年利率为5%，主伐时应在主伐收入中摊管护费用成本多少钱？

递缩等比数列，根据等比数列n项求和公式。

其首项为R，递缩比为

如果管护费用为年末支付，其计算公式为：

2-5

≈4830

如果管护费用为年初支付，则公式为：

2-6

如果管护费用年中支付，则公式为：

2-7

4.普通年金现值计算

2-8

例4．某林场向乡村租赁林地100公顷，租赁期为30年，每公顷的年地租为100元，对方要求一次性付清30年的地租，在利率为5%的条件下，应支付多少钱？

解：

由题意R=100×100=10000；P=5%；n=30

按公式（2-8）

==153725（元）

5.永续年金现值

2-9

例2.3某林场拟向某村购买100公顷林地的永久经营权。

林地的地租每年每公顷90元，年利率为5%，试求该片林地的使用权评估值

解：

据题意R=10090；P=5%

==180000（元）

6．偿债基金

2-10

例2.4某乡林场将1000公顷的采伐迹地租给某公司经营药材林，租期20年。

期满后由林场继续营造用材林，这时需投入1500000元。

问林场每年应从地租中留下多少钱才能满足迹地更新的需要，利率为5%。

解：

据题意已知Sn=1500000n=20P=5%

=45364（元）

7．资本年回收值

2-11

也称为资本还原系数

例2.5某林场获得世界银行贷款40万元进行造林，按协议规定利率为4%，第8年开始还款，第20年还清。

每年应还贷款多少？

解：

据题意P=4%；n=20-7=13

S0=4000001.0420

==52713（元）

8．永续定期年金的现值

（1）定期和年金都不变现值

按无穷递缩等比数列无穷项求和公式，可得：

2-12

（2）年金不变但定期发生变化现值

该式除第一项外是一个无穷递缩等比数列，按其求和公式可得：

=

=2-13

（3）定期不变但年金发生变化

该式除第一项外，仍是一个无穷递缩等比数列，根据其求和公式可得：

=2-14

（4）定期与年金均发生变化

=2-15

9．定期收益与连年收益的关系式

（1）定期与年金都不变

2-16

（2）定期变与年金不变

2-17

（3）定期不变，年金变

2-18

（4）定期与年金均变化

2-19

例2.6福建省现行杉木经营26年主伐时的地租（山价）收入平均为4500元•hm-2，年利率为5%，如改为年地租，每年每公顷应交纳地租多少？

解：

据题意P=5%R=4500m=26

==88（元•hm-2）

第二节　森林资源资产评估的利率确定

一、利率的概念及构成

利率：

包括纯利率、风险利率和通货膨胀利率。

１、纯利率2.0%～4.0%

２、风险利率：

⑴造林失败：

⑵火灾损失：

⑶人为灾害：

⑷病虫害及其他自然灾害。

　R′＝R（100＋P）／（100－R）

式中：

R′为风险利率，R为风险率，P为纯利率。

３、通货膨胀率

二、利率对森林资源资产评估值的影响

1）利率与重置成本法关系

2）利率与收益现值法关系

三、合理利率的确定

5、森林资源资产评估中利率的确定

利率一般应取4.0%～5.0%，最高不应超过6%为宜。

第三节林地地租

一、林地地租

地租：

（1）级差地租

级差地租Ⅰ、级差地租Ⅱ。

2、绝对地租

二、林地投资补偿费

第四节森林资源资产评估的基本方法

一、林木资产评估测算方法

现行市价法：

市场价倒算法、市场成交价比较法；

收益现值法：

收益净现值法、年金资本化法、收获现值法；

成本法：

重置成本法、序列需工数法、历史成本调整法；

清算价格法。

（一）市场价倒算法

E一评估值

W一木材销售总收入

C一木材生产经营成本

F一木材生产经营利润

该法测算时关键的问题有：

1、准确确定待评估林分的各材种的出材率

2、合理确定木材的平均价格

3、合理计算税、金、费

（二）现行市价法

K—林分质量调整系数

Kb一物价调整系数，可以用评估日工价与参照案例交易时工价之比

G一参照物的市场交易价格

其余字母含义同前（下同）。

注意的问题

1、合理选择评估的参照案例

2、正确地确定林分质量调整系数与物价指数调整系数

3、合理地综合确定评估值

（三）收益净现值法

En一n年生林木资产评估值

Ai一第i年的年的收益

Ci一第i年的年成本支出

u一经济寿命期

p一折现率

n－林分的年龄

必须注意：

1、各年度的收益和支出预测

2、折现率的确定

（四）年金资本化法

A一年平均纯收益额

P一投资收益率

严格的前提条件。

l、待评估资产的年收入必须十分稳定；

2、待评估资产的经营期是无限的，它可以无限久地永续经营下去。

注意2个问题：

一是年平均纯收益测算的准确性，

二是投资收益率必须是不含通货膨胀率的当地林业投资的平均收益率。

（五）收获现值法

计算公式为：

式中：

Au一参照林分U年主伐时的纯收入（指木材销售收入扣除采运成本、销售费用、管理费用、财务费用及有关税费和木材经营的合理利润后的部分）。

Da，Db一参照林分第a、b年的间伐纯收入（n＞a，b时，Da，Db＝0）

P一投资收益率

Ci一评估后到主伐期间的营林生产成本

该法的使用必须注意：

1、标准林分u年主伐时的纯收入预测

2、投资收益率的确定

3、评估后到主伐期间的营林生产成本

在一般的生产实践中间伐的成本在间伐纯收入计算时已扣除了，这阶段的营林成本主要是按面积分摊的年森林管护成本（V）,这样

为便于计算可将上式简化为，

4、主伐时间u的确定

5、间伐时间及间伐纯收入的确定

6、调整系数K的确定

（六）重置成本法

Ci一第i年的以现行工价及生产水平为标准的生产成本

p一投资收益率

与一般资产的重置成本法有三大区别。

1、森林资产的重置成本法必须计算复利

2、用材林资产的重置成本法不存在成新率的问题

3、用材林资产重置成本法中的调整系数

经济林资产评估中的重置成本法又与用材林资产评估，以及一般资产评估不同。

其主要区别是：

（1）经济林资产评估中的重置成本法必须确定重置期限（营造的年限）

（2）经济林资产评估中的重置成本存在着成新率问题

（七）历史成本调整法（物价指数调整法）

Ci一各年度投入的实际成本（含地租）

Y一评估时的物价指数

Yi一投入时的物价指数

p一投资收益率

二、林地资产评估的基本方法

l、现行市价法

2、林地期望价法

3、年金资本化法

4、林地费用价法

（一）林地的现行市价法

式中：

Bu—林地评估值

K—林地质量调整系数

Kb—物价指数调整系数

G—参照案例的单位面积交易价格

S—被评估林地的面积

（二）林地期望价法

式中：

Bu—林地的评估价值

Ci—第I年投入的直接营林费用

Au—现实林分U年主伐时的纯收入（指木材销售收入扣除伐区设计费、采伐运输成本、销售费用、管理费用、财务费用、有关税费以及木材经营的合理利润后的部分）

Da，Db一现实林分第a,b年的间伐纯收入

V—平均营林生产成本及间接费用（包括森林保护费、营林设施费、二类调查设计费以及其营林段应分摊的生产单位管理费、场部管理费和财务费用）

林地期望价法在测算时必须注意的问题有：

l、主伐纯收入的预测

2、间伐收入

3、营林成本测算

4、投资收益率确定

（三）年金资本化法

式中：

A—年平均地租

P—投资收益率

（四）林地费用价法

式中：

A一林地购置费

Mi一林地购置后，第i年林地改良费

n一林地购置年限

三、森林景观资产评估方法

1、现行市价法

2、收益现值法：

包括年金资本化法，条件价值法。

3、重置成本法

1、现行市价法

E=K×Kb×G×S

式中：

E—森林景观资产评估值

K—景观质量调整系数

Kb—物价指数调整系数

G—参照物单位面积的市场价格（元／hm2）

s—被评估森林景观资产的面积

2、年金资本化法

式中：

E—森林景观资产评估值

A—年均纯收益

P—投资收益率

运用年金资本化法评估森林景观资产关键问题在于确定年均纯收益（A）和投资收益率（P）。

3、条件价值法

4、重置成本法

式中：

E—森林景观资产评估值

K—林分质量调整系数

Ci—第i年的营林投入（主要包括工资、物资消耗、管护费用和地租等）

Q—旅游设施重置价

P—利率

上式中林分质量调整系数（K）和林木、林地资产评估中林分质量调整系数的含义是相同的。

第五节森林资源资产核查

一、森林资源调查

我国按照调查目的的差异，把森林资源调查分为国家森林资源连续清查、森林资源规划设计调查和作业设计调查。

为了规范森林资源调查，原林业部分别制定并颁布了《国家森林资源连续清查主要技术规定》和《森林资源规划设计调查主要技术规定》。

（一）国家森林资源连续清查

1．国家森林资源连续清查的主要内容。

2．国家森林资源连续清查的技术方法

3．抽样精度。

（二）森林资源规划设计调查

1．森林资源规划设计调查的内容：

（1）收集、验证或编制（建立）有关森林调查、经营数表（模型）；

（2）依据有关文件，确定各级境界线，并在经营管理范围内进行经营区划和林地区划；

（3）查清各地类面积及其权属关系；

（4）查清各类森林蓄积、疏林蓄积和林网、四旁、散生树木蓄积；

（5）查清人工林的面积和蓄积；

（6）调查林木生长量和枯损量；

（7）调查与森林资源有关的地形、地势、土壤、气象、水文等自然环境条件；

（8）按小班提出森林经营、利用和保护意见。

2．森林资源规划设计调查的技术方法

（1）森林区划

当前，国有林业局的经营区划系统一般为：

林业局——林场——林班。

国有林场的经营区划系统一般为：

总场（林场）——分场（营林区或作业区）——林班。

集体林区的经营区划系统一般为：

县——乡——村——林班。

也有以一个村作为一个林班的。

（2）小班区划

小班是在林班内划分的，林学结构特征基本相同、经营目的相同，要求采用相同的经营措施的地段。

小班是森林资源规划设计调查、统计和森林经营管理的基本单位，森林资源规划设计调查的调查数据落实到小班。

（3）小班调查

（4）总体蓄积量抽样控制

（5）森林资源规划调查的精度要求

（三）作业设计调查

二、森林资源调查成果

（一）森林资源规划设计调查

（二）作业设计调查

三、森林资源档案

（一）森林资源档案的作用

（二）森林资源档案的建立

1、建立森林资源档案依据的资料

2、森林资源档案的等级

（三）森林资源档案的内容和形式

（四）森林资源档案的管理

五、森林资源资产的核查

（一）有效森林资源资产清单

1、有效森林资源资产清单编制依据

2、森林资源资产清单的主要内容

（二）核查步骤

（三）核查内容

1、林地资源资产

2、林木资源资产

3、其它森林资源资产

（四）核查方法

抽样控制法、小班抽查法和全面核查法

（五）森林资源资产核查报告

1、森林资源资产核查报告书

其主要内容包括：

（1）概况

（2）核查方法

（3）核查结果

（4）结论

2、附表

3、附图

第三章森林资源资产评估操作规范

第一节森林资源资产评估操作程序

一、概述

（一）概念

（二）主要内容

二、评估目的

（一）概念

（二）评估目的类型

三、评估范围和对象

（一）概念

（二）评估范围和对象的界定原则

四、森林资源资产评估业务委托协议

（一）概念

（二）签订原则

（三）森林资源资产评估委托协议基本内容

五、评估基准日

（一）概念

（二）作用

（三）评估基准日选择原则

六、评估方案

（一）概念

（二）评估方案的主要内容

（三）评估方案的制订原则

七、评估价格标准

（一）概念

（二）类型

（三）价格标准的选择原则

（四）价格标准的作用

八、评估方法

（一）概念

（二）评估方法的种类

现行市价法、重置成本法、收益现值法和清算价格法

1、林木资产评估：

市价法：

包括市场价倒算法、现行市价法。

收益现值法：

包括收益净现值法、收获现值法、年金资本化法；

成本法：

包括序列需工数法、重置成本法。

2、林地资产评估：

现行市价法

林地期望价法

年金资本化法

林地费用价法

3、森林景观资产评估：

现行市价法

收益现值法：

包括年金资本化法、条件价值法。

重置成本法

九、森林资源资产清查和核查

（一）森林资源资产清查

1、概念

2、森林资源资产清查的目的

3、森林资源资产清查的要求

〔二〕森林资源资产核查

1、概念

2、核查的方法

抽样控制法

小班抽查法

全面核查法

十、森林资源资产评估报告书

（一）概念

（二）作用

（三）编制要求

（四）评估报告书的结构

1）     正文

2）     附件

3）森林资源资产评估报告书送审专用材料

十一、三级审核

（一）三级审核概念

（二）项目负责人的审核要求

（三）项目总审核人的审核要求

（四）评估机构负责人的审核要求

十二、立项与确认

（一）概念

（1）立项

（2）确认

（二）报送立项和确认范围

100公顷——县林业行政主管部门

100公顷—500公顷——市（地）林业行政主管部门

500公顷以上——省林业行政主管部门

（三）立项所需提供的材料

（四）确认所需提供的材料

十三、森林资源资产评估工作底稿

（一）概念

（二）具体内容

十四、森林资源资产评估档案

（一）概念

（二）森林资源资产评估业务档案制度

1）     立卷

2）     归档

3）     保密与查阅

档案保管期限：

一般5年，特定10年

第二节森林资源资产评估的技术思路

一、用材林林木资产评估

（一）未成林造林地上林木资产评估

（二）幼龄林林木资产评估

10年生以下的幼龄林

10年生以上的林分尽量采用市场价格法。

10年生以上幼龄林在采用重置成本法适当兼顾收获现值法。

（三）中龄林林木资产评估

（四）近熟龄林林木资产

（五）成熟龄林林木资产评估

二、经济林林木资产评估

（一）产前期经济林林木资产评估

（二）盛产前期经济林林木资产评估

（三）盛产期经济林林木资产评估

（四）衰产期经济林林木资产评估

三、竹林资产评估

（一）新造竹林资产

（二）结构合理的竹林资产

（三）结构不合理的竹林资产评估

四、林地资产评估

五、森林景观资产评估

1）       已充分开发利用的森林景观资产。

2）       已初步开发的森林景观资产。

3）       刚开始开发利用的景观资产

第三节森林资源资产评估所需资料

一、整体森林资源资产评估所需资料

（一）森林资源资料

1、森林资源资产清单。

（以小班一览表或调查簿形式，按小班提供）

2、各类森林资源统计表

3、图面资料

（二）森林资源权属资料

（三）森林经营资料

1、林场（企业）概况、资料；

2、林场（企业）森林经营方案；

3、林场森林采伐限额指标及说明；

4、木材销售及价格资料；

5、出材率资料；

6、森林采伐成本资料

7、营林生产成本；

8、销售成本及税金费

9、管理费用分摊情况

10、当地的各种测树及经营用表

二、单项用材林资产评估所需资料

（一）森林资源资料

（二）权属资料

（三）森林经营资料

1、木材销售及价格资料

2、森林采伐成本资料

3、营林生产成本；

4、销售成本及税金费

5、管理费用分摊情况

6、测树及经营用表

三、经济林资产评估所需资料

（一）资源资料

（二）权属资料

（三）经营资料

1、各种经济林产品的近年价格；

2、待评估资产近年的各种经济林产品的产量；

3、各种经济林的营林标准、定额及成本；

4、经济林的采集及资料成本；

5、经济林产品的税金费标准及计算方法；

6、管理费用分摊情况；

四、竹林资产评估所需资料

（一）资源资料

（二）权属资料

（三）经营资料

1、竹材及竹笋近年价格

2、各片竹林近年竹材和竹笋的产量

3、竹林营造成本、技术标准及定额

4、竹林管护成本及定额

5、竹材、竹笋的采集成本

6、竹材、竹笋的税金费标准及计税方式

7、管理费等间接成本的分摊

五、景观资产评估所需资料

（一）资源资料

（二）权属资料

（三）经营材料

1、景区经济地理资料

2、景区近年经营财务会计资料

3、景区近、远期发展规划

4、景区近期游客支付意愿调查资料

5、近期游客量动态资料及预测资料

6、现有附属设施的投资额及收益率

第五章林木资源资产评估运作技巧

笫一节用材林林木资源资产评估

同龄林与异龄林的结构与经营特点：

同龄林

异龄林

有明显的起点与终点

林分内的株数按径级分布呈现正态分布

林分内的株数按径级分呈反J字曲线分布

单层林（皆伐）

复层林（择伐）

人工造林更新

天然更新（人工补植）或人工促进天然更新

按面积分配意义大，要多个林分才可实现永续利用

一个林分可实现永续利用，但也要求有多个林分

不利用水土保持

有利用水土保持

可引进外来树种，更换树种容易

一般不引进外来树种，更换树种不容易

作业简单

作业复杂

生产一般以中小径材为主

生产一般以大径材为主

一、同龄林林木资产评估方法及参数的选定

市场价倒算法、市场成交价比较法、收获现值法、重置成本法、序列需工数法和历史成本法。

1．成、过熟林林木资产评估

（1）市场成交价比较法

（2）市场价倒算法

2．幼龄林（含未成林造林地）林木资产评估

（1）市场成交价比较法