嵊泗青松城滨海疗养中心项目可行性报告.docx

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嵊泗青松城滨海疗养中心项目可行性报告

第一章项目概况3

1.1项目名称3

1.2项目宗旨3

1.3开发理念3

1.4区域和选址3

1.5建设规模3

1.6投资估算4

1.7市场分析4

1.8投资开发商和合作人4

第二章项目开发背景及意义5

2.1发展休闲疗养业的前景与重要性5

2.2舟山及嵊泗发展现代服务业的新增长点6

2.3发展休闲疗养业的经济和社会效益6

2.4老龄社会与“颐养天下”项目的前景7

第三章项目开发的机遇和条件11

3.1地理位置及区位优势11

3.2经济水平和产业特色11

3.3旅游休闲资源评价12

3.4基础设施与投资环境13

第四章项目开发的原则和功能定位15

4.1地块范围与现状15

4.2功能定位15

4.3开发思路（颐养天下）15

4.4开发原则24

第五章项目规划要点和概念设计26

5.1序言26

5.2平面设计33

5.3环境景观规划35

5.4竖向设计35

5.5建筑设计36

5.6环卫设施规划36

5.7综合技术经济指标一览表37

第六章项目建设周期38

6.1项目建设周期38

6.2分期计划39

第七章经营方式40

第八章销售策略和产权转让41

投资者：

42

第九章投资概况、计划和资金筹措56

9.1投资计划56

9.2项目（造价）成本估算56

9.3项目资金筹措56

第十章社会效益和经济效益57

10.1收入预测57

10.2项目成本估算58

10.3效益评价59

第十一章结论63

附表64

第一章项目概况

1.1项目名称

“颐养天下”嵊泗滨海疗养中心

1.2项目宗旨

“颐养天下”

“疗”和“养”内涵的深度挖掘和应用发挥

1.3开发理念

建立一个华东地区首家集疾病、亚健康治疗、保健、休养、度假、旅游、食宿、运动为一体的“高级疗养活动中心”的项目

1.4区域和选址

浙江嵊泗县菜园镇基湖村施家坑地块。

1.5建设规模

占地约120亩，建筑面积38694m2以上，设置疗养床位320张左右。

主要建筑内容包括疗养度假区、运动、游玩、休息区和绿化道路等工程。

1.6投资估算

总投资2.8亿元人民币。

其中固定资产投资约2.8亿元，流动资金3000万元。

1.7市场分析

根据市场调查和有关部门提供的资料分析，需要进行疗养的客源巨大，主要来自国内大批高、中级干部；企事业高、中层管理人员和研发人员；国家、省、市级专业运动员、劳动模范、特殊兵种等；国际海员；亚健康人群。

项目建成后第一年营业接待能力达到8万人次，第二年可达到设计能力的年11万人次。

投资利润率为？

？

，投资回收期？

？

年（含建设期？

？

年）。

1.8投资开发商和合作人

1.8.1投资开发商：

上海圣堡科技有限公司

1.8.2合作人：

嵊泗县菜园镇基湖村村委会

第二章项目开发背景及意义

2.1发展休闲疗养业的前景与重要性

随着经济的迅猛发展和医学水平的大幅度提高，人类的平均寿命逐渐增长，同时，由于生活和文化方面的冲击，人们的生育观念也发生了很大变化，由多生到少生甚至不生，致使人们的年龄结构比例失衡，老年人及人口老龄化正日益成为一个突出的问题，需要我们积极研究，认真面对，解决由此可能带来的负面影响。

同时，随着经济发展和人民生活水平的提高，人们对生存质量要求也不断提高，开始把疾病预防、疗养保健纳入生活质量范畴。

作为发展中的朝阳产业，疗养保健事业的前景是十分广阔的。

在国外，尤其是西方发达国家，人口老龄化的研究及相应对策工作起步较早，从生活用品、日常起居、活动场所以及生理心理等诸多方面进行了研究和开发，逐渐摸索出一套较为成熟的经验。

然而在中国，尤其在实行计划生育多年后老龄化问题也逐渐突出的情况下，我们虽有大量的福利院、敬老院等服务场所，但做的针对性工作还显然不够。

因此进行相关的项目开发无论从经济效益上还是社会效益上来说，都显得极为重要。

2.2舟山及嵊泗发展现代服务业的新增长点

休闲疗养业针对银发市场，主要指年龄在55岁以上的退休市场。

这些老年人一般不再有工作压力，有较多积蓄，注重健康疗养，往往对海岛、森林、温泉、乡村度假有较强的偏爱。

国内一些城市已开始注意到这一新兴的市场需求，如民建厦门市委员会今年的《创建国际老人公园将厦门建设成为国际性老年人旅游休闲、养老、度假圣地的建议》提案中，就建议在厦门岛东山、东坪山景区内创建国际老人公园。

公园内的建设包括短、中、长期的候鸟式老人公寓，“国际老人俱乐部”、“老人休闲中心”、“成功老人事迹长廊”、“青少年启示长廊”、“益智园”等等功能区。

休闲疗养事业是一项与旅游业密切相关的产业。

由于银发市场有较多的闲暇时间，可以对嵊泗旅游休闲产业的淡季市场起到重要的补充作用。

嵊泗独特的亚热带气候和海岛风光，建设一个集治疗、护理、康复、疗养、保健、娱乐、休闲、度假功能为一体的大型综合性国际休闲疗养中心，对完善嵊泗的旅游功能十分有利。

2.3发展休闲疗养业的经济和社会效益

疗养业的接待对象与观光旅游业相比滞留时间长，消费类型和人均消费额高，因而其经济效益远高于观光旅游业。

疗养服务业不仅直接经济效益显著，同时还可进一步带动旅游业、房地产业、交通运输等行业的发展，从而产生巨大的间接经济效益。

如疗养客人每年可带来更多探视的亲友,增加旅游收入；疗养服务又可充分利用大量闲置及在建的旅游设施和配套服务项目，使一些处于亏损状态的宾馆、酒店得以合理运转,并使房地产业焕发生机。

2.4老龄社会与“颐养天下”项目的前景

2.4.1充分认识加快发展养老服务业的重要意义

老年人最值得尊敬和爱戴，也最需要关心和帮助。

中华民族素有敬老、尊老的传统，随着经济社会的发展，人民生活水平的提高，社会生活方式的转变，老年群体在日常生活照顾、精神慰藉、心理支持、康复、护理、临终关怀、紧急救助等方面呈现出日益增长的需求。

妥善处理人口老龄化问题，关心老年人的需求，加快发展养老服务业，是贯彻落实科学发展观、坚持以人为本的具体体现。

认真解决老年人生活中的实际问题，有利于保持家庭关系稳定和睦，促进老年群体与其他群体和谐相处，这是构建社会主义和谐社会的重要内容，是社会文明进步的重要标志。

同时，加快发展养老服务业，有利于促进相关行业发展，推动经济增长，提高全体人民生活质量和水平。

各地区、各部门要充分认识发展养老服务业的重要意义，采取有效措施，推动养老服务业加快发展。

2.4.2突出工作重点，明确政策措施

发展养老服务业要按照政策引导、政府扶持、社会兴办、市场推动的原则，逐步建立和完善以居家养老为基础、社区服务为依托、机构养老为补充的服务体系。

要建立公开、平等、规范的养老服务业准入制度，积极支持以公建民营、民办公助、政府补贴、购买服务等多种方式兴办养老服务业，鼓励社会资金以独资、合资、合作、联营、参股等方式兴办养老服务业。

a）进一步发展老年社会福利事业。

地方各级人民政府要不断加大投入，建立健全老年福利服务体系，为城乡无劳动能力、无生活来源、无赡养人的老年人和生活困难的老年人提供无偿或低收费服务，保障他们的基本生活。

要采取多种形式，鼓励和支持社会力量多形式、多渠道参与老年社会福利事业，增加老年福利服务设施数量，提高服务质量。

b）大力发展社会养老服务机构。

地方各级人民政府和有关部门要采取积极措施，大力支持发展各类社会养老服务机构。

引导和支持社会力量兴建适宜老年人集中居住、生活、学习、娱乐、健身的老年公寓、养老院、敬老院，鼓励下岗、失业等人员创办家庭养老院、托老所，开展老年护理服务，为老年人创造良好的养老环境和条件。

c）鼓励发展居家老人服务业务。

要通过政策引导，鼓励社会资本投资兴办以老年人为对象的老年生活照顾、家政服务、心理咨询、康复服务、紧急救援等业务，向居住在社区（村镇）家庭的老年人提供养老服务，为他们营造良好的生活环境。

d）支持发展老年护理、临终关怀服务业务。

支持兴办老年护理、临终关怀性质的医疗机构，鼓励医疗机构开展老年护理、临终关怀服务。

根据实际情况，对开展老年护理、临终关怀服务的机构按规定给予政策扶持。

e）促进老年用品市场开发。

制定鼓励措施，引导企业开发、生产老年人特殊用品，促进老年用品市场发展，满足老年人的多方面需求。

f）加强教育培训，提高养老服务人员素质。

加快培养老年医学、管理学、护理学、营养学以及心理学等方面的专业人才，提高社区及农村基层卫生技术人员的专业素质。

有计划地在高等院校和中等职业学校增设养老服务相关专业和课程，改革教学内容和教学方法。

加强岗位培训，提高养老服务从业人员职业道德、服务意识和业务技术水平。

第三章项目开发的机遇和条件

3.1地理位置及区位优势

嵊泗，又称嵊泗列岛，位于长江和钱塘江入海口交汇处的东海之中，是浙江省最东部，舟山群岛最北部的一个海岛县。

全县共有404个岛屿，海陆面积8827平方公里，其中陆域面积80平方公里。

常住人口8.6万，县人民政府所在地菜园镇。

嵊泗海域位于我国1.8万公里海岸线的中心，扼长江出海口之要冲，为我国南北海运，国际航运和江海联运的枢纽。

港口优势非常明显，宝钢马迹山25万吨-30万吨深水中转码头，已落成嵊泗，并已正常运行。

小洋山集装箱深水码头一期工程的完成和东海大桥的贯通，更加拉近了海岛与大陆的岛陆交通距离。

本报告所研究的施家坑地块，西距嵊泗县城仅1.2公里，北距离素有“南方北戴河”之称的基湖沙滩约0.5公里。

3.2经济水平和产业特色

3.2.1总体发展态势

2004年，嵊泗县综合经济实力继续显著增强。

全县实现地区生产总值27亿元，按可比价格计算，比上年增长16.5%，连续六年保持了两位数的增长势头。

人均地区生产总值33012元，位居全市首位。

全社会固定资产投资34.63亿元，比上年增长9.3%（其中洋山深水港投资27.57亿元）。

社会消费品零售总额6.99亿元，比上年增长15.7%。

财政总收入1.77亿元，比上年增长34.7%，其中地方财政收入1.41亿元，比上年增长43.3%。

渔农民人均纯收入6372元，比上年增长16.7%，县城居民人均可支配收入13075元，比上年增长11.6%，渔农民人均收入增幅十年来首次超过县城居民。

城镇登记失业率4.2%。

3.2.2海岛旅游业

旅游业是嵊泗县近几年迅速发展的新兴产业。

特有的海岛地理环境，造就了独特的列岛名胜风景。

自1985年8月，浙江省人民政府决定将嵊泗列岛列为省级风景名胜区，1988年8月经国务院批准，列为国家级重点风景名胜区。

嵊泗的旅游产业快速形成，以列岛自然景色、人文景观为依托，“观海景、尝海鲜、游海水、买海货”为特色载体，旅游人数年年增加，带动了旅馆业、餐饮业、休闲娱乐业和交通海运等产业链的发展。

2004年，景区建设力度不断加大，基湖、南长涂、六井潭等重大旅游开发项目取得进展，旅游发展后劲明显增强。

成功举办首届中国嵊泗贻贝文化节，进一步打响了嵊泗县的旅游品牌。

旅游环境进一步优化，“渔家乐”特色旅游蓬勃发展，五龙田岙村“渔家乐”列入省级休闲渔业示范基地。

去年，全县共接待国内外游客67.7万人次，比上年增长25.9%，实现旅游收入3.79亿元。

3.3旅游休闲资源评价

尽管嵊泗旅游产业已经开始进入起飞发展阶段，但是泗礁本岛还有许多旅游资源亟待开发，发展潜力有待挖掘。

3.3.1自然景观

嵊泗的旅游景区并无超群的人性化和个性化的景区。

作为中国唯一一个列岛风景名胜区，其优势在于整体资源的完美和个体资源的奇特度。

大海之所以千百年来令世人形迷神往，是因其浩瀚神秘；是其海纳百川的气度。

泗礁本岛以海瀚、礁美、滩、崖、险著称，毗邻上海是其区位优势，离岸海岛是其差