开发工作方案.docx
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开发工作方案
长风项目开发方案
一、项目定位策划及项目开发建设目标
1.项目概况：
市政府秉承绿色、低碳生态理念，将我项目所在长风文化商务区定位为集商务、文化、行政和居住功能为一体的城市滨河文化商务区，致力于创造省城亮点片区，打造龙城新地标，这里将是太原市乃至山西省未来的政治、经济、文化、商务中心。
商务区核心位置建有长风文化岛以及省城五大建筑（图书馆、美术馆、大剧院、科技馆、博物馆）。
我公司开发项目位于长风文化商务区东南角，滨河西路以西、南中环街以北、规划的长风文化商务区S20、S23～S27地块，共六块土地。
项目规划净用地总面积20.0362公顷（折300.54亩）。
地块的四至位置为：
北为市府南街、西为商务东环路、南为南中环街、东为滨河西路。
商务南环街把地块S27与其他地块南北隔开。
位置优越、交通方便、环境优美。
2.项目定位：
根据太原市的城市规划发展战略、城市景观要求和地块属性，结合公司的发展战略和理念，公司通过多方面了解咨询和讨论，项目将以高起点高标准产出高端产品定位，努力成就太原市新时代建筑的里程碑。
我们拟将该项目建设成为集大型商贸、高档商务办公、高级公寓、星级酒店于一体的国内一流的新型城市综合体。
它的建成将充分体现人性化、生态化、科技化、现代化、差异化的建筑成就。
将以高新科技，诗意环境，创新设计，靓丽外形，便捷交通等满足省内电力、煤炭、金融、机械、钢铁、化工等大型企业和国内外驻晋机构、社会团体等高端客户群的需求，同时打造公司辉煌品牌。
3.项目规模和新技术应用：
根据规划要求的容积率要求，项目地上建筑面积可建78.75万㎡，地下估算可建40-50万㎡。
注：
容积率计算以总用地计算
地块编号
总用地
（ha）
净用地
（ha）
总建筑面积
（㎡）
建筑密度
（≤）
容积率
（≤）
绿化率
（≥）
建筑限高
（≤）
地块一
S20
3.38
2.9
10.15万
45%
3.5
30%
80M
地块二
S23
2.24
2.24
8.96万
50%
4.0
30%
100M
地块三
S24
2.69
2.69
10.76万
50%
4.0
30%
100M
地块四
S25
2.78
2.78
11.12万
50%
4.0
30%
100M
地块五
S26
2.88
2.88
11.52万
50%
4.0
30%
100M
地块六
S27
7.96
6.56
26.24万
45%
4.0
30%
150M
合计
21.93
20.05
78.75万
项目各类面积现为估算，最终根据市场需求做出设计调整。
酒店为超五星级酒店，拟建面积约5万㎡，客房数约500间，设施标准参照香格里拉酒店设置。
酒店式公寓拟建面积10万㎡，商务公寓约30万㎡，高档写字楼约30万㎡，临街配套商业约3万㎡，地下总建筑面积预计约40-50万㎡。
项目初步考虑采用新技术方向：
（一）、太阳能技术：
1、太阳能热水技术：
利用真空管加热，提供热水。
2、太阳能光伏发电与建筑一体化（BIVP）：
有效利用建筑外围表面（屋顶和墙面），光电转换发电。
3、太阳光反射利用：
直接利用阳光反射，照射建筑背阳面，转化光污染补充自然采光。
（二）、生物技术：
1、污水处理：
小区生活污水独立处理，达到浇灌绿地、清洁道路、冲洗汽车用水标准。
2、雨水收集处理：
收集处理后，可用作街厕冲洗、花草浇灌、道路清洗之用，也可作为空调冷却水、消防用水、洗车用水、景观用水等。
3、中水处理技术；收集处理生活污水作为杂用水，水质指标位于上水和下水之间，可用于厕所冲洗、园林灌溉、道路保洁、城市喷泉等。
4、沼气技术：
收集存储垃圾、污物，发酵处理提供生活燃气。
（三）、通风空调技术：
1、地源热泵空调技术：
提取和利用浅层地表水源中的热能和冷能，用于建筑物采暖和制冷，并能提供生活热水。
2、深井地热梯级利用：
采用毛细管技术，将深井热水作为供热源，使通常地热井水的可利用温差范围加大，从而实现利用廉价地热能给建筑物直接供热。
3、置换送风新风系统：
从房间下部均匀、低速送风，将新鲜空气直接送入室内，室内混浊空气逐渐上升并排除室外。
4、中央吸尘排风系统；用于居住建筑，减少微尘污染。
（四）、保温节能技术；
1、外墙体、屋面保温技术：
采用保温板材或粉料对墙体和屋面进行保温，有效减少热量损失。
2、节能保温门窗：
采用中空玻璃，断桥铝材或塑钢型材，减少室内外热量直接交换。
3、呼吸式双层幕墙：
保温和自然通风
4、LOW-E中空内充氩气玻璃：
隔热保温
5、节能型设备：
降低能耗
6、可调式外遮阳系统；减少太阳辐射热
（五）、结构施工技术：
1、钢管砼技术；降低造价和减小构建面积。
2、无梁楼盖大跨度技术；增加面积利用；
3、复合地基处理技术；降低造价
4、深基坑支护技术；
5、新型模板体系使用：
降低消耗，提高施工速度。
（六）、智能化系统（5A）;
OA：
办公自动化系统；
CA：
通讯自动化系统；
FA：
消防自动化系统；
SA：
安保自动化系统；
BA：
楼宇自动控制系统。
二、开发前期和规划设计工作
1.编制长风项目的可研报告；
2.取得了项目建设用地批准书
3.办理土地证相关手续
4.委托编制《环境影响评价报告》；30天
5.委托编制《地震灾害评估报告》；30天
6.在规划局办理《建设用地规划许可证》30天
7.设计单位资料搜集和联系沟通；
8.聘请专家顾问编制招标文件；
9.比选招标代理公司；签订招标代理合同。
10.发布招标公告；5天
11.完成资格预审，发售招标文件；5天
12.概念规划方案和建筑方案设计；60天
13.开标，邀请专家评审提出修改建议报告3天
14.合同谈判，签订设计合同。
3天
15.《修建性详细规划》设计；30天
16.报批《修建性详细规划》；公示30天，预计45天，政府审批时间难于控制。
17.建筑方案深化设计；30-90天
18.邀请专家评审提出修改建议报告10天
19.在规划局办理《建设工程设计方案送审》；15天
20.进行园林景观招标；15天
21.进行园林景观方案设计；40天
22.进行初步设计；30-120天
23.进行管线综合设计40天
24.进行《管线综合审批》
25.其他专项设计60天；
26.完成建筑、结构施工图。
30-120天
27.专业图纸审查公司进行审查，出具图审报告；15-40天
28.政务大厅缴纳“一票制”规费；
29.办理消防、环保、人防、电力、燃气、自来水、航道等有关部门审核意见单；30-60天
30.办理《建设工程规划许可证》；15天
三、项目施工管理工作（简要方案）
1.比选招标代理公司；签订招标代理合同。
2.聘请专家顾问编制招标文件。
3.施工单位招标。
4.建设监理单位招标。
5.办理施工许可证。
6.办理劳保、保险、水泥、粘土砖等手续。
7.临水、临电手续办理。
8.现场围墙施工，场地平整。
9.基槽开挖；
10.桩基础施工；
11.桩基础质量检验
12.地下室施工；
13.基础验收；
14.主体结构施工；
15.主体验收；
16.室内外装修和机电安装；
17.园林施工；
18.竣工验收；
19.面积测绘。
四、销售工作和物业管理工作
1.由房地产管理部门办理预售登记，核发《商品房预售许可证》。
2.开发企业申请办理《商品房预售许可证》应当提交下列证件（复印件）及资料：
●已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；
●持有建设工程规划许可证和施工许可证；
●按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25％以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期；
●开发企业的《营业执照》和资质等级证书；
●工程施工合同；
●商品房预售方案。
预售方案应当说明商品房的位置、装修标准、竣工交付日期、预售总面积、交付使用后的物业管理等内容，并应当附商品房预售总平面图、分层平面图。
3、物业管理公司筹建。
4、物业管理模式设计。
5、保洁保安招聘和培训。
五、公司应具备的条件和能力
a）公司人员的需求
i.设计阶段：
在设计初期，各专业人员就需配合，需要设置建筑专业、结构专业、给排水专业、强弱电专业、空调专业、园林景观专业、工程造价专业、建筑材料专业。
因项目规模较大，专业人员设置数量和工作内容如下：
专业类型和职责
工作内容
1
建筑专业（含装修）：
5人
1、提供本专业建议；
2、协调各专业交叉内容；
3、参与和组织本专业各阶段设计内容审核和管理；
4、对外报审提供本专业内容；
5、对所提供技术内容保证其合规、合法、合理，承担相应技术责任。
1.组织专家顾问参与概念至设计方案评审和汇总各方意见编制设计方案审核意见初稿；
2.协调设计单位完成概念及建筑方案修改和调整；
3.提供有关建筑技术标准和信息
4.配合规划、建委等有关单位对方案设计内容和设计理念进行解释和沟通，反馈设计单位进行调整；
5.审核施工图技术与经济；
2
结构专业：
3人
1、提供本专业建议；
2、配合其他专业提供专业支持；
3、参与和组织本专业各阶段设计内容审核和管理；
4、对外报审提供本专业内容；
5、对所提供技术内容保证其合规、合法、合理，承担相应技术责任。
1、参与设计方案初步评审，提出结构建议；
2、提出地勘、地基处理、基础等结构建议；
3、提供有关结构技术标准和信息
4、配合设计单位确定结构方案，确保安全性和经济性统筹兼顾；
5、审核施工图结构技术与经济；
3
给排水专业2
1、提供本专业建议；
2、配合其他专业提供专业支持；
3、参与和组织本专业各阶段设计内容审核和管理；
4、对外报审提供本专业内容；
5、对所提供技术内容保证其合规、合法、合理，承担相应技术责任。
1、参与设计方案初步评审，提出给排水优化建议；
2、提供有关给排水、消防技术标准和信息
3、配合设计单位确定给排水、消防方案，确保安全性和经济性统筹兼顾；
4、审核施工图给排水、消防技术与经济
5、配合专业公司完善设计，保证经济性；
4
强弱电专业2人
1、提供本专业建议；
2、配合其他专业提供专业支持；
3、参与和组织本专业各阶段设计内容审核和管理；
4、对外报审提供本专业内容；
5、对所提供技术内容保证其合规、合法、合理，承担相应技术责任。
1、参与设计方案初步评审，提出强弱电优化建议；
2、提供有关强弱电技术标准和信息
3、配合设计单位确定强弱电方案，确保安全性和经济性统筹兼顾；
4、审核施工图强弱电技术与经济
5、配合专业公司完善设计，保证经济性；
5
空调专业2人
1、提供本专业建议；
2、配合其他专业提供专业支持；
3、参与和组织本专业各阶段设计内容审核和管理；
4、对外报审提供本专业内容；
5、对所提供技术内容保证其合规、合法、合理，承担相应技术责任。
1、参与设计方案初步评审，提出空调优化建议；
2、提供有关空调技术标准和信息
3、配合设计单位确定空调方案，确保安全性和经济性统筹兼顾；
4、审核施工图空调技术与经济
6
园林景观专业2人
1、提供本专业建议；
2、配合其他专业提供专业支持；
3、参与和组织本专业各阶段设计内容审核和管理；
4、对外报审提供本专业内容；
5、对所提供技术内容保证其合规、合法、合理，承担相应技术责任。
1、参与景观方案设计初步评审，提出景观优化建议；
2、提供有关植物技术标准和信息
3、配合设计单位确定景观方案，确保美观性和经济性统筹兼顾；
4、审核景观施工图技术与经济
7
工程造价专业4人
1、提供本专业建议；
2、配合其他专业提供专业支持；
3、参与和组织本专业各阶段设计内容审核和管理；
4、对外报审提供本专业内容；
5、对所提供技术内容保证其合规、合法、合理，承担相应技术责任。
1.参与设计方案初步评审，提出工程造价建议；
2.提供有关造价技术标准和信息；
3.配合设计单位确定工程造价概算；
4.审核施工图阶段概算；
5.配合专业公司完善预算，提供经济数据；
施工现场管理人员2、销售管理人员2等高级专业工程师参与方案和设计的共同配合。
同时，还应聘请专业项目管理公司负责策划和梳理开发工作内容，及时准确的展开各项工作
目前只有加快设计工作，才能保证后续工作正常进行。
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