房地产经济学.docx

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房地产经济学

近期房地产市场解读

                         ——写给打算买房和以后买房的人

一、中央态度强硬，下狠心整治高房价

国八条的出台，很明显是党中央下了狠心要整治房价，所以，直到现在，中央的态度一直很坚决，所以，预计严厉的政策可能会持续到明年。

二、宏观调控最有效的一点是打击了投机购房，但是也挫伤了刚需。

国八条出台的政策中，限购政策是打击投机性购房的，效果较好。

限贷政策一方面是限制开发商贷款；另一方面是提高置业者首付款比例和利率。

很明显一点，首套房首付比例提高到30%，二套房60%，不低于基准利率的1.1倍（部分地区更高），这个政策打击了首次置业者和改善性置业者。

三、房价高的根源

国家调控房价，肯定是房地产出了问题，房地产市场一定程度上产生了泡沫。

谈下房价高的根本原因吧：

1、房价高，最主要原因肯定是供需矛盾的存在，我国城市化进程速度快，对房子的需求增长迅速，同时我国传统婚姻观念对房子的重视，住房消费观念问题；

2、房价高的第二个原因就是地方政府的“土地财政”模式和不称职，2010年,全国土地出让金数额仍再创新高,同比增70.4%，土地出让金占地方财政收入的比例为76.6%,这一比例反映了地方政府对土地财政的极度依赖。

因此，地方政府从本局利益出发，片面追求经济增长和税收而忽视民生，导致了现在的高房价；

3、开发商的暴利。

开发商的暴利的源泉来自于土地市场的垄断，土地是地方政府的，国家规定土地增值税是国家的，也就是说地方政府低价征集农民的土地，高价卖给开发商，开发商拿地后，高价卖出，这就是官商勾结在一起的垄断市场，我国政府不称职，政府建设的廉租房和经济适用房太少，只能买商品房。

另外，还有一个方面，开发商为什么暴利？

开发商开发商品房其实出了很少的钱，国家规定土地出让金不能贷款，但是，开发商拿地后，可以用土地做抵押，向银行贷款，用银行的钱搞开发建设，同时采用预售来资金回笼，所以，开发商基本上是空手套白狼，这就是为什么现在限制贷款后，很多小开发商资金链断，没钱继续建设，卷钱走人，出现了大量的烂尾楼的原因；

4、还要说明一点，现在房地产市场的体制出了问题，我国普遍采用计划经济体制，房价的计算也受此影响，房价中包含了开发商贷款利率成本，也就是说，单纯的加息政策，无法影响到开发商，因为这些早已转嫁给了购房者。

相当于开发商白用银行的钱，损害了广大消费者的利益；

四、国家的调控措施解读：

看一下国家为控制房价做了什么？

房价到底如何才能降下来？

何时才能降下来？

这是每个购房者关系的问题。

别着急，先谈下国家为我们购房者采取了什么措施：

1、首先，为解决供需关系的矛盾，国家调控的目的就是增加住房供应，比如加大土地供应，加大保障房的供应，今年是1000万套经济适用房；另外，就是适当限制需求，国家想通过放缓大众买房，来争取时间，先使房价降下来，再放宽购房，这种想法是好的；

2、第二，国家现在的调控政策，很明显是想让一部分小开发商死掉，想规范房地产市场。

但是，问题也出现了，那就是烂尾楼现象；还有就是如果全国都只剩下了大型开发商，他们资金链又不紧张，可以扛得住资金压力，那么他们的降价意愿也肯定是很小的，个人认为，房地产市场健康发展还是需要竞争的；

3、现在地方政府的财政收入锐减，土地卖的不好了，土地成交量下降了，所以很多地方政府想放宽政策，不断的听到有地方政府和中央博弈的事件发生，例如，佛山。

中央现在一方面敦促地方政府尽快建设保障房，另一方面让地方政府严控房地产市场，严控开发企业，严控房价，必要时降低土地出让金来保证土地供应。

五、调控中出现的偏差，使房价下降成为了“不可能”

1、从短期来看，调控政策中有一点是限贷，也就是开发商没钱了。

没钱的结果就是：

A为资金尽快回笼搞建设，以降价来换取成交量。

可现实结果是中小开发商转手卖给了大开发商，或者是一房多卖，卷钱走人；B开发商没钱了，加上市场预期不好，所以拿地积极性不高，大量土地流拍，这造成了后期土地供应量肯定减少了，预示着商品房供应量减少，暗示着房价的反弹啊！

C保障房建设也受挫。

今年1000万套保障性安居工程，需要资金1.3万亿—1.4万亿元，其中，中央财政预算拟安排补助资金1210亿元，地方政府筹集4000多亿元，其余的8000亿元要通过社会机构的投入和保障对象以及所在的企业筹集，企业筹集的方式，一方面是自有资金和企业债，另外就是信贷。

现实情况是地方政府地卖的少了，没钱搞保障房建设；而开发商建设商品房要配套一定数量的保障房，现在市场预期不好，就导致了已经开工的商品房建设缓慢，甚至停工现象，加上资金链紧张，开发商哪有钱建设保障房啊！

以上ABC的结果大大影响了这次调控的效果。

2、解释以上问题出现的原因：

限贷政策不是完全针对房地产市场而采取的。

是由于控制CPI而采取的措施，国家减少贷款的发放是为了防止通货膨胀，减少货币的过分流通。

中国人民真的很可怜：

现在CPI指数在4%—5%左右徘徊，而存款利率是在3%左右，很明显存银行的钱是贬值的啊！

而居民现在手中的钱没处投资啊！

听郎咸平沈阳的演讲后发现，中国的股市、黄金都没法投啊。

而房子是增值保值的唯一渠道啊，可是限贷政策限制了购房，人民手中的钱没处花更导致了通货膨胀的加剧。

3、以上问题的进一步发展：

所以，在11月份CPI增长下降到4.4%后，央行下调了准备金利率0.5个百分点，希望能够缓解资金紧张问题，缓慢放宽限贷。

六、房价未来的变化预测：

什么时间最适合买房？

1、现在一线城市已经出现房价下降20%的局面，大部分城市房地产楼盘都在搞变相促销，降价大势已定，降多少才叫合适呢？

？

当然，对购房者而言是降的越多越好。

2、现在，一些评论说，虽然中央调控的决心不动摇，但是在欧债危机、世界经济疲软的情况下，中央政府希望恢复中国经济的发展，放宽准备金率预示着中央政府不会不管房地产业的发展；

3、另一方面，部分言论说，中央预将“保障刚需”放在了首位，频频传出要降低首套置业者的负担的言论。

这些评论的目的在于，通过言论来增加购房者信心，减少市场观望，促进成交；

4、通过以上分析，可得以下结论：

A限购政策已经延续，调控政策一直会持续到明年；B房产税或将取代限购令，或者要等房地产信息系统建立后取消限贷；C房价上涨得到控制，房价有所下降，国家明年可能会适时放宽政策，以促进市场健康发展；D但是，第五条我们也看到了，保障房建设还是很缓慢，土地成交量的下降预示着未来房价的反弹，具体何时反弹呢？

这要看国家下一个政策出台的时间了，如果稍微放宽，就有可能使房价反弹，那么，最合适的就是赶在房价开始回升前抓紧慕色好心仪的房子，必要的时候，该出手时就出手！

个人预计，明年的5月份左右抄底很有可能。

（个人意见，不构成参考的法律依据，请酌情采纳。

）

七、我的建议

第五条分析完后，大家明白了吧？

房价的下降不是简简单单通过这样调控就能解决的，我的建议如下：

1、  必须建立一种长效的机制，必须提高房地产市场化水平，改革房地产市场机制；

2、  改革地方政府的土地财政模式，改变地方政府的考核机制，重视提高就业率的制造业等产业，减少对房地产业的过分依赖；同时要保证合理的土地供应规模。

3、  严格规范市场，部分地区要进行合理的限价；

4、  减税。

中国减税吧！

在经济大势减缓的情况下，我国的税收依然保持30%的增长，虽说税收取之于民，用之于民。

可是，我们还是希望在生活水平依然低下的情况下，自己支配更好些。

甚至房价可以不用降，只要我们生活水平都提高了，靠近到发达国家的收入水平，那么房价也就不是问题了。

最后，想说的是，我真的希望中国的房价能够回归到合理水平，让大家都能租到77块钱的廉租房，都能住上买的起的婚房！

世界大同，让住房不再是问题。

如何看待当前的房地产市场与房地产政策?

 （2012-07-0116:

49:

44）

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房产

1.如何看待个别城市的住房成交量井喷式增长，楼市冬天真的过去了吗？

   从今年第2季度以来，部分城市，尤其是北京、上海等一线城市的住房成交量增长较快，很多人开始认为房地产的冬天已经结束了，甚至有人煽情地提出“2012不买房，2013悔断肠”口号。

但我认为，当前的房地产市场属于阶段性的反弹，导致住房交易量上升的主要原因有：

（1）开发商大幅度降低住房销售价格，刺激了住房需求。

以北京为例，通州的住房价格在2010年市场最热的时候达到了近3万元/平方米，而从去年底开始，价格快速下降，到今年3、4月份时，通州的房价已经降到12000元/平方米，比2年前降了50%多。

（2）三月份之后，不少地方政府开始出台了一系列措施刺激楼市，加上银行的存款准备金率下调和利率的下调，让社会公众感觉货币政策在放松，使得观望的购房者选择了入市。

我认为，当前的金融环境不支持楼市出现趋势性上涨。

面对当前的住房交易量的放大，使很多拟买房的人开始惴惴不安，害怕楼市再次出现恐慌行上涨。

我们应该首先分析一下导致过去几年房价快速上涨的根本原因是什么？

无疑，根本原因在于货币的快速扩张。

从统计数据看，过去10年里，我国的广义货币增长了6倍，北京和上海的房价（同质可比的价格）大约也上涨了6倍左右。

分阶段看，2007年和2009年是我国货币扩张最快的时期，对应的房价也上涨速度最快。

这些当然不是偶然的巧合，房价归根结底是一种货币现象。

导致中国基础货币数量快速扩张的原因是外汇占款的迅速增长。

但从2011年第三角度开始外汇占款增长的势头开始放缓，有些月份的外汇占款可还出现减少的现象。

受此影响，无论是广义货币还是狭义货币的增长速度都大大放缓，M2由过去的20%左右下降到现在的12%左右。

中国的外汇占款为什么会减少？

这其中有国际因素，也有国内因素。

国际因素是欧债危机的恶化，欧买出现金融去杠杆化现象；国内因素是工业出现产能过剩，盈利的机会在减少，导致资本外逃。

在资本出现外逃的背景下，包括楼市在内的资产价格可能出现快速下跌，价格上涨是不现实的。

2.限购应当成为中国当前乃至未来很长时期房地产调控必须坚持的政策底线。

笔者从2005年就开始呼吁中国应该实行“一户一房”制度，2010年出台的住房限购政策实际上吸收了我的“一户一房”的构想，事实证明，这是符合中国国情的选择，对于缓解住房矛盾是有成效的。

限购政策为什么有效？

主要基于两个理由：

一是中国人均土地有限，二是收入分配的严重不公平。

当财富集中在少数人手里时，如果对他们的行为不进行适当限制的话，则会形成一个畸形的社会结构—少数人通过出租房屋而剥削大多数人，多数年轻人将沦为房奴！

2005年来的房地产调控经验表明，对有钱者实行住房“限购”是最有效的房地产调控政策。

有人认为，限购是典型的行政手段，应该是短期政策，不能长期坚持。

笔者观察到，限购政策实施之后的确出现了“外溢效应”—部分富裕人群因为限购而选择到国外购房。

去年美国的住房销售中有近100亿美元卖给了中国人，中国人成为在美国买房的主要境外资金来源。

这是值得关注的现象，可以考虑将别墅等高端的住房剔除限购之列，缓解资本外流。

尽管限购政策有一定的副作用，但其积极意义仍然值得肯定，在我国居民收入分配差距扩大的问题没有解决之前，住房限购应当成为我国一线城市房地产调控必须坚持的政策底线。

3.房地产调需要警惕“动态不一致性”陷阱

   “动态不一致性”理论是货币政策领域的前沿理论，该研究成果表明，如果政府的货币政策经常根据经济发展的情况进行灵活调整，则货币政策的效果就会打折扣。

因为每当一项货币政策出台后，市场就会预期政府会进行调整。

如此反复，则货币政策的权威尽失，即陷入了“动态不一致性”陷阱。

从近些年来中国房地产调控的实践来看，也存在着动态不一致性问题，这主要体现在调控政策常常在稳定房价与保增长这两个目标之间摇摆，又常常顾此失彼。

2010年至2011年，中国的房地产调控进入了一个怪圈：

政策密集出台，但政策效果越来越差。

期间，政府先后四次出台房地产调控政策，而且力度越来越大，甚至动用了“限购”、“约谈”、“监察”等非常规手段让“地方政府对房价上涨负责”，但房地产市场却一直处在价格十分坚挺的状态，即使是严格实行限购的北京、上海等城市，住房交易量出现了大幅度的萎缩（住房交易量下跌三成到六成），但价格依然很坚挺。

房价为什么对政策出现超强的“免疫力”？

用“动态不一致性”理论来分析有一定的针对性。

经过几轮市场与政策的博弈，市场已经看穿了政府的政策底线：

“保增长”比“稳定住房价格”重要。

既然政策的底线是“保增长”，那么，在世界经济还没有真正复苏的情况下，中国政府必然还要依靠房地产投资来“保增长”。

因此，市场认为：

政府对房价的调控只是让它放缓上涨的速度，绝对不敢让房价下跌；严厉的房地产调控政策不会持续时间太长。

这就是市场对2010年房地产调控的预期，与上述预期一致的是，房地产开发商不愿意降价销售已经建好的房子，资金紧张的开发商宁愿高价从市场拆借资金来维持资金周转也不愿意降价销售。

可见，相机抉择的调控政策难以达到预期的政策目标，然而却会带来较为严重的负面后果，最突出的表现是损害政府调控的“声誉”，增大下一轮调控的成本。

经历多轮调控之后，市场中的利益主体已是博弈的老手，对于政府的调控政策处乱不惊，死扛硬撑，博的就是政策的“动态不一致性”，政府若想取得政策效果，只有在政策力度上不断加码，调控成本增加也就不可避免了。

因此，2011年以来，政府多次重申“坚持房地产调控不动摇”、“要让房价回归到合理价位”。

于是，从2011年第三季度开始，越来越多的开发商选择了降价促销，房地产调控政策开始显现出效果。

但历史有时真的很蹊跷，就在房价超合理价格回归之际，经济下滑加剧，地方政府开始频频进行政策“微调”，让市场预期再次出现混乱，所有的人都在关注中央政府的房地产调控政策会不会调整。

笔者认为，中央应该继续“坚持房地产调控不动摇”，否则，房地产调控将真的陷入“动态不一致性”陷阱了。