老住宅解析.docx

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老住宅解析

老年住宅市场浅析

—----第一山地师

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一、客户研究

1、一般客户研究

     1）我国老年人现状1998年底，我国老年人口为1.24亿，性别比为93.24，即男性老年人占48.25%，女性老年人占51.75%。

从年龄分布上看，低龄（60－69岁）老人居多数，占59.96%。

高龄（80岁及以上）老人增长虽然较快，但是仅占老年人口的8.59%。

在高龄老人中，女性占多数为63.20%，性别比为58.22。

老年人居住状况

     从目前老年人居住情况来看，有29.8%居住在城镇，70.2%居住在乡村。

在有老年人居住的家庭中，60-64岁老年人有50.11%的人还作为家庭户主，65岁以上老年人户主率下降到43.4%。

在65岁以上老年人户中，有77.02%的户是老年人与其子女或亲属一起居住，成为主要生活方式，但是不能忽视的是，只有一对老年夫妇生活的户占11%，单独老人户占10.44%，与未成年亲属一起生活的户占1.25%，也就是说23%的老年人户没有与成年子女和亲属一起居住。

老年人的婚姻状况

     有1.18%的老年人从未结过婚，离婚、丧偶者占32.83%，与配偶一起生活的老年人占66%。

随着年龄的增长，有配偶老年人比例逐渐减少，65岁以上老年人有配偶占58%。

老年人的就业状况随着老年人的健康水平提高和市场经济的发展，老年就业比率有所增加，总在业者占33.17%，其中城市占14.78%，镇占15.37%，农村占43.64%，均比以往各年都高。

老年人的受教育程度虽然近几年来老年人的文化程度有所提高，但是全国成年人文盲的一半为老年人，近60%的老年人为文盲，特别是女性老年人的80%为文盲。

2）老年人居住生活特征

     步入老年以后，人在心理和生理上随着年龄的增加而发生与青壮年完全不同的情况，叫做老化现象。

一般表现在：

1.身体功能的变化

①老年人身体尺寸总体上变小，出现弯腰、弓背的现象，手臂也不象青壮年人伸得直了。

②老年人身体的运动能力下降。

关节活动的范围变小了；脚力、背力、握力、腕力等肌力明

显下降；机敏的反应能力缺乏；持久力降低。

③老年人骨骼脆弱，关节组织呈现了弹性减弱。

2.感觉功能的变化

①由于感觉功能的衰老，对室温冷热变化的感觉的衰退不敏感。

②在视觉衰退上表现显著，瞳孔的光通量能力下降，在较暗的场所很难看得清。

视觉的敏感度降低，对明暗度感觉能力下降，适应时间加长；焦点调节能力下降，老花眼加重；水晶体内部散光，混浊变黄，对色差的识别能力降低；在辨别物体存在的知觉中，辉度对比的能力也降低了。

③听觉能力衰退。

老年人听力明显下降，语言的辨别能力不足，特别是对低频区域和混响音，对音的明力度大大降低。

④在嗅觉、触觉和平衡感方面均明显下降，表现迟钝。

3.心理功能特征的变化

①一般老人普遍地留恋过去，在居住方面总希望继续居住自己曾长期生活过来的地方。

希望与自己经常接触的老朋友，老同事们保持联系，否则会显得孤独感。

②适应新事物需要时间，有时也懒得思考，思维的适应性和逻辑性减少，辨别事物真相的能力也减弱，有时显得难以控制感情；通常只对身边的事物感兴趣。

4.老人的生活结构的变化

步入老年后，通常闲暇时间增多了，随着年龄的增长，生理能力的衰退（特别是行走的能力），滞留在家里的时间增长。

通常国际上将65岁以上的老人定为需要社会提供服务，并获得关照的界线。

根据老人的健康行为的特征，可将老人分为四个年龄段：

健康活跃期：

60—64岁

自立自力期：

65—74岁

行为缓慢期：

75—84岁

照顾关怀期：

85岁以上

75岁以下的健康老人，其行为是积极的，一般都有很高热情，愿意发挥余热为社会和家庭作出贡献。

他们仍有自己的人生目标和生活目标，通常会为自己的某种目标全力追求。

一般地说住宅设计是一种可以左右老人的一生的大事业，住宅设计就应当努力满足老人们实现自己的目标。

住宅设计对老人来说就是要设法提高老人生活动作的自理自力的能力，而不是限制或给老年人设置障碍。

3）深圳市老年人及老年住宅状况

     深圳虽然是中国“最年轻的城市”，第五次人口普查资料显示，15至64岁的人口占了90.39%，65岁以上的人口为7.8万人，但有专家估计，随着经济的发展，一方面深圳的平均年龄将会增大；另一方面，还会有更多的内地老年人“回流”深圳，“老年住宅”也日益受到关注。

     由于深圳是移民城市，年轻一代通常要经历这样一个历程，即“买房，生孩子，接父母”。

与中国其它大城市相比，住在深圳意味着拥有较好的城市化生活以及较高的居住水平，但同时也意味着更加紧张的生活节奏和更加有限的闲暇时间用于子女教育、照顾长辈。

这一切使得居住在深圳的年轻父母有必要也有条件邀请他们的父母或者岳父母迁来深圳以共享天伦。

显然，这样的“新三代同堂”与传统的子女从未离家的同堂家庭是不太一样的。

现在深圳市的许多楼盘都会在三房以上的大户型里划出一间大房，有些还提供了专用的卫生间。

如果父母不只是小住，那就远远不够了。

由于新老两代人之间的生活习惯往往大相径庭，过于简化的设计往往带来使用上的不便以至产生矛盾。

因此，更多的家庭对真正适合老年人居住的住宅提出了更高的要求，而在深圳还没有真正意义上的老年住宅或老年社区。

深圳市老年住宅面临的问题主要是：

一、规模不够；二、活动场所不够，住宅设施考虑老人

的因素不够；三、公共设施设计对老年人的关爱不够等。

2、老客户动态跟踪研究

     可以针对老年人特点，制定了与众不同的老年公寓促销策略和老客户跟踪策略：

1、大力宣扬中华民族“尊老爱幼”的传统美德，倡导“孝心”消费，引导子女为老人集资买房，同时向子女推荐本社区内的其他住房，给予优惠，鼓励与父母同住一个大社区；

2、调查有关“尊老敬老”、为老年人排扰解难办实事的正反两方面新闻素材，通过新闻热线向媒体提供。

巧妙联系社会对“亲情社区”、“老年社区”的舆论期盼呼吁，利用新闻扩大楼盘的知名度和美誉度，既提高效率，又降低成本；

3、制定相对较低的价格，采用分期付款，银行按揭等灵活的收费方式；

4、从下岗职工中招聘一批中年妇女担任售楼代表，既能提高与老年人的亲和力，又相对降低了用工成本；

5、创造“拉家常”售楼方式，让中年妇女售楼代表充分“倾听”老人们的“唠叨”，与老人们推心置腹，陪老人们货比三家。

6、制造良好的口碑，利用老客户中发展新客户，对家族式购买给予优惠。

二、产品建议

1、老年住宅设计要求设计老年人住宅，首先要一切从老年人的居住生活行为特征出发，也就是应很好地理解老年人究竟具有什么样的身体机能、心理特征、生活结构和具体的家庭与社会养老生活形式，确定合适的设计方针。

总体来说，应当按下列观点来选择和确定我们的思路。

（1）要有功用性

要充分考虑老年人步行和使用轮椅的空间，消除地面所有的高差，使老人能自由地在住宅内移动。

家具、器具和设备要配置在便于老人操作的位置，采用简单的动作就能使用的操作方法。

要给护理人员或家人留有护理空间，特别是浴室和厕所空间，一定注意放大一些尺寸，保证老人活动需要尺寸和协助老人时所需的空间。

（2）要有安全性

住宅内总会存在一些不安全的因素，需要加以注意。

特别是地面材料要求防滑，要排除高差和门坎；在厕所和浴室或协助老人用力的地点，要安装扶手，门最好改为推拉式的。

要用鲜明的色彩和照明，以提醒老年人注意。

在紧急、危险的情况下，在老年人判别力、行动力减退的情况下，安装警铃能方便及时地或自动地发出警报，以使老人能得到帮助。

（3）要有健康性

要保持老人的居室、厕所、浴室、厨房容易清扫的方便条件。

老年人在室内的时间长，所以特别要考虑到日照、通风、采光和换气，让起居生活空间能直通阳光，便于老人作室外的活动。

要使老人能方便地使用卫生设备和厕所，冬天洗浴时应考虑加温的设备。

（4）要能确保隐私性

老年人害怕孤单是一个普遍的现象。

在不断创造机会加强社会交往之外，还应充分注意老年人生活的隐私。

当老年人和儿子夫妻同住时，既要创造一个未被疏远的感觉，同时又要充分注意老年人生活的隐私。

通常出现的二代居的模式就是既保留了老年人的独立居住部分，同时又加强了联系和年轻一代对老人的关怀和照顾。

这类住宅中不仅保留了一些家庭共用的部分，也还有老人独立使用的部分。

即使到了年老高寿时，也应当保留一个自己的空间，并适当保留更方便家人提供照顾的地方。

另外一种共居的形式是邻居型，即通过一个共同的门分为两个相对独立的套型，这种住宅隐私性则更能得到保证。

（5）要便于改造

老年人从自理自力期到照顾关怀期，差不多有一二十年的时间，老人生理将由健壮到衰老，住宅的设计应当考虑到老人的需求，设置隐蔽设计，便于增添设备、设施等改造工程。

及时为老人提供协助，延缓老人的衰老过程。

设计要求

具体来说，结合老年住宅设计规范，在老年人居住的住宅中或小区的公共场所设计上应考虑如下问题：

１．在人口处应设置取代台阶的坡道，坡度不大于1：

12，即不超过45度；

２．电梯的入口净宽最低应在800mm以上，梯口处与建筑物的地面处于同一水平线上；

３．地面、楼梯，倾斜路面要使用防滑的建筑材料；

４．老年人往往因不注意或因路面不平，绊倒而发生骨折，在有门的出入口，例如厕所、浴室、阳台等出入口处要避免留有门槛、台阶之类的不平地面，同时，也要注意消除不必要的突出部分；

５．厕所内应设有扶手的座式使器，门应做外开式或侧面推拉式，以保证内部空间便于轮椅进入；

６．浴室、厕所或寝室等都要安装通向外面的安全电铃，遇紧急情况时可从外面打开门；

７．由于老年人视力减退，辨色力差，为了安全使于识别，室内最好能有效地、明显地做出色彩标志；

８．为了防止夜间发生事故，要避免电灯开关设置在暗处或不方便的地方，厕所与寝室最好能安上夜间照明灯；

９．由于老年人对温度一般感觉十分敏感，室温一般在25℃左右为宜，尤其是厕所、走廊处要保持恒温；

１０．老年人在居室里工作或阅读时的照明亮度要比一般居室的亮度高二倍左右，各室内的光线差别要限制在最小限度内；

１１．老年人对噪音是很敏感的，所以住宅内一般要装好隔音设备；

１２．与子女同住的单元住宅应尽可能分门出入，客厅的设计既要可以满足家庭成员会客、看电视、聊天等娱乐交往活动的需要，又可兼作餐厅，这样，可避免家庭成员之间因工作、学习、休息、娱乐及习惯的不同相互干扰，同时也便于生活上的互相照顾。

2、老年社区周边环境要求

由于各种养老模式的不同，对老年社区的配套及周边环境的要求也不同。

一般说来，老年社区必须具备以下基本条件：

1）环境优美

老年人喜欢居住在环境优美，相对位置较为偏僻一点的地方。

因此，住宅公共环境应当空气、绿化情况良好，有安静和利于休息的地方。

重要的是要有便利的通道让老人（包括使用轮椅者）接近。

此外，老人活动场所应当有良好的通风和日照，但不可位于日照过于强烈之处。

2）远离喧嚣

老年人都喜欢安静，不论是在家里或者在活动场所。

大型社区中老年人的组团和活动设施，可以安排在相对角落的地方，周边最好有园林景观加以阻隔，以保证环境的相对安静。

但是，住宅小区的布局应当合理有序，易于辨认方向。

因为老年人多半有记忆力的下降，因此小区布局不宜过于散乱。

3）小区配套齐全

小区的配套设施建设和设置，应多为老年人考虑。

小区要设有社区门诊，对于非健康状态的老人，小区要有跟踪档案，对其定期进行体检，确保老人日常生活的安全。

无论是亚健康还是非健康的老人，居室以及浴室必须要有连接到管理中心的紧急呼叫器，物业管理部门可以在老人发生意外时及时赶到，送往设在小区的社区诊所。

老年人的大部分活动是通过步行来实现的，因此，在设计中该特别关注住宅小区步行道路的

情况，主要包括以下几个细节：

道路坡度：

由于老年人的平衡能力下降，站立、行走不稳，因此道路的坡度最好小于5％，地势起伏不宜过大。

道路宽度：

由于部分老年人需要依赖轮椅或拐杖行走，因此适合老年人的居所不宜有太多的台阶，最好是以坡道代替。

同时，主要道路的宽度应能满足两辆轮椅相对驶过的要求。

路面：

由于夏季多雨，因此应注意路面是否防滑，同时是否平坦和利于通行，由卵石、碎石、砂子等铺就的凹凸不平的地面不宜老年人行走。

路灯：

老年人的视力较弱，因此路灯不可过于昏暗，尤其是在地势变化较大的地段，应当有更高的照明程度。

休息椅：

由于老人的健康状况下降，身体易于疲劳，因此，在步行路线应当有一些休息椅或休息区的设置，同时座椅高度以30～45cm为宜，过低则老人起坐不便，过高则不舒适。

指示牌：

老人的视觉能力、方向辨识能力、记忆能力均不如年青人，因此，在老人的居所应当有标识明确的路线、方位指示牌，或是有能起到类似作用的标志物。

4）周边设施使用方便

小区周边的市政配套设施应当较为齐全，例如，银行、医院、社会福利保险机构、市场等，以方便老年人就近使用。

特别是医疗设施，应当能在紧急情况下及时到达。

5）动静结合

可以在老年人活动区域的周边设置一些公共设施，例如：

食堂、咖啡馆、图书馆、幼儿园、学校等，方便老人与其他年龄段人群的交流，同时保持动静结合，提高老年人的活力和朝气。

可以建设一些设施让低龄老年人为社区提供一些力所能及的服务，使其有老有所为、老有所乐。

三、案例分析

1）北京东方太阳城——“开退休社区之先河，立晚年幸福之标准”

东方太阳城位于北京市顺义区双青林场境内、潮白河西侧，占地面积3500亩，总建筑面积70万平方米，总投资额30亿人民币，预计在4-6年内全面完成建设。

东方太阳城以美国太阳城中心为蓝本，旨在打造符合中国特色的大型退休生活社区，引领全新退休生活方式。

【销售均价】￥3400元/平米

【地理位置】顺义潮白河畔

【入住时间】2004年7月

【物业费用】1.95元/平方米/月

【按揭方式】一次性付款、贷款均可

【外观材质】高级涂料建筑材料注释

【园区描述】建筑形式不仅包括点式公寓、板式公寓、联体别墅，还增加了独栋别墅。

其中别墅区增送户式地源热泵中央空调主机，即节能又环保，充分体现了科技住宅设计理念。

倍受关注的总建筑面积为4.1万平米的二期公建，不仅包括商业零售中心、短期度假公寓、旅馆、康体中心、医院、社区活动中心等多种配套设施；而且还将建成温泉疗养浴、有氧锻炼

室、室内游泳馆、多功能体育场、室内跑道、体操房、保龄球馆以及康复中心等各类健身空间，用"我运动，我健康"的快乐感染居所中的每个人；先进完善的医疗服务机构和"持续性照顾计划"，为每位业主建立的健康跟踪档案和科学的照护体系。

位于中心会所内的老年大学，环境优美，教学设施先进，旨在丰富老年人的精神、文化生活，为老人开辟一个学习、交流和增长知识的场所。

课程设置形式多样且不拘一格，含盖陶艺、绘画、摄影、雕刻、京剧、酒类品鉴、文学、地理学等课程，让每个有兴趣和特长的业主都可以参加进来教学相长，营造了一种积极向上的生活氛围和健康愉悦的生活态度。

【周边环境】周边有4个旅游区，即：

潮白河旅游度假区，唐指山风景区，京东大芦荡旅游度假区和焦庄户旅游观光区。

全县已建起北京乡村高尔夫俱乐部、北京国际高尔夫球俱乐部、北京乡村乐园、绿色度假村、北京乡村赛马场等十余个景点。

北京东直门将建候机楼乘坐高速悬浮列车十几分钟到机场，工程于2003年完工。

顺义区优势：

上风上水，临近机场、燕莎商务区和使馆区，是北京形成最早、最大的高档外销别墅区。

该地区已经吸引了不少的国际学校和医院，并计划兴建大学城，吸引国内外联合大学和民办学校。

【相关说明】以“开退休社区之先河，立晚年幸福之标准”为目标的东方太阳城，坐落于有东方莱茵河之美誉的顺义潮白河畔7000亩浩瀚林地中。

234万平米的规划土地上，东方太阳城的建筑面积仅为70万平米，社区绿化覆盖率高达80%，遵循有天、有地、自由自在的生存法则，高尔夫球场整体坐落于社区之中，形成开放式、团组式、花园式建筑群，簇鲜的绿色

直抵门外。

【开发企业】北京东方太阳城房地产开发有限责任公司

2）上海松江社会福利院——“三星级宾馆型”养老院

福利院的外景福利院的环境：

小河流水上海市首家按照“三星级”宾馆标准设计的“宾馆型”养老院——松江社会福利院，近日揭牌开业。

上海市松江社会福利院，位于上海市松江区（沪杭高速公路北侧）新城区其昌路龙兴路口，离上海市区18公里，沪杭高速公路直达，离佘山国家旅游区6公里。

地理位置优越，交通使捷。

福利院占地面积30000平方米（约45亩），建筑面积11500平方米，总投资4300万元，设置250只床位（其中50只病床），按国家二级福利院标准建造。

福利院融养老、康复、娱乐为一体的社会开放性福利型的老年人乐园。

整体布局分五个区：

【居住区】一号楼内有3人套间54间，2号楼内有2人间（一室一厅）8套，3号楼内有一室二厅12套，可供200位老人居住。

室内中央空调、闭路电视、程控电话、呼叫器、卫生设施、浴缸、衣柜等全部配套。

居住区内上下走廊相通，环形的无障碍坡道相互连接，到各楼有电梯上下。

【医疗区】按国家医院标准建造，内设50张床位（其中四间套房8张床位），医疗设施齐全，有新一代的X光机、B超、动态心电、动态血压、血压分析系统、十二道同步自动分析仪、床边监护仪、血球分析仪、尿液分析仪、理疗设施等先进的医疗，理疗仪器，配备有实践经验的专业医务人员。

【绿化休闲区】绿化面积占总面积的55%，植有名贵树木6000多株，草皮3000平方米，屋面绿化1000平方米。

8000平方米（约12亩）公园内小桥流水相伴，亭台楼阁掩映，假山喷泉，茂林修竹。

映在水面上的各种观赏金鱼给公园又增添了一景。

【娱乐区】各层楼面均有阳光室、棋牌室、桌球室、阅览室，有150平方米的多功能舞厅，

200平方米的健身房。

【生活区】有420平方米的食堂，供应各类可口饭菜，还设有包厢，可随时小酌，食堂内配有高级厨师、点心师和营养师，为老年人提供可选择的饭菜。

二台计130万大卡的中央空调除供冷暖气外还承担着全院老人的生活用水。

为提供老年人方便，院内还设200平方米超市。