精装修工程管理指引.docx

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精装修工程管理指引

**集团精装修工程管理指引

编制：

集团精装修管理部

前言

为进一步加强**房地产集团有限公司及所属项目公司对室内精装修工程的管理与品质把控，使精装修工程设计管理、营造管理等工程管理内容及程序有章可循、有据可依，使整个项目的精装修工程管理更加规范、高效、经济，特制定本指引。

本指引参考《**集团精装修工程管理规程》及相关文件编制，对管理规程中各阶段的工作内容、工作方法、参考文件做出细化说明，并结合工程实际，对精装修工程设计、施工管理过程中的工作重点和相对成熟的管理经验进行阐述。

指引力求所述内容，更具实际操作性，为公司精装修工程管理起到积极的指引作用。

本指引适用于集团下属全资、控股项目公司，非控股项目公司可参照执行。

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第1章　精装修管理人员的聘用、培养和管理

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工程管理的关键在人，精装修管理人员的聘用、培养和管理是工程管理顺利进展的前提。

1.1精装修管理人员的聘用

1.1.1集团公司精装修管理部人员由集团公司人力资源部协助精装修管理部进行招聘，集团公司精装修的分管领导、精装修管理部经理、人力资源部经理等参与面试。

1.1.2项目公司应在建筑方案设计阶段前，根据自身项目规模、特点及项目开发总计划，认真分析项目开发各阶段对精装修（设计、施工）管理人员的需求，制定精装修（设计、施工）管理人员招聘、引进计划，由项目公司根据人员的不同级别办理录用审批手续。

1.1.3项目公司精装修管理人员的招聘应邀请集团公司精装修管理部共同参与面试（室内设计管理人员应在建筑方案设计阶段前到位，施工管理人员应在装饰施工图设计阶段前到位），并按程序报项目公司负责人审批录用或由项目公司负责人审核，集团公司分管执总审定。

1.2精装修管理人员的培养

1.2.1集团公司精装修管理部和集团公司人力资源部负责对精装修管理人员的集中培训并在培训后进行考核，项目公司应积极派员参加，并将考核成绩纳入员工年度考核指标。

1.2.2项目公司应加强对精装修管理人员的内部培养，全面树立员工精品管理意识和各专业与装修专业的配合意识，在对精装修（设计、施工）管理人员招聘、引进的同时，更要视员工自身情况做好其他专业工程师向装修专业的转型培养，促进员工的全面发展。

1.2.3项目公司对精装修管理人员的培养有3方面

工程准备阶段，组织集团相关职能部门进行精装修工程管理方法及管理规程方面的培训。

工程实施阶段，组织集团内外部师资（设计公司、施工单位、集团职能部门等）进行精装修工程技术管理（设计、施工）培训。

组织材料供应商和集团相关部门，进行精装修材料专题培训。

1.3精装修管理人员的管理

1.3.1项目公司精装修管理人员与项目公司签订劳动合同，薪酬按项目公司标准发放，特殊人才其薪酬可以特别议定，具体按照集团公司薪酬管理规定办理。

1.3.2项目公司精装修管理人员的考核、奖惩、晋升或辞退由项目公司负责，晋升或辞退应报集团公司人力资源部和精装修管理部备案。

第2章精装修工程设计管理

工程设计是材料选择和工程施工的依据，室内设计工作涉及材料品种多、空间上又具有一定的局限性，如何能够更好的完成材料的有机组合，又满足审美和使用功能和合理控制成本的要求，是室内设计的控制要素；设计进度和设计质量的优劣对材料选择、施工可行性和工程造价都有决定性的影响。

精装修项目开发过程中，项目公司应对设计管理工作认真对待，在产品设计定位、设计计划、设计任务书、方案、扩初、施工图、施工过程阶段对设计工作全面控制，与设计公司加强沟通，确保设计进度和设计质量；室内设计应与建筑设计有机同步的结合.

理想的设计时点控制为:

室内设计在建筑方案定案之前介入，进行平面及空间评估与优化；建筑扩初设计完成之前，室内完成方案设计；建筑施工图完成之前，室内完成扩初设计；装饰施工前2个月，室内完成施工图设计。

2.1设计准备阶段

2.1.1精装修工程产品定位

对于不同类型、不同内容的精装修工程，应选择相应的设计公司进行工程设计；进行精装修室内设计，首先应明确项目中涉及室内精装修的范围和内容：

对于毛坯交付工程，应对展示标准样板房（促进销售，提升楼盘形象）、楼梯厅等公共空间进行精装修设计与施工。

对于精装修交付工程，在对展示样板房营造的同时，还应对代表户型的交付标准样板房（提供交付设计、材料标准，施工标准）和其他空间进行精装修设计与施工。

对于酒店及其他综合体工程，应对整体工程进行系统设计集成，对整体工程进行系统的精装修设计与施工。

精装修项目室内设计工作前，项目公司应根据项目具体情况并结合《**集团成熟产品系列复制标准》和项目成本控制，完成对工程装饰内容的装修标准定位，为《室内设计指导书》、《室内设计任务书》的编制和材料设备选型提供依据。

2.1.2制定《项目室内设计计划》

实行系统的设计管理，事先应根据项目整体开发计划制定详实的室内设计计划，以明确设计各阶段的起止时间、制约条件、工作内容和保障措施，提前解决影响设计的因素，使设计进度最大限度的满足工程进展。

设计计划应以项目总开发计划为依据，分区域、分阶段、进行设计，并明确各区域、阶段的起止时间和前置条件.

2.1.3编写《室内设计指导书》

2.1.3.1《室内设计指导书》的编写主体

集团公司精装修管理部根据项目公司已通过评审的《产品策划书》和《项目设计整体工作计划》编写《室内设计指导书》，为项目公司提供指导意见。

2.1.3.2《室内设计指导书》应包含以下要素：

①相对合理的经济技术指标

②相对合理的室内设计的时间节点

③相对全面的室内设计要求

会所的室内设计应该是项目室内品质的精华体现，因此设计水准和用材标准应保证高于项目平均水平。

同时其设计风格应反映整个项目的整体设计理念与意象。

公共空间应体现识别性、归属感、仪式感、价值感。

展示样板房应捕捉目标客户群的诉求，创造理想的生活场景；交付标准样板房应注重生活实际需求，给人物超所值的感觉。

2.1.4编写《室内设计任务书》

2.1.4.1《室内设计任务书》的编写主体

项目公司根据《产品策划书》和《项目设计整体工作计划》及集团公司精装修部提供的《室内设计指导书》进行编写《室内设计任务书》。

2.1.4.2《室内设计任务书》应按集团规划设计部提供的标准文本编写并应明确以下要素：

①项目概况（地理位置、建设规模、配套设施、周边环境、交通条件）

②相关经济技术指标

③项目开发计划及室内设计的时间节点

④室内设计要求

⑤相关建筑图纸

2.1.5《室内设计任务书》的管理

①设计任务书是设计定性化要求的指导文件，它是设计方的工作依据，对设计成果有决定性的影响，在编制设计任务书时，文字描述必须具有切实地指导性，使设计单位的设计方向十分明确。

②项目公司编写完成的《室内设计任务书》，先在项目公司内部进行评审，评审通过，项目公司负责人审核确认。

③《室内设计任务书》通过项目公司评审后，报集团公司规划设计部、精装修管理部等相关部门评审，由集团公司设计分管领导审核、片区执行总经理审批。

项目公司根据各级意见进行必要的调整和完善，并报送集团公司规划设计部和精装修管理部备案。

2.2设计实施阶段

2.2.1室内设计委托

2.2.1.1项目公司选择室内设计单位的模式和方法：

①由集团公司规划设计部、精装修管理部研究确定；

②由项目公司根据本项目的自身特点自行选择合适的室内设计公司，设计单位信息详见《室内设计单位信息库》。

③设计公司的选择，对设计工作质量、进度及整个精装修工程的进展都非常关键。

室内设计公司的选择应充分考虑集团规划设计部、精装修管理部意见，并结合项目自身特点，对设计公司在风格特点、设计实力、设计优势、取费标准、配合程度等因素全面考察后确定。

2.2.1.2项目公司自行选择设计公司应按如下程序进行

①由项目公司填写《供方评价表》（附反映设计公司实力和业绩的相关资料），经项目公司负责人确认后，报集团公司规划设计部和精装修管理部评审。

②集团规划设计部、精装修管理部根据项目公司上报材料，结合必要的考察调研或利用《室内设计单位信息库》中已有的相关信息资源，形成对室内设计公司的评价意见。

③对于拟选设计单位的评价意见上报集团公司，由集团设计分管领导审批，对于重大、重点项目，设计单位的选择由集团董事长审批。

2.2.1.3室内设计合同洽谈

项目公司负责与设计公司洽谈设计合同，必要时由集团公司规划设计部和精装修管理部协助进行。

费用标准应参考市场惯例及集团公司其他同类项目。

2.2.1.4室内设计合同签署

①项目公司根据集团精装修管理部编写的设计合同标准文本，并结合本项目的实际情况拟订设计合同。

②室内设计合同经项目公司负责人确认后，以《文件审批单》的形式报集团规划设计部、精装修管理部评审、集团设计分管领导审核、片区执行总经理审批，涉及非标准合同的，还需法律事务部评审。

③合同由项目公司负责人签署后，报送集团公司规划设计部和精装修管理部备案。

2.2.1.5后续工作

室内设计合同签署后，项目公司应向设计公司提供《设计任务书》，组织进行设计前的交底工作会议，并形成会议纪要，送集团规划设计部、精装修管理部备案。

2.2.2建筑设计与室内设计对接

2.2.2.1项目在做建筑方案设计、户型设计及其它专项设计时，室内设计应提前介入，使室内设计与其它设计有机结合、协调统一。

2.2.2.2室内设计公司进行方案设计之前，项目公司须向室内设计单位提供建筑设计方案，并要求其对原来的建筑设计进行评估。

2.2.2.3项目公司需对室内设计单位提出的评估意见进行分析，将其合理成分反馈给建筑设计公司。

建筑设计公司应根据该意见进行适当调整，并及时将调整后的设计方案反馈项目公司及室内设计单位。

2.2.2.4项目公司在此过程中负责跟踪、协调，使室内设计单位和建筑设计单位之间的信息沟通保持及时、准确、通畅，并组织室内设计单位、建筑设计单位等相关单位、部门进行集团层面的户型评审。

2.2.3方案设计阶段

2.2.3.1项目公司内部评审

1.项目公司作为方案设计的控制主体，负责对设计方案的设计进程进行监控，定期、及时地与设计公司进行沟通；方案设计阶段确定了设计风格、功能定位分区及室内交通组织流线，对设备系统的配置给予初步的组织，方案阶段的成果是后续设计的设计基础，设计管理人员应充分考量其与设计任务书的响应程度，并及时调整。

2.设计公司提交的方案设计成果须先在项目公司内部进行评审，并经项目公司负责人确认。

内部评审重点：

（1）设计成果是否符合设计任务书的要求。

（2）功能布局是否满足使用要求、空间组织流线是否合理。

（3）对设计风格定位的理解是否正确。

（4）结合建筑空间做初步的设计判断，防止因空间限制而造成方案布局无法实施。

（5）主要材料、设备的选择是否符合功能及成本要求。

2.2.3.2集团评审

1.在项目公司内部评审确认后，由项目公司组织有宋卫平董事长、工程分管领导、室内设计专家组、精装修管理部、规划设计部、营销策划部、规划设计分管领导、营销策划部等参加的集团层面的评审会。

2.为提高评审的效率与效果，项目公司在评审会召开三天前将评审资料（原始建筑图、平面布置图、隔间布置图、地面布置图、顶面平面图、效果图、实例意象图、家具软装饰意向及材料样板等）以电子邮件或白图形式分发至与会单位、部门、人员，以便相关人员有充分时间熟悉评审资料。

①方案评审时，与会人员应对功能、效果、材料样