控制性详细规划编制导则.docx
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控制性详细规划编制导则
控
制
性
详
细
规
划
编
制
导
则
规划所
一、总则
1．目的
为了加强对全省城市控制性详细规划工作的指导，规范城市控制性详细规划编制工作，根据《城市规划编制办法》（中华人民共和国建设部第146号令发布）等相关法律、法规和有关技术规范，结合我区实际，制定本导则。
2．适用范围
本导则适用于我省城市控制性详细规划的编制及其管理工作。
3．基本原则
控制性详细规划的编制应遵循下列基本原则：
（1）符合城市总体规划、分区规划及其他相关规划；
（2）统筹兼顾，处理好局部与整体、近期与长远、需要与可能、经济建设与社会发展、城市建设与环境保护、现代化建设与保护历史遗产等关系；
（3）合理、综合利用土地资源，地上空间与地下空间统一规划；
（4）处理好规划刚性与弹性的关系，体现规划的经济性和可实施性；
（5）体现公众意愿，适应社会发展需要，合理配置公共资源。
4．内容要求
编制控制性详细规划，应划定规划编制单元，在用地策划的基础上，对编制单元进行地块划分。
明确各地块的土地使用、配套设施、建筑建造、道路交通、基础没施与地下空间利用等控制要求，提出空间环境景观控制引导原则，明确各地块的强制性和引导性内容。
5．其他规定
（1）编制控制性详细规划应遵守国家和我省有关法律、法规、标准和技术规范，规划所依据的基础资料须符合同家有关规定。
（2）地块变更
控制性详细规划的地块变更应根据不同的情况，按照规定程序变更。
二、编制单元划分
1．编制单元划分目的
为了便于全面系统地组织编制控制性详细规划，深化、落实城市总体规划的意图，形成系统有序的城市规划控制引导体系，应将需要编制控制性详细规划的地区划分为若干编制单元，作为组织编制控制性详细规划的基本单位。
2．编制单元划分原则
（1）地域完整
编制单元应覆盖规划期内城市规划建设用地的全部地域范围。
相邻编制单元范围不重叠，实现无缝衔接，同时应综合考虑相邻编制单元之间各相关要素的协调。
（2）界线稳定
编制单元应综合考虑城市行政区划、自然地貌、城市特征、功能区划分、主要道路、重要基础设施、城市空间景观组织、社会组织等要素确定，其“四至”界线应明确、稳定，经过划定的编制单元，原则上不应更动。
（3）规模合理
编制单元面积一般以100~1000公顷为宜，用地功能相对单一的地区宜适当划大，用地功能相对混合的地区宜适当划小；城市新区宜适当划大，旧城区、城市中心区等宜适当划小；城市特色风貌区、风景园林、历史街区等待定意图区的编制单元划分，应有利于保护和塑造城市特色。
（4）编码统一
编制单元由城市规划行政主管部门确定统一的编码。
3．编制单元划分成果内容
（1）编制单元汇总表（表1）
表1××市（县）控制性详细规划编制单元汇总表
编制单元名称
编制单元编码
面积（公顷）
“四至”界线
×××单元
（2）编制单元划分图件
在城市总体规划用地规划图上标明各编制单元的名称、编码、面积和“四至”界线。
4．编制单元划分组织
（1）划定
编制单元由城市规划行政主管部门组织划分，并经论证后确定。
（2）实施
编制单元划定后，控制性详细规划应以划定的编制单元为单位组织编制。
（3）调整
编制单元如需调整范围，由城市规划行政主管部门提出建议，按原确定程序组织进行。
边界调整时，相关编制单元地域边界应作相应调整，以确保不重叠和无缝衔接。
三、城市用地分类与兼容控制
1．基本分类
（1）《城市用地分类与规划建设用地标准》（GBJ137—90）
（2）新增城市用地分类（参见注释*1）（表2）
2．新增城市用地分类的规定
（1）新增城市用地分类允许在现行国标的小类基础上进行细分，不宜增加中类用地类别，不得增加大类用地类别，并不得与本导则城市用地分类冲突和交叉。
（2）新增用地类别的编码与现行国标编码方法采用统一规则确定（参见注释*2）。
3．兼容性控制
城市建设用地的兼容性控制执行《江苏省城市规划管理技术规定》（2004年版）表2．2．3的规定。
表2新增城市用地分类和代号表
序
号
在用地分类国标代号中位置
新增城市用
地类别代号
新增城市用地
新增城市用地类别表述
备注
大
类
中
类
小
类
中类
小
类
小小
类
类别名称
1
R
R1
R2
R3
R4
R11
R21
R31
R41
Rx
宿舍、公寓用地
单独占地的宿舍、公寓用地
2
Rxd
单身宿舍用地
单身职工、学生集体居住且能够单独划出的用地，包含小型配套设施用地
3
Rxl
老年公寓用地
老年人集体居住的宿舍区，包含小型配套设施用地
4
Rxj
酒店式公寓用地
5
R12
R22
R32
R42
Rc
公共服务设施用地
居住小区及以下各级公共服务设施用地
将各类居住用地的公共服务设施合并为中类并细分
6
Rcz
小区综合公共服务设施用地
单独占地的小区综合性公共服务设施用地
综合布置的各类社区中心设施应归入此类
7
Rcj
小区教育设施用地
小区级教育设施用地
8
Rcj0
幼托用地
单独占地的幼儿园、托儿所用地
9
Rcj1
小学用地
10
Rcj2
初级中学用地
11
Rcj3
九年一贯学校用地
12
Rcj4
高级中学用地
职业高中、完中归入此类
13
R
R1
R2
R3
R4
R11
R22
R32
R42
Rc
Rcy
小区医疗卫生用地
单独占地的居住小区级医疗卫生设施用地
14
Rct
小区文化体育设施用地
单独占地的小区文化体育设施用地
15
Rcg
小区市政公用设施用地
单独占地的小区市政公用设施用地
16
Rcs
小区商业服务、金融、邮政设施用地
单独占地的小区商业服务、金融、邮政设施用地
17
Rcx
小区行政管理及其他用地
单独占地的小区行政管理及其他用地
18
Rb
居住商业混合用地
居住商业混合用地
在居住小区用地内的商住楼用地
19
C
C1
C2
Cb
商办混合用地
商业办公混合用地
20
Cr
商住混合用地
商业居住混合用地
位于居住小区用地以外的商业居住混合用地
21
C9
C9s
社会福利设施用地
包括社会福利中心、养（敬）老院、儿童福利院、收养中心等用地
22
C9z
宗教活动场所用地
23
W
Ww
物流设施用地
24
U
U2
U21
U21g
轨道交通用地
轻轨、地铁交通在地面以上独立的站场、线路及附属设施用地
25
U29
U29j
公共加油、加气站用地
26
U9
U9f
防洪设施用地
27
U9x
消防设施用地
28
E
Es
风景名胜区用地
29
Esf
风景游赏用地
向游人开放，游览欣赏对象集中区的用地
30
Esy
游览设施用地
直接为游人服务而又独立于景点之外的旅行游览接待服务设施用地
四、用地策划
1．用地策划目的
用地策划是通过对用地的开发建设策略和利用方式进行深入研究，使得制定的规划控制要素更加科学合理、切实可行，综合效益或指定效益达到最优。
2．用地策划的基本要素
（1）开发潜力
通过对地块周边自然条件、区位条件（产业、功能）、交通条件、文化背景等发展条件的研究，比较该地块在不同使用条件下可能发挥的潜力和作用。
（2）用地布局
充分利用该地块的区位优势和设施配套条件，以提高地段活力和环境质量为目标，综合考虑经济、功能、景观、设施配套等多种因素，有利于配套设施利用、城市景观组织和地块价值的体现，对各类功能用地进行合理布局。
（3）开发强度
通过成本——收益分析，估算合理的容积率指标，确定开发强度应兼顾地块的环境效益和经济效益。
（4）实施时序
综合考虑开发时序和配套时序对地价的影响作用、对城市功能和空间发展的意义，以及旧区改造的迫切性和投资的可行性等，确定规划实施时序。
（5）设施配套
根据相关规划要求，按照该地块发展目标，综合考虑地价、环境质量响等要素，明确相应的公共设施、市政公用设施和公益性设施的配置标准和用地布局，保障其必需的用地，合理确定规划控制指标。
五、地块划分
l．地块划分目的
地块划分应满足规划管理和分期、分块建设的要求。
2．地块划分依据（参见注释*3）
（1）土地使用调整原则、规划建设控制引导的总体要求。
（2）地块的土地使用权属边界，以及基层行政管辖界线；近期内已落实招标拍卖的地块应单独划块；规划予以保留的机关团体、部队院校及用地相对完整独立的企业事业单位宜单独划块。
（3）用地性质应单纯，以城市用地分类小类为主、中类为辅；独立设置的公益性设施以及市政公用设施宜划分至最小类别。
（4）满足城市“六线”规划（注：
城市“六线”指道路红线、城市黄线、城市绿线、城市蓝线、城市紫线、廊道橙线）等上层次规划要求。
城市绿地、文物保护单位和重要基础没施用地按专项规划要求单独划块。
（5）地块划分规模应与区位和用地类型相适宜（适宜规模见表3的推荐值），并有利于分期实施。
3．各类地块推荐面积
具体内容参见表3。
表3 各类地块划分面积推荐表
用地
类别
地块面积（公顷）
地块最小面积（公顷）
备注
新区
旧城区
居住
用地
~
~
商业
用地
~
~
特殊控制时地块可划分到公顷
工业
用地
>
—
最小控制面积以产业门类生产需要为依据；小于1公顷的或能进入标准厂房的工业企业不应单独供地；旧城区原则上不增加工业用其地
绿地
公园面积参照专项规划确定，居住区绿地不小于城市居住区规划设计规范中关于绿地设置的要求
其他
用地
—
依据规划要求及专业要求确定
六、控制内容
1．强制性内容
强制性内容应包括土地开发强度、城市公共资源和没施的配置、各类脆
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