房地产会计核算整理.docx
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房地产会计核算整理
房地产会计核算入门
本文适用于房地产开发企业，不包括自己建造局部，纯包给施工单位承建。
所涉业务流程为公司拿地，请设计公司设计，委托施工单位承建，自己或请代理销售房子，结算，确认收入本钱，不涉及上市公司所提减值准备。
1001现金，这个科目就不用多说了，注意他是现金流量表的科目。
1002银行存款，一般的房地产公司都会涉及到贷款和银行按揭贷款，这里面会涉及到几种性质不同的账户，建议把贷款专户和银行按揭账户与一般结算户分开，设成三级明细
1002.01结算户下设明细
1002.02贷款专户一般工程公司只有一个，如有几个那么下设明细
1002.03按揭保证金户视情况可设明细，同时一般情况下，银行会要求对应在开一个一般结算户，专门用于在按揭保证金解冻时划入一般结算户
这样区分的目的是因为按揭保证金户是不能随便动用的资金，便于统计公司的可动用资金，可动用资金这一概念对一个房地产公司来说还是很重要的，在报建的时候，计委和建委都会要银行开具相应的资金证明，这个按揭保证金上的钱是不能计算在内的。
1009其他货币资金、1101短期投资、1102短期投资跌价准备、1111应收票据、1121应收股利、1122应收利息这几个科目根本上不会用，投资业务核算不是本文所要讨论的内容，不再详述。
1131应收账款现在都是房子预售，用预收账款或其它应付款，一般不用应收账款，房地产开发商一般不会赊销房子，如果在市场发生大的困难时，也有可能用分次付款的方式促销，会形成应收账款〔交房，并且结算以后〕，如果房地产开发公司应收账款业务比拟多而且余额大的情况，这份工作不干也罢。
1133其它应收款注意这个科目有很多存出保证金要放在这个科目，主要是报建过程中的一些如墙改基金、散装水泥保证金、民工工资保证金，临时接电保证金等，各地政府把戏不一样，可以详细了解一下工程报建部门及工程部门的同事。
这个科目建议只设这样几个明细科目：
内部个人借款、存出保证金、合作单位往来、其它；用个人、客户往来核算实现对每个人、单位的明细管理。
这个功能前面所述的两个软件都可以实现，但要在开始进行设置时设好，尤其是存出保证金账户，在实际工作中，报建部门拿回来的收据都是一样的，会计尤其是刚入门的会计通常无法区分哪些是直接进本钱的工程，哪些要最后退回来的工程，所以要找懂报建业务的同事把这些工程了解清楚。
1141坏账准备，根本不用。
1151预付账款根本不用，可能要用的时候是钢材和水泥紧俏的时候，也不会很复杂，最近一年，预付账款在税源比拟紧张的地方，可能会引起税务局的关注，会提一些很莫明其妙的要求，他是你的主管税务机关，你也不好反驳，最好还是收一单发票付一笔款。
1161应收补贴款、1201物资采购、1211原材料、1221包装物、1231低值易耗品、1232材料本钱差异、1241自制半成品、1244商品进销差价、1251委托加工物资、1261委托代销商品、1271受托代销商品、1281存货跌价准备、1291分期收款发出商品、1301待摊费用、1401长期股权投资、1402长期债权投资、1421长期投资减值准备、1431委托贷款等科目根本上不用。
1243库存商品一般库存商品只有结算后从开发本钱中转入，平时就在开发本钱中，报表放存货。
1501固定资产、1502累计折旧、1701固定资产清理三科目与其它会计核算完全一样，不再详述。
1505固定资产减值准备、1601工程物资、1603在建工程、1605在建工程减值准备、1801无形资产、1805无形资产减值准备、1815未确认融资费用、1901长期待摊费用、1911待处理财务损溢等科目根本上不用，如要用，与其它无异。
2101短期借款一般房地产开发工程的借款期是24个月，应该核算在长期借款里面，房地产开发流动资金贷款取消以后，这个科目根本上不用了。
2111应付票据一般不用。
2121应付账款，此科目不要用对单位的二级科目，应采用往来核算，建议分一下单位的类别：
如总包单位、分包单位、设计单位等，视具体情况而定，如果工程小的话，就没有必要，直接用往来核算，在用往来核算的时候，一定要用往来单位的全称，方便以后核查，这一点，做会计要给予相当的重视。
同时建议所有的付款都走这里走一道，即便是票款两清的时候。
即用下面的分录：
借：
应付账款
贷：
银行存款
借：
开发本钱
贷：
应付账款
不要简化成
借：
开发本钱
货：
银行存款
这样可以保证在做财务决算时，与往来单位对账可以一目了然，这一工作应该引起相当的重视，等到决算时再来清理，工作量大得无法想象。
2131预收账款现在的销售模式都是预售的模式，预收账款也要采取往来客户核算的模式。
很多公司采用表代账的模式，这一点并不好，财务根底数据没有，很难保证准确性，如果有很好的销售控制软件来控制，也可以用表代账的模式。
千万不要相信EXECl表这种电子文件，没有一个人能保证在频繁地操作中不会出现错误，一旦出现，根本没有方法追溯，将让你痛苦不已。
因为它无法记录过程，而财务软件那么不同，能够告诉你形成最后结果的过程。
在预收房款的核算中最好把一次性付款、分期付款、按揭付款等不同收款形式的房子分开来，才至于出现你的老板会找你要什么数据，而你拿不出来的局面。
也为你后期工程预测回款提供一定的依据。
2141代销商品款不用
2151应付工资、2153应付福利费、2161应付股利与其它无异。
2171应交税金房地产开发企业没有增值税，在此不表。
房地产企业的营业税及附加、土地增值税和所得税需要预缴，这个各地情况不一样，具体以主管税务部门的要求为准，从近几年来看，房地产开发企业的纳税情况在税款中占有很大的比例，所以在税款的缴纳上可以与税务部门做一定的沟通，具体缴纳情况那么要看与税务部门的沟通情况了。
账务处理上那么有几种不同的形式，根据企业报表的具体需要而定。
有的企业把预缴的税款放在本科目的借方，也有的企业把预缴的税款放在存货里，如果税务关系好，容易核亏，放在损益表也无不可，不能死搬会计准那么。
2176其它应交款 与其它行业与异。
2181其它应付款 一般来讲，预收的房屋销售款应在预收账款的核算，如果为了会计报表的需要，有可能需要放在此科目。
在工程发包的过程中，会要求施工单位交纳一定的工程进度质量保证金也会在此科目核算，亦要用往来核算，建议先整体规划好。
二级明细设成存入保证金、合作单位往来、暂收房款定金等，可根据工程具体情况来考虑。
2191预提费用 在计算银行贷款利息时可能用到，你要想简单的话，可以直接根据银行收贷款利息的单子计入开发间接费用将利息资本化或计入财务费用。
2201待转资产价值、2211预计负债、2311应付债券、2331专项应付款、2341递延税款一般不用。
2321长期应付款 一般房地产公司都会有营业税返还的相关政策，收到财政相应的补贴时，一般放入此科目。
2301长期借款 核算银行贷款。
3101实收资本 3103已归还投资 3111资本公积3121盈余公积 3131本年利润 3141利润分配与其它无异。
4101开发本钱 开发本钱的核算明细一般分为土地及拆迁、前期费用、建安工程、根底设施、配套费用、开发间接费〔系4015转入〕，建议在建立核算体系之前与本钱控制部门〔预算部门〕进行沟通，最好做到预算部门的口径与财务部门核算的口径一致，确保后期工程决算、对账工作的顺利进行，不要弄成预算部门和财务部门提出来的数据不一致，这样会令老板非常生气，结果两个部门都会挨骂。
4015开发间接费用 一般核算工程期间的银行贷款利息及工程现场部门的费用，一般包括工程部门、设计部门、本钱控制部门、综合报建部门的费用。
5101主营业务收入、5102其他业务收入、5201投资收益、5203补贴收入、5301营业外收入、5401主营业务本钱、5402主营业务税金及附加、5405其他业务支出、5501营业费用、5502管理费用、5503财务费用、5601营业外支出、5701所得税、5801以前年度损益调整等损益类科目与其它无异
房地产少缴税方法
目前房地产行业主要存在以下：
一是瞒报或少报预收售楼收入。
房地产企业通常采取会计核算上确实认销售与税法上规定纳税义务时间不一致而自行延期申报；或者以未领取售房许可证为由，对收到的售楼订金采取不入账等手段隐瞒销售收入。
。
二是利用关联企业的业务往来避缴税款。
例如关联之间转移资金、集团内部购房优惠价交易等。
文章开头所提的公司，就是以超低价向关联企业出售不动产来偷逃税。
三是财务和会计核算比拟混乱，导致本钱和企业所得税无法准确核算。
有房地产企业将建筑本钱中的"利息"和"管理费"工程一直挂账在"在建工程"科目，没有按工程工程和完工进度及时分配结转到"固定资产"科目，少计了房产原值，从而少计了税款。
四是有挂靠关系的房地产企业之间应缴未缴税费现象。
包括被挂靠企业向挂靠方收取的代扣缴税费未按规定时间申报等。
五是企业合作建房不按规定申报纳税。
房地产开发企业以转让局部房屋的所有权，换取局部土地使用权，形成所谓的合作建房或名义上的代建房，有意延误纳税义务发生时间。
六是回迁房局部未按销售不动产缴纳相关税费。
七是将自行开发的房产分给投资方局部未按规定申报缴纳税费。
八是以房产物业抵偿劳务款未作收入申报纳税。
九是对连续滚动开发的工程，不划分本钱负担对象，模糊应纳税所得额。
十是房地产开发商将收到的银行按揭挂往来账，隐匿收入，不缴或少缴税
14〕开发产品：
是指企业已经完成全部开发过程并验收合格，可以按照合同的条件移交购货单位，或者可以作为商品对外销售的产品，包括开发完工的建设场地、房屋、配套设施和代建工程等
企业开发的产品，在竣工验收时
借：
开发产品
贷：
开发本钱
对外销售转让的开发产品，月份终了按时结转开发本钱
借：
主营业务本钱
贷：
开发产品
〔15〕分期开发产品：
应根据分期销售合同进行结算，可以根据需要设置“分期收款开发产品备查账〞。
借：
主营业务本钱
贷：
分期收款开发产品
〔16〕出租开发产品：
是指利用开发完成的土地和房屋，进行商业性出租的一种经营活动。
主要是通过收取租金的形式实现的。
应下设“出租产品〞“出租产品摊销〞两个明细科目
出租土地或是房屋时
借：
出租开发产品——出租产品
贷：
开发产品
租金收入：
借：
银行存款或应收账款
贷：
主营业务收入
〔17〕周转房：
是指企业用于安置拆迁居民周转使用，下设“在用周转房〞和“周转房摊销〞两个明细科目
开发的用于安装居于拆迁的周转房，按实际搭建的本钱
借：
周转房——在用周转房
贷：
开发产品——房屋
按月计提的周转房摊销
借：
开发本钱或开发间接费用
贷：
周转房——周转房摊销
其间发生的维修费用，如果金额不大
借：
开发本钱或开发间接费用
贷：
银行存款
如果金额较大的
借：
待摊费用或长期待摊费用
贷：
银行存款
最后再分次摊入到有关本钱费用科目
〔18〕固定资产
①购入的固定资产〔所附原始凭证：
运杂费专用发票、现金支出凭单、银行单据、购货发票等〕
借：
固定资产
贷：
银行存款
购入需要安装的固定资产
借：
固定资产购建支出
贷：
银行存款
支付安装费用
借：
固定资产购建支出
贷：
银行存款
安装完毕交付使用时
借：
固定资产
贷：
固定资产购建支出
②自制自建的固定资产〔所附单据：
移交使用单、工程结算单〕
支付的土地征用费及堪设计费
借：
固定资产购建支出
贷：
银行存款
领用材料时
借：
固定资产购建支出
贷：
库存材料
分配建筑工人工资和福利费
借：
固定资产购建支出
贷：
应付工资
应付福利费
完毕建筑交付使用
借：
固定资产
贷：
固定资产购建支出
③其他单位投资转入的固定资产〔所附单据：
投资证明、合同〕
借：
固定资产
贷：
实收资本
累计折旧
④改扩建的固定资产〔所附单据：
扩建通知单〕
借：
固定资产——未使用固定资产
贷：
固定资产——生产生用固定资产
残料变卖时
借：
银行存款
贷：
固定资产购建支出
支付扩建工程款时
借：
固定资产购建支出
贷：
银行存款
工程竣工时〔所附单据：
工程竣工结算单〕
借：
固定资产——未使用固定资产
贷：
固定资产购建支出
交付使用时
借：
固定资产——生产用固定资产
贷：
固定资产——未使用固定资产
〔19〕无形资产：
企业长期使用而没有实物形态的资产，包括专利权、非专利技术、商标权、土地使用
房地产企业涉税会计
颜燕飞
房地产企业的定义，它与其他行业会计的区别由其产品的特殊性所决定，房地产企业以房屋建筑物的建设，土地的开发，设备安装为主要生产活动。
这些建设产品本身的特点是施工生产的流动性，单件性和长期性。
其生产的房屋作为产成品与一般的商品在核算方法上有所不同。
一、房地产企业的有关帐务处理：
〔一〕、房地产企业与一般企业帐务处理上最大的差异就是本钱的核算；房地产企业的“开发本钱其明细科目可以归纳为以下六类：
土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装费、根底设施费、公共配套设施费、开发间接费。
房地产企业的“开发本钱〞与工业企业的“生产本钱〞内涵相同。
按本钱核算对象和本钱工程设置明细分类账，对发生的土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、根底设施费等土地开发支出，可直接记入各土地开发本钱明细分类账；具体的明细核算如下：
1、发生的土地征用费、耕地占用税、劳动力安置费及有关地上、地下附着物拆迁的净支出、安置动迁用房等支出：
借：
开发本钱—A工程-土地征用及拆迁补偿费
贷：
银行存款等科目
2、发生的规划、设计、工程可行性研究和水文、地质、勘察、测绘、三通一平等支出时：
借：
开发本钱—A工程-前期工程费
贷：
银行存款，其他应付款等科目
3、以出包方式支付给承包单位的建筑安装工程费，和以自营方式发生的建筑安装工程费：
借：
开发本钱—A工程-建筑安装工程费
贷：
银行存款，应付帐款等
4、开发小区内道路、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明、环卫、绿化等工程发生的支出。
借：
开发本钱—A工程-根底设施费
贷：
银行存款，应付帐款等
5、发生的不能有偿转让的开发小区内公共配套设施发生的支出。
借：
开发本钱—公共配套设施费
贷：
银行存款，应付帐款等
6、与直接组织、管理开发工程发生的相关费用，包括工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等。
借：
开发本钱—开发间接费
贷：
银行存款，其他应付款等
待产品开发完成后，将“开发本钱〞结转到“开发产品〞。
按多个工程进行核算的还涉及到本钱的归集和分配。
1、直接本钱：
可以直接计入该本钱计算对象，如：
某一工程支付的地价款，建安本钱，以及能分别核算可资本化的利息费用等。
2、间接本钱：
如多个工程同时开发或先后滚动开发而不能分清对象的公共配套设施费〔有小区内的幼儿园，医院等〕，需要按发生地点或者用途加以归集，待结转时选择一定的方法分配后计入有关本钱计算对象的费用。
：
最常用的方法有面积分摊法。
3、共同本钱：
主要有由多个本钱对象共同负担并按一定比例进行分摊的本钱，如：
分期开发一次购入的土地所支付的价款。
会计分录：
借：
开发产品－－-按工程或栋号设置明细
贷：
开发本钱—相关明细科目
〔二〕、房地产企业有关收入的帐务处理
通常情况下，房地产开发企业的销售行为在开发产品完工前就已经开始，而且完工后还会继续下去，直到全部开发产品售出完毕。
1、房地产开发企业开发工程竣工验收、办妥移交手续前，不管是否签订正式购销合同，所收到的均为预售房地产款，一律不确认收入，其款项暂记入“预收帐款〞科目；因预收房地产款而交纳的营业税费等暂在“应交税金一应交营业税〞等科目核算；房地产开发企业在促销时收到的购房订金在“其他应付款〞科目核算。
收到房款时帐务处理：
借：
银行存款
贷：
预收帐款—按房号及客户名称进行明细核算
同时应交纳税金的账务处理
借：
应交税费—应交营业税〔按预售房款计税〕
贷：
银行存款
2、开发工程完工经验收合格、竣工决算后，房地产开发企业按照购销合同规定将合格的房地产产品移交给购置方，办妥移交手续后可以确认销售收入的实现。
借：
预收帐款“应收帐款〞等科目
贷：
营业收入
同时结转经营本钱
借：
经营本钱
营业税金及附加
贷：
开发产品—相关明细科目
应交税费—应交营业税、应交土地增值税等
几种特殊情况的帐务处理：
1〕、房地产企业出售周转房时，先按周转房的摊余价值
借：
开发产品
贷：
周转房
再按购销合同中双方签订的价格
借：
银行存款等科目
贷：
经营收入
并结转其销售本钱
借：
经营本钱
贷：
开发产品
2〕、旧城改造中的回迁房收入，包括拆迁面积内补偿局部和增加面积局部的价款收入，作为房地产开发企业的经营收入
借：
预收帐款等科目
贷：
经营收入
3〕、采用分期收款方式销售房地产。
在办妥移交手续后，先将“开发产品〞转入“分期收款开发产品〞科目。
按购销合同约定的期限收取销售价款或确定当期应收价款时
借：
银行存款〞或“应收帐款〞
贷：
经营收入
按开发产品全部销售本钱占全部销售收入的比率计算确定当期应结转的销售本钱
借：
经营本钱
贷：
分期收款开发产品
房地产开发企业之间签订工程开发合同，合资开发工程，如果合同规定按投资额分配开发产品的，分出去的开发产品不作为经营收入；如果是分享合资开发工程利润的，对主办企业而言，合资开发的所有开发产品对外出售〔包括合资方购置的〕均作为经营收入核算；房地产开发企业与其他无房地产开发经营权的单位签订合资开发工程合同，不管合同规定分配开发产品或分享合资开发工程利润，所开发的所有开发产品对外出售或分配给其他合资各方，均作为主办企业的经营收入核算。
房地产开发企业收到出资各方的资金先作“预收帐款〞处理。
房地产是一项价值很高的商品，房地产开发企业为顺利售出房盘、地产，尽快回收投资，对不同支付方式规定了不同程度的现金折扣。
这是与企业理财活动相关的费用，应作为企业的“财务费用〞，不影响房地产销售收入金额确实认。
购置方出于种种原因对已购置的房地产要求退货，经房地产开发企业同意后，冲减退货当期的“经营收入〞。
在房地产竣工验收、办妥移交手续前收到的销售款不符合收入确认条件的，只能作为“预收帐款〞。
房地产开发企业在某些促销方式下达成的交易，比方售后回租、售后回购方式的房地产销售，必须判断它是真正的销售交易还是融资交易。
如果是融资业务，与销售的房地产相关的主要风险和报酬仍保存在房地产开发企业，即使已办妥移交手续，也不能确认收入。
又比方购销合同中有销售退货条款的，应分析退货的可能性，估计可能发生退货的，不能确认收入。
在不能确认收入的情况下，假设已办妥移交手续
借：
开发产品一已售
贷：
开发产品一库存
〔三〕、房地产开发费用
与房地产开发工程有关的销售费用、管理费用、财务费用与一般企业核算方法相同。
不同的地方就是：
房地产开发企业为开发房地产而借入的资金所发生的利息等借款费用，在开发产品完工之前，计入开发本钱。
开发产品完工之后而发生的利息等借款费用，计入财务费用。
〔四〕、房地产企业的往来核算比拟繁杂，如建筑安装工程费、根底设施费等因为其工程款金额大而且时间长，一般企业都先通过“预付帐款〞等科目。
1、支付工程进度款及备料款时
借：
预付帐款—××公司
贷：
银行存款—××银行及帐号
2、工程竣工结算时再转入“开发本钱〞〔附“建筑安装工程发票〞等〕
借：
开发本钱—××栋—建筑安装工程费－－-土建工程款、安装工程款等
开发本钱—根底设施费—道路、供水等
开发本钱—公共配套设施费—游泳池、假山等
贷：
预付帐款—××公司
应付帐款—××公司（结算差额）
〔五〕、关于房地产企业的“代建〞行为
税法规定房屋开发公司承办国家机关、企事业单位的统建房，如委托建房单位能提供土地使用权证书和有关部门的建设工程批准书以及基建方案，且房屋开发公司〔即受托方〕不垫付资金，同时符合“其他代理效劳〞条件的，对房屋开发公司取得的手续费收入按“效劳业〞税目计征营业税，否那么，应全额按“销售不动产〞计征营业税。
这里所说的“其他代理业务〞是指受托方与委托方实行全额结算〔原票转交〕，只向委托方收取手续费的业务。
〔这里代建房的条件非常重要〕。
例如：
国税函[1998]554号对新疆维吾尔自治区地方税务局提出的：
〔关于“代建〞房屋行为应如何征收营业税问题的批复如下：
房地产开发企业（以下简称甲方）取得土地使用权并办理施工手续后根据其他单位（以下简称乙方）的要求进行施工，并按施工进度向乙方预收房款，工程完工后，甲方替乙方办理产权转移等手续。
甲方的上述行为属于销售不动产，应按“销售不动产〞税目征收营业税；如甲方自备施工力量修建该房屋，还应对甲方的自建行为，按“建筑业〞税目征收营业税。
关于“代建〞的有关帐务处理如下：
1、代建本钱不需要做专门的帐务处理。
2、收到委托方的款项时
借：
银行存款
贷：
其他应付款
3、支付施工单位时
借：
其他应付款
贷：
银行存款
某房地产财务总监面试题样题（原稿）
引用清月的**房地产财务总监面试题样题（原稿）
清月被邀请参加**房地产招财务总监面试做主考官命题,供大家参考!
一、如果你是某集团公司总部的财务总监，你对集团分公司的财务如何实行监管？
健全内控制度、标准账务处理、财务人员统一管理、分公司财务负责人由集团公司实行委派等
二、对于房地产开发公司，在工程工程中，铝合金门窗及石材加工，委托其他单位加工或转包的事项,对方提供增值税发票来付款,你作为财务总监如何处理这笔业务?
1、审查对方是否有委托加工的资格〔受托方法人证书〕；
2、调阅委托加工签订的合同或转包的合同；
3、要求对方提供建安发票作为本钱入账进行合理避税；
4、如对方提供的是增值税发票，要代扣代缴营业税、城维税、教育费附加5.55%。
三、个别房地产开发企业进行转制时，预购土地作为开发产品形式存在，其评估增值较大，对其评估增值的局部是否应进行税前调整？
还是按评估价值直接计入开发本钱？
1、对其评估增值的局部应进行税前调整；
2、房地产企业改制时，如以购置净资产的形式进行产权转让，土地价值已按照评估价计入净资产的，应根据土地的评估价和净资产实际支付价计算确定土地的计税本钱。
四、制作网页、网站的费用是否属于资本性支出〔无形资产〕？
如不属于资本性支出是否属于广告费或业务宣传费？
网页、网站的设计费、制作费应属于无形资产，其他按年发生的空间租赁费、数据库效劳器的租赁费、网站维护费应属于期间费用。
五、某房地产公司
升级会员 