房地产评估含拆迁工作流程及工作制度.docx

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房地产评估含拆迁工作流程及工作制度

房地产评估含拆迁工作流程及工作制度

公司房地产评估

工作手册

有限公司

二00九年十月十五日

第一章房地产估价工作程序

第一条自接受估价委托至完成估价报告期间，房地产估价应按下列程序进行：

❶明确估价基本事项；

❷拟定估价作业方案；

❸搜集估价所需资料；

❹实地查勘估价对象；

❺选定估价方法计算；

❻确定估价结果；

❼撰写估价报告；

❽估价资料归档。

第二条明确估价基本事项主要应包括下列内容：

❶明确估价目的；

❷明确估价对象；

❸明确估价时点。

注：

（1）估价目的应由委托方提出；

（2）明确估价对象应包括明确估价对象的物质实体状况和权益状况；

（3）估价时点应根据估价目的确定，采用公历表示，精确到日；

（4）在明确估价基本事项时应与委托方共同商议，应征得委托方认可。

第三条在明确估价基本事项的基础上，应对估价项目进行初步分析，拟定估价作业方案。

估价作业方案主要应包括下列内容：

❶拟采用的估价技术路线和估价方法；

❷拟调查搜集的资料及其来源渠道；

❸预计所需的时间、人力、经费；

❹拟定作业步骤和作业进度。

第四条估价机构和估价人员应经常搜集估价所需资料，并进行核实、分析、整理。

估价所需资料主要应包括下列方面：

❶对房地产价格有普遍影响的资料；

❷对估价对象所在地区的房地产价格有影响的资料；

❸相关房地产交易、成本、收益实例资料；

❹反映估价对象状况的资料。

第五条估价人员必须到估价对象现场，亲身感受估价对象的位置、周围环境、景观的优劣，查勘估价对象的外观、建筑结构、装修、设备等状况，并对事先收集的有关估价对象的坐落、四至、面积、产权等资料进行核实，同时搜集补充估价所需的其他资料，以及对估价对象及其周围环境或临路状况进行摄影记录等。

第六条完成并出具估价报告后，应对有关该估价项目的一切必要资料进行整理、归档和妥善保管。

第二章房地产估价工作要点

工作步骤及要点

接受委托

倾听陈述

估价对象

物业位置、面积、用途、规划要点等

估价目的

抵押、拍卖、转让、投标、按揭、立项、咨询等，以确定我们要提供的产品类型

估价时点

明确评估物业是过去状态、现状还是未来状态，一般为查勘时间

估价时间

明确提交报告的时间

询问问题

对上述问题不清楚的地方仔细询问

确认信息

复述客户的委托信息，达成共识

提出要求

Ø如果评估日期不妥要说明理由，争取延长提交报告时间

Ø向客户提交资料清单，明确要求和提交资料时间

Ø约定查勘时间

签合同

收定金

如果与业务人员同往则由业务人员负责洽谈，否则要与客户讲明公司的收费规定

实地勘察

前期准备

Ø查阅公司内部资讯（报告检索、存档报告等），是否有类似评估案例和市场信息，做到心中有数

Ø准备相机、胶卷、查勘表、地图、笔、本、白纸、计算器等

核对物业

按产权资料核对委估物业的坐落、四至、形状等等

记录拍照

Ø内部状况：

层数、结构、层高、朝向、景观、功能分布、装修标准、设施、经营方式、经营业态等

Ø外部状况：

小区规模、入口形式、外部装修、小区配套、物业管理等

Ø周边环境：

临路状况、市政配套设施、相邻建筑物、特殊景观等

Ø查勘表上内容填写完整、正确

Ø根据实际需要拍照四至、内外环境等照片

签字确认

填写完整的查勘表必须由查勘人签字和领堪人签字确认、填写查勘日期

搜集资料

产权资料

客户提供

产权证明、买卖合同、租赁合同、经营资料、建造成本等

查档

对产权清、有疑问、情况特殊的要到国土局档案馆查档

市场资料

报刊书籍

公司资料室书籍和楼书、报纸房地产版、《深圳市房地产年鉴》、《统计年鉴》、《房地产市场研究分析》、《深圳市房地产价格信息》、《深圳市人民政府公报》（基准地价）

网络

深圳市房地产信息网：

深圳房吧：

搜房网：

市调

业主、同行、中介公司、物业管理公司

撰写报告

预估

Ø选用合适计算模板复制，编号、撰写预估说明

Ø预估结果首先知会业务人员，确认是书面还是口头反馈，无异议后向客户反馈

Ø预估结果要纪录，报告转给他人时要交待清楚

取号

Ø确认出报告时再取号

Ø小单和预估自行按序排号

Ø统一行政部领取报告号码

Ø取号一定登记

Ø不做的报告及时消号

个人按揭

见报告编号办法

土地评估

见报告编号办法

预估说明

项目贷款

银行咨询

立项可研

物业评估

楼宇按揭

选模板

根据报告类型复制最合适的、最新报告模板和计算模板；

打印初稿

打印机上用废纸打印报告初稿

报告一审

（自审）

Ø审核报告格式、估价方法、产权、逻辑、文字、数字、排版、附件及资料

Ø打印机上用废纸打印报告初稿

Ø填写“报告审核单”和“估价报告工作内容表”，连同报告初稿（含附件）提交报告二审、三审

报告审核

按二审和三审的意见修订报告

出具正式报告

打印报告

纸张

小单报告用报告纸，其他报告、附件、存档报告用白纸

份数

一般情况打印3分（客户有特殊要求除外）

制作附件

位置图

尽可能用彩图，加边框，版面匀称

物业

照片

尽可能用彩图，加边框，版面匀称

产权

证明

Ø复印件要清晰，否则要核实后用笔填加清楚

Ø新房地产证内页的正反面各复印一张，旧房地产证要附全所有页

Ø如果一份报告中的房地产证较多且属同一栋宗地，不必附全部的房地产证，只需附其中具代表性的一至两份即可

资质

证书

按报告盖章管理规定要求

装订报告

Ø送审的报告一份不打孔、用长尾夹夹；给客户的另三份打孔，用塑料胶圈装订

Ø注意附件顺序要与报告目录一致

成品检验

检查报告页码、附件等

报告签字

盖章

Ø报告撰写人签字

Ø填写报告收发单、部门负责人审核签字

Ø到财务部盖章，要按财务部要求登记

交付报告收费

Ø由业务员带给客户或直接交给客户，开票时注明业务归属人（业务员名字或公司业务）

Ø与业务员沟通收费情况，避免报告提交而收不到费用

存档

Ø完善报告审核单上的内容

Ø整理资料、按存档要求装订存档报告、签字

Ø交行政部、登记纪录

第三章房地产拆迁估价工作制度

第七条外业工作制度

❶工作人员在进行现场查勘时，必须详细了解现场实际情况。

根据现场实际情况及与相关权利人的沟通确认，做好现场勘查表的记录工作，现场勘查表要做到记录准确、项目齐全，如需涂改，必须经相关当事人签字确认，不可自行更改。

勘查完成后，必须现场与相关权利人核对数据及项目的准确齐全度，并由相关权利人签字确认。

同时，应收集建筑物现状影像资料；

❷现场工作时，如遇有不能解决的问题应做好相应的记录，及时与街道办评估督导公司或拆迁办反映沟通，以便及时解决。

第八条内业工作制度

❶在进行评估报告撰写工作时，要严格按照估价规范的要求及格式制作，对估价对象的描述及评估测算过程要做到事实的真实性和数据的准确性，并严格执行三级审核制度，保障所提交的每一份报告准确无误；

❷日常工作中，要做好对相关资料的整理和数据的统计，并根据需要及时将相关资料提交街道办或评估督导小组。

第九条与相关单位和个人的沟通协调

❶与相关工作部门的沟通协调：

包括委托方、拆迁办公室，对拆迁工作进展中的工作问题及时汇报及工作进度定期汇报；

❷与被拆迁人的沟通协调：

在与被拆迁人的沟通过程中，应做到对被拆迁人耐心解释，专业用语的准确性；不可与被拆迁人发生冲突；现场无法回答的，不做不切实际的承诺，做好相应的记录，并及时与其他拆迁工作人员进行沟通；

❸与其他拆迁服务机构的沟通协调：

针对相关的拆迁工作问题涉及其他拆迁服务机构工作的应及时对问题进行反馈沟通。

第三章职业道德规范

拆迁评估机构应当遵循独立、客观、公正、合法的原则，按照《城市房屋拆迁估价指导意见》的有关规定对被拆迁房屋进行评估，确定被拆迁房屋的补偿价格。

任何组织或者个人不得非法干预拆迁评估活动。

❶拆迁估价人员和估价机构不得作任何虚伪的估价，应做到公正、客观、诚实；

❷估价人员和估价机构应保持估价的独立性，与被拆迁人有直接或间接利害关系的估价人员应当回避；

❸估价人员和估价机构应妥善保管委托方的文件资料，未经委托方的书面许可，不得将委托方的文件资料擅自公开或泄漏给他人；

❹估价人员和估价机构不得以不正当理由或名目收取红包；

❺估价机构、估价人员、鉴定小组成员有违反职业道德和违法行为的，由房地产估价行政主管部门对该行为予以记录并公布，不良记录应存档备公众查询；

❻当被拆迁人对评估报告提出异议时，估价人员应从专业技术角度做出合理的解释，不得找任何借口推卸责任；

❼估价人员和估价机构不得将资格证书借给他人使用或允许他人使用自己的名义，不得以估价者身份在非自己估价的估价报告上签名、盖章。