第 二 章 物权法.docx
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第二章物权法
第二章 物权法
前 言
一、本章考情分析
本章内容是今年新的内容，是比较重要的一章。
今年的分值估计会在15分以上。
除了可以出单项选择题和多项选择题之外，还极有可能出案例分析题。
由于是第一年考，所以题目不会太难，但是面宽。
考生准备这一章的时候，应照顾到面，深度的问题不用太顾虑。
担保物权还可以和其他章节结合在一起考，比如说合同法，担保合同作为主合同的从合同，从而考察担保物权的相关知识点。
二、本章重点与难点
本章的重点在于所有权的取得和消灭、担保物权（抵押权、质权、留置权）。
难点在于物权的效力、物权法的基本原则、交付的特殊形态、建筑物区分所有权。
第一节 物权法总论
【大纲要求】了解物权概述，熟悉物权法总则
一、物权概述
（一）物权的概念和特征
1.概念
物权是指权利人对特定的物享有直接支配和排他的权利，包括所有权、用益物权和担保物权。
所有权是自物权，用益物权和担保物权是他物权。
【练习·多选】根据《物权法》的规定，物权包括（ ）
A.所有权
B.用益物权
C.担保物权
D.占有
【答疑编号11020101】
正确答案：
ABC
【分析】虽然我国物权法规定了占有制度，但它本身不是权利形态，所以应予以排除。
2.特征（与债权相比较）
（1）以特定物作为客体。
这是物权的最基本的特征。
此处的“物”，是指除人体之外，能为人所支配、独立满足人类社会生活需要的有体物和自然力。
【练习·多选】下列各项中，能成为物权客体的是（ ）
A.电磁波
B.热力
C.空气
D.阳光
【答疑编号11020102】
正确答案：
AB
【分析】电磁波和热力都是有体物，能为人所支配，并能独立满足生活需要，所以可以成为物权的客体。
而阳光、空气不能为人所支配，所以应予以排除。
（2）物权是对物权（支配权），债权是对人权。
（3）物权是绝对权，债权是相对权。
（4）物权是排他的权利，债权具有平等性。
【练习·单选】下列各项中，属于物权的最基本的特征的是（ ）
A.以特定物作为客体
B.是支配权
C.是绝对权
D.是排他的权利
【答疑编号11020103】
正确答案：
A
（二）物权的客体
1.物权的客体为物，包括动产和不动产。
不动产是指土地以及房屋、林木等地上定着物。
动产是指不动产以外的物。
区分不动产和动产的法律意义：
（1）物权变动的法定要件不同。
不动产——登记；动产——交付。
（2）可设立的物权种类不同。
不动产可以设立用益物权和担保物权（抵押权）；动产之上不能设立用益物权，设立的担保物权一般为质权、留置权。
（3）在纠纷的管辖上不同。
不动产——专属管辖，由不动产所在地的法院或有关机关负责。
2.物权客体的扩张——财产权利（担保物权中，票据、债券、存单、仓单、提单上的权利，基金份额、股权、商标权、专利权、著作权中的财产权、应收账款等权利，成为质权的客体）。
【练习·多选】下列各项关于不动产与动产区分的法律意义表述正确的是（ ）
A.不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记；动产物权的设立和转让，应当依照法律规定交付
B.动产之上不能设立用益物权，不动产之上可以设立用益物权
C.不动产之上设立的担保物权可以是抵押权、质权，而动产之上设立的担保物权一般是质权、留置权
D.在因不动产产生纠纷，由不动产所在地的法院或有关机关负责处理；因动产产生纠纷，属于一般管辖
【答疑编号11020104】
正确答案：
ABD
【分析】选项A是关于不动产和动产物权变动的法定要件不同的表述，是正确的选项；选项B是关于二者可设立的物权的种类表述，是正确的；选项C也是关于二者可以设立的物权的种类的表述，根据规定，不动产上设立的担保物权只能是抵押权，质权包括动产质权和权利质权，不会有不动产质权，所以是错误的；选项D是关于二者在纠纷管辖上的不同，是正确的选项。
（三）物权的效力
同一标的物上存在数个权利时，各个权利支配物的次序。
1.物权对物权的效力
（1）性质标准。
同一物上的限制性物权优先于其赖以设定的基础性权利。
比如我国《物权法》第120条规定：
“用益物权人行使权利，应当遵守法律有关保护和合理开发利用资源的规定。
所有权人不得干涉用益物权人行使权利。
”用益物权虽然以所有权为权源，但其一经设立，所有权的部分甚至大部分权能即由用益物权人行使，因而约束了所有人对其所有物的支配力。
再如：
《物权法》第130条第1款规定：
“承包期内发包人不得调整承包地。
”第159条规定：
“供役地权利人应当按照合同约定，允许地役权人利用其土地，不得妨害地役权人行使权利。
”
（2）时间标准。
成立在先的物权优先实现。
（重复担保：
抵押权已登记的，按照登记的先后顺序清偿）
2.物权对债权的效力
一般情况：
物权优于债权。
特殊情况：
法律明确规定的情况下，债权也可以具有优先于物权的效力。
（1）根据“为债权的债权”优先的原则，新设定的债权具有优先于原来的债权以及为这些债权进行担保的物权的效力。
如清算费用。
（2）根据“买卖不破租赁”的原则，依据租赁合同所产生的债权，具有对抗物权变动的效力。
租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。
（3）民法特别法赋予优先效力的债权，可以优先于物权。
船舶优先权先于船舶留置权受偿。
【练习·单选】甲公司将所属设备租给乙公司使用。
租赁期间，甲公司将用于出租的设备卖给丙公司。
根据有关法律规定，下列表述中正确的是（ ）
A.甲公司在租赁期间不能出卖出租设备
B.买卖合同有效，原租赁合同继续有效
C.买卖合同有效，原租赁合同自买卖合同生效之日起终止
D.买卖合同有效，原租赁合同须丙公司同意后方继续有效
【答疑编号11020105】
正确答案：
B
3.物权对占有的效力
占有是一种事实状态，物上真正的权利相对于占有被称之为本权。
在占有人为无权占有时，本权人得行使返还请求权，占有人负有返还的义务。
【练习·多选】下列关于物权效力的表述中，正确的是（ ）
A.同一物上限制性物权优先于其赖以设定的基础性权利
B.同一物上同时存在有物权和债权时，均都应遵循物权优于债权的原则
C.依据租赁合同所产生的债权，具有对抗物权变动的效果
D.在破产的场合下，新设定的债权如共益债务优先于普通债权清偿
【答疑编号11020106】
正确答案：
ACD
【分析】当同一物上存在数个物权时，根据权利的性质来判断优先的标准是：
同一物上的限制性物权优先于其赖以设定的基础性权利，因此选项A正确。
同一物上同时存在物权与债权时，基本原则是物权优先于债权，但不是绝对的，因为在法律明确规定的情况下，债权也可以具有优先于物权的效力，所以选项B的表述过于绝对，因而是错误的。
根据“买卖不破租赁”的原则，依据租赁合同所产生的债权，具有对抗物权变动的效力，所以选项C是正确的。
根据“为债权的债权”优先的原则，新设定的债权具有优先于原来的债权以及为这些债权进行担保的物权的效力，所以选项D正确。
（四）我国物权法的体系
1.所有权（国家所有权、集体所有权、私人所有权以及作为所有权特殊形态的业主的建筑物区分所有权和共有）。
2.用益物权。
包括土地承包经营权、建设用地使用权、宅基地使用权和地役权。
3.担保物权。
包括抵押权、质权和留置权。
抵押权包括一般抵押权和最高额抵押权；质权可以分为动产质权和权利质权。
4.准物权。
包括海域使用权、探矿权、采矿权、取水权、从事养殖和捕捞的权利等，分别适用相关的法律。
（设立在除土地以外的其他自然资源上，须经行政特许才能设立）
5.占有。
占有是一种事实状态。
为了物的真正权利人的利益，法律必须对物的占有进行保护。
【练习·单选】土地承包经营权属于（ ）
A.所有权
B.用益物权
C.担保物权
D.准物权
【答疑编号11020107】
正确答案：
B
【练习·单选】以下各组物权中,均属于用益物权的是（ ）。
A.抵押权、地役权、质权
B.取水权、留置权、建筑物区分所有权
C.所有权、采矿权、质权
D.建设用地使用权、地役权、土地承包经营权
【答疑编号11020108】
正确答案：
D
（五）中国物权法的制定（略）
维护国家基本经济制度、维护社会主义市场经济秩序、保护民众基本财产权利。
二、中国物权法总则
（一）物权法的概念和基本范畴
1.物权法调整的是因物的归属和利用而产生的民事关系。
2.包括静态的财产关系（确立物上支配秩序）、动态经济关系（物权变动制度）和交易安全的保障（第三人保护制度）。
（二）物权法的基本原则
1.物权法定原则
含义：
在一个统一的法律效力地域内的物权，其种类和内容必须由法律明确规定，不得由当事人自己创设。
基本要求：
（1）物权类型强制。
当事人不得自行创设新的物权类型。
比如在法律没有明文规定的情况下，不得将租赁权约定为物权。
（2）物权类型固定。
当事人在法律关系中不得创设与法定物权内容相背的物权。
如当事人约定抵押权人不得享有在债权得不到清偿时对抵押物的优先受偿权。
这实际上改变了抵押权的本质内容，相当于创设了一种新的不具有优先受偿权的抵押权。
违反物权法定原则的后果：
（1）不认可为物权的原则；
（2）无物权效力；（3）无效物权行为转化为其他有效法律行为，物权的设定、移转行为虽然无效，但是该行为符合其他法律行为的生效要件的，许可其产生相应的法律后果。
如当事人为设定不动产物权，订立了买卖合同，依法应当登记发生房屋物权变动的效力，但当事人没有进行登记，此时，虽然物权没有能够设定，但不能因此而消灭当事人因买卖合同而产生的权利和义务关系。
【练习多选】物权法定原则是指物权的（ ）由法律规定。
A.行使
B.种类
C.内容
D.实现方式
【答疑编号11020201】
正确答案：
BC
2.物权绝对原则
含义：
物权只能由权利人行使并根据自己的意愿享有并行使。
基本要求：
（1）物权意思的对世性（按照权利人支配物的意思行使权利）；
（2）一物一权（在一个标的物上，只能同时存在同种类型同种效力的一个物权）；（3）物权请求权、物上代位权。
3.物权特定原则
含义：
物权支配的客体必须特定化，必须与其他物有明确肯定的区分。
基本要求：
（1）物必须已经存在；
（2）物必须特定（与其他物已经没有法律上的关联）。
主要作用：
物权的设立、转移的情况下，物必须特定。
4.区分原则
含义：
发生物权变动时，物权变动的原因与物权变动的结果作为两个法律事实，它们的成立生效依据不同的法律根据的原则。
如《物权法》第15条的规定：
当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。
基本要求：
（1）原因行为遵守债权法律行为的生效要件，物权是否发生变动，不是该行为的生效要件；
（2）物权变动遵守处分行为的生效要件，即不动产物权以登记为生效要件，动产物权的变动以动产交付为生效要件；（3）合同生效、物权未变动时，违约方应承担违约责任。
【练习】甲乙签订了一份买卖合同，将甲所有的一处房产卖给乙，双方当事人在合同书上签字盖章，但未办理登记。
根据《物权法》的相关规定，下列表述中错误的是（ ）
A.甲乙之间的房屋买卖合同因双方当事人未办理登记而尚未生效
B.甲乙之间的房屋买卖合同在甲乙双方当事人在合同书上签字盖章时生效
C.乙不享有合同项下房屋的所有权
D.由于甲乙之间的买卖合同已经生效，所以乙享有买卖标的物的所有权
【答疑编号11020202】
正确答案：
AD
【分析】本题要求选择表述错误的选项，即表述不符合法律规定的选项。
由区分原则可知，物权变动的原因与物权变动的结果是两个法律事实。
合同生效依据合同法的规定，由于本例中双方当事人订立合同的形式是合同书的形式，根据合同法的规定，自当事人在合同书上签字盖章时合同成立生效，因而选项A错误而选项B正确，故而选项A为适选答案。
根据物权法的规定，不动产物权变动以登记为要件，而本例中，房屋未办理登记，所以买受人乙不享有房屋的所有权，因此选项C正确而选项D错误，故而选项D为适选选项。
5.物权公示原则
含义：
是指物权的各种变动必须采取法律许可的方式向社会予以展示，以获得社会的承认和法律保护。
《物权法》第6条规定：
“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。
动产物权的设立和转让，应当依照法律规定交付。
”
效力：
（1）决定物权变动的生效（公示生效主义）。
《物权法》第9条规定：
“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力。
”第23条规定：
“动产物权的设立和转让，自交付发生效力。
”但《物权法》同时还规定了公示对抗主义（当事人之间以变动物权为目的的法律行为，虽未经登记或交付，但在当事人间仍发生物权变动的效力，只不过此物权变动的效果不得对抗不特定第三人），《物权法》第24条规定：
“船舶、航空器和机动车等物权的设立、变更、转让和消灭，未经登记，不得对抗善意第三人。
”
（2）权利正确性的推定和善意保护的作用，即公信原则。
将纳入公示的物权作为正确权利的假定，善意信赖该推定的第三人，即使是从无处分权人那里取得的物权，仍可以获得法律的保护，而不受真正权利人的追夺。
《物权法》第16条规定，不动产登记簿是物权归属和内容的根据，第106条规定了物权的善意取得制度（无权处分而受让人取得物的所有权：
善意、支付对价、公示）。
（三）物权变动制度
1.物权变动的含义与基本原则
物权变动是指物权的设立、移转、变更和消灭。
依法律行为发生的物权变动，根据当事人的意思表示而发生的物权变动，适用区分原则和公示原则，并与不动产登记制度和动产交付制度有紧密的联系。
非依法律行为发生的物权变动，是指因法律行为以外的因素（法律文书、政府的征收决定、继承或受遗赠、事实行为）而发生的物权变动。
【练习多选】下列关于依法律行为而发生的物权变动的表述，正确的是（ ）
A.根据当事人的意思表示而发生
B.适用区分原则
C.与公示制度紧密联系
D.不适用公示原则
【答疑编号11020203】
正确答案：
ABC
2.不动产物权登记
（1）登记的效力
不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。
比如土地承包经营权自土地承包经营权合同生效时设立，另外，依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。
不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。
（2）不动产登记的基本程序
①统一建立不动产登记制度的原则设想。
②管辖。
由不动产所在地的登记机构办理。
③申请。
当事人申请为主的方式。
④审查。
登记机构的职责请自己看教材。
审查方式采取书面审查为主、结合实质审查的方式。
（07年6月22日讲到此）登记机构不得有下列行为：
要求对不动产进行评估；以年检等名义进行重复登记；超出登记职责范围的其他行为。
⑤收费。
按件收取。
不得按照不动产的面积、体积或者价额的比例收取。
【练习单选】根据我国《物权法》的规定，不动产登记的收费的方式是（ ）
A.按照不动产的面积收取
B.按照不动产的体积收取
C.按照不动产的价额的比例收取
D.按件收取
【答疑编号11020204】
正确答案：
D
（3）不动产登记簿和不动产权属证书
不动产登记簿。
是物权归属和内容的依据。
不动产权属证书。
是权利人享有该不动产的证明。
但不动产权属证书（如房产证）记载的事项，应当与不动产登记簿一致；记载不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准。
【练习单选】如果不动产权属证书的记载事项与不动产登记簿不一致，下列表述中正确的是（ ）
A.应该以不动产登记簿为准
B.应该以不动产权属证书为准
C.除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准
D.除有证据证明不动产权属证明确有错误外，以不动产权属证书为准
【答疑编号11020205】
正确答案：
C
登记资料的查询。
权利人、利害关系人可以申请查询、复制登记资料，登记机构应当提供。
（4）特殊的登记程序
①更正登记和异议登记。
更正登记。
权利人、利害关系人认为不动产登记簿记载的事项错误的，可以申请更正登记。
不动产登记簿记载的权利人书面同意更正或者有证据证明登记确有错误的，登记机构应当予以更正。
异议登记。
A.异议登记的条件：
不动产登记簿记载的权利人不同意更正的，利害关系人可以申请异议登记。
B.异议登记的除斥期间：
登记机构予以异议登记的，申请人在异议登记之日起十五日（除斥期间）内不起诉，异议登记失效。
（异议登记作为一种保护事实上权利人的一种临时性措施，其可能带来的负面影响就是容易导致不动产物权处于不稳定的状态。
为使不动产的不稳定状态不再长期延续，尽早恢复正常的不动产物权秩序，法律必须为异议登记的效力设置除斥期间。
）
C.异议登记不当的法律后果：
异议登记不当，造成权利人损害的，权利人可以向申请人请求损害赔偿。
【练习多选】张大和张二是同胞兄弟，其父生前对其房屋没有立遗嘱处分。
张大在其父死亡后，瞒着张二将父亲的房屋变更登记为己有。
张二事后得知，向登记机关提出更正登记，但遭张大拒绝。
于是张二向登记机关提出异议登记，下列关于这一事例的表述中，正确的是（ ）
A.张二应当在异议登记之日起15日内起诉，否则异议登记失效
B.张二应当在异议登记之日起30日内起诉，否则异议登记失效
C.张大可以以异议登记不当为由，向张二请求损害赔偿
D.张大不可以以异议登记不当为由，要求张二进行损害赔偿
【答疑编号11020301】
正确答案：
AD
【练习多选】下列关于异议登记的说法中，正确的是（ ）
A.只有在不动产登记簿记载的权利人不同意更正的情况下，利害关系人才可以申请异议登记
B.不动产登记簿记载的权利人书面同意更正的，登记机关应当办理异议登记
C.异议登记的申请人应当作异议登记之日起15日内起诉，否则异议登记失效
D.若异议登记不当，造成权利人损害的，权利人可以向申请人请求损害赔偿
【答疑编号11020302】
正确答案：
ACD
②预告登记。
预告登记的意义。
当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。
（预告登记的设置旨在保全一项将来发生的不动产物权变动。
在当事人所期待的不动产物权变动所需要的条件缺乏或者尚未成就时，即权利取得人只对未来取得的物权享有请求权时，法律为保护这一请求权而为其进行的登记。
）
预告登记的效力。
预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。
（预告登记的本质特征是使被登记的请求权具有物权的效力，纳入预告登记的请求权，对后来发生的与该项请求权内容相同的不动产物权的处分行为具有排他的效力。
这也就限制房地产开商等债务人处分其权利，比如，在商品房买卖中，如果买受人与出卖人只是签订了买卖合同，而没有进行房屋所有权过户登记，此时买受人只有合同法上的请求权，而不具有排他的效力，这种情形下买受人无法防止出卖人将房屋以更高的价格卖与他人的情形发生，他只能在这种情形发生时以卖方违约为由要求损害赔偿，而无法取得所购买的房屋。
倘若买受人将他的这一请求权纳入预告登记，因预告登记具有物权排他的效力，所以出卖人一方任何违背预告登记内容的处分行为都属于无效，这样可以保证买受人将来能够获得指定的房屋。
）
预告登记与终局登记的关系。
预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。
【练习多选】钱某购买了甲房地产开发公司的某期房，双方当事人于2007年12月1日签订了房屋买卖合同，按照合同约定，开发商在2009年2月1日交房。
钱某按照房屋买卖合同的约定，向房产所在地的登记机关办理了预告登记。
后来开发商在未征得钱某同意的情况下，即将该房以更高的价格卖给了孙某，并与孙某在2008年11月1日签订了房屋买卖合同。
假设2009年2月1日开发商如期交房，下列表述中，符合《物权法》规定的是（ ）
A.孙某不能取得该期房的所有权
B.房地产开发商与孙某签订的合同合法有效，体现了当事人的真实意愿，所以孙某可以取得该房屋的所有权
C.钱某应当在2009年5月1日前办理不动产登记，否则预告登记失效
D.钱某应当在2009年8月1日前办理不动产登记，否则预告登记失效
【答疑编号11020303】
正确答案：
AC
（5）登记当事人和登记机构的赔偿责任。
当事人提供虚假材料申请登记，给他人造成损害的，应当承担赔偿责任。
因登记错误，给他人造成损害的，登记机构应当承担赔偿责任。
登记机构赔偿后，可以向造成登记错误的人追偿。
3.动产交付
（1）交付要件主义。
动产物权的设立和转让，自交付时发生效力，但法律另有规定的除外。
（2）交付对抗主义。
船舶、航空器和机动车等物权的设立、变更、转让和消灭，未经登记，不得对抗善意第三人。
（3）交付的特殊形态
①简易交付。
动产物权设立和转让前，权利人已经依法占有该动产的，物权自法律行为生效时发生效力。
不仅掌握简易交付的情形，而且要注意物权发生效力的时间是法律行为生效时而非法律行为成立时。
（买受人事先占有）
②指示交付。
动产物权设立和转让前，第三人依法占有该动产的，负有交付义务的人可以通过转让请求第三人返还原物的权利代替交付。
（第三人占有）
③占有改定。
动产物权转让时，双方又约定由出让人继续占有该动产的，物权自该约定生效时发生效力。
（出卖人事后继续占有）
【练习单选】甲与乙签订买卖合同，将甲的一台机器设备出售给乙，并且约定在买卖合同生效后，甲继续使用该机器设备两个月，在这两个月中，每月向乙支付租金若干。
那么，甲乙之间关于该机器设备的交付方式是（ ）
A.直接交付
B.简易交付
C.指示交付
D.占有改定
【答疑编号11020304】
正确答案：
D
【练习多选】甲租赁乙的某动产并已占有该动产，后双方当事人达成协议，甲购买乙的该动产，下列表述中，正确的是（ ）
A.甲自双方买卖协议成立之时取得该动产的所有权
B.甲自双方的买卖协议生效之时取得该动产的所有权
C.交付方式是简易交付
D.交付方式是指示交付
【答疑编号11020305】
正确答案：
BC
【练习单选】甲将自己的自行车出租给乙，租期1个月，在租期未满时，将该自行车出售给丙，于是甲通知乙，在租期期满的时候将自行车交付给丙。
甲丙之间对自行车的交付方式为（ ）
A.直接交付
B.简易交付
C.指示交付
D.占有改定
【答疑编号11020306】
正确答案：
C
4.非法律行为的物权变动
（1）具体类型
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