投资性房地产的确认和计量.docx

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投资性房地产的确认和计量

投资性房地产的确认和计量

一、知识必备

（一）核算重点

1.投资性房地产的确认

2.投资性房地产的计量

（二）核算科目

二、投资性房地产的确认和计量核算示例

（一）成本模式

（二）公允价值模式

三、投资性房地产的确认和计量常见原始凭证

一、知识必备

（一）核算重点

1.投资性房地产的确认

投资性房地产是指为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产。

具体包括已出租的土地使用权；持有并准备增值后转让的土地使用权；已出租的建筑物。

用于出租的建筑物是指企业拥有产权的建筑物；用于出租的土地使用权是指企业通过受让方式取得的土地使用权。

不属于投资性房地产的一是指自用房地产，即为生产商品、提供劳务或者经营管理而持有的房地产；二是作为存货的房地产。

企业在执行投资性房地产准则时，应根据投资性房地产的定义和主要容，对企业的资产、负债和所有者权益进行重新分类、确认和计量。

作为投资性房地产进行核算的建筑物和土地使用权，应同时满足下列条件时予以确认，一是企业能够取得与该项投资性房地产相关的租金收入或增值收益；二是该项投资性房地产的成本能够可靠地计量；三是作为投资性房地产的建筑物和土地使用权，应能单独计量和出售，即该投资性房地产的产权可单独划转和交割。

企业还可采用排除法确认投资性房地产：

企业用于生产商品、提供劳务或者经营管理而持有的房地产以及房地产开发企业作为存货的房地产不属于投资性房地产；企业出租给本企业职工居住的宿舍，即使按照市场价格收取租金，也不属于投资性房地产；母公司以经营租赁方式向子公司出租房地产，该项房地产应确认为母公司的投资性房地产，但在编制合并财务报表时，作为企业集团的自用房地产。

除此之外，企业持有的房地产应作为投资性房地产。

2.投资性房地产的计量 

（1）投资性房地产的初始计量

投资性房地产准则规定，投资性房地产应按成本模式进行初始计量，对外购的投资性房地产按买价、相关税费和可直接归属于该资产的其他支出，作为入账价值；对自行建造的投资性房地产，按建造该资产使其达到预定可使用状态前所发生的必要支出，作为入账价值；以其他方式取得的投资性房地产的成本，按照相关会计准则的规定确定。

在成本模式下，企业应当按照《企业会计准则第4号——固定资产》和《企业会计准则第6号——无形资产》的规定，对投资性房地产进行计量、计提折旧或摊销；如果存在减值迹象的应当按照《企业会计准则第8号——资产减值》的规定进行减值测试，计提相应的减值准备。

企业对投资性房地产采用公允价值模式计量的，不对其计提折旧或摊销，应以资产负债表日投资性房地产的公允价值为基础调整其账面价值，公允价值与账面价值的差额计入当期损益。

采用公允价值模式计量的投资性房地产，应当同时满足下列条件：

投资性房地产所在地有活跃的房地产交易市场；企业能从活跃的房地产交易市场上取得同类或类似房地产的市场价格及其他相关信息，从而对投资性房地产的公允价值做出科学合理的估计。

（2）投资性房地产的后续计量

投资性房地产与作为固定资产或无形资产核算的自用房地产在会计处理上的最大不同是对投资性房地产的后续计量。

投资性房地产的后续计量既可采用成本模式，也可采用公允价值模式。

公允价值的引入准则强调适度谨慎，主要是考虑我国作为新兴市场经济国家，许多资产还没有活跃市场，如果不加限制地引入公允价值，有可能出现人为操纵利润的现象，因此，我国投资性房地产准则规定，只有存在活跃市场，公允价值能够获得并能可靠计量的情况下，才允许采用公允价值计量。

否则，采用成本模式计量。

准则同时规定，企业对投资性房地产的计量模式一经确定不得随意变更。

由成本模式转为公允价值模式视为会计政策变更，而采用公允价值计量模式的不得转为成本模式。

（二）核算科目

1.取得投资性房地产时，借记“投资性房地产”，贷记“银行存款”、“在建工程”等科目。

2.计提折旧或摊销时，借记“其他业务成本”，贷记“投资性房地产累计折旧（摊销）”；

3.取得租金收入时，借记“银行存款”，贷记“其他业务收入”。

二、投资性房地产的确认和计量核算示例

（一）成本模式

例1-12009年6月份宏泰房地产开发公司与清源电子签订经营租赁合同，约定自宏泰房地产开发公司购买之日起将该写字楼出租给清源电子，租期3年；2009年7月宏泰房地产开发公司购入写字楼，清源电子即日租入。

（宏泰房地产开发公司对投资性房地产采用成本模式），请根据背景单据为宏泰房地产开发公司编制相关凭证。

【查看原始凭证】

借：

投资性房地产——成本20000000

贷：

银行存款20000000

例1-2续上例，请根据背景单据编制年底计提投资性房地产累计折旧的有关凭证。

【查看原始凭证】

借：

其他业务成本312500

贷：

投资性房地产累计折旧312500

例1-3续上例，宏泰房地产开发公司于2009年12月31日收到对方租金，请编制相关的会计分录。

【查看原始凭证】

借：

银行存款2000000

贷：

其他业务收入2000000

例1-42009年12月31日宏泰房地产开发公司对作为投资性房地产的某写字楼进行日常维修，请根据背景单据编制相关凭证。

【查看原始凭证】

借：

其他业务支出5000

贷：

银行存款5000

例1-52009年12月31日宏泰房地产开发公司（一般纳税人）对作为投资性房地产的某写字楼用自有材料进行日常维修，请根据背景单据编制相关凭证。

【查看原始凭证】

借：

其他业务成本11700

贷：

原材料——PE改性原料10000

应交税费——应交增值税（进项税额转出）1700

（二）公允价值模式

例1-62009年6月份安远房地产开发公司与清源电子签订经营租赁合同，约定自安远房地产开发公司购买之日起将该写字楼出租给清源电子，租期3年；2009年7月安远房地产开发公司购入写字楼，清源电子即日租入。

（安远房地产开发公司对投资性房地产采用公允价值模式），请根据背景单据为安远房地产开发公司编制相关凭证。

【查看原始凭证】

借：

投资性房地产——成本20000000

贷：

银行存款20000000

例1-7续上例，2009年末该写字楼公允价值为1300万，请根据背景单据编制相关凭证。

【查看原始凭证】

借：

公允价值变动损益7000000

贷：

投资性房地产——公允价值变动7000000

例1-8续上例，宏泰房地产开发公司于2009年12月31日收到对方租金，请编制相关的会计分录。

【查看原始凭证】

借：

银行存款2000000

贷：

其他业务收入2000000

例1-9续上例，2010年末该写字楼公允价值为1500万，请根据背景单据编制相关凭证。

【查看原始凭证】

借：

投资性房地产——公允价值变动2000000

贷：

公允价值变动损益2000000

三、投资性房地产的确认和计量常见原始凭证

例1-1（4）

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例12

（1）

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例13

（1）

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例1-4

（2）

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例1-5

（1）

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例1-6（4）

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例1-7

（1）

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例18

（1）

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例1-9

（1）

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