一份抵押合同对应多个借款主体.docx
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一份抵押合同对应多个借款主体
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一份抵押合同对应多个借款主体
篇一：
借款合同抵押欺诈案
赵某借款合同抵押欺诈案
[案情]
原告：
中国建设银行某市分行（以下简称市建行）
被告：
赵某
被告赵某系天山食品厂的业主，1994年5月6日，赵某因经营食品厂资金不足，向市建行借款20万元，定于1995年7月4日归还，但赵某到期无力偿还。
1995年11月25日，双方签订了一份贷款抵押协议书，约定赵某所欠20万元贷款定于1996年3月3日归还，利息按逾期利率9.9‰计算，赵某愿将食品厂以21万元价值抵押，该协议经市公证处公证，并且办理了抵押物登记。
另外，赵某于1994年8月20日借张某10万元也一直未还，双方在1995年10月30日结算，赵x出具了一张欠条，双方约定月利率为2%，本息合计欠12万元，定于1995年12月30日归还，赵某自愿将食品厂设备、厂房折价12万元作抵押。
期限届满后，张某催讨不着，诉至法院，经法院主持调解，双方于1996年5月4日达成协议：
（1）赵某归还张x借款及利息12万元，分两期归还，第一期定于1996年5月30日归还8万元，第二期定于1996年8月底付清；
（2）如第一期未按期归还，赵某自愿将食品厂的全部财产折抵给张某。
市建行因贷款到期催讨不着，遂于1996年5月25日诉至法院，请求法院判令被告偿还20万元贷款本金及利息。
[审理结果]
一审法院认为，被告为应付债务，多次签订抵押协议，具有欺诈性质，其与原告市建行间签订贷款抵押协议后，被告又与张某间签订的抵押协议，应视为无效民事行为。
二审法院认为，被告将其抵押物进行重复抵押的行为是一种具有欺诈性质的无效民事行为。
但被告与市建行间的贷款抵押协议经过公证、登记，应视为合法有效。
[学理评析]
一、此类案件的性质和特点
案件的性质为借款人（同时也是抵押人）以同一抵押物为借款提供两次以上的担保时的民事责任问题以及两个担保债权之间的效力冲突问题。
此类案件的特点是：
（一）被告以同一抵押财产（食品厂设备、厂房等）为两个借款合同提供担保。
（二）被告为达到筹措借款应付债务的目的，以同一抵押物作为担保多次签订抵押协议，应认定其主观上具有欺诈故意。
（三）被告多次抵押的结果是产生了两个担保债权之间的效力冲突问题。
（四）该类案件在性质上为民事欺诈。
因为，被告人以同一抵押物作为担保多次签订抵押协议的目的是筹措借款应付债务，而不是以非法占有为目的。
二、对此类案件的有关法律规定
（一）关于被告人赵某与张某之间抵押合同效力的法律规定
《担保法》第41条规定：
当事人以本法第42条规定的财产抵押的，应当办理抵押物登记，抵押合同自登记之日起生效。
第42条规定的应当登记的抵押财产就包括“以企业的设备和其他动产抵押的”。
1995年10月18日国家工商行政管理局发布的《企业财产抵押物登记管理办法》第3条规定，企业以除航空器、船舶、车辆以外的下列动产抵押的，应当在抵押合同签字盖章后到工商行政管理机关申请办理抵押物登记，抵押合同自登记之日起生效：
1、企业的设备；2、企业的原辅材料；3、企业的产品或者商品；4、企业其他可以依法抵押的动产。
企业动产抵押后，该动产价值大于所担保债权的，其余额部分可以再次申请办理抵押登记。
（二）关于被告人赵某与原告市建行之间抵押合同效力的法律规定
1
《担保法》第35条规定：
“抵押人所担保的债权不得超出其抵押物的价值。
财产抵押后，该财产的价值大于所担保债权的余额部分，可以再次抵押，但不得超出其余额部分。
”最高人民法院《关于执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见（试行）》第115条规定：
“在抵押期间，非经债权人同意，抵押人将同一抵押物转让他人，或者就抵押物价值已设置抵押部分再作抵押的，其行为无效。
”
2000年9月29日最高人民法院审判委员会第1133次会议通过的《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第51条规定：
抵押人所担保的债权超出其抵押物的价值的，超出的部分不具有优先受偿的效力。
三、对法院判决的评析
笔者所引用的案例来源中没有直接指出判决结论，只是说明了一审、二审的判决理由，从其判决理由可以推定：
一审认为被告人与市建行之间的抵押合同无效；二审认为被告人与市建行之间的抵押合同有效。
笔者认为，法院的判决需基于对以下问题作出正确分析：
（一）被告人赵某与张某之间抵押合同是否有效
案例中的表述为，1995年10月30日“赵某自愿将食品厂设备、厂房折价12万元作抵押”；双方于1996年5月4日在涉诉后达成协议：
“如第一期未按期归还，赵某自愿将食品厂的全部财产折抵给张某。
”此抵押合同是否有效？
需要具体分析，有以下几种可能：
1、如果仅就字面“企业财产”而论，依据上述有关法律规定，企业财产（主要指设备）、企业房产的抵押合同均以登记为生效要件，则被告人赵某与张某之间抵押合同是无效的。
2、假定该食品厂为被告人赵某在农村的个体私人财产。
之所以作出如此假定，是因为案例资料中所表述的借款人主体均是被告赵某而不是企业。
照此假定，则该财产是名为企业财产实为独资企业财产，对于该类财产不应以登记为生效要件。
在这种情况下，被告人赵某与张某之间抵押合同是有效的。
3、假定该食品厂为被告赵某在城市的个体私人财产。
同上述理由，假定该食品厂为被告赵某在城市的个体私人财产，以该财产为标的物的抵押合同同样在一般情况下为有效合同。
但其标的物应分为两大类，作为标的物的城市房产抵押合同应当登记，不登记不生效；剩下的一般动产抵押合同的设立就应采对抗主义。
所以，被告赵某与张某之间抵押合同应理解为，关于设备的抵押有效，而关于房产的抵押无效。
（二）被告赵某与原告市建行之间抵押合同是否有效
由对第
（一）个问题的分析，我们可知，被告赵某与张某之间抵押合同是否有效有两种可能：
一种是抵押合同无须登记而有效，一种是抵押合同须登记而无效。
如果认为第一个抵押合同有效，则需判断被告赵某与原告市建行之间抵押合同属重复抵押还是再抵押，这样有可能导致第二个抵押合同全部无效或者部分无效；如果认为第一个抵押合同无效，则被告赵某与原告市建行之间抵押合同既无重复抵押也不涉及再抵押，这样第二个抵押合同完全有效，其优先受偿权不受第一个抵押合同的影响。
对于第二种情况无需太多的分析，下面主要分析一下在认为第一个抵押合同有效的情况下，第一个抵押合同的优先受偿权与第二个抵押合同的优先受偿权之间的效力冲突。
正确认定重复抵押与再抵押的效力是分析本案的关键。
重复抵押是指抵押人就同一抵押物在同一价值范围内向两个以上的债权人设定抵押。
再抵押。
也称余额抵押，是指抵押人在同一抵押物上设定数个抵押权，但抵押权所担保的数个债权的总额不超过抵押物的总价值。
《担保法》否定了重复抵押，但肯定了再抵押。
对于再抵押，《担保法》第35条规定：
抵押人所担保的债权不得超出其抵押物的价值。
财产抵押后，该财产的价值大于所担保债权的余额部分，可以再次抵押，但不得超出其余额部分。
对于重复抵押的效力，最高人民法院《关于执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见（试行）》第115条规定：
在抵押期间，非经债权人同意，抵押人将同一抵押物转让他人或者就抵押物价值已设置抵押部分再作抵押
2
的，其行为无效。
根据上述规定可以看出，本案中被告赵某为应付债务，以其价值21万元的厂房、设备先后与张某及市建行签订两份抵押协议，担保的价值总额为32万元，显然系重复抵押行为，对此情况，有人认为不能由此推论第二个抵押合同完全无效，被告人赵某用价值21万元的厂房、设备，为张某提供的抵押担保债权数额是12万元，余额9万元的部分可以用来再抵押。
赵某为市建行提供的抵押担保数额为20万元，与9万元相差11万元。
也即赵某为市建行担保的9万元部分是有效的，而11万元的部分则是无效的。
这种观点正确吗？
笔者认为，在这里我们要把抵押合同的成立生效问题与两个以上生效抵押合同之间的受偿顺序问题区别开来，就本案而言，两个抵押合同的设立均为合法有效，因为第一个抵押合同尽管设立在先，但因其未登记故不能对抗第二个抵押合同的效力，在两个生效抵押合同之间的受偿顺序问题应遵照《担保法》第54条的规定：
同一财产向两个以上债权人抵押的，拍卖、变卖抵押物所得的价款按照下列规定清偿：
（一）抵押合同以登记生效的，按照抵押物登记的先后顺序清偿，顺序相同的，按照债权比例清偿；
（二）抵押合同自签订之日起生效的，该抵押物已登记的，按照本条第
（一）项规定清偿，未登记的，按照合同生效时间的先后顺序清偿，顺序相同的，按照债权比例清偿。
抵押物已登记的先于未登记的受偿。
故而，笔者认为，被告人赵某与原告市建行之间抵押合同应受偿在先。
四、各方在本案中的教训
（一）张某的教训
张某对于其与被告赵某之间的借款，要求被告赵某提供抵押担保，应当说其已经考虑到了债权的安全问题，但由于其法律知识的缺乏，致使其没有要求被告进行抵押合同登记，所以造成日后诉讼中的不利局面，因此张某应当以此为鉴，提高法律意识。
（二）市建行的教训
市建行作为债权人，在提供贷款时要求借款人赵某提供了抵押担保并就抵押合同进行登记，从贷款的操作手续上应当是没有明显的不当之处。
但它在诉讼中可能遇到的困难警示我们，作为债权人，应当在事前尽可能地多了解该财产的抵押情况，在了解真相前提下决定是否接受该财产为抵押物，并尽可能避免重复抵押的情况发生；同时，对申请贷款人的资信要进行慎重的评估，在该案中，银行对赵某以全部企业财产为抵押申贷所可以给予的贷款额应当加以适当控制。
以减少风险。
（三）被告赵某的教训
在该案中，被告赵某以其同一抵押财产为超值抵押，应认定为是一种民事欺诈行为，应当承担相应的民事法律责任。
（四）对法院判决的建议
针对被告赵某以其同一抵押财产为超值抵押，不仅要依据《民法通则》、《合同法》、《担保法》等民事法律追究当事人的民事责任，而且，可以对被告人施以民事制裁，以惩戒其贷款欺诈》。
3
篇二：
个人借款抵押合同
个人借款抵押合同
借款人（债务人）：
抵押人：
贷款人（抵押权人）：
第一部分借贷条款
第一条借款金额：
借款金额为人民币（大写）：
_______万元整，小写：
_________万元（大小写不一致时，以大写为准，下同）。
另立借据为凭，并作为本合同的附件，各该附件所规定事项的效力与本合同同。
第二条还款方式：
每月
结算利息。
第三条本合同所担保的债务纵未届清偿还期，贷款人亦可以随时通知借款人清偿其全部或部分，借款人愿即照办，绝无异议。
第二部分抵押条款
第四条抵押物：
为确保借款人正当履行还款义务，抵押人自愿以其所有权并有权处分权的房产（产权证编号：
_____________）抵押给贷款人，作为借款人归还借款的担保。
第五条抵押担保范围：
为本合同项下的贷款本金、利息。
当借款人未按照本合同约定履行其还款义务时，无论贷款人对本合同项下的债权是否拥有其它担保，贷款人均有权直接要求抵押人以该房产承担担保责任。
第三部分违约责任及其他约定
第六条违约责任：
下列情况均构成违约，违约方应承担违约责任：
1、借款人提供的证件有虚假、非法的情况，贷款人可要求借款
人立即偿还全部借款及相应利息，可依法行使对本合同项下抵押房产的抵押权;
2、抵押人因隐瞒抵押物存在共有、争议、被查封、已抵押或者已出租等情况，而给贷款人造成损失的，应当向贷款人承担赔偿责任。
第七条争议解决方式:
本合同在履行过程中发生的争议，由当事人协商解决;协商不成的，依法向人民法院提起诉讼。
第八条生效、变更、解除、终止：
1、在签订本合同前，合同各方已完全理解并接受本合同的内容，在本合同项下全部意思表示均真实有效。
合同自各方当事人签字后生效。
2、本合同项下借款本息和相关费用全部清偿完毕后，本合同终止。
3、本合同如需要变更或解除，应由合同各方共同达成书面协议。
第九条本合同一式两份，合同各方各执一份。
借款人（债务人）（签字或盖章）：
贷款人（抵押权人）（签字或盖章）：
抵押人及共有人（签字或盖章）：
年月日
篇三：
个人借款抵押合同
个人借款抵押合同
甲方（出借人，抵押权人）身份证号住址详见后附身份证复印件乙方（借款人，抵押人）身份证号住址详见后附身份证复印件丙方（担保人）身份证号住址详见后附身份证复印件
本合同各方根据法律条款在平等自愿的基础上，为明确责任恪守信用，经协商一致签订本合同，并保证共同遵守。
借款条款
一、借款金额：
甲方同意借给乙方人民币壹拾万元整（小写：
100000元）。
二、借款用途：
用于经营投资（不得用于违法投资）。
三、借款利率：
月利率按照3分计算。
四、借款期限：
6个月（自20XX年5月25日起至20XX年11月24日止）。
乙方收到借款后应当出具借条，乙方出具的借据为本合同的附件与本合同具有同等的法律效力。
五、借款的归还：
本次借款的利息壹万捌仟元整，自借款之日起在20XX年8日25日前给付，本金壹拾万元到期给付，如推迟还款及利息乙方应当按日支付违约金5%。
六、本合同有效期内，发生下列事项之一的甲方有权宣布本合同下的借款提前到期，要求借款人在规定期限内偿还本金及利息，而无需为正当行使上述权利所引起的任何损失负责
1、乙方违反本合同借款条款中的任何条款根据担保条款的约定，因抵押人在抵押物发生变故或者抵押人违反担保条款的约定，致使抵押人需要提前履行义务的。
2、乙方发生其他可能归还甲方借款本息的行为。
七、抵押条款
1、现抵押人同意以其所有的房屋的价值为抵押，为本《借
款合同》下的借款做担保，抵押物基本情况详见所附房屋所有权证，国有土地所有权证复印件。
。
2、抵押担保范围为本《借款合同》下的借款本金、利息、违约金及实现债权的其他费用（包括但不限于法院诉讼费、律师费等）。
3、抵押期限自抵押期限之日到主债务履行完毕止。
4、抵押期间未经过抵押权人书面同意抵押人不得变卖、赠予或其他方式处分抵押物，如有违法按诈骗行为论处。
八、其他条款
1、本合同自甲方乙方签字后生效。
2、本合同一式两份，具有同等效力，抵押人一份，借款人抵押人一份。
3、如本合同发生争执或纠纷双方同意人民法院提起诉讼。
甲方（出借人、抵押权人）：
电话：
乙方（借款人、抵押人）：
电话：
丙方（担保人）：
电话：
合同签订日期：
20XX年5月28日
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