某镇杨柳商业街项目建设投资可行性研究报告.docx
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某镇杨柳商业街项目建设投资可行性研究报告
第一章总论
1.1项目名称及承办单位
1.1.1项目名称：
孙疃镇杨柳商业街项目
1.1.2承办单位：
安徽省房产综合集团公司濉溪公司
1.1.3项目拟建地点：
杨柳村东
1.1.3项目负责人：
孙淑华
1.2依据与范围
1.2.1依据
a.《农村商贸城建设与管理指南》农市发[2004]10号
b.《淮北市濉溪县总体规划》
c.《淮北市濉溪县国民经济和社会发展“十二五”规划》（草）
d.农产品商贸市场发展规划
e.项目可研报告委托书
f.建设单位提供的基础资料
g.相关法律、法规、政策、标准
1.2.2研究范围
本可研报告的研究工作范围包括：
论述项目提出的背景，分析项目建设的必要性和紧迫性，并对农产品市场未来发展的需求进行分析，根据农产品市场需求和建设条件拟定建设规模，根据淮北市濉溪县总体规划和项目特点选择场址，拟定工程技术方案、节能、环境保护、消防、劳动保护与安全防护，企业组织与劳动定员等方案，估算项目总投资，评价项目的财务效益，并进行国民经济评价及风险分析。
1.3市场发展前景与服务范围
淮北市濉溪县位于安徽省北部，苏鲁豫皖四省交界，按照国家主体功能区划分，属于黄淮海农产品主产区。
在安徽省加快皖北地区经济发展的过程中，在加快东部产业转移的过程中，濉溪位居淮北平原腹地，承东启西、连接南北，物流枢纽，承接东部产业转移的前沿，将面临巨大的商机、巨大的人流、物流、信息流，成为淮海经济圈核心地区，因此孙疃镇杨柳商业街项目的建设具有良好的发展前景。
商业街服务范围：
拟辐射整个濉溪乃至黄淮海经济圈，与国内外大中型农产品商贸城形成销售网络，是一个集交易集散中心、价格形成中心、信息传播中心、冷链物流中心为一体的现代化商贸市场，且具有理货、生产基地、储藏、加工、配送、结算、科学管理和配套服务的现代化商贸城和物流基地。
1.4项目概况
1.4.1建设规模与建设内容
项目总占地33350m2，（50亩）。
商铺建筑面积25000m2，2层，框架结构；街道115m×20m;下水道1000m；路灯等。
容积率≤1.2，建筑密度≤40%，绿地率≥20%。
商贸城交易额预计达到2亿元。
1.4.2选址
该工程选址位于杨柳村东侧，用地呈矩形状，面积为33350平方米。
周边基础设施较完善，商业和交通便利，各种配套较齐全、方便，具有极其优越的区位优势。
1.4.3项目总投资
项目总投资为4200万元，其中固定资产投资3850万元，铺底流动资金3500万元。
1.4.4项目实施进度计划
根据建设规模和资金筹措方案，本项目计划在3个月内建成。
1.4.5主要技术经济指标
序号
指标
单位
数量
备注
1
年交易量
亿元
5
2
总建筑面积
M2
25000
3
项目投资
万元
4200
3.1
固定资产投资
万元
3850
3.2
铺底流动资金
万元
350
4
劳动定员
人
200
5
全年经营天数
天
360
7
年均总成本
万元
2276
10
年经营收入
万元
4066
11
年均利润总额
万元
1316
12
年税金额
万元
467
13
投资利税率
%
32
14
投资利润率
%
21
15
全部投资回收期
年
5.8
含建设期
16
盈亏平衡点
%
42.79
营业能力利用率
第二章项目背景和发展概况
1.1项目提出的背景
1.1.1宏观背景
（1）随着农产品生产及加工得到长足发展，农产品流通已成为人民安居、社会稳定及经济发展的重要产业。
中共中央国务院发布文件《中共中央、国务院关于进一步加强农村工作提高农业综合生产能力若干政策的意见》（中发[2005]1号）对搞好集贸市场和商贸城的建设、农产品流通及现代物流等方面作出了积极的指示，农产品的拍卖、网上交易等新型流通方式开始被明确提出，农产品仓储设施的建设也有了各种优惠政策。
连续多年的中央1号文件，明确指出：
在继续搞好集贸市场和商贸城建设的同时，注重发挥期货市场的引导作用，鼓励发展现代物流、连锁经营、电子商务等新型业态和流通方式。
改造现有农产品商贸城，发展经纪人代理、农产品拍卖、网上交易等方式，增强交易功能。
加快建设以冷藏和低温仓储运输为主的农产品冷链系统。
加强农业信息化建设。
加强对农业的服务。
各地要加快开通整车运输鲜活农产品的绿色通道，抓紧落实降低或免交车辆通行费的有关规定，并尽快实现省际互通。
积极推进农业标准化。
要加强农产品检验检测基础设施建设，提高进出境检验检疫装备和检测技术水平，增强防范和处理外来有害生物入侵的能力。
加强农产品质量安全工作，实施农产品认证认可，禁止生产、销售和使用高毒、高残留农药，加快农产品质量安全立法。
近几年来，国家及各地方人民政府先后出台了一系列优惠、扶持政策和办法，为农业产业化发展提供了良好的宏观环境。
从我国社会发展形势及国家政策等宏观方面显示，农产品仓储、流通、交易等方面将面临一个全新的转型和发展的机会。
因此，本项目的提出是符合国家有关农业、农村经济发展的产业政策。
（2）“三农”问题牵动着社会各界，解决“三农”问题，已是迫在眉睫、刻不容缓的大事。
而解决“三农”问题，农业的产业化进程对其影响极大。
建立大型农产品商贸城，可以对农业生产者的生产有指导和引导意义，对推动农业产业化意义极大。
在这样的背景支持下，全国各地对建设大型农产品商贸城非常重视，并且已有成功的先例。
深圳布吉、山东寿光、河南商丘等地已建立起了大型农产品批发流通市场，对当地乃至国内各地的农产品流通起到了积极的意义，对“三农问题”的解决极有帮助。
（3）加快皖北地区经济发展的战略决策，使濉溪面临巨大的发展机会，作为重点支持的皖北三市七县之一，随着中部崛起战略的深入，濉溪要成为真正意义上的皖北率先崛起，在农产品流通方面，目前濉溪县并不具有整个皖北的农产品集散功能和辐射整个黄淮海经济圈的大型农产品商贸城的能力。
本项目的建设和投入运营，将填补这个空白，为濉溪县确立其加快皖北经济发展战略中的枢纽地位起到推动作用。
（4）随着WTO的过渡期的结束，市场流通领域的批发、零售业务将全面对外资开放。
农产品国内市场与国际市场的联系进一步紧密，将有更多的国内农产品走出国门，参与国际贸易，同时，预计国外农产品也将大量进入国内市场流通，很大一部分将通过各地的商贸城进行集散。
从宏观背景来看，建设中瑞商城是顺应社会发展潮流、符合国家方针政策和发展战略的，具有极大的发展前景。
1.1.2微观背景
（1）城市居民消费观念和方式的深刻变化，迫切要求对城市农贸市场进行改造提升。
城乡居民生活消费水平迅速提高，消费观念和方式发生深刻变化，人们对食品安全的要求越来越严格。
同时，城市农贸市场开始暴露出诸多弊端，其进货渠道广而杂，规范管理难度大，环境脏、秩序乱、服务差、产品劣、价格贵以及偷税漏税等问题逐步显现出来。
在超市消费异军突起的形势下，原有城市农贸市场再也无法“养尊处优”，其改造和提升已摆上议事日程。
（2）大型跨国商贸流通企业的经营业态及理念，对城市农贸市场提出了挑战。
近年来，华联、沃尔玛、家乐福等大型跨国和跨地区商贸流通企业，新的经营业态和经营理念推动了现代服务业的快速发展，特别是生鲜农副产品进入超市，生鲜农副产品超市化营销一方面占据了相当的市场份额，对城市农贸市场形成了“挤压”；另一方面，这种消费方式较好地满足了人们生活节奏加快的要求和对消费安全的关注，以及对优质服务和良好消费环境改善的企望，深受广大市民的欢迎。
这些新的经营业态、经营理念和城市居民新的消费观念，都对原有城市农贸市场形成巨大冲击。
城市农贸市场按照超市化改造，已逐渐成为发展的必然趋势和迫切要求。
2.2项目建设的必要性与意义
2.2.1规划发展的需要
由于淮北市濉溪县地理位置优越，几年来经济发展水平超过全国平均水平，城区不断地扩展，市区人口也在不断增加，2005年3月，淮北调整行政区划，全县人口107万人，城区人口17万人，近年来外来人口的增加数量较快。
在扩展新区的同时，旧城改造的力度也很大。
另外，淮北市的城区规划近几年有了很大变化，人口居住的分布也发生了变化，原有的集贸市场布局与现实需求的矛盾日益突出，需要进行全市的整体规划和布局。
正在编制的濉溪“十二五”国民经济和社会发展规划、物流现代服务业发展规划明确提出建设成为区域性物流中心。
淮北濉溪将通过构建开放畅通的物流通道体系，高效运输枢纽体系，完善快捷的物流大通关体系，强大坚实的物流产业支撑体系和健全有序的商品市场体系，提高物流业总体发展水平。
2.2.2带动农业产业化的发展
淮北农产品丰富，交通发达，建设大型农产品商贸城，易于发挥其在农产品集散交易、价格发现、仓储运输、信息传播、农产品标准与质量检测、市场配套服务等方面的功能，引导带动当地农业和农村经济的发展。
信息在市场经济条件下对农业发展起着日益重要的作用，特别是在引导农民生产，帮助农产品销售方面的作用越来越突出，商贸城集信息、物流、交易功能为一体，本项目建成后将以信息化带动农业产业化，提高农业市场流通效率，增加农民收入，提高农民素质水平，并促进特色区域经济发展格局的形成，从而带动农业的发展。
项目单位推行“订单农业”、“合同农业”，使农副产品生产基地从盲目生产走向以市场为导向的有计划生产，促进了农业企业的发展，有利于引导农业生产按照消费需求组织生产、调整结构、提高品质，克服农副产品生产的盲目性，减少农民种什么赔什么的失误，有效地解决了农副产品销售难的问题，把风险降到最低程度。
从而增加农民收入。
超市在产销对接中也减少了中间环节，降低了经营成本，提高了经济效益。
2.2.3适应网络经济发展，参与国内外市场竞争的需要
近年来，网上交易正飞速向前发展，互联网、电子商务已广泛使用，进入寻常百姓家。
全球现已有超过70%的大企业基于WEB做交易；在不久的将来农副产品的网上交易亦会成为主要的交易方式。
在网络经济时代，谁先抢占市场，谁就占据市场的制高点。
后WTO时代，农业生产面临一个全新的环境，我国农产品将参与国际农产品的直接竞争。
本项目通过建立一个以信息网络为导向，实物交易为依托，新型、高起点、辐射区域广、货流量大、运作规范的农副产品商贸城将淮北市及周边有一定规模的、零散的农副产品集结为一体，有利于参与国际市场竞争，有助于淮北的名、特、优农产品有序的走出淮北、走向全国、走向世界。
2.2.4加快现代服务业的发展
本项目的建设是淮北市加快发展现代服务业的契机。
商贸城建成启用后，将使淮北濉溪成为区域商流、物流、资金流及通信信息中心，从而带动与其相关的餐饮、旅游、公交、邮电以及经商所必须的仓储、运输等现代服务业的快速发展，逐渐提高其在一、二、三产业中的比重，使濉溪的经济结构更趋于合理。
第三章市场需求分析与建设规模
3.1市场需求分析
3.1.1国内农产品商贸城发展现状
（1）农产品商贸城发展的基本情况
商贸城已经成为鲜活农产品流通的主渠道。
我国农产品商贸城起步于20世纪80年代中期，经过20多年的建设，农业部定点的市场已发展到700多家，基本覆盖了全国除西藏和港澳台以外的地区。
初步统计，定点市场的年经营额近2000亿元，是农产品流通的“大动脉”，因而成为抓好放心农产品的重要领域。
目前，大中城市消费鲜活农产品的50%～70%是通过商贸城提供的，通常是城市规模越大，这个比重就越高。
商贸城的发展，为搞活农产品流通，增加农民收入，丰富城镇居民的“菜篮子”和“果盘子”，发挥了重要作用，为我国进入小康社会做出了重大贡献。
涌现出了一批具有较强辐射能力的大型商贸城。
例如，山东寿光蔬菜商贸城年经营额400多亿元，辐射20多个省、自治区和直辖市，已经成为全国最大的蔬菜批发集散中心、价格形成中心和
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