东阳市土地管理实施细则.docx

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东阳市土地管理实施细则

东阳市土地管理实施细则

第一章总则

第一条为了加强土地管理，促进我市社会经济的可持续发展，根据《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》和《浙江省实施<中华人民共和国土地管理法>办法》及其它有关法律、法规、规章的规定，结合本市实际，制定本实施细则。

土地管理法律、法规已有规定的，从其规定。

第二条各有关部门和镇乡人民政府必须十分珍惜、合理利用土地，切实保护耕地，采取措施，全面规划，严格管理，保护、开发土地资源，制止非法占用土地的行为。

第三条市土地行政主管部门统一负责全市土地的管理和监督工作。

第四条市土地行政主管部门土地管理的主要职责：

（一）贯彻执行土地管理法律、法规、规章和有关的方针、政策；

（二）统一管理全市的土地资源调查、登记、统计、发证等工作；

（三）会同有关部门编制市级土地利用总体规划，年度土地利用计划；

（四）办理农用地转用及土地征用、出让、划拨、使用的审查和报批手续；

（五）负责全市国有土地使用权出让、转让、出租、抵押、终止和农村集体非农建设用地使用权流转等土地市场管理工作；

（六）负责并监督、检查基本农田的保护、土地的开发整理和复垦工作；

（七）查处土地违法案件；

（八）协助政府处理土地权属争议；

（九）负责法律、法规、规章规定和上级交办的其他工作。

第五条镇乡人民政府（街道办事处）土地管理主要职责：

（一）贯彻执行土地管理法律、法规、规章和本市的有关规定；

（二）协助市土地行政主管部门做好土地的调查、登记、发证、统计工作；

（三）负责编制并组织实施本镇乡（街道办事处）的土地利用总体规划和土地开发计划，保护好基本农田；

（四）协助市土地行政主管部门办理农用地转为建设用地、土地征用以及负责行政区域内各类建设用地项目报批的审查工作；

（五）协助市土地行政主管部门查处土地违法案件；

（六）负责处理本镇乡（街道办事处）个人之间、个人与单位之间的土地权属争议；

（七）承办上级交办的其他土地管理事项。

第六条市土地行政主管部门下设国土资源所，国土资源所实行市土地行政主管部门和镇乡双重领导，以土地行政主管部门为主的管理体制。

第二章土地所有权和使用权

第七条土地的所有权、使用权必须依法登记。

改变土地权属和用途的，或者因名称、地址等变化的，应当依法办理土地变更登记手续。

依法登记的土地的所有权和使用权受法律保护，任何单位和个人不得侵犯。

第八条土地登记程序：

（一）土地登记申请；

（二）地籍调查；

（三）权属审核；

（四）注册登记；

（五）颁发或者更换土地证书。

第九条申请人持下列资料向土地行政主管部门申请设定登记：

（一）单位法定代表人身份证明，个人身份证明或者户籍证明；

（二）土地权属来源证明；

（三）地上附属物权属证明。

委托代理人申请土地登记的，还应当提交授权委托书和代理人资格身份证明。

第十条申请人持下列资料向土地行政主管部门申请变更登记：

（一）原土地证书；

（二）土地权属、名称、地址和用途等变更的依据；

（三）其它应提交的资料。

第十一条有下列条件之一的，土地所有者、使用者和土地他项权利者未按规定申请注销登记的，原发证机关可以直接办理注销土地登记，注销土地证书：

（一）集体所有的土地依法被全部征用或者农业集体经济组织所属成员依法成建制转为城镇居民的；

（二）县级以上人民政府依法收回国有土地使用权的；

（三）国有土地使用权出让或者租赁期满，未申请续期或者续期申请未获批准的；

（四）因自然灾害等造成土地权利灭失的；

（五）土地他项权利终止的。

第十二条土地登记后，发现错登或者漏登的，土地行政主管部门应当办理更正登记；利害关系人也可以申请更正登记。

第十三条因水、火等灾害或不慎遗失等原因造成土地证书灭失要求补证的，土地权利人应当及时向土地登记机关报告并提出书面补证申请，同时在县级以上报刊刊登土地证书灭失作废公告，公告满一个月无异议的，予以补发新证。

第三章土地利用总体规划

第十四条市、镇乡人民政府依据国民经济和社会发展规划，国土整治和资料环境保护和要求，土地供给能力以及各项建设对土地的需求，组织编制土地利用总体规划。

第十五条土地利用总体规划按下列程序编制、报批：

（一）采取招标等方式，组织有规划设计资质的单位编制本级规划草案，拟定规划供选方案；

（二）草案应进行可行性认证，并选定方案向社会公布，征询意见；

（三）草案编制完成后，镇乡级由市土地行政主管部门组织进行评审，市级由上级土地行政主管部门评审；

（四）根据征询、评审意见进行修订后，报市人民政府审查；

（五）市级和建制镇的规划，报省人民政府批准；其它乡的规划，报金华市人民政府批准；

（六）批准后的规划，由编制规划的人民政府予以公告。

第十六条土地利用总体规划一般每五年调整或修订一次，未经批准不得改变。

有下列情形之一的，经市人民政府审议通过，并报原批准机关批准后，可以局部调整土地利用总体规划：

（一）对国家、省级人民政府批准的交通、能源、水利水电等基础设施建设项目，虽未纳入土地利用总体规划，但已通过建设项目用地预审的；

（二）对在规划文本已作安排，但由于选址未定，没有落实在规划图上，或规划文本和规划图上已作安排，但用地位置需作调整的单独选址建设项目；

（三）因特殊原因确需超出土地利用总体规划确定的城市建设用地范围的。

第十七条城市总体规划、村庄和集镇规划，应当与土地利用总体规划相衔接，城市总体规划、村庄和集镇规划中建设用地规模不得超过土地利用总体规划确定的城市、村庄和集镇建设用地规模。

在城市、村庄和集镇规划区内，城市、村庄和集镇建设用地应当符合城市、村庄和集镇规划。

第十八条市土地行政主管部门会同市计划行政主管部门，按照上级下达的土地利用计划指标，根据本市国民经济和社会发展计划、土地利用总体规划以及土地利用的实际情况，提出下一年度的土地利用计划建设，经市人民政府审查后，逐级上报审批。

第十九条市土地行政主管部门应当根据上级下达的年度土地利用计划指标，拟订分解方案，报市人民政府批准后实施。

土地利用计划指标分为：

（一）农用地转用计划指标；

（二）耕地保有量计划指标；

（三）土地开发整理计划指标；

（四）生态退耕计划指标。

国家、省重点建设项目用地，实行年度用地计划单列。

第四章耕地保护和建设用地

第二十条非农建设经批准占用耕地的，按照“占多少，垦多少”原则，由用地单位负责开垦与所占用耕地数量和质量相当的耕地或缴纳每平方米壹拾肆元耕地开垦费；占用基本农田的，耕地开垦费另加收每平方米壹拾伍元；占用经市政府批准建立的常年固定蔬菜基础的缴纳新菜地开发建设基金每亩贰万元。

第二十一条建设单位使用国有土地，应以出让等有偿使用方式取得，但法律、行政法规规定可以以划拨方式取得的除外。

第二十二条建设单位需要使用土地的，应当按规定办理用地审批手续。

涉及农用地转为建设用地的，须办理农用地转用手续。

第二十三条在土地利用总体规划确定城镇、村庄和集镇建设留用地范围内，建设用地按下列程度办理审批手续：

（一）分批次上报建设用地审批程序：

1、用地单位持下列资料向市土地行政主管部门提出用地申请：

（1）建设用地申请书；

（2）建设项目立项文件；

（3）土地利用年度计划指标；

（4）建设用地规划许可证（村镇规划选址意见书）或规划使用条件意见；

（5）涉及交通、林业、水利、环保、消防、安全、文物等的用地申请，应持相关部门意见。

2、委托土地征用。

用地单位应委托市统一征地办公室办理征（使）用手续，并签订统一征（使）用土地协议书。

3、确定供地方式。

4、逐级上报省级以上人民政府审批。

（二）用地单位按本条第一项规定上报批准后，按下列程序办理具体项目建设用地审批手续：

1、用地单位持下列资料向市土地行政主管部门提出用地申请：

（1）建设用地申请表；

（2）建设用地规划许可证（村镇规划选址意见书）；

（3）1：

500-1000总体平面布置图；

（4）建设单位资质证明或营业执照；

（5）土地价格评估报告、出让或租赁合同草案、项目可行性研究批复、项目初步设计批复及其它有关文件。

2、审查报批。

3、办理供地手续和费用结算。

4、拨地定桩。

第二十四条建设用地项目涉及土地利用总体规划局部调整的，需填报“土地利用总体规划局部调整方案”。

与建设用地一并报批。

土地使用者在申请报批用地时，除按第二十三条第二项规定提交资料外，还须提交建设用地预审意见书。

第二十五条在农村的私营企业和个体工商户等从事非农业生产经营需要使用本集体经济组织所有的土地的，可以在办理集体土地转征为国有土地手续后，以国有土地出让方式取得；也可以由土地使用者提出用地申请按规定上报审批后，由集体土地所有者与土地使用者签订土地有偿使用合同，确定有偿使用土地的用途、面积、期限、费用等事项。

土地使用权出让金可以在订立合同时一次缴纳，也可以用年租制办法缴纳。

第二十六条因工程施工、堆料、运输和地质勘查需要临时使用土地的，以及从事种、养殖业需要搭建临时建筑的，报市级以上人民政府土地行政主管部门批准。

临时使用土地的，应当按照临时使用土地合同约定的用途使用土地，并不得修建永久性建筑物。

临时土地使用的期限一般不超过二年。

期满后，应当期满之日起一年内恢复原状；对确实需要延长使用期限的，应重新办理手续。

第二十七条严格控制占用耕地砖瓦窑和水泥构件预制场。

已建砖瓦厂，应划定取土范围，不得擅自扩大。

取土按临时用地报市级以上土地行政主管部门审批。

砖瓦厂以及预制场堆放场地，每二年一次到市土地行政主管部门办理土地使用手续。

第二十八条挖沙、取土应遵照“谁所有，谁受益，谁破坏，谁复垦”的原则，与造田造地相结合，并按规定办理有关手续，落实复垦措施。

第二十九条以划拨方式供地的建设用地项目，土地使用者除按本细则第二十条规定缴纳耕地开垦费和新菜地开发建设基金外，还应缴纳以下税费：

（1）征地管理费；

（2）统一征地不可预见费（住房建设用地项目除外）

（3）征地补偿费；

（4）耕地占用税；

（5）其它按规定应当缴纳的税费。

临时用地项目应缴纳以下规费：

（1）土地管理费；

（2）土地复垦费（预收）。

第三十条已经办理审批手续的非农业建设占用耕地，一年内不用而又可以耕种并收获的，应当由原耕种该耕地的集体或者个人恢复耕种，也可以由用地单位组织耕种；一年以上未动工建设的，应当按规定缴纳闲置费；连续2年未使用的，经原批准机关批准，由县级以上人民政府无偿收回土地使用者的土地使用权；该幅土地原为农民集体所有的，应当交由原农村集体经济组织恢复耕种。

在城市规划区范围内，以出让等有偿使用方式取得土地使用权进行房地产开发的闲置土地，超过出让合同约定的动工开发日期满一年未动工开发的，可以征收相当于土地使用权出让金20%以下的土地闲置费；满二年未动工开发时，可以无偿收回土地使用权。

第三十一条非农建设需要征（使）用土地的，由市统一征地办公室负责全市土地的统一征（使）用工作。

镇乡人民政府、国土资源所协助市统一征地办公室做好本辖区内土地统一征（使）用工作。

第三十二条土地征（使）用工作程序：

（一）委托。

非农建设需要征（使）用土地的单位和个人，持下列文件向市统一征地办公室办理统一征（使）用土地委托手续：

1、建设项目立项文件；

2、建设用地规划许可证；

3、建设用地地类认定表；

4、拟征（使）用土地地块的土地利用总体规划示意图；

5、其它必须提交的文件。

（二）现场勘察。

（三）拟定征（使）用土地方案并公告。

（四）拟定征（使）用土地安置补偿方案并公告。

（五）收缴、拨付征（使）用土地费用。

第三十三条征（使）用土地应当依照原有用途、依据法定标准给予补偿。

征地补偿费用包括土地补偿费、安置补助费、青苗以及地上附着物补偿费。

其补偿标准详见附件《东阳市征地补偿费用计付标准》。

第三十四条有下列情形之一的不予补偿：

（一）违法用地上的建筑物、构筑物；

（二）在征地方案确定后，抢建抢种的地上附着物及青苗；

（三）权属不清的建筑物、构筑物以及无主的其它地上附属物；

（四）法律、法规明文规定不予补偿的。

第三十五条征（使）用土地的补偿费、安置补助费、地上附着物补偿费和青苗补偿费，分别按下列要求使用：

（一）土地补偿费交付给被征（使）用土地的农村集体经济组织统一使用，用于恢复生产，不得分给农民个人；

（二）地面附着物产权属个人（家庭）的，其补偿费付给本人（家庭）；属于集体的，其补偿费纳入当年集体收益；

（三）集体种植的青苗，其补偿费可以纳入当年个体收益，也可以用于发展生产和安排因土地被征（使）用而出现的多余劳动力的就业和不能就业人员的生活补助，不得移作他用。

承包土地的青苗，其补偿费付给承包者；

（四）安置补助费，应用于组织生产和不能就业人员的生活补助，可依照规定交付给需安置的农业人口的村民委员会。

征（使）用土地补偿费是对被征（使）用土地单位或者个人因征（使）用土地受到损失的补偿，有关国家机关和其他单位不得以任何借口占用。

第三十六条征（使）用土地有下列情形之一的，应及时告知建设用地单位暂缓或不能征（使）用：

（一）申请征（使）用土地不符合土地利用总体规划的；

（二）农用地转用未经有审批权的人民政府审批的；

（三）建设用地单位尚未充分利用土地或造成土地闲置的；

（四）拟征（使）用土地权属有争议或界限不清的；

（五）未按规定提供有关文件资料的；

（六）其它依法有暂缓或不能征（使）用土地情形的。

第五章私人建房用地

第三十七条私人建房用地，是指私人生活住房用地，即农村村民、城镇居民、非农业居民等建房用地。

第三十八条私人建造住宅应当符合镇乡土地利用总体规划、村庄和集镇规划。

推行村庄整理，鼓励旧村改造，尽量使用原有的宅基地、村内空闲地以及荒地、荒坡。

使用农用地的，应当先办理农用地转用审批手续。

农村村民一户只能拥有一处宅基地。

出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。

第三十九条符合下列条件之一的农村村民（按农村正式户口为准）可以立户，其宅基地的面积标准为一户一百平方米：

1、年龄为二十二虚岁以上的儿子（市政府批准实施旧村改造的村，年龄为十九虚岁以上）；

2、无儿子只有女儿的户，其中一个女儿年龄为二十一虚岁以上的（市政府批准实施旧村改造的村，年龄为十九虚岁以上）；

3、现役义务兵；

4、男到女方落户，且男方原籍无住房的农户。

没有增加人口因素的父母及其它人员单位立户的，不足两人（含两人）的户宅基地面积标准为三十三平方米；超过两人，每增加一人，增加宅基地面积十七平方米。

但父母单独立户的，女儿不计建房人口。

旧房拆建，按照村镇规划由村民委员会组织实施。

原有宅基地面积不足规定标准的，拆建时补足规定标准；已超过规定标准的，按原面积拆建，但每户使用耕地的不得超过一百二十五平方米，使用其它土地的不得超过一百四十平方米，山区有条件利用荒地、荒坡的，最高不得超过一百六十平方米。

非农业户口在原籍有住房的，按原面积拆建，但原面积超过最高额的扣至最高额。

并、分房屋及新批（含迁建、重建）用地，凑间数面积不足一规划间但欠数在八平方米以下的，可凑足一间，不足半间但欠数在五平方米以下的，可凑足半间。

此外，不足限额的不予补足。

第四十条宅基地面积计算，以土地登记面积为准。

批基建房时发现土地登记弄虚作假、漏登、错登、分家析产超过规定限额等情况的，按审查面积为准。

非农业户口的儿子，宅基地面积只能按留足长辈应得面积后的平均份额计算。

第四十一条火灾户、水灾户、房屋倒塌户，应在一年内提出重建申请，重建时应服从村镇规划，宅基地面积标准按本细则第三十八条规定执行。

第四十二条回乡定居的华侨、台湾和港澳同胞、外籍华人以及回乡落户的干部、职工等，在祖籍申请建房的，且祖籍在建制镇规划区外的，宅基地面积标准为：

一至二人的户四十五平方米；三人以上的户六十六平方米。

祖籍在建制镇规划区内的，应当通过购买商品房或国有土地使用权出让方式取得。

第四十三条私人建房（包括新建、迁建、重建等）按下列程序报批：

（一）申请。

符合条件的农户向所在村民委员会提出申请；

（二）张榜公布。

对符合条件的农户，根据本人申请，由村民委员会讨论通过后，落实建房位置，并将建房户的现有住房、人口、建房地点等张榜公布。

（三）国有资源所初审，填写有关表格；

（四）镇乡人民政府审查；

（五）市土地行政主管部门审核；

（六）市人民政府审批。

第四十四条私人建房用地报批应持以下资料：

（一）农村私人建房用地安排表；

（二）农村私人建房用地审批表；

（三）土地使用证、户籍证明；

（四）必须提交的其它资料。

第四十五条私人建房自批准之日起三个月内镇乡人民政府应会同国土资源所及村主要领导到场丈量定桩，发给《农村私人建房用地申批表》、《建设工程规划许可证》或《村镇规划建设许可证》。

建房户按落实的地点和批准的面积动工建房。

第四十六条城镇居民属农村户口的，参照农村村民建房用地规定办理。

非农业户口建房用地，应当通过购买商品房或国有土地使用权出让方式取得。

第四十七条违反计划生育，未按规定处理的农户不准申请宅基地建房。

第四十八条私人建房用地审批费用按规定收取，不得搭车收费。

第六章土地使用权的出让、转让

第四十九条市土地行政主管部门依法对土地使用权的出让、转让实行统一管理。

第五十条出让的土地应经权限机关批准，土地使用权出让的地块、用途、年限和底价，由市土地行政主管部门会同有关部门拟定方案，报市人民政府批准后，由市土地行政主管部门依法组织统一出让。

第五十一条国有土地使用权的出让，应当遵循公开、公正、公平的原则，采取拍卖、招标方式出让。

工业用地可采取协议方式出让，但有两家以上（含两家）条件相同的企业要求受让同一宗土地的，应采取招标方式出让。

公益性事业项目也可视情采用协议方式出让。

采取协议方式出让的，出让价不得低于最低限价。

房地产开发用地，应当采用拍卖、招标方式出让。

第五十二条国有土地使用权出让，按批准的用途确定最高年限：

（一）居住用地七十年；

（二）工业用地五十年；

（三）教育、科技、文化、卫生、体育用地五十年；

（四）商业、旅游、娱乐用地四十年；

（五）综合或者其他用地五十年。

第五十三条国有土地使用权拍卖、招标出让的程序：

（一）市土地行政主管部门发布出让公告；

（二）招标、拍卖；

（三）签订出让合同，交纳出让金和契税；

（四）拨地定桩。

第五十四条国有土地使用权协议出让程序：

（一）拟受让者持下列资料向市土地行政主管部门提出申请：

1、用地申请书；

2、建设项目批准文件；

3、申请使用土地者身份及资格证明文件；

4、土地使用规划条件证明；

5、其它应提交的资料。

（二）呈报批准。

（三）土地价格评估。

（四）签订出让合同，缴纳出让金和契税。

第五十五条市人民政府建立土地收购储备中心。

通过依法回收、收购、置换、征用等方式储备土地，并根据土地市场供求情况，有计划、有步骤进行出让。

第五十六条符合下列条件的，国有土地使用权可以转让：

（一）土地使用者为公司、企业、其他经济组织与个人；

（二）领有土地使用证书；

（三）依照国家有关法律规定签订土地使用权出让合同，向市人民政府交付出让金；

（四）按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的25%以上，属于成片开发土地的，形成工业用地或者其它建设用地条件；

（五）其他经市人民政府批准同意转让的项目。

第五十七条享受优惠政策或减免土地出让金方式取得的国有土地使用权，在转让时，其使用土地的单位和个人应补缴（足）土地使用权出让金。

国有土地使用权转让价格明显低于市场价格的，市人民政府有优先购买权。

第五十八条出让土地使用权转让程序：

（一）持原土地使用证和转让协议向市土地行政主管部门申请；

（二）审核、批准；

（三）委托地价评估；

（四）签订土地转让合同、缴纳有关税费；

（五）土地使用权变更登记。

第五十九条划拨土地使用权转让，应按法律规定，报市人民政府审批。

市人民政府准予转让的，由受让方办理土地使用权出让手续，并缴纳土地使用权出让金。

土地使用者为行政、企事业单位、其它经济组织以及个人的，按标定地价或土地评估价40%以上缴纳。

已购公有住房和经济适用房上市出售时，由购房者缴纳一定比例土地出让金或相当于土地出让金的价款。

以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产报批时，市人民政府按照国务院规定决定可以不办理土地使用权出让手续的，转让方应当按照国务院规定转让房地产所获收益中的土地收益上缴市财政。

第六十条划拨土地使用权转让程序：

一、原土地使用者提出土地使用权转让申请；

二、上报有批准权的人民政府审批；

三、地价评估；

四、签订土地出让、转让合同，补交土地使用权出让金和契税；

五、土地使用权变更登记。

第六十一条建设单位使用国有土地的，应当按照土地使用出让等有偿使用合同约定或者土地使用权划拨批准文件的规定使用土地；确需改变该幅土地建设用途的，应当经市土地行政主管部门同意，报原批准用地的人民政府批准。

其中，在城市规划区内改变土地用途的，在报批前，应当先经市城市规划行政主管部门同意。

依照有关规定重新签订土地使用权出让合同，调整土地使用权出让金，并办理登记。

调整土地使用权出让金的标准为：

改变土地用途后的地价与原用途地价的差额。

第六十二条法律允许的农村集体非农业建设用地使用权流转，其管理办法另行规定。

第六十三条出让土地使用权可以抵押。

划拨土地使用权确需抵押的，应依法办理有关手续。

第六十四条建立土地有形市场，规范土地使用权交易。

以下三类土地符合法律、法规规定条件的可以进场公开交易：

（一）原划拨土地使用权的交易。

包括原划拨土地使用权的转让、租赁、抵押以及土地的联营合作等；

（二）出让土地使用权的首次交易。

包括租赁、抵押、作价出资、入股、交换或赠与等；

（三）法律允许集体建设用地的流转，集体建设用地包括镇乡企业用地的转让、租赁、联营、入股等交易。

第七章监督检查与法律责任

第六十五条市人民政府土地行政主管部门依法对违反土地管理的行为进行监督检查，并有权采取下列措施：

（一）要求被检查的单位或者个人提供有关土地权利的文件和资料，进行查阅或者予以复制；

（二）要求被检查的单位或者个人就有关土地权利的问题作出说明；

（三）进入被检查单位或者个人非法占用的土地现场进行勘测；

（四）责令非法占用土地的单位或者个人停止违反土地管理法律、法规的行为。

第六十六条土地管理监督检查人员履行职责，需要进入现场进行勘测、要求有关单位或者个人提供文件、资料和作出说明的，应当出示土地管理监督检查证件。

第六十七条对土地违法行为，应当依照法律、法规的规定作出处罚。

具有下列情形之一的，移送司法机关追究刑事责任：

（一）非法转让、倒卖基本农田五亩以上的；

（二）非法转让、倒卖基本农田以外的耕地十亩以上的；

（三）非法转让、倒卖其他土地二十亩以上的；

（四）非法获利五十万元以上的；

（五）非法转让、倒卖土地接近上述数量标准并具有其他恶劣情节的，如曾因非法转让、倒卖土地使用权受过行政处罚或者造成严重后果等；

（六）非法占用基本农田五亩以上或者非法占用基本农田以外的耕地十亩以上的；

（七）非法占用耕地建窑、建坟、建房、挖沙、采石、采矿、取土、堆放固体废弃物或者进行其他非农业建设，造成基本农田五亩以上或者基本农田以外的耕地十亩以上种植条件严重毁坏或者严重污染的。

第六十八条国