北京不动产登记工作规范试行.docx

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北京不动产登记工作规范试行

北京市不动产登记工作规范（试行）

总则

1　一般规定

1.1　依据

为规范不动产登记行为，方便群众申请登记，保护权利人合法权益，根据《中华人民共和国物权法》、《不动产登记暂行条例》（简称《条例》）、《不动产登记暂行条例实施细则》（简称《实施细则》）及国土资源部《不动产登记操作规范（试行）》等相关法律、法规，结合本市实际情况，制定本规范。

1.2　适用范围

本规范适用于本市行政区域范围内不动产登记。

不动产首次登记、变更登记、转移登记、注销登记、预告登记、更正登记、异议登记、查封登记等，适用本规范。

依照本规范办理登记的不动产权利包括：

1．集体土地所有权；

2．房屋等建筑物、构筑物所有权；

3．森林、林木所有权；

4．建设用地使用权；

5．国有农用地使用权；

6．地役权；

7．抵押权；

8．法律规定需要登记的其他不动产权利。

1.3　登记机构

北京市规划和国土资源管理委员会（简称市规划国土委）是本市不动产登记机构，负责建立全市统一的不动产登记簿和不动产登记信息系统，制定统一的不动产登记规范，指导、监督不动产登记工作，受国土资源部委托办理在京中央单位使用的国有土地及地上建筑物、构筑物等不动产登记。

1.4　登记原则

依申请登记原则

不动产登记应当依照当事人的申请启动，但下列情形除外：

1．登记部门依据人民法院、人民检察院等国家有权机关依法作出的嘱托文件直接办理登记的；

2．登记部门依据法律、行政法规或者《实施细则》的规定依职权直接登记的。

一体登记原则

房屋等建筑物、构筑物所有权和森林、林木等定着物所有权登记应当与其所附着的土地一并登记，保持权利主体一致。

土地使用权首次登记、变更登记、转移登记、抵押登记、查封登记的，该土地范围内符合登记条件的房屋等建筑物、构筑物所有权和森林、林木等定着物所有权应当一并登记。

房屋等建筑物、构筑物所有权和森林、林木等定着物所有权首次登记、变更登记、转移登记、抵押登记、查封登记的，该房屋等建筑物、构筑物和森林、林木等定着物所有权占用范围内的土地使用权应当一并登记。

连续登记原则

不动产未办理首次登记的，不得办理其他登记，但下列情形除外：

1．预购商品房预告登记、预购商品房抵押预告登记的；

2．在建建筑物抵押权登记的；

3．预查封登记的；

4．法律、行政法规规定的其他情形。

属地登记原则（业务分工）

1．北京市不动产登记事务中心及各区不动产登记事务中心（以下统称登记部门）受市规划国土委委托，具体承担不动产登记工作。

北京市不动产登记事务中心负责办理在京中央单位、驻京部队、保密单位等不动产登记。

其他不动产的登记工作由不动产所在行政区域不动产登记事务中心负责办理。

2．登记部门依照《条例》规定，协商办理或者接受指定办理跨区级行政区域不动产登记的，应当在登记完毕后将不动产登记簿记载的不动产权利人以及不动产坐落、界址、总面积、跨区域面积、用途、权利类型等登记结果书面告知不动产所跨区域的其他登记部门。

3．中央国家机关使用的国有土地等不动产登记，依照国土资源部《在京中央国家机关用地土地登记办法》等规定办理。

1.5　不动产单元

不动产单元

不动产登记应当以不动产单元为基本单位进行登记。

不动产单元是指权属界线封闭且具有独立使用价值的空间。

独立使用价值的空间应当足以实现相应的用途，并可以独立利用。

1．没有房屋等建筑物、构筑物以及森林、林木定着物的，以土地权属界线封闭的空间为不动产单元。

2．有房屋等建筑物以及森林、林木定着物的，以该房屋等建筑物以及森林、林木定着物与土地权属界线封闭的空间为不动产单元。

房屋包括独立成幢、权属界线封闭的空间，以及区分套、层、间等可以独立使用、权属界线封闭的空间。

3．有地下车库、车位、商铺等具有独立使用价值的特定空间或者油库、隧道、桥梁等构筑物的，以该特定空间或者构筑物与土地权属界线封闭的空间为不动产单元。

不动产单元编码

不动产单元应当按照《不动产单元设定与代码编制规则》（试行）的规定进行设定与编码。

市规划国土委负责本市行政区域范围的不动产单元代码编制、变更与管理工作，确保不动产单元编码的唯一性。

1.6　不动产权籍调查

不动产登记申请前，需要进行不动产权籍调查的，登记申请人应当依据《北京市不动产权籍调查工作方案（试行）》等文件规定开展不动产权籍调查。

权籍调查工作完成后，权籍管理部门应将权籍调查工作档案移交登记部门，主要包括：

不动产测量报告、权籍调查表、宗地图及房产平面图等。

登记部门应结合日常登记实时更新权籍调查数据库，确保不动产权籍调查数据的现势、有效和安全。

1.7　不动产登记簿

不动产登记簿介质

不动产登记簿采取电子介质，并具有唯一、确定的纸质转化形式。

暂不具备条件的，可以采用纸质介质。

登记部门应当配备专门的不动产登记电子存储设施，采取信息网络安全防护措施，保证电子数据安全，并定期进行异地备份。

建立不动产登记簿

不动产登记簿应当以宗地为单位编制，一宗地范围内的全部不动产编入一个不动产登记簿。

宗地权属界线发生变化的，应当重新建簿，并实现与原不动产登记簿关联。

1．一个不动产单元有两个以上不动产权利或事项的，在不动产登记簿中分别按照一个权利类型或事项设置一个登记簿页；

2．一个登记簿页按登簿时间的先后依次记载该权利或事项的相关内容。

更正不动产登记簿

登记部门应当依法对不动产登记簿进行记载、保存和重建，不得随意更改。

有证据证实不动产登记簿记载的事项确实存在错误的，应当依法进行更正登记。

管理和保存不动产登记簿

不动产登记簿由登记部门负责管理，并永久保存。

1.8　不动产权证书和不动产登记证明

不动产权证书和不动产登记证明的格式

市规划国土委负责本市行政区域范围不动产权证书和不动产登记证明的印制、发行、管理和质量监督工作。

不动产权证书的版式

本市不动产登记原则上按一个不动产单元核发一本不动产权证书，使用单一版版本。

不动产权证书和不动产登记证明编号

不动产权证书和不动产登记证明应当一证一号，更换证书和证明应当更换号码。

1．不动产权证书编号为：

京（A）B不动产权第C号。

“A”处填写登记年度；“B”处填写登记部门所在区简称；“C”处是年度发证的顺序号，为7位，码值为0000001～9999999。

如京（2016）东不动产权第0000001号。

其中，在京中央单位在“京”后面加注“央”字；军队在“京”后面加注“军”字；武警部队在“京”后面加注“武”字。

2．不动产登记证明编号为：

京（A）B不动产证明第C号。

“A”处填写登记年度；“B”处填写登记部门所在区简称；“C”处是年度发证的顺序号，为7位，码值为0000001～9999999。

如京（2016）东不动产证明第0000001号。

3．市不动产登记中心简称“市”；东城区简称“东”；西城区简称“西”；朝阳区简称“朝”；海淀区简称“海”；丰台区简称“丰”；石景山区简称“石”；门头沟区简称“门”；房山区简称“房”；通州区简称“通”；顺义区简称“顺”；昌平区简称“昌”；大兴区简称“大”；平谷区简称“平”；怀柔区简称“怀”；密云区简称“密”；延庆区简称“延”；经济技术开发区简称“开”。

不动产权证书和不动产登记证明的换发、补发、注销

不动产权证书和不动产登记证明换发、补发、注销的，原证号废止。

换发、补发的新不动产权证书或不动产登记证明应当更换号码。

不动产权证书和不动产登记证明的生效

不动产权证书和不动产登记证明应当按照不动产登记簿缮写，在加盖登记机构不动产登记专用章后生效。

不动产权证书和不动产登记证明的管理

登记部门应当按照《关于加强空白不动产证书及登记证明领用管理有关问题的通知》（京国土登记〔2015〕411号）等文件规定，加强对不动产权证书和不动产登记证明的管理，建立不动产权证书和不动产登记证明管理台账，采取有效措施防止空白、作废的不动产权证书和不动产登记证明外流、遗失。

1.9　登记的一般程序

依申请登记程序

依申请的不动产登记应当按下列程序进行：

（一）申请；

（二）受理；

（三）审核；

（四）登簿。

登记部门完成登记后，应当依据法律、行政法规规定向申请人发放不动产权证书或不动产登记证明。

依嘱托登记程序

依据人民法院、人民检察院等国家有权机关出具的相关嘱托文件办理不动产登记的，按下列程序进行：

（一）嘱托；

（二）接受嘱托；

（三）审核；

（四）登簿。

依职权登记程序

登记部门依职权办理不动产登记事项的，按下列程序进行：

（一）启动；

（二）审核；

（三）登簿。

1.10　登记申请材料的一般要求

申请材料应当齐全，符合要求，申请人应当对申请材料的真实性负责，并做出书面承诺。

申请材料格式

本规范中要求提交原件的，应提交原件；未要求提交申请材料原件的，提交与原件核验一致的复印件，并经登记部门工作人员比对后，由登记部门工作人员签字并加盖原件相符章。

不能提供原件核验的，应当提交该材料的出具机构或职权继受机构确认与原件一致的复印件。

申请材料形式应当为纸质介质，申请书纸张和尺寸宜符合下列规定：

1．采用韧性大、耐久性强、可长期保存的纸质介质；

2．幅面尺寸为国际标准297mm×210mm（A4纸）。

填写申请材料应使用黑色钢笔或签字笔，不得使用圆珠笔、铅笔。

因申请人填写错误确需涂改的，需由申请人在涂改处签字（或盖章）确认。

申请材料应使用汉字文本，外文文本的申请材料应当附经公证或者认证的汉字译本。

申请材料中的申请人（代理人）姓名或名称应符合下列规定：

1．申请人（代理人）应使用身份证明材料上的汉字姓名或名称。

2．当使用汉字译名时，应在申请材料中附记其身份证明记载的姓名或名称。

申请材料中涉及数量、日期、编号的，应当使用阿拉伯数字。

涉及数量有计量单位的，应当填写与计量单位口径一致的数值。

当申请材料超过一页时，应按1、2、3……顺序排序，并应在每页标注页码。

申请材料传递过程中，应将其合于左上角封牢。

补充申请材料应按同种方式另行排序封卷，不得拆开此前已封卷的资料直接添加。

不动产登记申请书

申请人申请不动产登记，应当如实、准确填写登记部门制定的不动产登记申请书。

申请人为自然人的，申请人应当在不动产登记申请书上签字，委托他人申请不动产登记的，代理人应在不动产登记申请书上签字；申请人为法人或其他组织的，代理人应在不动产登记申请书上签字，可不加盖法人或其他组织的公章。

共有的不动产，申请人应当在不动产登记申请书中注明共有性质。

按份共有不动产的，应明确相应具体份额，共有份额宜采取分数或百分数表示。

申请不动产登记的，申请人或者其代理人应当向登记部门提供有效的联系方式。

申请人或者其代理人的联系方式发生变动的，应当书面告知登记部门。

身份证明材料

申请人申请不动产登记，提交下列相应的身份证明材料：

1．境内自然人：

居民身份证，未成年人为居民身份证或户口簿；

2．香港、澳门特别行政区自然人：

香港、澳门特别行政区居民身份证、护照，

或者来往内地通行证；

3．台湾地区自然人：

台湾居民来往大陆通行证；

4．华侨：

中华人民共和国护照和国外长期居留身份证件；

5．外籍自然人：

中国政府主管机关签发的居留证件，或其所在国护照；

6．境内机关法人：

统一社会信用代码证书；

7．境内事业单位法人：

事业单位法人证书；

8．境内社团法人：

社会团体法人登记证书；

9．境内基金会法人：

基金会法人登记证书；

10．境内民办非企业单位：

民办非企业单位登记证书；

11．农村合作经济组织：

北京市农村合作经济组织登记证书；

12．境内企业或其他组织：

营业执照，或者组织机构代码证，或者其他身份登

记证明；

13．境外（含港澳台，下同）法人或其他组织：

提交其在境内设立分支机构或代

表机构的批准文件和注册证明；

14．外国驻华使（领