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学校物业管理投标书

一、***物业管理有限公司简介

【基本情况】

以人为本,真诚服务

***物业管理有限公司成立于2001年,是***地区专门从事物业管理的著名企业,与***置业发展有限公司、***园林工程有限公司组成***企业系统。

2006年经广东省建设厅审批通过,我公司获国家物业管理企业二级资质,成为江门地区成立的首个资质最高的物业管理企业。

公司自成立以来,树立“管理无盲点,业主无怨言,服务无挑剔”的管理目标,向业主、物业使用人提供优质的物业管理服务;“服务至诚,精益求精,热情尽献,温暖万家”是我们的质量方针,也是对业主、物业使用人的承诺和信心保证;而且我公司以“业主的满意,就是我们的追求”为动力,本着“以人为本,真诚服务”的原则来确保我们的服务规格和品质。

***物业管理有限公司现有管理小区***个:

***、***。

管理的物业类型包括:

多层/高层住宅小区、商铺、别墅、写字楼、企业物业、事业单位物业等,管理面积达到572,824.21平方米,在***地区位居前列。

在***物业管理有关部门的指导、广大业主的支持、***人不懈的努力下,公司获得了由江门市政府评选的“***园林绿化先进单位”、***花园管理区和***管理区荣获“***物业管理示范小区”称号、保安队被评为“先进保安班”等称号。

同时我公司受***物业管理协会诚聘为***物业管理协会理事,共同为促进江门市的物业管理行业作出应有的贡献。

多年来,***物业管理有限公司立足于***地区,自身不断进取、完善制度、科学管理,已建立起一支***人组成的专业骨干队伍。

同时在推广物业管理,提高人们对物业管理的认知,营造高档次的物业环境等方面不断努力、不断创新。

现在“***物业”已成为了***地区物业管理的名牌企业,我们希望能与开发公司、销售代理商、业主、物业使用人紧密合作,让江门的物业管理水平有更大的进步。

多年的努力,***物业管理有限公司都是为了使各管理区内的业主、物业使用人均能享受安全、舒适、高雅的环境。

“以人为本,真诚服务”更体现了我们---***物业管理人的真挚追求。

【经营理念】

***物业管理有限公司(下述简称“***物业”)的经营理念与企业文化均建立在---“立足本土,以人为本,真诚服务”这十二个字上。

对外:

一、立足于***地区,建立起丰富的物业管理信息网络、人际关系、管理资源。

二、充分了解***地区业主的需求,推行与业主的意愿产生共鸣效应的服务。

三、积极宣传物业管理,使业主对物业管理建立起正确的认识,支持物业管理公司,配合物业管理工作的开展。

四、建立有偿服务等多元化的经营模式。

五、推动社区文化的建立,营造和谐相处、邻里友爱、信息共享、经济活跃的氛围。

对内:

一、扩大管理面积,共享管理资源,减低开支,降低风险。

二、提高员工素质,强化学习观念,与时俱进。

三、坚持制度化管理的模式,注重细节管理。

四、更新管理观念,调动群体积极性,推广创新管理模式。

要想成为物业管理界的名牌,首先从本土名牌做起。

企业只有真正认识自我,发挥自身的优势,创新发展,才有持续稳定增长的前景。

我们物业管理公司更需要制定切合实际的发展理念,才能给予业主有实力、专业、踏实的感觉。

业主需要的正是我们这些了解他们生活的物业管理公司。

【发展规划】

***物业五年来发展的是江门地区中高档次的物业项目,数量已发展到***个,对于今后公司的发展规划已建立起初步的意向:

一、建立本土化的经营模式。

二、推广“***物业”的品牌,提升知名度。

三、与开发商建立紧密关系,了解开发商的需求,了解行业动向、信息。

四、与物业管理协会、同行兄弟公司建立紧密关系,交流工作经验,规范和推动本地物业管理的发展。

五、承接中高档次的物业管理项目,扩大在***地区的服务面积。

六、承接多种类型的物业管理项目:

多层住宅、高层住宅、别墅、写字楼、商场、机关厂企物业等。

七、积极申请高级资质,提高企业品位。

八、建立物业管理人才网络,管理到位、人才到位。

九、完善培训机制,建立公司管理示范小区、培训基地(小区)。

【公司管理架构】

公司董事会

总经理

副总经理

各区

保安

工程

环境

财务科

办公室

人力资源科

市场科

主任

管理中心

管理中心

管理中心

保安部

工程维护部

环境管理部

公共事务部

主管

主管

主管

主管

维护员

公共事务处理员

班长

组长

队员

绿化员+清洁员

【管理中各物业分布情况】

此部分略

二、项目管理的整体设想及策划

(一)管理模式

构建校园管理新模式——“优质低价”模式

鉴于我国的国情和学院物业的特殊性,以及政府廉政建设的客观要求,我司将采用最先进的管理手段和技术,最大限度地降低管理成本,同时提供高水准的优质管理和服务,务求探索一种可借鉴的校园管理新模式,即“优质低价模式”。

创建该模式的主要措施有:

·狠抓管理,全方位全过程开展增收节支活动。

·采用“集约型”管理方式,提高物业管理装业化技术含量,以降低管理成本。

·在人员配备上坚持“价廉质优”、“质优量少”的原则,员工一专多能,从而降低管理成本。

(二)工作重点和难点

1、工作重点

(1)设施设备管理

如果将机电设备比喻为整个建筑系统的心脏,那么供配电系统及消防系统就是重中之重。

供电质量的好坏,将直接影响着其他设施设备能否正常的运行;而消防系统则是整个建筑系统的安全保障。

为此,物业管理公司抽调机电管理技术骨干,组成强有力的安全保障体系,制定严格的运行管理制度及周期性的维护保养计划和标准,运用现代科技和管理手段,对学院的机电设施设备进行全方位的综合管理,达到最经济的设备使用周期和设备综合服务效益。

同时加强对重点设备的监管力度,实行24小时的跟踪服务。

对所有设施设备的维护管理具体落实到每个人,杜绝管理上的漏洞,实现机电设施设备的高效、节能和环保的最大化。

(2)校区建筑物本体管理

①制定维修、养护计划:

制定科学、合理的日常和定期的维修、养护计划和实施方案,严格按计划和实施方案执行;

②重在查勘:

监督房屋的合理使用,防止房屋结构的过早损耗或损坏,延长房屋使用寿命;

③及时维修:

在早发现的基础上,及时维修,加强房屋尾花,延长房屋使用寿命;

④建立校区建筑物管理档案:

为每一栋房屋建立系统的档案,及时统计检查的结果,掌握房屋完损情况。

2、管理难点

(1)由于缺少设备安装前期的介入管理,设备在使用初期阶段各类技术参数的不稳定性,增加了管理和操作难度;

(2)管理区域广,各类设施设备安装较分散,人员的配备相应增多,加大了费用开支;

(3)消防监控室由甲方安排人员值班,一旦发生火警意外,增加保障应急程序的协调性。

三、质量目标(服务承诺)

如果我们获得贵校的物业管理权,我们承诺将按照以下的服务质量标准实行对于学院的物业管理:

学院项目管理的各项指标达到国家级《全国城市物业管理优秀住宅小区(大厦、工业内)达标平分细则》的各项分项标准。

质量目标共分十项,以表格的形式在下列项中概述以及保证各项质量目标完成的实施。

序号

指标名称

国家标准

管理标准

测算依据

管理主要措施

1

房屋及配套设施完好率

98%以上

98%

完好房建筑面积+基本完好房建筑面积/房屋总建筑面积

建立日常检查制度;定期进行全面分项检修;严格日常管理,无人为损坏事件。

2

房屋零修、急修及时率

100%

100%

及时维修次数/应计报维修次数

建立严格的修缮制度,维修人员接到《维修通知单小时内完成,并建立回访制度和回访记录。

3

清洁、保洁率

95%

98%

清洁、保洁情况/清洁、保洁标准

建立合理有效的工作质量监督机制,做到定时检查/发现问题及时处理

3

维修工程质量合格率

99%

99%以上

维修合格工程项次/维修工程项次

建立合理有效的工作质量监督机制和回访制度、考核制度和奖罚制度。

回访率

25%

25%以上

维修工程回访次数/维修工程项次

照明灯及疏散灯完好率

95%

98%

完好照明灯、疏散灯数量/照明灯、疏散灯总数

4

主要机电设备完好率

99%

99%以上

完好的大型及重要机电设备/大型及重要机电设备总计

完善机电设备的云做制度和维护保养制度,配备专业工程技术人员,所有机电保养维修人员全部持证上岗;实施24小时专人值班;出现故障及时排除。

5

消防设备完好率

100%

100%

完好消防设备/学院消防设备总数

实行巡查制度,建档记录。

6

治安、消防发生率

1‰以下(年)

1‰以下(年)

治安案件实发次数或发生消防面积/学院内物业使用

学院管理部经理为责任治安、消防员;下属全体员工均为义务治安、消防员;落实防火安全三级检查制度;保安24小时值岗,不定期巡逻;消防中心4小时值班,统一调动人员。

7

有效投诉率

2‰以下(年)

2‰以下(年)

有效投诉次数/使用人总数

做好做细日常工作,采取措施,加强与使用人的沟通,定期走访使用人,征求管理意见,强化服务意识,提高员工素质;投诉处理有结果、有记录、有回访。

有效投诉处理率

95%

100%

处理的有效投诉数量/有效投诉总数

8

管理人员专业培训合格率

100%

100%

培训合格人员/培训人员总数

人员培训自学与培训相结合;抓好上岗培训、在职培训、特殊岗位人员培训、培训考核制度与奖罚相结合;强化培训结果。

9

服务回访率

25%

25%以上

回访次数/服务次数

建立健全回访制度,做好服务回访记录,加强服务队伍的服务意识。

10

使用人满意率

95%以上

965以上

对管理满意人数+基本满意人数/使用人总人数

采用现代化的科学管理手段,努力完善服务体系,在日常工作中广泛收集使用人意见,加强双方交流及沟通。

四、拟采取的管理方式和工作计划

(一)拟采取的管理方式

1、项目管理组织架构图

设立学院管理部,作为管理公司的派出机构,全面负责学院的设施设备及房屋本体维护管理工作。

管理部下设公共事务部、工程部、保安部、清洁部和财务部,具体架构如下:

物业管理公司学院管理部

项目经理

工程部

公共事务部

财务部

清洁部

保安部

学生公寓管理班

日常事务、档案资料处理班

 

(1)机构图说明

①管理部内部采用直线职能制的组织形式,尽量减少管理环节,提高工作效率,保证信息渠道的畅通。

②管理部内部实行公司领导下的项目经理负责制,下设各专业科。

③各专业、技术负责人构成管理层,基层负责具体的管理服务工作,构成操作层。

(2)部门职责说明

①项目经理室

·在物业管理公司的直接领导下,全面组织、安排内部的日常管理工作;

·根据关里部的实际情况,制定管理部的财务开支计划,并监督实施;

·根据管理部的实际情况,组织对管理部各部门工作绩效进行监督考核;

·负责管理部对外关系的协调。

②公共事务部

·负责学院学生公寓的管理;

·负责管理部工作人员日常工作纪律和仪容仪表的检查、监督;

·负责管理部内部文件及管理档案的建立和管理;

·负责收集管理信息,接待用户的来访投诉,并进行回访;

·负责管理部内部的人员招聘、调动、培训、考核等工作以及日常的办公行政管理事务。

③工程部

·根据物业特点和业主(使用人)的需要,学院建筑本体、电力、照明系统、给派水系统、中央空调系统、消防广播系统及电梯等其他基线设施、公共场地的日常维护保养计划方案和应急方案,并组织实施;

·制定本部门员工专业知识培训计划,并组织实施;

·负责工程部日常工作效果的检查、监督。

④财务部

·根据国家有关财务管理规章制度及物业管理行业特点,制定管理部财务管理方案,并组织实施;

·负责管理部内部的建帐、核算、费用收缴及日常的财务管理;

·负责管理部内部所需各类物资、材料的采购、保管、发放、统计。

⑤保安部

·负责学院内的安全防范、车辆出入、停放及人员出入管理等监督检查工作;

·制定本部门员工专业知识培训计划,并组织实施;

·负责保安人员的各项考核工作;

⑥清洁部

·负责学院内各部位的清洁、保洁的监督检查工作;

·制定本部门员工专业知识培训计划,并组织实施;

·负责清洁员工的各项考核工作。

2、工作流程

(1)工作流程图

 

(2)工作流程图说明

针对日常物业管理和服务工作,物业管理公司编制了详尽的ISO9001:

2000的质量管理体系文件,其中大部分已在实际工作中有效地加以运用,相信只要按照完善后的质量方针和程序去云做,一定能保证既定目标的事先。

3、信息反馈处理机制

(1)设置原则

①信息源全面丰富。

②信息搜集科学有效。

③信息通道畅通。

④信息反馈及时到位。

⑤信息处理及时准确。

政府主管部门

政府主管部门

政府主管部门

物业管理公司

管理部

管理员

后勤实业公司

(2)信息传递示意图

`

`

(3)信息反馈处理流程图

 

(4)信心反馈及处理机制说明

①信息是企业运作的重要管理资源。

实际操作中必须保持信息的真实、科学和全面。

②信息流的走向是双向的,我们应该时时保持信息反馈通道的畅通,才能形成收集整理利用反馈的良性循环。

③要充分利用现代化管理手段对信息进行收集、处理、分析和利用。

④信息源(载体)是全方位的,示意图中仅列出与管理工作直接相关的部分。

⑤保持指令权、检查权和处理权的高度统一,避免责权分离所导致的管理失控。

⑥信息反馈时,对组织内部存在的管理缺陷保持高度的敏感,制定相应的质量标准和措施随时加以衡量并纠正,对组织外部引进的管理经验保持积极态度,随时加以吸收和利用。

(二)工作计划

序号

工作项目

具体内容

所需时间

1

制定详细管理方案

1.总结以往的管理经验;

2.制定详细的物业管理方案。

二个月

2

人力资源组织

1.人员的招聘和调配;

2.员工的上岗培训。

二个月

3

签订委托合同

1.就管理用房及其他管理问题进行充分协商;

2.签订项目管理合同。

一个月

4

完善管理及办公条件

1.安排管理用房;

2.安排员工宿舍及其他生活用房;

3.管理所需物资的配备。

二个月

5

成立学院管理部

1.选聘派驻人员;

2.与外部建立公共关系网落。

一个月

6

制订及完善管理规章

1.导入ISO9002质量保证体系制度;

2.配合管理特点,制定和完善切合实际的各项制度。

二个月

7

物业的验收与接管、各项资料的移交

1.依据接管验收标准逐项核对,并办理书面移交手续;

2.对遗留问题作好备案,并与建筑商协商解决。

二个月

五、管理人员的配备、培训

(一)管理人员换的配备

1、管理人员配备的原则

(1)精干、高效、敬业爱业的原则;

(2)文化素质与实际管理经验相结合的原则;

(3)内部调剂为主和社会招聘为辅的原则;

(4)先定岗后定编以及德才兼备、一专多能的原则。

2、管理部人员配备方案

职能部门

岗位位置及人员配备数量

小计

管理部经理室

项目经理人

1人

公共事务部

事务助理(1人,兼出纳、清洁管理员),公寓管理员(8人)

9人

财务部

会计1人(公司会计兼)、出纳(事务助理兼)

工程部

工程管理员(1人)

1人

保安部

保安员(其中主管1人,保安员29人)

30人

清洁部

道路(2人)、教学实训楼(5人)生活区(6人)

13人

合计

54人

3、人员配备方案说明

管理部计划配备管理服务人员54人,其中,管理层员工4人,操作层员工50人;

4、工程技术人员素质概述

·具备三年以上项目管理工作经验,持有项目管理上岗证书;

·具有较强的组织协调能力和吃苦无私奉献精神,工作责任心强;

·具有相关专业中级以上职称。

(二)管理人员的培训

1、培训目标

(1)管理部经理:

除熟练掌握物业管理系统知识和技能外,重点是具备专业经营战略的宏观分析,决策组织、协调和控制能力,具备现代管理学、组织行为学等前沿学科知识,以及具备独立、创新、进去、博爱等现代观念和人文品质。

(2)管理层员工:

具备熟练的专业技术知识和能力,勤奋、踏实、敬业,有勇于创新,开拓进去的精神,以及处理各类突发事件的能力。

(3)操作层员工:

熟练掌握自己的工作职责、ISO9002质量标准和管理要求,了解管理部的经营思想,以及任劳任怨、团结协作、精益求精的团对精神和良好的服务形象。

(4)分解目标为:

①管理人员持证上岗率100%;

②特种工持证上岗率100%;

③操作层员工专业技术培训时间每年不少于80小时,其中保安员军训时间每年不少于120小时。

2、培训主要内容

(1)项目管理中的热点、难点和焦点问题的知识和处理,机电维修等专业技术知识;

(2)ISO9001(2000)质量管理和ISO14000环境管理体系知识;

(3)CS顾客满意战略和CI企业形象识别系统知识;

(4)企业文化(物业管理理念,企业精神等)、职业道德和现代思想文化观念。

3、培训类别与方式

(1)培训类别

①入职培训:

侧重于对物业管理基本知识及ISO9001(2000)质量体系和各项规章制度的培训;

②上岗培训:

侧重于专业技能与职业道德的培训,在员工到岗的头两个星期内进行;

③在职培训:

管理层侧重于综合管理能力的培训,操作层侧重于专业技能的提高和多种技术的掌握,在员工工作中穿插进行;

④转岗培训:

侧重于新岗位的专业知识及技能的培训,在员工到新岗位头来年感个星期内进行,采用授课或带岗的方式的进行;

⑤职外培训:

主要是组织员工参加行业主管部门组织的各项专业培训,经公司批准后,采用获得毕业证书即予以报销学费的方式进行鼓励。

(2)培训的组织方式

①集中授课,组织学习;

②参观学习,操作现场实践;

③定期举行学习研讨会,教学与自学相结合;

④根据不同的主题,物业管理中的难点问题,进行转项研讨、攻关,学习,旨在培训员工的研究分析能力和处理难点问题的能力。

4、培训的实施运行

(1)培训系统图(下图)

培训计划

培训计划

培训计划

修正

执行

(2)系统图说明

①针对学院的管理特点来设置培训目标并拟定实施计划;

②有效运用多种培训形式和方法,确保培训达到预期效果;

③通过对员工进行考核,了解培训的有效性及员工的接受程度;

④根据对考核结果的评估和反馈,及时调整培训思路,并确定未来培训重点,强调将理论应用到实践中。

5、培训计划

管理部员工培训计划分为两部分。

第一部分为物业接管前期人员的强化培训,采用集中授课的学习方式进行;第二部分为管理期间员工培训计划,视管理部工作具体情况分阶段安排进行。

(1)接管前期员工培训计划

序号

培训内容

培训

时间

授课方

培训对象

培训方式

考核方式

培训目标

1

物业管理法规及配套文件

三天

公司本部

全体新员工

公司本部培训

考核

熟悉掌握办法等内容

2

物业管理专业知识培训

六天

有关部门

未获物业管理上岗证的管理人员

公司本部培训

考核

确保持证上岗率100%

3

学院管理目标模式及投标书的有关内容

二天

公司本部

全体新员工

公司本部培训

岗位考核

明确各项工作要求、目标、模式

4

岗位职责和学院物业管理运作制度

二天

公司本部

全体新员工

公司本部培训

笔试、实际操作

掌握岗位要求和考核标准

5

整体布局、水电设施、消防设施、空调供暖系统等

二天

设计、安装单位

全体新员工

公司本部培训

考核

熟悉校园区管理、运行

6

房屋验收交接程序

一天

公司本部

管理、维修人员

公司本部培训

考核

要求掌握房屋交接的全过程

7

设施及设备维护标准及作业程序

一天

公司本部

管理、维修人员

公司本部培训

考核

明确公用设施设备维修范围及标准

8

各工种工作技巧和服务礼仪规范及人际沟通技巧

一天

公司本部

全体人员

公司本部培训

考核

行为规范及技巧

9

消防职责及灭火作战实施程序和急救常识

一天半

公司本部

全体人员

公司本部培训

考核

掌握应急方案及常识

(2)正常管理期员工培训计划

序号

培训内容

培训

时间

授课方

培训对象

培训方式

考核

方式

培训目标

1

参加江门市物业管理培训单位组织学习考试

三年

有关院校

具有大专学历的中坚层员工

业余学习

考试

具备高层次的学历;对物业管理有较深的理论知识;适应现代化校园区管理需要

2

参加江门市各类业余大专、中专班学习

三年

各类业务大学

每年8-10

业余学习

考试

提高本专业的管理水平和知识水平

3

电脑网络及管理培训

十天

聘请电脑专家授课

管理人员及相关工种

公司本部内部培训

考核

了解、掌握电脑网络管理概述及应用

4

管理技能知识培训

二天

聘请物业管理专家授课

全体员工分批进行

公司本部内部培训

知识考核

提高员工与客户的沟通技巧和管理水平

5

组织协调、公共关系及公众形象培训

二天

公司本部

全体员工分批进行

公司本部内部培训

考核

增强组织协调能力和公共关系处理,建立良好的公共形象

6

有关主管单位安排、规定必须参加的业务培训

根据实际情况安排

有关管理服务人员

公司本部内部培训

根据规定要求以提高业务管理水平

7

维修服务人员升级培训

江门市劳动部门

维修、服务人员

公司本部内部培训

考核

确保每年该类人员10%以上达到中级技工等级证书

8

劳动安全卫生培训

一天

公司本部

全体员工

公司本部内部培训

考核

熟悉、了解劳动安全卫生知识

9

消防技能训练及演习

三天

有关协作单位

全体义务消防员

公司本部内部轮流培训

实际操作

掌握消防技能知识和实战能力

10

操作规程示范

三天

公司本部

各相关部门员工

公司本部培训

实际操作

规范员工操作规程,提高员工操作技能

11

服务意识、职业道德

一天

公司本部

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