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情况说明

昌吉房地产市场研究报告

第一章          昌吉房地产市场背景分析

一宏观背影分析

2013年对于房地产市场来说是不平凡的一年。

年初，国家调控房地产业的基调早已确定——重民生、抑投机，并出台了促进房地产市场平稳健康发展的一系列宏观调控政策，如“国十一条”、《2010年政府工作报告》、《国土部关于加强房地产用地供应和监管有关问题的通知》等，以合理引导住房消费，抑制投资投机性购房需求。

相关政策的出台，预示着国家对房地产宏观政策的进一步深化。

各地在国务院的要求下出台相应政策，上调存款准备金率、收紧二套房贷款，一系列宏观调控政策密锣密鼓地作用于房地产市场，使得部分楼市出现了价格整理、成交量萎缩的局面。

事实上，在今年“调结构、扩内需”的经济发展主旋律下，房地产业作为引导居民消费的主要途径，其支柱产业地位无法动摇。

根据房地产业中长期发展动态模型测算，2012年房地产开发投资直接拉动GDP增长1.12％，与上下游产业间接拉动GDP增长3％。

房地产业如果出现回调，2010年经济增长保八的目标将无法实现。

二微观背影分析

1、国民生产总值及未来

2009年，昌吉市国民生产总值159.02亿元，比2008年增长33.91亿元，同期增长21.3%，经济增长保持了良好的较快的增长势头。

根据以往三年经验，以国民生产总值每年增长21.3%为基础，在未来五年内，昌吉城市生产总值在2015年将达到507.30亿元，经济总量增长显著。

此外,2009年,昌吉三大产业所占比分别为:

农业——13.63%、工业——33.71%、第三产业44.16%。

详见下图:

2、各地区人均收入分析

2009年，昌吉城市人均收入达10649.59元，与周边省市相比，处中等水平。

在被调查的昌吉周边的县市中，米泉人均收入水平最高，达17212.45元，其次为***，昌吉排名第三。

其余四个县市的人均收入水平都保持在9000元以上，人均收入最低的县是木垒县，仅为9057.81元。

详见下图：

根据昌吉州十三届人大四次会议的《政府工作报告》，2010年，昌吉州预计实现地区生产总值521亿元，较上年增长16%；城镇居民人均可支配收入13375元，增长10%；农牧民人均纯收入7334元，增加739元。

3、销售均价分析

2013年，昌吉市商品房均价为4500元，比2012年增长280元，增长13.23%。

2012年，商品房均价为4元，结合2007年数据，可以很明显的看出昌吉市房价呈年年走高的形势。

详见下图：

与***房价比较分析，2009年，***全年商品房均价为3303元，与昌吉房价差距仅为350元，差距并非十分显著。

4、投资额分析

2009年，昌吉市商品房投资额为11.86亿元，比2008年减少1.81亿元，同比下降13.2%。

较2007年至2008年，昌吉市商品房投资额上升比例达46.7%相比，商品房投资金比例下降显著。

详见下图：

5、销售面积分析

2009年，昌吉市高品房销售面积达77.21万平方米，销售面积下降13.96万平方米，同比下降15.3%。

较2007年至2008年销售面积增长45%相比，昌吉市商品房销售面积下降显著。

这与商品房投资金额下降等因素有关。

详见下图：

、

第二章          昌吉房地产市场开发分析

一在售竞争楼盘分析

为了解当前房地产市场运行情况，掌握当前房地产开发企业资金状况，近期，我部对昌吉房地产市场典型在售楼盘进行了系统性的摸底调查。

目前，昌吉市在售典型楼盘有：

富友国际、君悦海棠、御景生态家园、大上海花园。

1、       产品价格分析

2、户型与配套设施分析

3、客群分析

4、科技定位分析

二投资风险分析

1、       闲置率分析

2、租售比分析

三潜在竞争对手分析

1、企业潜在竞争对手分析

万科是国内最大的专业性住宅开发企业，公司于1992年正式确立房地产为核心业务，至2005年，公司地产业务的销售量将较2002年增长一倍以上，在全国商品住宅市场占有率排名第一，成为中国房地产行业的领导者。

目前，万科房地产业遍及全国大地。

在房地产投资由沿海城市向内陆城市转移过程中，新疆也成为万科的必争之地。

2009年初，万科就对我区兵团农十二师下属的头屯河、三坪和五一这三个农场进行详细考察，为进军新疆房地产市场做好的准备。

此外，在万科还未进军新疆市场之前，具有国资背景的保利地产已布阵***，在***头屯河区国际物流港板块的2300亩大盘已进入启动阶段，保利天然城市花园的销售中心2010年1月在***北京南路已开门辑客。

保利地产在***友好北路协议拿下一块地。

    此外，绿城集团、中航地产、青岛建工地产、珠光地产、华强集团、新汶集团在万科之前纷纷已进驻新疆市场，这有利于推动新疆的城市化进程，提升新疆的开发理念，提供高品质的人居环境。

但不可否认的是，这对昌吉市房地产冲击不小，国内一线品牌开发企业竞相角逐的序幕即将拉开。

2、廉租房与经济适用房影响

从2009年初到10月底，新疆已建成廉租房25994套，共计127万平方米，此外，自2009年四季度以来，中央共投资12．55亿元新增用于新疆71473套廉租住房项目建设，涉及项目总投资39．33亿元，总建筑面积354万平方米。

同时，将补助标准由原有的300元／平方米提高到400元／平方米。

2010年，首府***拟在8个片区建设8000套保障性住房，其中廉租房6000套、经济适用房2000套。

昌吉州计划新建保障性住房683套，总建筑面积3.88万平方米。

中央加大保障性住房的投资力度，一方面是为了稳定房地产业对国民经济的拉动作用，防止景气度大幅下滑；另一方面，能够有效地抑制房价大幅反弹。

然而，对商品房市场而言，则意味着新的市场考验。

总体来说，保障性住房对商品房市场的影响主要包括以下几个方面：

1、将分流商品房市场需求，对周边商品房房价形成较大压力。

2、加大商品房的库存压力。

3、大量保障性住房入市可能会加剧购房者的观望情绪。

第三章          结论及相关建议

一市场未来趋势分析

1、昌吉现存竞争楼盘趋势分析

总体来看，昌吉目前在建楼盘不会对我公司构成实质性的威胁。

首先，从品牌方面考虑，一个好的品牌意味着好的消费者认可度、好的市场美誉度与知名度。

在品牌建设中，特变电工做到了内外兼修和全员参与，将品牌建设始终贯穿于企业生产、经营、服务的全过程之中。

依托强大的企业品牌，特变房地产在昌吉得到了广大消费者的认可。

目前昌吉所有在售楼盘没有任何一个企业品牌可与特变比拟。

此外，聘请国际知名设计公司做整个项目的规划、设计，在产品的性价比的提高，这都是昌吉任何一家房地产开发商所不具备的。

其次，从科技角度分析，科技地产一直是我公司强调的卖点之一，我公司一切科技产品的应用，均以消费者需求为出发点，智能电梯的应用，住户一卡通、电子信息、光能转换技术的应用等等，无处不体现着科技性，此外，物联网的首次应用也将是昌吉房地产的一次全新升级，它将成为打开昌吉住宅消费的新篇章。

2、潜在压力分析

“国十一条”及相关国家相关的抑制房地产过快增长的政策的出台，虽不会对2010年房地产业造成实质性的打压，但也会对昌吉楼市起到一定的抑制作用。

此外，随着万科、保利对***市场的大规模进入，以及***自身房地产市场的竞争性，都将会波及到昌吉住房市场，影响外地购房者来昌购房。

通过对昌吉现有楼盘的分析，我们可以得出，目前昌吉市90%以上的住房都由昌吉市人民购买。

以房地产开发面积每年增长14%分析，在2015年，昌吉房地产开发面积将达277.06万平方米。

国家新建的廉租房，经济适用房的大规模建设，也将导致未来一定时期内昌吉房地产的消费量存在很大问题，因此，在土地的储备和开发上，我公司应保持一种谨慎态度。

二针对现有楼盘的市场开发建议

1、针对潜在消费者的购买力水平,制定合理的价格区间。

根据国际上流行的观点来看,一套中等水平的住房售价与一个中等收入家庭年收入之比一般保持在3-6倍时,居民才可能有购买能力。

最好在4倍以下,高于6倍就很难形成比较理想的市场。

按照新疆城镇居民2008年人均收入水平11432元，以三口之家标准，一个中等居民家庭人均收入为34296元，一套住宅以30万元计算，目前，价格水平较高。

2、目标消费群体及市场置业偏好

从我们对客群定位的分析中可看出,市场上对中高档商品房有稳定消费能力的客群，主要是为受教育程度较高的企业中高层管理人员及公务员等等。

因此，对我公司来说，在进行消费者研究时应该有针对性的着重考察这部分人群,对其购买能力和消费习惯进行有针对性的、系统性的研究。

消费者在购买商品房时所考虑的因素,除了价格因素外,第二位的就是位置。

在未来若干年内，城南将成为居民购置住房的首选。

而对于户型来说,两居室和三居室的消费者比较偏好。

受本地经济和消费水平限制,消费者集中倾向于选择多层，对于高层和花园洋房产品，但是往往此类产品的消费者都具有较好的购买力和较高的品味。

3、重视品牌建设

从调查中可以发现，由于一些企业对品牌重视程度不够，导致消费者对于品牌没有更深层次的认识。

而实践证明，只有被大众熟知的品牌才能带来更大的市场需求。

因此房地产商应该从多种渠道向消费者推广自己的品牌。

除传统的宣传渠道报纸、杂志以外，厂商还应该重点通过网络媒介进行宣传。

4、重视高科技在住宅项目中的应用

住宅项目开发不是一种孤立的企业行为，需要通过与周边新推出的楼盘作比较，以突出自己项目个性和差异，增强与周边楼盘竞争实力。

既要求价格、质量、面积与户型结构、环境与配套、物业管理等达到综合水准，又要通过削枝强干，突出重点，加大科技含量，增加功能，提高附加值。

高新技术的使用可以使企业以较少的投入带来巨大的产出。

因此，重视产品的高科技含量，充分挖掘消费空白点，是任何住宅项目必然考虑到的问题之一。