北京房地产月度分析报告.docx
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北京房地产月度分析报告
北京房地产月度分
析报告
（月刊）
表格目录
图表目录
（数据截止：
2004年11月30日）
第一篇数据分析
2004年1-9月份，由于国家相关部门出台了一系列政策来对房地产业进行宏观调控，北京市房地产业发展势头有所减缓。
一、在全国市场的地位分析
2004年1-9月，北京市房地产开发投资占全国的比重为8.11％，较去年同期的11.14％有较大下降；同时，2004年1-9月，北京市商品房销售额占比为8.75％，较同期的11.22％同样有所上升；此外统计数据显示，今年北京市商品房销售价格的增幅要低于全国的整体水平。
这表明了在众多因素的作用下，北京市的商品房销售价格的增幅得到了有效的控制，将更有利于北京市房地产市场的长期良性发展。
图表1北京市房地产开发投资额占全国比重
图表2北京市商品房销售额占全国比重
二、资金情况分析
1.开发投资情况
1-9月，北京市累计完成房地产开发投资870.56亿元，同比增长20.27%，要高于同期固定资产12.5%的增幅，但与全国总体水平比较起来，北京市房地产投资居于中下水平，表明北京市房地产投资越趋理性。
在开发投资中，商品住宅完成投资768.42亿元，经济适用房投资总额为41.21亿元。
数据表明，北京市房地产业发展速度较快。
表格1房地产开发投资总额
单位：
亿元，％
地区
开发投资总额
同比
住宅投资总额
经济适用房投资总额
9月
870.56
20.27
471.57
49.02
8月
733.95
－
397.18
40.46
7月
611.03
－
320.84
32.79
6月
490.15
－
261.43
26.87
5月
373.89
－
194.93
19.87
4月
265.81
－
131.2
11.84
3月
165.9
－
76.57
5.27
2月
71.75
－
30.91
1.31
1月
-
－
-
-
2.资金来源情况
同全国其他地区基本一样，北京市房地产开发资金来源一直是国内贷款、企业自筹及其他资金三分天下的格局，而利用外资的规模仍然偏小。
今年1-9月份，北京市房地产开发实际到位资金1511.23亿元，同比增长16.8%，跟全国总体水平相比，增幅较为平稳。
表格2北京市资金来源总计情况
单位：
亿元，％
时间
资金来源小计
同比
9月
1511.23
16.8
8月
1353.7
7月
1178.42
6月
1001.57
5月
778.1
4月
613.73
3月
460.27
2月
271.02
1月
-
-
在资金来源中，国内贷款到位360.99亿元，同比下降6.14%；企业自筹资金到位272.94亿元，同比增长10.27%；其他资金（主要是定金和预售收入）到位843.73亿元，同比增长32.8%；利用外资33.546亿元，同比增长26.45%，数据表明，由于国家已经开始紧缩银根，银行提供的贷款资金出现了下降，在资金来源中的占比同比也大幅下降；但市场资金占比过大也给市场带来了一定的风险。
表格3北京市资金来源构成
单位：
亿元，％
资金来源
到位金额
同比增长
本期占比
同期占比
上月占比
国内贷款
360.99
-6.14
23.89
29.72
24.22
利用外资
33.56
26.45
2.22
2.05
2.37
企业自筹
272.94
10.27
18.06
19.13
18.80
其他资金
843.73
32.80
55.83
49.10
54.60
如果从构成比例来看的话，2004年1-9月，其他资金占比最高，达到55.8％，利用外资占比最小，仅仅为2.2％；对比同期的占比来看，可以发现利用外资和企业自筹资金的占比均有所下降；这一方面表明在国家紧缩银根政策的作用下，北京市房地产资金来源结构有所优化；但另一方面，自筹资金的下降也带来了较大的风险。
图表3按构成分的开发投资资金来源－本期
图表4按构成分的开发投资资金来源－同期
三、土地开发分析
1.完成开发面积情况
2004年1-9月份，北京市房地产开发企业完成土地开发面积172.81万平方米，同比下降66.95%，表明在国家各项宏观调控政策的作用下，房地产投资商非理性投资得到了有效的控制。
表格4完成土地开发面积
单位：
万平方米，％
时间
完成开发土地面积
自年初累计
同比
9月
172.81
-66.95
8月
161.6
-
7月
142.76
-
6月
120.5
-
5月
78.51
-
4月
67.21
-
3月
36.94
-
2月
32.7
-
1月
-
-
2.购置土地面积情况
1-9月，北京市房地产企业购置土地面积298.23万平方米，同比下降63.71％。
而在1-9月，北京市土地购置费累计达到121.64亿元，同比增长6.01%。
表明在国家的宏观调控政策作用下，特别是土地政策的作用下，北京市土地供应面积出现了明显的下降。
表格5土地购置情况
单位：
亿元，万平方米，％
时间
土地购置费
本年购置土地面积
自年初累计
同比
自年初累计
同比
9月
121.64
6.01
298.23
-63.71
8月
97.03
-
268.65
-
7月
86.37
-
317.5
-
6月
71.1
-
248.88
-
5月
54.31
-
106.26
-
4月
41.77
-
87.78
-
3月
32.48
-
61.21
-
2月
12.52
-
50.66
-
1月
-
-
-
-
四、商品房分类分析
1.施工面积
虽然有众多宏观调控政策的影响，北京市房地产施工面积仍保持了一定的增长。
1-9月，北京市商品房施工面积达8299.69万平方米中，同比增长11.86%，增幅运行较为平稳。
表格6商品房施工面积
单位：
万平方米，％
时间
施工面积
自年初累计
同比
9月
8299.69
11.86
8月
7903.7
-
7月
7612.58
-
6月
7241.12
-
5月
6783.01
-
4月
6062.19
-
3月
5361.37
-
2月
3887.31
-
1月
-
-
2004年1-9月，从三类商品房施工面积的占比来看，住宅自然占比最大，达到了80.1％，但较去年同期有所下降；办公楼占比则有所提升；商业营业用房占比则较去年同期同样有所上升；不过从数据来看，北京市的办公楼占比较大，这与全国总体情况有所差异。
图表5三类商品房施工面积－本期
图表6三类商品房施工面积－同期
2004年1-9月，北京市住宅施工面积达5734.33万平方米，同比增长7.57%；办公楼施工面积达938.14万平方米，同比增长28.12％；商业营业用房施工面积达486.79万平方米，增幅为31.76％。
表格7三类商品房施工面积
单位：
万平方米，％
2004年1－9月
三类商品房施工面积
自年初累计
同比
住宅
5734.33
7.57
办公楼
938.14
28.12
商业营业用房
486.79
31.76
2.新开工面积
在国家相关政策的影响下，北京市房地产新开工面积要低于去年同期。
在2004年1-9月份商品房施工面积8299.69万平方米中，商品房新开工面积1971.43万平方米，同比下降4.76%。
表格8商品房新开工面积
单位：
万平方米，％
时间
新开工面积
自年初累计
同比
9月
1971.43
-4.76
8月
1659.37
-
7月
1483.02
-
6月
1154.46
-
5月
907.68
-
4月
618.78
-
3月
337.65
-
2月
149.52
-
1月
-
-
2004年1-9月，从北京市三类商品房新开工面积的占比来看，住宅同样是占据着头把交椅，占比达到了86.2％，不过与去年同期相比，占比略有下降；办公楼占比则有小幅上升；商业营业用房占比同样有所下降。
图表7三类商品房新开工面积－本期
图表8三类商品房新开工面积－同期
2004年1-9月，北京市住宅新开工面积达1499万平方米，同比下降4.98%，是带动商品房新开工面积下降的主要原因；办公楼新开工面积达154.34万平方米，同比增长6.99％；商业营业用房新开工面积达85.15万平方米，降幅为16.54％。
数据表明，北京市三类商品房中仅仅有办公楼的开发仍有升温的趋势。
表格9三类商品房新开工面积
单位：
万平方米，％
2004年1－9月
三类商品房新开工面积
自年初累计
同比
住宅
1499.00
-4.98
办公楼
154.34
6.99
商业营业用房
85.15
-16.54
3.竣工面积
2004年1-9月，北京市商品房竣工面积达1131.18万平方米中，同比增长27.14%，增幅稍稍偏快。
表格10商品房竣工面积
单位：
万平方米，％
时间
竣工面积
自年初累计
同比
9月
1131.18
27.14
8月
998.31
-
7月
797.77
-
6月
712.80
-
5月
485.17
-
4月
321.88
-
3月
228.36
-
2月
113.60
-
1月
-
-
2004年1-9月，从北京市三类商品房竣工面积的占比来看，住宅同样占比最大，达到了87.4％，不过与去年同期相比，占比下降了5个多百分点；办公楼占比同比大幅上升；而商业营业用房占比则较去年同期上升了1个多百分点。
图表9三类商品房竣工面积－本期
图表10三类商品房竣工面积－同期
2004年1-9月，北京市住宅竣工面积为896.34万平方米，同比增长21.41%；办公楼竣工面积达77.48万平方米，同比增长199.15％；商业营业用房竣工面积达51.44万平方米，增幅为67.45％。
表格11三类商品房竣工面积
单位：
万平方米，％
2004年1－9月
三类商品房竣工面积
自年初累计
同比
住宅
896.84
21.41
办公楼
77.48
199.15
商业营业用房
51.44
67.45
4.销售情况
（1）销售面积
2004年1-9月，北京市累计销售商品房面积1130.47万平方米，同比增长29.18%；跟投资增长的情况相比，销售面积的增长幅度更大。
表格12商品房销售面积
单位：
万平方米，％
时间
销售面积
自年初累计
同比
9月
1130.47
29.18
8月
987.87
-
7月
839.83
-
6月
724.69
-
5月
531.80
-
4月
376.69
-
3月
268.63
-
2月
152.51
-
1月
-
-
2004年1-9月，从北京市三类商品房销售面积的占比来看，住宅同样占比最大，达到了92.1％，较去年同期略有下降；办公楼占比则大幅上升；而商业营业用房占比则较去年同期有所上升。
图表11三类商品房销售面积－本期
图表12三类商品房销售面积－同期
2004年1-9月，北京市住宅销售面积达1034.32万平方米，同比增长25.02%；办公楼销售面积达57.95万平方米，同比增长260.39％；商业营业用房销售面积达31.36万平方米，增幅为119.61％。
从销售情况来看，商业营业用房和办公楼的销售增长较快；而住宅销售面积的增长则较为平稳。
表格13三类商品房销售面积
单位：
万平方米，％
2004年1－9月
三类商品房销售面积
自年初累计
同比
住宅
1034.32
25.02
办公楼
57.95
260.39
商业营业用房
31.36
119.61
（2）销售额
在商品房销售持续升温的带动下，房地产销售额明显多于上年同期。
2004年1-9月，北京市商品房销售额达572.95亿元中，同比增长36.63%，增幅持续在高位运行。
表格14商品房销售额
单位：
亿元，％
时间
销售额
自年初累计
同比
9月
572.95
36.63
8月
501.11
-
7月
423.41
-
6月
358.64
-
5月
274.21
-
4月
176.95
-
3月
125.94
-
2月
68.87
-
1月
-
-
2004年1-9月，从北京市三类商品房销售额的占比来看，住宅自然占比最大，达到了84.3％，不过与去年同期相比，占比下降了7个百分点；办公楼占比则大幅上升；而商业营业用房占比则较去年同期上升了近2个百分点。
图表13三类商品房销售额－本期
图表14三类商品房销售额－同期
2004年1-9月，北京市住宅销售额达480.53亿元，同比增长27.32%；办公楼销售额达61.47亿元，同比增长174.05％；商业营业用房销售额达28.23亿元，增幅为112.1％。
数据表明，虽然销售面积同比增幅已经较快，但销售额的增长却更快，表明北京市商品房平均售价又有所增长。
表格15三类商品房销售额
单位：
亿元，％
2004年1－9月
三类商品房销售额
自年初累计
同比
住宅
480.53
27.32
办公楼
61.47
174.05
商业营业用房
28.23
112.10
（3）销售率
从产销比率来看，1-9月份北京市商品房平均销售率为99.94%，同比略有上升，较前8个月同样有所上升降。
值得注意的是住宅销售率仍然较高，为115.33％，较去年同期也有所上升，与上月相比也有所上升；而新开工面积增长较快的办公楼和商业营业用房销售率并不太令人满意，应引起投资者的注意。
分类来看的话，办公楼的销售比率在下降之中，应引起投资者的注意；而商业营业用房销售率的水平仍不很高，说明这类商品房的市场前景并不很理想，空置面积可能会越来越大，应引起投资者的足够重视，以便及时调整投资结构。
表格16三类商品房销售率
单位：
％
时间
商品房
住宅
办公楼
商业用房
9月
99.94
115.33
74.79
60.96
8月
98.95
113.09
79.97
54.81
7月
105.27
120.82
82.44
63.00
6月
101.67
116.79
83.59
54.88
5月
109.61
130.34
70.58
65.88
4月
117.03
138.81
41.73
79.76
3月
117.63
142.56
38.67
101.72
2月
134.25
145.05
67.42
163.64
1月
-
-
-
-
图表15商品房销售率比较
（4）销售价格
2004年1-9月份，北京市三类商品房的销售价格继续快速增长。
住宅平均销售价格同比上涨了1.84%；而办公楼、商业营业用房的平均售价则分别下降了23.96%和3.42％；不过与前8个月平均销售价格相比，三类商品房售价均略有下降。
表格17商品房平均销售价格
单位：
元/平方米，%
时间
商品房
住宅
办公楼
商业用房
9月
5068.2
4645.9
10607.4
9001.9
8月
5072.6
4640.7
10544.4
8909.6
7月
5041.6
4528.6
10500.7
8789.5
6月
4948.9
4490.9
10137.2
9016.2
5月
5156.3
4664.5
9815.8
9183.7
4月
4697.5
4445.7
9870.4
8083.3
3月
4688.2
4360.1
9825.2
8616.9
2月
4515.8
4423.3
13033.7
7146.5
1月
-
-
-
-
图表16商品房销售价格比较
（5）个人购买比例
从消费主体来看，2004年1-9月，北京市个人购买商品住宅的比例为98.8％，高于去年同期水平。
1-9月，办公楼的个人购买率为8.5％，较去年同期则有一定的上升。
1-9月，个人购买商业营业用房的比例为53.9％，较去年同期水平也有所上升。
总体来看，除办公楼外，个人已成为北京市另两类商品房的消费主体（具体见下面的图表）。
表格18商品房个人购买比例
单位：
%
时间
住宅
办公楼
商业用房
9月
98.8
8.5
53.9
8月
98.9
8.2
63.6
7月
98.8
7.3
63.1
6月
98.5
9.1
56.1
5月
98.2
8.4
61.2
4月
97.6
31.8
59.5
3月
97.2
30.5
54.4
2月
96.9
9.5
55.8
1月
-
-
-
图表17商品房个人购买比例比较
第二篇市场情况
一、房地产市场总体分析
1.房地产市场形势分析
（1）总体形势分析
（一）房地产投资的走势说明宏观调控已见成效
当前，一种持“房地产过热论”、“泡沫论”和“风险论”的观点认为，“此前的宏观调控对房地产的紧缩效应并不明显”，其依据是“1－6月，房地产开发投资累计资金金额为4924亿元，与上年同期相比增长28.7％”。
分析认为，观察宏观调控措施是否发挥作用，不能看某一时间段的经济数据，而应该看其在较长时间内的发展变化趋势，走势比绝对量或相对量更加重要。
国家采取的抑制固定资产投资和房地产投资过热的宏观调控措施充分发挥了作用。
（二）根据是否存在真实需求来判断泡沫存在的有无
分析认为，目前的住宅需求仍是真实需求，其依据如下：
首先，从潜在需求看，我国现有城镇居民4.9亿人，到实现“全面小康”的2020年，我国城市化水平将达到55－60％，城镇居民将增长到8亿至8.5亿人。
在此期间约有3－3.5亿左右的新增城镇人口需要解决住房问题.另一方面，原有城市人口同样存在改善住房条件的需求。
2003年末中国城镇居民人均住房面积为23.8平方米。
初步测算，我国2020年城镇居民的人均住房面积可能要达35平方米。
也就是说，每个城镇居民的人均住房面积要在目前基础上再增加10平方米以上。
其次，从有效需求测算，不算农村进城经商务工人员的住房需求，只计算城镇居民改善住房的需求，如果假定有20％的城镇家庭有改善住房的要求，而且这20％要求改善住房的城镇家庭每户也只是想增加20平方米的住房，那么中国20％的城镇家庭是2700万户，每家增加20平方米，这个现实需求总量是5.4亿平方米。
这个需求是客观存在的，是现在就买得起、或者在住房信贷的帮助下买得起的需求。
在有真实需求支撑的前提下，即使局部地区可能出现房地产过热或结构性过剩现象，也不能就此判断房地产已经是“泡沫经济”。
（三）房地产空置量确实是影响我国房地产业发展的“双刃剑”
根据目前的统计数据分析，不能否认房地产空置现象的存在。
如果将商品房年竣工面积与年销售面积对比，每年都有较大面积的未销售商品房，且累计总量较大，说明房地产的确存在空置问题。
但从动态上看，商品房空置面积并没有增加，而是呈下降趋势。
2004年8月底，商品房空置面积0.97亿平方米，同比减少0.8％，比去年底减少3％。
这说明当前的房地产空置问题并未恶化。
我们认为，对于房地产空置现象，必须从两个方面认识：
一方面，房地产空置占压大量资金，其中部分形成不良资产；另一方面，一定规模的空置对正常的房地产市场是完全必要的，它实际上在某种意义上是一种“库存”，从而发挥平抑房价的作用。
需要补充说明的是，对于我国的房地产空置率，不能简单套用国际上10％的警戒线，其原因是国内空置率的计算方法和国际通行的并不一样。
国际上的空置率是用空置量除以全部存量房，而我国目前的空置量是用空置量除以增量房，分母的不一样导致我国的房地产空置率与国际比较偏高。
（2）价格变动分析
（一）关于房价上涨的两个基本观点
1、房地产价格本身呈自然上涨趋势，房价中长期趋势总是看涨
正常情况下，房地产价格应该是呈缓慢、平稳上涨趋势的。
另一方面，不能将房价上涨的长期趋势与房价中短期的周期波动趋势混淆。
在市场经济下，各行业包括房地产业都有复苏、高涨、危机、萧条的周期变化，只不过周期的长短、起伏不同。
从长期看，房价应该是平稳缓慢增长；但对长期增长趋势的分析，不能代替对中短期周期波动的分析。
长期增长趋势是在中短期周期波动中实现，在这个实现过程中，可能出现大的波动甚至是剧烈波动。
房价的平稳变化只是一种理想状态，现实是房价在发展过程中必然有涨有跌、有起有落，甚至是大涨大跌、大起大落。
理论上通过宏观调控可以减缓波动。
但由于我们的主观认识具有一定的局限性，对事物的发展规律并不总能科学正确地把握，因此对调控时机、力度的把握不可能总是最忧，对调控效果的评价也不宜只从短期目标出发。
有时对长期房价的合理调控反而会对短期房价起到加剧波动的作用。
2、现阶段房价下跌不一定就是好事
目前我国城镇已有72％以上的居民拥有自己的住房，如果住房降价，首先是广大有房居民因“住房资产缩水”而受到伤害。
特别是用抵押贷款买房还处于还款期的居民，房价降多了，就会产生一种特殊的“住房资产负债”，甚至导致所谓“理性违约”，反而产生新的金融风险。
因此，对是否降低房价，要审慎地考虑广大居民的利益，不能认为只要降房价就是好事。
现阶段已经采取的逐步增加中低价位住房（不仅是经济适用住房，还应包括中低价位的商品住房和）供给的措施，我们认为是完全正确的，这种结构性的降价不会伤害有房的居民。
（二）房价上涨的原因分析
1、地价上涨推动
随着国民经济和城市建设的发展，相关土地会因“级差地租”变化的影响，造成土地出让价格的上涨，这是完全正常的。
需要密切关注的是地价的不正常上涨。
另外，必须看到，新建住宅成本的上升也是导致房价上涨的原因。
这里所说的成本上升，并不单指建材等价格上涨带来的成本增加，还应包括新建住宅品质提升所带来的成本增加。
2、房地产供给结构变动推动
目前房地产市场供求总量的阶段性失衡直接影响房地产价格变动，即中低价位商品住房供应量下降，高档商品房供应增加，使得商品房平均价格上扬，这与当前房地产市场的结构性矛盾是吻合的。
3、多种住房需求旺盛
除了第一部分分析的自用性需求，也就是消费需求外，当前房
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